نحوه تعیین فرسودگی انباشته شده در ساختمان مدل های افزایشی و ضربی برای محاسبه سایش. روستای Shchepetnevka: صد در صد فرسوده

استراحت برای فرسودگی زیر باران خفیف «زمستانی» واقعاً نمی توانید راه بروید، تنها چیزی که باقی مانده بود این بود که خود را در یک پتو در اتاق سرد آسایشگاه پودلیپکی بپیچید و یکی از سه برنامه تلویزیونی را روشن کنید (این نزدیک مسکو، نزدیک میتیشچی است!). ملاقات با افراد مختلف - هم در اتاق غذاخوری و هم در داخل

58. سخت کار کنید

58. سخت کار می کنم من 24 ساعت شبانه روز کار می کنم: تجزیه و تحلیل می کنم، فکر می کنم، آهنگسازی می کنم، مدام یادداشت می کنم... من می توانم دفتر خود را در هر کجای دنیا ایجاد کنم، زیرا سرم در آنجاست. اما بهتر است کامپیوترم را در نزدیکی خود داشته باشم. و اینترنت. و کتاب های مورد علاقه و فیلم ها و موسیقی... و

در تاریخ ارزیابی، هزینه تعویض کامل ساختمان ها با ارزش بازار آنها در همان تاریخ متفاوت خواهد بود. دلیل اصلی آن افت ارزش تحت تأثیر عوامل مختلف است که باعث پیری ملک می شود. فرسودگی ساختمان به دلیل وخامت وضعیت فیزیکی آن، عدم تطابق بین ویژگی های عملکردی مفاهیم مدرن بازار املاک و مستغلات و تأثیر شرایط بیرونی عملکرد شی بر ارزش آن است. از آنجایی که عوامل ذکر شده به هم مرتبط هستند، تأثیر آنها بر هزینه به طور جامع ارزیابی می شود.

با فرسودگی انباشته و پارگی کلی، ارزیابان از دست رفتن ارزش دارایی مورد ارزیابی را به همه دلایل ممکن درک می کنند. مقدار کل استهلاک انباشته نشان دهنده تفاوت بین ارزش بازار ساختمان ها در تاریخ ارزیابی و هزینه جایگزینی کامل آن است که به عنوان هزینه بازتولید یا به عنوان هزینه جایگزینی محاسبه می شود.

استهلاک (I) معمولاً به صورت درصد اندازه گیری می شود و بیان پولی استهلاک استهلاک (O) است. بسته به دلایلی که باعث استهلاک ملک می شود، انواع استهلاک زیر مشخص می شود:

• - زوال جسمانی؛
• -عملکردی؛
• -خارجی

فرسودگی فیزیکی عبارت است از از دست رفتن ارزش ساختمان ها در نتیجه استفاده و قرار گرفتن در معرض نیروهای طبیعی.

دو نوع سایش فیزیکی وجود دارد:

تحت تأثیر عوامل عملیاتی ایجاد می شود

تحت تأثیر عوامل طبیعی و طبیعی به وجود می آیند.

چهار روش اصلی برای محاسبه فرسودگی فیزیکی ساختمان ها وجود دارد:

کارشناس.

روش محاسبه عمر ساختمان

هزینه.

نظارتی (یا حسابداری).

روش کارشناسی برای محاسبه فرسودگی فیزیکی مبتنی بر ایجاد لیست عیوب و تعیین درصد سایش کلیه عناصر سازه ای یک ساختمان یا سازه است. روش متخصص دقیق ترین، اما در عین حال پر زحمت ترین است.

فرسودگی فیزیکی عناصر ساختمانی با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

مثال. در صورتی که مشخص شود که در بازرسی ساختمان مسکونی، فرسودگی فیزیکی تمام عناصر سازه ای مشخص شده است، فرسودگی فیزیکی ساختمان مسکونی را تعیین کنید:

پایه ها - 10٪؛

دیوارها - 15٪؛

همپوشانی - 20٪؛

سقف - 10٪؛

پوشش های تکمیلی - 30٪؛

لوله کشی داخلی و دستگاه های الکتریکی - 50٪؛

دیگران - 25٪.

بنابراین فرسودگی فیزیکی ساختمان 23.25 درصد است. برای حرکت به سمت ارزیابی استهلاک فیزیکی، 23.25% * هزینه جایگزینی = استهلاک به لحاظ پولی مورد نیاز است.

2. . روش محاسبه عمر ساختمان

زندگی اقتصادی زمانی است که در طی آن می توان از یک شی برای سود استفاده کرد. در این دوره، بهبودها به ارزش ملک کمک می کند. عمر اقتصادی ملک زمانی به پایان می رسد که بهبودهای انجام شده به دلیل فرسودگی عمومی به ارزش ملک کمکی نکند.

عمر فیزیکی یک شی دوره ای است که در طی آن ساختمان وجود دارد و می توان در آن زندگی یا کار کرد. عمر فیزیکی زمانی که شیء تخریب می شود به پایان می رسد.

سن واقعی دوره ای است که از تاریخ بهره برداری از شی تا تاریخ ارزیابی گذشته است.

سن مؤثر بر اساس ارزیابی ظاهر، شرایط فنی و عوامل اقتصادی مؤثر بر ارزش شی است. سن مؤثر سنی است که با وضعیت فیزیکی ملک مطابقت داشته باشد و امکان فروش آن در نظر گرفته شود. اگر بعد از بازسازی های اساسی، خانه آجری 80 ساله به نظر برسد که 15 ساله است، سن موثر آن خانه 15 سال خواهد بود.

عمر اقتصادی باقیمانده ساختمان از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی ملک است. این دوره معمولاً توسط ارزیاب برای برآورد سودهای آتی استفاده می شود. تعمیر و ارتقاء ملک باعث افزایش عمر اقتصادی باقی مانده می شود.

عمر سرویس استاندارد (یا عمر فیزیکی معمولی) طول عمر ساختمان ها و سازه ها است که توسط مقررات تعیین می شود.

رابطه بین استهلاک، هزینه جایگزینی، سن موثر و عمر معمول اقتصادی با رابطه زیر بیان می شود:

جایی که من می پوشم

ВС - هزینه جایگزینی؛

EV - سن موثر؛

EZh - طول عمر اقتصادی.

گاهی اوقات برای محاسبات تقریبی فرسودگی، ارزیابان از نسبت سن تقویمی به عمر استاندارد ساختمان که به صورت درصد بیان می شود استفاده می کنند.

عیب این روش این است که همه انواع سایش خلاصه می شود، یعنی. تشخیص خاص هر نوع سایش دشوار است.

مثال. اگر مشخص باشد که هزینه جایگزینی، سن واقعی و کل عمر فیزیکی عناصر ساختاری آن به ترتیب است: فونداسیون - 1200 هزار روبل، 10 سال، 15 سال، فرسودگی فیزیکی یک ساختمان مسکونی را تعیین کنید. دیوارها - 400 هزار روبل، 5 سال، 10 سال؛ سقف - 300 هزار روبل، 6 سال، 15 سال؛ دیگران - 900 هزار روبل، 1 سال، 10 سال.

بیایید میزان ساییدگی و پارگی فیزیکی را تعیین کنیم. نتایج ارزیابی سایش فیزیکی عناصر:

بنابراین، فرسودگی فیزیکی ساختمان 1210 روبل است. یا 43.2 درصد.

تعیین میزان سایش فیزیکی قابل اصلاح (به آن تعمیر معوق نیز می گویند، زیرا فرض بر این است که خریدار معمولی تعمیرات فوری را برای بازگرداندن ویژگی های عملیاتی عادی سازه انجام می دهد: تعمیرات آرایشی، بازسازی مناطق نشتی سقف، تعمیر مهندسی تجهیزات و غیره) با استفاده از روش هزینه یا کارشناسی محاسبه فرسودگی فیزیکی انجام می شود.

فرسودگی و پارگی فیزیکی جبران ناپذیر مربوط به مواردی است که تعمیر آنها در حال حاضر عملاً غیرممکن یا از نظر اقتصادی غیرعملی است. میزان این نوع ساییدگی بر اساس تفاوت بین هزینه کل تعویض (یا تعویض) و میزان ساییدگی فیزیکی قابل جابجایی تعیین می شود.

برای محاسبه ساییدگی، عناصری از سازه که سایش فیزیکی جبران ناپذیری دارند، به دو دسته با عمر طولانی و کوتاه مدت تقسیم می شوند.

برای عناصر با عمر طولانی، عمر باقیمانده مورد انتظار با عمر اقتصادی باقیمانده کل سازه منطبق است. عناصر با عمر کوتاه نسبت به کل سازه عمر اقتصادی باقیمانده کمتری دارند.

برای ارزیابی فرسودگی و پارگی فیزیکی جبران ناپذیر در عناصر با عمر کوتاه، از روش محاسبه عمر ساختمان استفاده می شود: تفاوت بین کل هزینه تعویض (یا جایگزینی) عنصر و میزان سایش قابل اصلاح عنصر ضرب می شود. با نسبت سن واقعی به کل عمر فیزیکی عنصر.

در این مورد، عمر فیزیکی کلی عنصر از داده های مرجع با در نظر گرفتن تعمیرات دوره ای و حفظ ویژگی های عملیاتی عادی تعیین می شود.

برای ارزیابی فرسودگی فیزیکی جبران ناپذیر عناصر با عمر طولانی، از روش محاسبه طول عمر ساختمان نیز استفاده می شود: میزان فرسودگی فیزیکی قابل اصلاح و مجموع هزینه جایگزینی عناصر کوتاه مدت با فرسودگی فیزیکی جبران ناپذیر. از کل هزینه جایگزینی (یا جایگزینی) کسر می شود و نتیجه در باقیمانده هزینه جایگزینی (یا جایگزینی) عناصر با عمر طولانی و همچنین رابطه سن واقعی با عمر فیزیکی کلی ساختمان ضرب می شود.

عمر فیزیکی کلی یک ساختمان بسته به نوع عناصر سازه ای اصلی برای دسته های مختلف ساختمان ها با توجه به دوام تعیین می شود. طبقه بندی ساختمان های مسکونی و عمومی بر اساس دوام در ادبیات نظارتی ارائه شده است.

مثال. تعیین فرسودگی فیزیکی یک ساختمان مسکونی

1. بر اساس اسناد تخمینی، ما هزینه ساخت و ساز جدید را برای ارزیابی سایش و پارگی انباشته تعیین خواهیم کرد:

نام عناصر ساختمان هزینه تعویض، هزار روبل

هزینه های مستقیم (مواد و تجهیزات، نیروی کار، سربار و سود پیمانکار)،

شامل 143400

نصب فونداسیون 4900

نصب دیوارهای خارجی 50000

نصب کف 2500

سقف 2500

نصب پارتیشن 32500

نصب سقف کاذب 6000

نصب طبقات 5000

دکوراسیون داخلی و خارجی 6000

سیستم فاضلاب 2000

سیستم منبع تغذیه 3500

سیستم گرمایش 13500

تهویه و تهویه هوا 3500

هزینه غیر مستقیم 10000

سود کارآفرین 21500

کل هزینه تعویض 174900

2. میزان سایش فیزیکی قابل اصلاح را تعیین کنید:

بنابراین، هزینه سایش و پارگی قابل اصلاح 3000 هزار روبل است.

2. بیایید میزان سایش فیزیکی جبران ناپذیر عناصر کوتاه مدت را تعیین کنیم

بنابراین، هزینه سایش فیزیکی جبران ناپذیر در عناصر کوتاه مدت 22967 هزار روبل است، هزینه جایگزینی عناصر کوتاه مدت با سایش فیزیکی جبران ناپذیر 33000 هزار روبل است.

3. اجازه دهید مقدار سایش فیزیکی جبران ناپذیر عناصر با عمر طولانی را تعیین کنیم:

بنابراین، هزینه سایش و پارگی فیزیکی جبران ناپذیر در عناصر با عمر طولانی 22224 هزار روبل است.

• 3. بیایید مقدار کل فرسودگی فیزیکی ساختمان را تعیین کنیم:
• 3000+22967+22224=48191 هزار. مالیدن

بنابراین، هزینه کل استهلاک فیزیکی ساختمان 48191 هزار روبل است. یا 27.6 درصد.

4. روش هنجاری. روش هنجاری (یا حسابداری) برای تعیین زوال فیزیکی ساختمان ها شامل استفاده از استانداردهای یکپارچه استهلاک برای بازسازی کامل دارایی های ثابت در فدراسیون روسیه است که با قطعنامه شورای وزیران اتحاد جماهیر شوروی در 29 اکتبر 1990 تصویب شده است. شماره 1072

سایش و پارگی عملکردی از دست دادن ارزش ناشی از این واقعیت است که یک شیء استانداردهای مدرن را برآورده نمی کند: از نظر سودمندی عملکردی، معماری و زیبایی شناختی، برنامه ریزی فضا، راه حل های طراحی، قابلیت زندگی، ایمنی، راحتی و سایر ویژگی های عملکردی.

انواع سایش عملکردی زیر متمایز می شود:

• - سایش قابل اصلاح (اگر ارزش اضافی دریافتی از هزینه بازسازی بیشتر باشد).
• - فرسودگی و پارگی جبران ناپذیر (در صورتی که ارزش اضافی دریافتی از هزینه بازسازی تجاوز نکند).

سایش عملکردی قابل اصلاح با هزینه اصلاح آن اندازه گیری می شود و ناشی از موارد زیر است:

• - کاستی هایی که نیاز به افزودن عناصر دارد.
• - کمبودهایی که نیاز به جایگزینی یا نوسازی عناصر دارند.
• - "فوق العاده بهبود."

نواقص مستلزم افزودن عناصر - عناصر و تجهیزات ساختمانی که در ساختمان موجود وجود ندارد و بدون آنها نمی تواند استانداردهای عملیاتی مدرن را برآورده کند.

یک معیار کمی از زوال عملکردی قابل اصلاح به دلیل کمبودهایی که نیاز به اضافه دارند، تفاوت بین هزینه ایجاد اضافات مورد نیاز در زمان ارزیابی و هزینه ایجاد اضافات مشابه در صورتی است که در طول ساخت و ساز ملک مورد ارزیابی انجام شده باشند.

نواقصی که نیاز به تعویض یا نوسازی عناصر دارند - عناصر و تجهیزات ساختمانی که در ساختمان موجود هستند و هنوز عملکرد خود را انجام می دهند، اما دیگر استانداردهای عملیاتی مدرن را ندارند.

خرابی عملکردی قابل اصلاح ناشی از مواردی که نیاز به تعویض یا نوسازی دارند، به عنوان هزینه عناصر موجود، با در نظر گرفتن زوال فیزیکی آنها، منهای هزینه مواد برگشتی، به علاوه هزینه برچیدن عناصر موجود و به علاوه هزینه نصب عناصر جدید، اندازه گیری می شود. در این مورد، هزینه بازگرداندن مواد به عنوان هزینه مواد و تجهیزات برچیده شده در هنگام استفاده در سایر تأسیسات تعریف می شود.

"بهبودهای فوق العاده" عناصر و تجهیزات ساختمانی هستند که در یک ساختمان موجود وجود دارند و در دسترس بودن آنها در حال حاضر برای استانداردهای عملیاتی مدرن ناکافی است.

فرسودگی و پارگی عملکردی قابل اصلاح ناشی از بهبود بیش از حد به عنوان هزینه جایگزینی فعلی اقلام بیش از حد بهبود، منهای فرسودگی فیزیکی، به علاوه هزینه برچیدن و منهای بازگشت مواد، در صورت وجود، اندازه‌گیری می‌شود.

اگر هزینه ساخت و ساز به عنوان هزینه جایگزینی تعیین شود، در هنگام تعیین فرسودگی و پارگی عملکردی قابل اصلاح، ویژگی هایی وجود دارد. از آنجایی که در این مورد هیچ "پیشرفت فوق العاده" وجود ندارد، نیازی به تعیین سهم سایش و پارگی فیزیکی که روی آنها می افتد نیست. با این حال، هزینه رفع "بهبود بیش از حد" هنوز باید در نظر گرفته شود.

مثال. ساییدگی عملکردی قابل تصحیح ساختمان اداری را در صورتی که مشخص باشد:

• 1. استانداردهای مدرن مستلزم نصب یک دستگاه تهویه مطبوع در یک ساختمان است که هزینه نصب آن در یک ساختمان موجود 150 هزار روبل است و هزینه نصب در همان ساختمان در طول ساخت آن 110 هزار روبل است.
• 2. اتصالات الکتریکی نصب شده در ساختمان مطابق با استانداردهای مدرن بازار نیست، در حالی که هزینه اتصالات برق موجود در هزینه تعویض 350 هزار روبل است، فرسودگی فیزیکی اتصالات الکتریکی موجود 200 هزار روبل است. هزینه برچیدن اتصالات برقی موجود 100 هزار روبل است.، هزینه بازگرداندن مواد 10 هزار روبل، هزینه نصب اتصالات الکتریکی جدید 190 هزار روبل است.
• 3. ساختمان دارای انبار است و تجزیه و تحلیل بهترین و موثرترین کاربری نشان داده است که در حال حاضر استفاده از این منطقه به عنوان فضای اداری توصیه می شود، در حالی که هزینه جایگزینی فعلی فضای انبار 800 هزار روبل است، فرسودگی فیزیکی و پارگی 50 هزار روبل است، هزینه انحلال انبار 80 هزار روبل است.

• 1. بیایید میزان سایش عملکردی قابل اصلاح ناشی از کمبودهایی را که نیاز به افزودن عناصر دارند (در مورد ما یک تهویه مطبوع) تعیین کنیم:
• 150-110=40 t.r.
• 2. بیایید میزان سایش عملکردی قابل اصلاح ناشی از کمبودها، نواقصی که نیاز به جایگزینی یا نوسازی عناصر (در مورد ما، اتصالات الکتریکی) دارند را تعیین کنیم.
• 350-200-10+100+210=450 tr.
• 3. اجازه دهید میزان سایش عملکردی قابل اصلاح ناشی از "بهبودهای فوق العاده" را تعیین کنیم (در مورد ما، مواردی که از نظر عملکردی در انبار ذاتی هستند):
• 800-50+80=830 tr.

بنابراین هزینه فرسودگی عملکردی قابل اصلاح ساختمان عبارت است از:

40+450+830=1320 tr.

استهلاک خارجی (اقتصادی) استهلاک یک شی به دلیل تأثیر منفی محیط خارجی در رابطه با هدف ارزیابی است: وضعیت بازار، حق ارتفاق های اعمال شده بر استفاده خاصی از املاک، تغییر در زیرساخت های اطراف و تصمیمات قانونی. در زمینه مالیات و غیره فرسودگی خارجی املاک بسته به دلایلی که باعث آن شده است، در اکثر موارد به دلیل تغییر مکان غیرقابل جبران است، اما در برخی موارد به دلیل تغییر مثبت در محیط بازار اطراف، می تواند خود را از بین ببرد.

برای ارزیابی سایش خارجی می توان از روش های زیر استفاده کرد:

• - روش سرمایه گذاری از دست دادن درآمد مربوط به تأثیرات خارجی؛
• - روشی برای مقایسه فروش اشیاء مشابه با و بدون تأثیر خارجی.

اگر داده های کافی وجود داشته باشد، روش دوم ارجح تر است.

روش سرمایه گذاری از دست دادن درآمد شامل تعیین ضرر درآمد کل دارایی به دلیل تأثیرات خارجی است. سپس بخش زیان ساختمان با نرخ سرمایه برای ساختمان ها سرمایه گذاری می شود.

مثال. ساییدگی خارجی (اقتصادی) انبار را تعیین کنید، در صورتی که مشخص باشد: درآمد خالص بدون در نظر گرفتن عوامل خارجی پس از حذف فرسودگی فیزیکی و عملکردی قابل اصلاح 25000 هزار روبل است. درآمد خالص فعلی پس از حذف سایش فیزیکی و عملکردی قابل اصلاح - 21000 هزار روبل. هزینه زمین 5000 هزار روبل است، نرخ سرمایه برای زمین 10٪ است. نرخ سرمایه برای زمین 15٪ است.

• 1. بیایید از دست دادن درآمد خالص ناشی از عوامل خارجی را تعیین کنیم:
• 2500-2100=400 t.r.
• 2. تعیین درآمد خالص مربوط به ساختمان:
• 2100-500*0.1=1600 tr.
• 3. تعیین زیان درآمد خالص مربوط به ساختمان:
  • (1-500/2100)*400=305 tr.

بنابراین، هزینه استهلاک خارجی (اقتصادی) انبار عبارت است از:

305/0.15=2035 tr.

روش فروش زوجی مبتنی بر تجزیه و تحلیل اطلاعات قیمت موجود در املاک مشابه اخیراً فروخته شده (فروش زوجی) است. فرض بر این است که اشیاء فروش زوجی تنها با استهلاک اقتصادی شناسایی شده و مرتبط با موضوع ارزیابی با یکدیگر تفاوت دارند.

مثال. فرسودگی خارجی (اقتصادی) ساختمانی که دور از ایستگاه اتوبوس قرار دارد را تعیین کنید، در صورتی که مشخص باشد: قیمت فروش یک شی مشابه واقع در دور از ایستگاه اتوبوس 400 هزار روبل است. قیمت فروش یک شی آنالوگ واقع در نزدیکی بازار پوشاک 250 هزار روبل است. تفاوت در تفاوت های فیزیکی و سایر موارد بین اشیاء مشابه 40 هزار روبل است.

• 1. هزینه فرسودگی خارجی (اقتصادی) را تعیین کنید
• 400-250-40=110 t.r.

فرسودگی کل (انباشته) یک شی با جمع بندی هر سه نوع سایش و پارگی فیزیکی، عملکردی و خارجی تعیین می شود.

استهلاک انباشته با از دست دادن ارزش بهبودها از همه دلایل ممکن مشخص می شود.

استهلاک انباشته با تفاوت بین هزینه ساخت و ساز بهبودهای مشابه در تاریخ ارزیابی و ارزش بازار بهبودهای ارزیابی شده اندازه گیری می شود. استهلاک تجمعی (انباشته) شامل سه نوع استهلاک است که عبارتند از:

فیزیکی،

عملکردی،

خارجی.

زوال جسمانی- این کاهش ارزش یک ساختمان به دلیل بدتر شدن وضعیت فیزیکی و فنی (استحکام، صلبیت، جذابیت و غیره) عناصر ساختاری منفرد آن یا کل ساختمان به عنوان یک کل است.

فرسودگی فیزیکی ممکن است با کیفیت ساخت و ساز، مصالح ساختمانی مورد استفاده، شرایط عملیاتی تاسیسات، شرایط آب و هوایی، منظم بودن تعمیرات معمول و غیره مرتبط باشد.

برنامه. منحنی منعکس کننده فرآیند انباشته شدن سایش فیزیکی.

I دوره انباشتگی شدید سایش مرتبط با شروع بهره برداری از تأسیسات است.

II - دوره تثبیت، III - دوره تجمع شدید تغییر شکل های خستگی.

سایش عملکردی- این کاهش ارزش یک ساختمان به دلیل ناسازگاری عملکردی عناصر منفرد آن یا کل ساختمان به عنوان یک کل با نیازهای بازار برای ملک در تاریخ ارزیابی است.

سایش فیزیکی و عملکردی خود را به صورت کمبودهای خاص در خود ملک نشان می دهد.

فرسودگی خارجی (اقتصادی).از دست دادن ارزش یک ساختمان ناشی از دلایلی خارج از ملک است. این دلایل ممکن است عوامل فیزیکی، اقتصادی یا سیاسی باشند.

این نوع ساییدگی به دلیل موقعیت ثابت خود در بهبودی ذاتی است و بر خلاف ساییدگی فیزیکی و عملکردی در خود جسم ظاهر نمی شود. با محیط خارجی جسم (محیط پیری) مرتبط است.

استهلاک خارجی با ارزش سرمایه ای زیان های اجاره اندازه گیری می شود که با استفاده از ضریب اجاره ناخالص برآورد می شود.

فرسودگی فیزیکی و عملکردی ممکن است در تاریخ ارزیابی قابل جابجایی باشد یا نباشد.

قابل جابجاییفرسودگی است که از بین بردن علل آن از نظر اقتصادی امکان پذیر است، یعنی زمانی که افزایش ارزش جسم پس از رفع عیب، هزینه های مربوط به این رفع را پوشش می دهد.

کشندهاستهلاک به عنوان هزینه رفع تلقی می شود که بیشتر از افزایش ارزش شی مرتبط با رفع نقص شناسایی شده است.

بنابراین، آزمایش ماهیت سایش (قابل جابجایی یا غیرقابل ترمیم) نتیجه گیری است - آیا عناصر بازسازی شده (تعمیر شده) ارزش بازار بیشتری دارند و آیا هزینه های تعمیر پوشش داده می شود.

فرسودگی خارجی (اقتصادی) همیشه غیر قابل جبران تلقی می شود. این به طور مستقیم با محل شی مورد ارزیابی مرتبط است. دلایلی که باعث آن می شود خارج از ملک است و توسط صاحب ملک مورد ارزیابی قابل رفع نیست.

روش های تعیین سایش انباشته شده

روش های زیر برای تعیین سایش انباشته وجود دارد:

سر راست:

• روش مادام العمر؛
• روش پارتیشن بندی؛

و غیر مستقیم:

• روش استخراج

روش مادام العمر

طول عمر فیزیکی (Tf)- این دوره زمانی است که در طی آن ساختمان وجود دارد و برای استفاده (مسکن) مناسب است.

زندگی اقتصادی (تک)دوره زمانی است که در طی آن ساختمان سود ایجاد می کند.

سن موثر (تف)- بر اساس ارزیابی کارشناسی از ظاهر خانه با در نظر گرفتن شرایط آن، طراحی و عوامل اقتصادی موثر بر ارزش ملک مورد ارزیابی تعیین می شود.

زندگی اقتصادی باقی مانده (نان تست)- این مدت زمانی است که با تفاوت Tek - Tef تعیین می شود.

سن تقویمی (Thr)- از تاریخ ارزیابی از لحظه بهره برداری از تأسیسات تعیین می شود.

برنامه. برآورد ساییدگی و پارگی تجمعی.

محاسبه استهلاک انباشته با روش طول عمر فرض می کند که نسبت سن موثر به عمر اقتصادی معمولی برابر با نسبت استهلاک انباشته به هزینه تولید مثل است.

از این روش می توان برای موارد زیر استفاده کرد:

• تعیین فرسودگی و فرسودگی کل ساختمان؛
• عناصر ساختاری فردی آن

اطلاعات زمینه لازم در مورد تعیین طول عمر استاندارد یک ساختمان و عناصر منفرد آن را می توان از کتب مرجع استاندارد به دست آورد.

در فرآیند تخمین استهلاک انباشته با استفاده از روش چرخه عمر، این سوال مطرح می شود که دوره عمر اقتصادی باقی مانده را تعیین کنید. در این مورد باید از پیشنهادات زیر اقدام کرد:

روش تقسیم.

بیایید در نظر بگیریم که چگونه سایش انباشته هنگام اعمال روش پارتیشن بندی تعیین می شود، که از فرض استقلال انواع مختلف سایش به عنوان پایه استفاده می کند.

پوشیدن(فیزیکی، اخلاقی، اقتصادی) از دست دادن ارزش یک شی در طول زمان تحت تأثیر عوامل مختلف است.

سایش انباشته شدهبا فرمول تعیین می شود:

در = 1- (1- If)(1-Ifun)(1-یعنی)، که در آن

من f - زوال فیزیکی

Ifun - پوشیدن کاربردی

یعنی - فرسودگی اقتصادی

زوال جسمانی- از دست دادن ارزش یک شی مرتبط با استفاده، سایش، فرسودگی، تخریب و سایر عوامل فیزیکی که منجر به کاهش عمر و مفید بودن شی می شود.

برای تعیین میزان فرسودگی فیزیکی، ساختار شاخص اختصاصی هزینه ساخت یک ساختمان مسکونی پانلی یک طبقه مطابق با مجموعه UPVS شماره 28 «ساختمان ها و ساختمان های مسکونی، عمومی و ساختمان ها و سازه ها اعمال شد. برای اهداف خدمات عمومی برای تجدید ارزیابی دارایی های ثابت، جدول 3a. بر اساس نتایج بازرسی ساختمان، "قوانین ارزیابی سایش و پارگی فیزیکی ساختمان های مسکونی VSN 53-86 (r)" Gosgrazhdanstroy، مسکو 1990 برای تعیین زوال فیزیکی استفاده شد.

جدول 14

ما 32% فرسودگی فیزیکی را می پذیریم

سایش عملکردی (اخلاقی).از دست دادن ارزش ناشی از شکست نسبی یک سازه معین در ارائه مطلوبیت در مقایسه با سازه جدیدی است که برای همان هدف ساخته شده است. فرسودگی عملکردی نتیجه خصوصیات داخلی شی است و با عواملی مانند نقص طراحی، هزینه های عملیاتی بیش از حد همراه است و در معماری منسوخ ساختمان، امکانات برنامه ریزی، پشتیبانی مهندسی و ... نمایان می شود. الزامات مدرن را برآورده نمی کند، کهنگی شی ارزیابی شده 50٪ خواهد بود.

خارجی /اقتصادی/ سایش و پارگی: موضوع ارزیابی یک ساختمان مسکونی است؛ ویژگی بارز بازار خرید و فروش اشیاء مشابه این است که قرار گرفتن در معرض آنها زمان قابل توجهی می برد. این حقایق توسط ارزیاب به‌عنوان فرسودگی ناشی از تأثیرات خارجی در نظر گرفته می‌شود، که ما آن را برابر با ارزش حق بیمه برای نقدینگی کم در نظر می‌گیریم، که تعدیلی برای مدت زمان قرار گرفتن در معرض در هنگام اجاره/فروش یک شی است. تعدیل نقدینگی ناکافی با استفاده از فرمول محاسبه شد:

جایی که: I b/r – نرخ بدون ریسک؛

Tek – دوره نوردهی برای شی مورد ارزیابی.

نرخ بدون ریسک 7.32 درصد انتخاب شده است، برابر با نرخ بلند مدت بازار GKO-OFZ در تاریخ ارزیابی

دوره قرار گرفتن در معرض برای اشیاء مشابه با شی مورد ارزش گذاری طبق شرکت های املاک یک سال است، بنابراین فرسودگی خارجی برابر است با:

بنابراین استهلاک اقتصادی توسط ارزیاب 9 درصد پذیرفته می شود.

ساییدگی انباشته شده عبارت است از:

در = 1 - (1 - اگر) x (1 - Ifun) x (1 - یعنی)

در = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 - 9) = 69

بنابراین، سایش انباشته 69٪ است.

سایش انباشته -این کاهش در هزینه جایگزینی یا جایگزینی بهبودهایی است که ممکن است در نتیجه تخریب فیزیکی یا منسوخ شدن عملکرد رخ دهد. روش های ارزیابی لباس : روش زندگی اقتصادی (زندگی اقتصادی- این دوره زمانی است که طی آن کمک های پولی به بهبودها باعث افزایش ارزش (به طور خلاصه ارزش فیزیکی) می شود. عمر اقتصادی باقیمانده -دوره زمانی که یک ملک می تواند درآمد ایجاد کند. . زمانی (سن واقعی)- دوره زمانی از اتمام ساخت و ساز تا تاریخ ارزیابی، سن موثر -یکی که ویژگی به نظر می رسد با زمانی متفاوت است.) Inak=Tef/Tek، جایی که (Tef=Tek-Toek).

روش تجزیه: در بررسی دقیق و حسابداری انواع سایش: فیزیکی(از دست دادن عناصر کیفیت فنی و عملیاتی اصلی)، کاربردی(از دست دادن هزینه بهبودها)، خارجی(موقعیت شی، دسترسی حمل و نقل) استهلاک اشاره دارد قابل جابجاییدر صورتی که هزینه از بین بردن علائم آن کمتر از هزینه شیء یا درآمد حاصل از بهره برداری از آن باشد که پس از رفع آن اتفاق می افتد. استهلاک در صورتی به عنوان جبران ناپذیر طبقه بندی می شود که هزینه اصلاح آن بیشتر از مقدار ارزش افزوده سازه باشد.

7. تعیین ساییدگی فیزیکی (قابل جابجایی، غیر قابل تعمیر)

فرسودگی فیزیکی سازه ها و ساختمان به طور کلی باید به عنوان از دست دادن کیفیت فنی و عملیاتی اولیه آنها (استحکام، پایداری، قابلیت اطمینان) در نتیجه تأثیر عوامل طبیعی و اقلیمی و فعالیت های انسانی درک شود. فرسودگی فیزیکی را می توان به عنوان اقلام تعمیر معوق قابل بازیابی و موارد غیر قابل بازیابی که از نظر اقتصادی امکان تعمیر ندارند تعریف کرد. سایش فیزیکی قابل جابجاییمعمولاً به نگهداری ضعیف نسبت داده می شود، بنابراین گاهی اوقات به آن تعمیر معوق می گویند. خریدار تعمیرات فوری را برای بازگرداندن ویژگی های عملیاتی عادی سازه انجام می دهد (تعمیرات آرایشی). ساییدگی فیزیکی غیرقابل جبرانمربوط به موقعیت هایی است که حذف آنها در حال حاضر عملاً غیرممکن یا از نظر اقتصادی غیرممکن است. در عمل، عناصری از سازه که سایش فیزیکی جبران ناپذیری دارند، به دو دسته با عمر طولانی (طول عمر آنها مطابق یا حتی بیشتر از عمر ساختمان: پی، دیوارهای باربر، کف) و کوتاه مدت (طول عمر فیزیکی آنها) تقسیم می شوند. کمتر از طول عمر کل ساختمان است). وضعیت جسمانی آشفته = وضعیت باقیمانده وزن مزمن / سن طبیعی

خیابان باقیمانده = خیابان ص – Ex.rem

8. تعیین سایش عملکردی (قابل جابجایی، غیر قابل تعمیر)

سایش عملکردی- این کاهش هزینه بهبود به دلیل عدم تطابق بین برنامه ریزی فضایی یا طراحی سازه سازه با الزامات بازار مدرن برای این نوع بهبود است. مشابه سایش فیزیکی، سایش عملکردی به قابل جابجایی و غیر قابل تعمیر تقسیم می شود. سایش عملکردی قابل جابجایی- این همان ساییدگی است که هزینه حذف آن کمتر از درآمد حاصل از حذف آن است. ممکن است ناشی از نقص هایی باشد که نیاز به تعویض و ارتقاء عنصر دارند سایش عملکردی غیر قابل جبران- این چنین فرسودگی است که هزینه های حذف آن بیشتر از درآمد حاصل از حذف آن است.