DDU یا تعاونی مسکن - کدام بهتر است؟ چه چیزی را انتخاب کنیم: تعاونی مسکن یا ساختمان پیش دبستانی؟ بیایید تفاوت ها، مزایا و معایب را درک کنیم دو راه برای تعامل با آنها وجود دارد.

برای شخصی که قصد خرید یک آپارتمان جدید را دارد، اختصارات "DDU" و "ZhSK" به احتمال زیاد دیگر یک عبارت خالی نیستند. او تقریباً به طور قطع آگاه است که این دو روش مشابه، اما همچنان متفاوت برای خرید مسکن هستند. پس واقعاً چگونه متفاوت هستند؟

در این مقاله سعی خواهیم کرد همه چیز را با جزئیات درک کنیم، شباهت ها و تفاوت های DDU و تعاونی های مسکن را دریابیم و نظر ایجاد شده در مورد اینکه کدام یک از این گزینه ها ارجحیت دارد را تأیید (یا رد!) کنیم. به طوری که شخصیت انتزاعی که در ابتدا توضیح داده شد، مطلقاً هیچ سؤالی در مورد این موضوع ندارد.

برای درک کلی، اجازه دهید با تعاریف مختصر شروع کنیم. به معنای، "DDU" مخفف "شرکت مشارکت" است.. بین سازنده و سهامدار منعقد می شود. اولی به دومی قول می دهد که در یک قطعه زمین مشخص در مدت زمان معین یک ساختمان آپارتمان بسازد و آن را برای استفاده واگذار کند و دومی با سرمایه گذاری در این ساخت و ساز موافقت می کند. آ " ZhSK به معنای تعاونی مسکن و ساختمان است.. این یک انجمن داوطلبانه از مردم برای ساخت یک تسهیلات مسکونی است. عضو چنین انجمنی دیگر سهامدار نیست، بلکه سهامدار است.

تعاونی های مسکن در اتحاد جماهیر شوروی محبوبیت پیدا کردند. زمانی که جمعیت شهری پس از جنگ افزایش یافت، مسئولان برای رسیدگی به مسئله مسکن (که به گفته شخصیت «استاد و مارگاریتا» مردم را لوس کرده بودند)، اجازه ایجاد تعاونی‌های ساخت مسکن را دادند. اگرچه مسکن با هزینه سهامداران ایجاد شد و بسیاری از آنها نیز شخصاً در ساخت و ساز شرکت کردند، اما دولت نیز به توسعه تعاونی های مسکن کمک کرد - وام های کلان صادر کرد، اجازه داد که آنها برای مدت طولانی بازپرداخت نشوند و ارائه کردند. مزایای مختلف

حماسه با تعاونی های مسکن شوروی تا پایان قرن گذشته ادامه داشت. در اوایل دهه 1980، ساخت همزمان حدود 80 هزار ساختمان آپارتمانی تعاونی آغاز شد - به طور طبیعی، این امر به طول انجامید و برخی از سهامداران مجبور شدند تقریباً بیست سال برای خانه جدید خود صبر کنند. اما در حال حاضر، اگرچه هم مفهوم تعاونی های مسکن (که در قانون مسکن فدراسیون روسیه نیز ذکر شده است) و هم تعاونی های مسکن دوران شوروی حفظ شده است، اما خود تعاونی های ساخت مسکن شکل خود را تغییر داده اند.

تعاونی های مسکن به عنوان راه حلی برای ساخت و ساز طولانی مدت

تعاونی های مسکن به طور مستقل تنها توسط شرکت کنندگان فریب خورده در ساخت و ساز با سهام مشترک ایجاد می شوند، که رویای به پایان رساندن سریع مسکن ناتمام، حتی اگر به تنهایی، هستند. و از آنجایی که، متأسفانه، بدون حمایت کسی (به عنوان مثال، دولت یا یک توسعه دهنده بزرگ)، ایجاد حلقه خاصی از منافع با افراد همفکر، امکان ساخت یک ساختمان آپارتمان وجود نخواهد داشت، اغلب تعاونی های مسکن توسط سازماندهی می شوند. توسعه دهندگان علاوه بر این، آنها این کار را به هیچ وجه برای راحتی خریداران انجام نمی دهند، بلکه فقط برای جذب سرمایه آنها انجام می دهند.

تعجب آور نیست که اگر اعداد را بررسی کنید، مشخص می شود: تعاونی مسکن در واقع دیگر رقیب DDU نیست. قراردادهای مشارکت سهام در همه جا منعقد می شود و در مجتمع های مسکونی نادر، حتی استثنایی، با ویژگی های ساخت و ساز ارائه نمی شود (به عنوان مثال، اگر مجتمع مسکونی از ابتدا ساخته نشده باشد، اما در حال بازسازی باشد، به سادگی غیرممکن است که یک سهام عدالت منعقد شود. توافق مشارکت طبق قانون). بنابراین، درصد استفاده از DDU در طول ساخت و ساز در مسکو بالای 60 است، و تعاونی های مسکن - حدود 10. در عین حال، در بخش های معتبرتر املاک، این تفاوت تنها افزایش می یابد: DDU روز به روز محبوب تر می شود. و تعاونی های مسکن - برعکس.

دلایل زیادی برای این محبوبیت آموزش پیش دبستانی (و البته عدم محبوبیت تعاونی های مسکن) وجود دارد. و به طور کلی، همه آنها صرفاً در تفاوت بین این دو روش خرید مسکن است. بیایید سعی کنیم همه چیز را فهرست کنیم و یک مورد را فراموش نکنیم.

اسناد تنظیم کننده روند ساخت و ساز

کنترل روابط بین سهامدار و توسعه دهنده طبق قانون فدرال 214 انجام می شود و روابط در تعاونی ساخت و ساز مسکن طبق اسناد (به عنوان مثال، اساسنامه) همان سازمان انجام می شود. بدیهی است که تکیه بر اولی آسانتر از دومی است: هم در سطح بالاتری پذیرفته شده است و هم برای مدت طولانی توسط همه مطالعه شده است. بنابراین این امتیاز را به DDU می دهیم.

ثبت دولتی اسناد

دولت همچنین با ثبت سند مشارکت سهام سروکار دارد که در اغلب موارد پرداختی و در عین حال همیشه اجباری است. نیازی به ثبت قرارداد با یک تعاونی مسکن با Rosreestr نیست، اما برای خوشحالی در مورد آن عجله نکنید. اولاً، به احتمال زیاد مجبور خواهید بود نوعی حق عضویت بپردازید. ثانیا، این شما را در معرض خطر فروش مضاعف قرار می دهد: هنگام انعقاد و ثبت DDU، این غیرممکن است، زیرا Rosreestr یک سند را دو بار ثبت نمی کند. و حتی اگر یک توسعه‌دهنده بی‌وجدان آپارتمان شما را با دور زدن Rosreestr به شخص دیگری بفروشد، آنها حتی در دادگاه به آن رسیدگی نمی‌کنند و قطعا طرف شما را خواهند گرفت. بنابراین علیرغم اینکه طرفداران تعاونی های مسکن با سادگی و سرعت خود ما را جذب می کنند، باز هم تعاونی های مسکن عمومی را ترجیح می دهیم. ممکن است بیشتر طول بکشد و گرانتر باشد، اما ایمن تر است.

توسعه دهنده بی پروا

اگر سازنده به وعده های خود عمل نکند، سهامداران را فریب دهد و ساخت و ساز را متوقف کند، در این زمینه با حداکثر قانون پاسخگو خواهد بود. یا سهامدار تمام وجوهی را که سرمایه گذاری کرده به اضافه جریمه پس می گیرد یا دولت کنترل کامل ساخت و ساز را در دست خواهد گرفت.

بازگرداندن پول از تعاونی های مسکن بسیار دشوارتر خواهد بود، زیرا اصلاً بازگرداندن آنها را نه قانون، بلکه توسط خود تعاونی تعیین می کند. با این حال، برای یک فرد فریب خورده، به طور کلی، این مهم نیست که چه کسی و چگونه او را فریب می دهد - و اگر توسعه دهنده بخواهد از همان ابتدا این کار را انجام دهد، این کار را انجام خواهد داد.

گزینه DDU نیز ایده آل نیست: توسعه دهنده ممکن است خود را ورشکسته اعلام کند، به طوری که دریافت پول از او غیرممکن خواهد بود، ساخت و ساز برای تمام مدتی که آنها به دنبال یک پیمانکار جدید هستند به طول می انجامد ...

به طور کلی، در صورت امکان، با توسعه دهندگان بی وجدان - نه در ساخت و ساز مشترک و نه در تعاونی های مسکن - برخورد نکنید.

مصرف کنندگان و اعضای یک انجمن داوطلبانه

قانون دیگری که در مواقع اضطراری به کمک سهامدار خواهد آمد، قانون حمایت از حقوق مصرف کننده است. برای سهامدارانی که در یک انجمن داوطلبانه شرکت می کنند، بی فایده است زیرا به سادگی در مورد آنها صدق نمی کند. سهامداران، به عنوان مصرف کننده، می توانند در صورت نارضایتی از چیزی، از توسعه دهنده درخواست انجام صحیح تعهدات را داشته باشند. اعضای تعاونی مسکن نمی توانند این کار را انجام دهند.

رهن

با مشارکت مشترک در ساخت و ساز، حمایت دولتی از نرخ وام مسکن وجود دارد و تعداد بانک هایی که وام مسکن ارائه می کنند بسیار بیشتر از تعاونی های مسکن است. مزیت ساختمان پیش دبستانی نه تنها امکان انتخاب گسترده تر است، این وضعیت خود تأیید دیگری بر قابلیت اطمینان بیشتر ساخت و ساز مشترک است.

تعهدات اول

اگر یک توسعه‌دهنده قصد دارد اولین سهامداران را به پروژه خود جذب کند، به این معنی است که او قبلاً یک سایت را برای ساخت و ساز انتخاب کرده است، آن را به عنوان مالکیت (یا برای اجاره) دریافت کرده است و همچنین مجوز ساخت و ساز دریافت کرده و کلیه حقوق ملک آینده را ثبت کرده است. . اگر یک توسعه‌دهنده مشتریان را به یک تعاونی ساخت مسکن جذب کند، به احتمال زیاد هنوز همه این کارها را انجام نداده است. با تعاونی‌های مسکن، توسعه‌دهنده حتی موظف به انتشار بیانیه پروژه نیست - با مشارکت در ساخت و ساز مشترک، حداقل می‌توانید بر نحوه تغییر پروژه در فرآیند تبدیل شدن به واقعیت نظارت کنید.

تعیین پارامترهای آپارتمان

پس از خواندن قرارداد مشارکت، ایده ای تقریبی از آپارتمان آینده خود خواهید داشت و همچنین می دانید که دقیقاً چقدر هزینه دارد. البته این اتفاق می افتد که در طول مراحل ساخت و ساز برخی از مشکلات رخ می دهد، ممکن است آپارتمان چند متر مربع کوچکتر یا بزرگتر شود، اما معمولا سازنده آماده است تا این را به نحوی جبران کند. تعاونی ساخت و ساز مسکن بلافاصله شرکت کنندگان را آماده می کند که قیمت یک آپارتمان ممکن است در طول فرآیند ساخت افزایش یابد. یعنی شما برای همه چیز هزینه خواهید کرد و سپس آنها به شما خواهند گفت که مشکلاتی در محل ساخت و ساز به وجود آمده است (بحران اقتصادی، شرایط نامساعد آب و هوایی، سرکارگر که پرخاشگر شده است - آیا واقعاً مهم است که چه اتفاقی می افتد؟) و بنابراین باید هزینه اضافی بپردازید. یکی دیگر از مزایای مطلق DDU نسبت به تعاونی های مسکن.

تعیین ضرب الاجل

قرارداد مشارکت سهام همچنین مهلت های دقیق تحویل شی را مشخص می کند - زمانی که توسعه دهنده آن را به سهامدار منتقل می کند. اگر توسعه دهنده نتواند با به تعویق انداختن تاریخ تکمیل موافقت کند و نتواند، مجبور به پرداخت جریمه خواهد شد. اگر شرایط با قراردادهای اصلی مطابقت نداشته باشد، می توانید به سادگی DDU را خاتمه دهید و پول را پس بگیرید. و با تعاونی مسکن، سازنده این حق را دارد که به سادگی تاریخ اتمام کار را در قرارداد مشخص نکند تا مسئولیتی در قبال مهلت های از دست رفته بر عهده نگیرد. بنابراین اگر آماده نیستید که برای مدت نامحدود برای خانه جدید منتظر بمانید، قرارداد را با دقت بخوانید - و ترجیحاً یک توافقنامه مشارکت مشترک.

ضمانت

قانون فدرال فوق الذکر شماره 214 ضمانت پنج ساله برای ساختمان های جدید می دهد. یعنی اگر چیزی در آپارتمان یا در ورودی شما خراب شود زیرا در ابتدا ضعیف و ضعیف انجام شده است، توسعه دهنده مجبور خواهد شد خودش همه چیز را تعمیر کند. واضح است که بعید است از این بابت خوشحال باشد و بعید است عجله کند، اما در هر صورت تعمیرات برای شما تضمین شده است. در مورد تعاونی‌های مسکن یکسان نیست: حتی اگر نقص‌های ساختمانی آشکار را شناسایی کنید، سازنده متعهد به اصلاح آنها نیست.

تمام ویژگی های مقایسه ای ذکر شده به ما رهبر واضح این نبرد را نشان می دهد - این DDU است. با این حال، برای عینیت بیشتر، چند نکته را نام می بریم که در آنها تعاونی های مسکن همچنان ارجحیت دارند.

خرید و فروش اقساطی

به دارندگان بهره فقط تا پایان ساخت و ساز برنامه های اقساطی ارائه می شود؛ در مسکو و منطقه مسکو فقط دو سال است. در عین حال اعضای تعاونی مسکن می توانند آن را برای مدت طولانی تری از جمله پس از تحویل خانه تمدید کنند.

شرکت مدیریت

اگر یک قرارداد قراردادی منعقد کرده اید، آماده باشید که توسعه دهنده یک شرکت مدیریتی را به شما اختصاص دهد و تغییر آن چندان آسان نخواهد بود. اگر عضو یک تعاونی مسکن هستید، دیگر نیازی نیست به دنبال شرکت مدیریت باشید، زیرا شما (یا سایر اعضای تعاونی مسکن که انتخاب می کنید) خودتان خانه را مدیریت خواهید کرد.

با جمع بندی نتایج این مسابقه، می خواهم DDU را برنده بنامم. این روش خرید خانه به درستی محبوب است. اما حضور تعاونی‌های مسکن در بازار (هرچند تغییر یافته، قدیمی و نه چندان سازگار با دوران مدرن) به خودی خود خوب است. زیرا در نتیجه رقابت عادی، قطعاً یک نفر برنده خواهد شد. این مشتری است.

برای فروش آپارتمان در ساختمان های جدید، توسعه دهندگان اغلب از دو طرح قانونی استفاده می کنند: تنظیم یک توافق نامه (DDU) یا فروش از طریق تعاونی ساخت مسکن (HBC). بیایید در مقاله در مورد اینکه قراردادهای تعاونی مسکن و تعاونی مسکن دولتی دارای چه ویژگی ها و تفاوت هایی هستند صحبت کنیم.

با کمک یک قرارداد مشارکت سهام، توسعه دهندگان وجوهی را از شهروندان جذب می کنند. ماهیت DDU سرمایه گذاری پول در ساخت یک آپارتمان خاص است. این قرارداد مساحت مسکن آینده، محل طبقه، طرح و هزینه را تعیین می کند.

شرکت‌کننده DDU شریک توسعه‌دهنده محسوب نمی‌شود. اگر قرارداد به طور قانونی تنظیم شود، سهامدار عملاً هیچ خطری ندارد و منافع او توسط قانون محافظت می شود.

DDU توافقی است که منوط به ثبت است. مقامات دولتی مشروعیت سند را بررسی می کنند، داده های توسعه دهنده و دلایل او برای انعقاد چنین توافقاتی را مطالعه می کنند.

اگر به دلایلی توسعه دهنده نتواند تعهدات خود را تحت DDU انجام دهد و این منجر به خاتمه معامله شود، تمام وجوه سرمایه گذاری شده به سهامدار بازگردانده می شود. علاوه بر این، او علاوه بر این، جریمه ای (1/150 نرخ تامین مالی مجدد) دریافت خواهد کرد.

قرارداد شامل چه اطلاعات اساسی است؟

1. مشخصات، مکان و سایر داده های مربوط به محل ساخت و ساز و موضوع قرارداد. بنابراین، فیلم فضای زندگی آینده، موقعیت آپارتمان در طبقه و همچنین کیفیت هایی که باید در زمان تحویل کلید به سهامدار داشته باشد، باید مشخص شود.
2. تاریخ مشخصی که ساخت و ساز تاسیسات تکمیل می شود. در صورت تأخیر سازنده، جریمه هایی برای او در نظر گرفته می شود.
3. هزینه موضوع قرارداد. DDU قیمت نهایی آپارتمان و همچنین روش ها و دوره پرداخت برای آن را مشخص می کند.
4. ضمانت نامه برای تاسیسات و تاسیسات.
5. فهرست اسنادی که بر اساس آن ساخت تأسیسات انجام می شود.
6. حقوق و تعهدات طرفین DDU.

تفاوت بین قرارداد اصلی و اولیه بسیار مهم است. طبق دومی، سهامدار عملاً هیچ حمایتی از قانون ندارد، زیرا DDU اولیه در سازمان های دولتی ثبت نشده است و توسط مقررات قانون فدرال شماره 124 تنظیم نمی شود.

تعاونی ساخت مسکن چیست؟

راه دوم خرید مسکن در ساختمان نوساز، عضویت در تعاونی ساخت مسکن و کسب وضعیت سهامدار است. قرارداد تعاونی مسکن در سازمان های دولتی ثبت نشده است.

شهروندان در تعاونی های ساخت مسکن برای ساخت یک تسهیلات خاص متحد می شوند. اعتقاد بر این است که عضویت در تعاونی مسکن با خطرات بیشتری نسبت به انعقاد قرارداد مشترک با یک شرکت ساختمانی همراه است.

مشارکت در تعاونی های مسکن از نظر مالی سود بیشتری دارد. شهروندان می توانند سهم خود را از پس انداز خود یا از صندوق های اعتباری مشارکت دهند.

سهامداران در طول سال با پرداخت نیمی از هزینه مسکن به صندوق تعاون پرداخت می کنند. مابقی مبلغ باید به صورت اقساطی پرداخت شود. مدت پرداخت کل هزینه آپارتمان در قرارداد تعیین شده است و می تواند بین 5 تا 20 سال متغیر باشد.

طبق قرارداد تعاونی مسکن، شهروندی که در صندوق سهم دارد، تا زمانی که کل مبلغ مسکن را پرداخت نکند، نمی تواند با صلاحدید خود آپارتمانی را در ساختمان جدید واگذار کند. مالکیت چنین آپارتمانی بر اساس سند دریافتی از تعاونی مسکن ثبت می شود.

قرارداد DDU یا تعاونی مسکن: چه چیزی را انتخاب کنیم؟

برای بسیاری از شهروندان، این دو طرح تنها گزینه خرید مسکن هستند، زیرا این روزها قیمت آپارتمان بسیار بالاست. چه چیزی را انتخاب کنیم؟ بیایید به هفت تفاوت اصلی بین DDU و قراردادهای تعاونی مسکن نگاه کنیم.

خوانندگان عزیز! ما روش های استاندارد برای حل مشکلات حقوقی را پوشش می دهیم، اما مورد شما ممکن است منحصر به فرد باشد. کمک خواهیم کرد راه حلی برای مشکل خود به صورت رایگان پیدا کنید- به سادگی با مشاور حقوقی ما تماس بگیرید:

سریع است و رایگان! همچنین می توانید از طریق فرم مشاور در وب سایت به سرعت پاسخ بگیرید.

1. مراحل ثبت نام DDU بدون گذراندن مراحل ثبت نام با Rosreestr هیچ نیروی قانونی ندارد. پیوستن به تعاونی مسکن، برعکس، نیازی به ثبت نام ندارد، بنابراین سهامدار در این مورد کمتر مورد حمایت قانون است.
2. قیمت نهایی فضای نشیمن. هزینه آپارتمان طبق DDU نهایی است و قابل تغییر نیست. در مورد تعاونی های مسکن، به دلیل هزینه های اضافی که ممکن است در فرآیند ساخت و ساز ایجاد شود، امکان افزایش قیمت وجود دارد.
3. تعیین ضرب الاجل. DDU تاریخ های مشخصی را مشخص می کند که تاسیسات تکمیل و به بهره برداری می رسد. در اسنادی که پس از پیوستن به تعاونی مسکن تهیه شده است، تاریخ خاصی ذکر نشده است.
4. «شفافیت» اوراق. تمام اطلاعات مربوط به شرکت ساختمانی و ملک هنگام ثبت DDU کاملاً باز است و هر کسی به آن دسترسی دارد. علاوه بر این، سازنده موظف است اسناد مجوز و یک طرح فنی را به قرارداد ضمیمه کند. در مورد تعاونی های مسکن، سازمان ساختمانی چنین تعهدی ندارد. سهامدار ممکن است به اسناد نیاز داشته باشد، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که آنها را ببیند.
5. فسخ معامله. اگر DDU فسخ شود، کل مبلغ پرداختی توسط سهامدار و جریمه به سهامدار بازگردانده می شود. وقتی قرارداد با تعاونی مسکن فسخ می شود، سهامدار فقط می تواند روی بخشی از پول پرداخت شده حساب کند.
6. شرایط اقساطی. تحت DDU، سهامدار این فرصت را دارد که هزینه آپارتمان را بدون عوامل افزایشی بپردازد. تعاونی مسکن نیز به نوبه خود با نصف هزینه مسکن با بهره به سهامداران وام می دهد.
7. شرایط پرداخت اقساطی. هنگام ثبت DDU، سهامدار موظف است کل مبلغ آپارتمان را تا تاریخ اتمام ساخت و ساز پرداخت کند. تعاونی های مسکن شرایط راحت تری دارند - می توانید هزینه مسکن را در حالی که قبلاً در آن زندگی می کنید پرداخت کنید.

همانطور که از این نکات پیداست، ثبت قرارداد پیش از استخدام با خطرات کمتری همراه است. با این حال، در صورت کشف تخلفات در طول فرآیند توسعه، ممکن است به طور ناگهانی این توافق توسط مقامات دولتی فسخ شود. حتی با وجود این و اینکه هزینه آپارتمان باید تا تاریخ اتمام ساخت و ساز پرداخت شود، DDU ها حدود 55 درصد از مسکن در حال ساخت را تشکیل می دهند.

با انعقاد قرارداد با تعاونی مسکن، سهامدار می تواند آپارتمان را با هزینه کمتری خریداری کند، زیرا قیمت نهایی شامل 18 درصد مالیات بر ارزش افزوده نمی شود. علاوه بر این، قرارداد نه تا پایان ساخت و ساز و راه اندازی خانه، بلکه برای مدت طولانی تر (تا 20 سال) منعقد می شود. تعاونی‌های مسکن با قابلیت اطمینان کمتر، اما مسکن ارزان‌تر مشخص می‌شوند. این روش خرید آپارتمان تا 35 درصد از ساختمان های جدید را تشکیل می دهد.

در جدول مقایسه ای به بررسی مزایا و معایب تعاونی های مسکن و تعاونی های مسکن عمومی می پردازیم.

توافقنامه مشارکت	DDU در Rosreestr ثبت شده است. هزینه آپارتمان ثابت می باشد. شرکت ساختمانی در صورت از دست دادن مهلت مقرر جریمه های بالایی می پردازد. سهامدار برای اموال و ارتباطات تضمین دریافت می کند.	سهامدار موظف است کل مبلغ را تا پایان ساخت و ساز پرداخت کند. خود توسعه دهنده شرکت مدیریت را انتخاب می کند؛ نظر سهامداران در نظر گرفته نمی شود.
تعاونی مسکن و ساختمان	طرح اقساطی تا 20 سال. مسکن 18 درصد ارزان تر است. مدیریت خانه به تعاونی مسکن واگذار می شود.	امکان کلاهبرداری با فروش دوبله آپارتمان. سهامدار حمایت قانونی ندارد. توسعه دهنده نیازی به ارائه مستندات ندارد. هزینه آپارتمان ثابت نیست در صورت فسخ قرارداد، سهامدار تنها بخشی از پول را پس می گیرد.

هر شهروند راحت ترین راه را برای خرید آپارتمان برای خود تعیین می کند. توصیه می کنیم قبل از عضویت در تعاونی مسکن یا عقد قرارداد مشارکت خصوصی با یک وکیل مشورت کنید.

امن ترین طرح برای خرید آپارتمان در ساختمان های جدید، امضای DDU یا قرارداد مشارکت سهام است. این هنجار که توسط قانون فدرال شماره 214 تنظیم می شود، از خریدار در برابر فروش مضاعف محافظت می کند و شانس بیشتری برای دریافت وام مسکن سودآور می دهد. با این حال، شما می توانید یک آپارتمان در مسکو با استفاده از DDU تنها در 60٪ از ساختمان های جدید خریداری کنید. توسعه دهندگان دیگر از چه طرح های فروش استفاده می کنند؟ و چرا آنها را انتخاب می کنند؟

علاوه بر قرارداد مشارکت سهام عدالت، دو طرح دیگر برای فروش آپارتمان قانونی تلقی می شود: عضویت در تعاونی ساخت مسکن (HBC) و خرید سند مسکن. انتخاب یک طرح خاص توسط توسعه دهنده با توجه به شرایط تعیین می شود. مهم: زمانی که کار در حال انجام است و مجوز ساخت وجود دارد، می توانید با سرمایه گذاران مشترک قراردادی منعقد کنید. وجوه سهامداران به یک شی خاص هدایت می شود، اسناد مجوز تضمین می کند که ساخت و ساز قانونی است و پروژه تمام تأییدیه ها و بررسی ها را پشت سر گذاشته است. اما صدور پروانه ساختمانی فرآیندی پیچیده و اغلب با تأخیر است، بنابراین بسیاری از شرکت ها ترجیح می دهند بدون دریافت سند، فروش مسکن را افتتاح کنند. علاوه بر این ، DDU تا حدی "دستان" شرکت های توسعه را می بندد و این وضعیت برای همه مناسب نیست.

علاوه بر این، هر قرارداد مشارکت سهام باید در Rosreestr ثبت شود. و این روش نیز زمان می برد. در نتیجه، پول سهامدار در راه توسعه‌دهنده گیر می‌کند، که مجبور می‌شود به دنبال منابع دیگر تامین مالی ساخت‌وساز باشد. بنابراین، شرکت ها به طرح های فروش دیگری متوسل می شوند. اجازه دهید به طور خلاصه در مورد مزایا و معایب هر یک از آنها صحبت کنیم.

DDU: مسئولیت توسعه دهنده تنظیم شده است

DDU طرحی است که به بهترین نحو از حقوق خریدار محافظت می کند. فروش توسط DDU تایید می کند که پروژه توسط همه مقامات تایید شده است. اگر توسعه‌دهنده نتواند کار را انجام دهد، سهامدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و درخواست بازپرداخت و جریمه کند.

طرفداران: ثبت نام ایالتی اجباری محافظت تضمینی در برابر فروش دو برابری. فرصتی برای گرفتن یک وام مسکن سودآور (بانک ها ساختمان های جدید با فروش تحت DDU را به عنوان اشیاء کم خطر می دانند و مایلند به آنها وام دهند).

موارد منفی: برای مدت پس از اتمام ساخت نمی توانید برای طرح های اقساطی درخواست دهید. DDU تضمین نمی کند که پروژه تکمیل شود. چنین توافقی در برابر نقض مهلت های ساخت و ساز محافظت نمی کند.

تعاونی مسکن: آزادی بیشتر - تضمین کمتر

یکی دیگر از طرح های قانونی برای فروش آپارتمان ها که توسط 214-FZ ارائه شده است. حدود 5-6 درصد از ساختمان های جدید در مسکو و منطقه مسکو از طریق تعاونی های مسکن فروخته می شود. این طرح در میان توسعه دهندگان بزرگ (PIK Group، Vedis Group) محبوب است و قابلیت خود را در بازار املاک و مستغلات ثابت کرده است.

طرفداران: ثبت سهامداران از فروش مضاعف محافظت می کند. امکان اقساط بلند مدت (حتی پس از بهره برداری از منزل). توانایی تأثیرگذاری بر پیشرفت ساخت و ساز (به عنوان مثال، تکمیل خانه به تنهایی در صورت ورشکستگی سازنده).

موارد منفی: توافقنامه مشمول ثبت دولتی نمی شود. مالکیت فقط پس از پرداخت کامل سهم ثبت می شود. رعایت مهلت های ساخت و ساز نظارت نمی شود. توسعه دهنده نمی تواند در صورت نقض توافق نامه ها مسئول شناخته شود.

گواهینامه ها: تقریباً هرگز استفاده نشده است

توسعه دهنده اوراق بهادار (گواهینامه) صادر می کند که نام هر یک از آنها مطابق با قیمت آپارتمان است. سازنده متعهد می شود آپارتمان را بعداً به دارنده گواهی انتقال دهد.

طرفداران: سازنده باید نسبت به ثبت عنوان زمین و اخذ پروانه ساختمانی اقدام نماید. دولت فعالیت های توسعه دهنده را به عنوان یک شرکت کننده در بازار مالی کنترل می کند.

موارد منفی: به طور کلی، هم برای توسعه دهنده و هم برای خریدار ناخوشایند است، بنابراین این طرح بسیار به ندرت استفاده می شود.

طرح های خاکستری برای فروش مسکن

آنها همراه با مکانیسم های فروش قانونی استفاده می شوند. محبوب ترین آنها انعقاد قرارداد خرید و فروش اولیه است. این به خودی خود نقض قانون نیست، اما ربطی به طرح های قانونی فروش املاک و مستغلات ندارد. حقوق خریدار در این شرایط به هیچ وجه محافظت نمی شود، زیرا توافق اولیه فقط مقاصد هر دو طرف را ثبت می کند، اما آنها را ملزم به انجام آنچه برنامه ریزی شده است، نمی کند. یعنی چنین توافقی سازنده را ملزم به انتقال مسکن به مالکیت خریدار نمی کند. در این حالت، دارنده سهام مبلغی را به توسعه‌دهنده منتقل می‌کند که به عنوان «پرداخت اوراق بهادار» در نظر گرفته می‌شود. اگر سازنده ملک را انتقال ندهد، سهامدار نه حق مطالبه آپارتمان را دارد و نه فرصتی برای اثبات واقعیت سرمایه گذاری. در صورت ناتمام ساختن، خریدار تنها قادر به عودت وجه وثیقه خواهد بود.

نه قرارداد خرید و فروش اولیه (PDPA) و نه به اصطلاح DDU اولیه در واقع هیچ ربطی به 214-FZ ندارند و در اتاق ثبت ثبت نشده اند. و در عین حال ، هیچ کس نمی تواند یک توسعه دهنده بی پروا را از فروش چندین بار یک آپارتمان متوقف کند.

نظر مشاورین املاک

آژانس های املاک و مستغلات ترجیح می دهند ساختمان های جدیدی را که تحت 214-FZ فروخته می شوند، بفروشند. گزینه بهینه برای مشاوران مسکن مسکو DDU است، زیرا این طرح شفاف، قابل درک برای خریدار است و به وضوح توسط قانون تنظیم می شود. کارکردن با آژانس ها ساده ترین راه است. همچنین از جمله موارد مورد علاقه فروش از طریق تعاونی های مسکن است. اگرچه در مورد تعاونی ها، توسعه دهندگان خودشان سازمان دهندگان فروش می شوند و اغلب آپارتمان ها را به تنهایی و بدون دخالت آژانس های املاک می فروشند.

اما خود مشاوران املاک تصریح می‌کنند که در نهایت، هنگام تصمیم‌گیری برای همکاری با یک توسعه‌دهنده یا نه، نه تنها طرح فروش آپارتمان مهم است، بلکه حاشیه آژانس، مجموعه پروژه‌های برای فروش و حقوق انحصاری فروش نیز مهم است.

تاریخ انتشار 28 اکتبر 2013

شما می توانید با امضای قرارداد با DDU یا با یک تعاونی مسکن، یک آپارتمان خریداری کنید، که تفاوت بین آنها توسط قوانین شماره 214، شماره 215، مصوب در سطح فدرال در سال 2004 تنظیم شده است.

راه های خرید خانه

قرارداد مشارکت سهام (DPA) به این معنی است که مشتری پول خود را سرمایه‌گذاری می‌کند و این حق را دارد که متعاقباً از سازنده آپارتمانی به مبلغ متر مربع پرداخت شده مطالبه کند.

انعقاد قرارداد با شرکت تعاونی ساخت و ساز مسکن (HBC) روشی پر ریسک است، زیرا پول پرداخت شده سهم پرداختی برای عضویت در این تعاونی است و تضمینی برای دریافت آپارتمان در آن در نتیجه اتمام ساخت و ساز نیست.

توافقات با تعاونی های مسکن یا تعاونی های مسکن عمومی تنها شباهت دارند - تمایل شهروندانی که آنها را امضا کرده اند برای به دست آوردن مالکیت یک آپارتمان.

ویژگی های قراردادی

تفاوت قابل توجه بین یک قرارداد با یک تعاونی مسکن و یک DDU در عواقبی است که پس از امضای آن رخ می دهد: پیوستن به یک تعاونی که به طور تصادفی انتخاب شده است، خطر قربانی شدن یک سهامدار از یک طرح کلاهبرداری را افزایش می دهد. این قراردادها از جنبه های دیگر متفاوت است:

توافق سهامداران	قرارداد سهامدار
توسط قانون فدرال شماره 214 تنظیم شده است	توسط قانون فدرال شماره 215 تنظیم می شود
باید در FS GRKK ثبت شده باشد	ثبت نام در FS GRKK فقط پس از راه اندازی خانه
هزینه هر متر مربع تغییر نمی کند	افزایش احتمالی قیمت آپارتمان
تاریخ شروع و پایان ساخت و ساز تعیین شده است	چارچوب زمانی ساخت و ساز به وضوح تعریف نشده است
مسئولیت قانونی در قبال عدم رعایت موعد مقرر برای تحویل ساختمان مسکونی	قانون برای تخلف از مهلت های ساخت و ساز مجازاتی پیش بینی نکرده است.
خرید اقساطی آپارتمان فقط تا زمان بهره برداری از ساختمان مسکونی امکان پذیر است	پرداخت اقساط توسط قانون برای دوره ای ارائه می شود که به مرحله ساخت یک ملک مسکونی بستگی ندارد.

مهم! امضای قراردادهای اضافی که با شرایط قرارداد مشارکت اصلی سهام مطابقت ندارند الزامی نیست. قبل از انعقاد قرارداد با تعاونی مسکن، باید مطمئن شوید که توسعه‌دهنده ماده‌ای را یادداشت کرده است که امکان افزایش هزینه 1 متر مربع را منتفی می‌کند.

ویژگی های ساخت و ساز سهام و سهام

مزایا و معایب خرید مسکن به عنوان سهامدار یا سهامدار به شرح زیر است:

ثبت قرارداد با Rosreestr قبل از شروع ساخت و ساز یک فرآیند طولانی است، اما امکان فروش یک آپارتمان به دست چند سهامدار را حذف می کند. حضور دو یا چند مالک هنگام انجام معامله از طریق تعاونی های مسکن امری غیرعادی نیست.

قیمت نهایی هر 1 متر مربع از سهامدار با قیمت اولیه تفاوتی ندارد، اما از هزینه آپارتمان در همان منطقه که متعلق به یکی از اعضای تعاونی است بیشتر است.

با تعیین قیمت برای 1 متر مربع، توسعه دهنده حق تغییر آن را تحت شرایط ساخت و ساز مشترک ندارد. پیشنهاد از طرف وی برای امضای قرارداد اضافی که افزایش قیمت 1 متر مربع را پیش بینی می کند ممکن است توسط سهامدار به دلایل قانونی رد شود. علاوه بر این، در چنین شرایطی، شخصی که DDU را امضا کرده است، این حق را دارد که خواستار فسخ قرارداد اصلی، بازگشت وجوه پرداخت شده و پرداخت جریمه شود.

طبق مفاد قرارداد با تعاونی مسکن، رئیس آن می تواند با توافق سایر اعضای تعاونی مسکن، قیمت هر متر مربع را در هر مرحله از ساخت خانه افزایش دهد.

نقض مهلت‌های راه‌اندازی خانه هنگام امضای DDU برای توسعه‌دهنده بی‌سود است، زیرا این به سهامدار این حق را می‌دهد که برای هر روز تاخیر درخواست پرداخت جریمه کند. قانون فقط 2 ماه فراتر از مدت توافق شده در قرارداد را پیش بینی کرده است که در این مدت سازنده موظف است تمام مسائل قانونی را حل کند و آپارتمان های خود را در اختیار مالکان قرار دهد. امضای تفاهم نامه اضافی برای تمدید مهلت تحویل خانه حق سهامدار است و نه تعهد او.

در این زمینه مشارکت سهام عدالت بهتر از عضویت در تعاونی مسکن است، زیرا در توافق با تعاونی مسکن، تاریخ های مشخصی برای شروع و اتمام ساخت خانه پیش بینی نشده است. بر این اساس، توسعه دهنده نیز متحمل هزینه های مالی در قالب جریمه نمی شود.

تفاوت بین سهامدار و سهامدار نیز در این است که تعاونی های خوب ساختمانی طرح های اقساطی را به اعضای خود ارائه می دهند که بستگی به تحویل خانه یا در حال ساخت بودن آن ندارد. سهامدار در این حق محدود بوده و موظف به پرداخت کل مبلغ پس از اتمام کار ساختمانی می باشد.

در زمان شروع ساخت یک ساختمان آپارتمان طبق DDU، پروژه مورد تایید قرار گرفت و کلیه مدارک مجوز دریافت شد. این تضمینی است که در هنگام بهره برداری از خانه، تعداد طبقات و وجود / عدم وجود الحاقات مطابق با شرایط ذکر شده اولیه باشد.

اینکه خانه تعاون چگونه خواهد بود را اعضای آن با رای گیری تعیین می کنند. با این حال، اگر نیاز به جذب سهامداران اضافی باشد، ممکن است خانه یک طبقه بالاتر یا یک پله بزرگتر از آنچه در ابتدا توافق شده بود باشد.

توافقنامه سهم به وضوح شرایط اجباری خاتمه و بازگشت وجوه آن را مشخص می کند، که باعث می شود سهامدار برای پایان دادن به روابط با توسعه دهنده دشوار باشد. هنگام امضای قرارداد با یک تعاونی مسکن، دام های دیگری به وجود می آید: فروش مجدد چنین املاکی سنگین است، زیرا مالک جدید را مجبور به پیوستن به تعاونی می کند.

قبل از دریافت گواهی مالکیت، اندازه گیری کنترل آپارتمان باید با مشارکت یک کارمند BTI انجام شود. در مورد سهامدار باید متر مربع اضافی بدون نقص توسط وی پرداخت شود.

اگر طبق یک توافق مشترک آپارتمانی دریافت می کنید، در صورت وجود تفاوت در متر مربع پرداخت شده و دریافتی، ممکن است:

• اعلام امتناع از دریافت حقوق مالکیت این مسکن با درخواست بیشتر برای پرداخت جریمه.
• پرداخت اضافی برای متر مربع اضافی و همچنین درخواست پرداخت جریمه.
• اشتباهات انجام شده در ساخت و ساز را به سازنده تذکر دهید و تقاضا کنید که هزینه آپارتمان کاهش یابد تا تفاوت در مقادیر برابر شود.

قبل از امضای قرارداد برای ساخت و ساز مشترک یک ساختمان مسکونی، مهم است که:

فرم حاوی تمام اطلاعات مربوط به توسعه دهنده است که بهتر است بررسی شود.

این قرارداد صرفاً "قرارداد مشارکت سهام" نامیده شد.

ماه و سال تحویل شی را ذکر کرده است.

متن سند حاوی جزئیاتی است که پروژه ساخت و ساز را مشخص می کند: تعداد طبقات، مساحت اشغال شده توسط ساختمان، کل و فیلم مسکونی آپارتمان.

یک بند ارائه شده است که تعهدات گارانتی توسعه دهنده را تعریف می کند.

مبلغ توافق نه تنها با اعداد، بلکه در کلمات نیز مشخص شد.

هم قراردادی که با تعاونی ساخت مسکن منعقد می شود و هم خود تعاونی باید به دقت مطالعه شود. اطلاعات مهم این است:

جزئیات آن، که به شما کمک می کند تا در مورد سایر اشیاء کنترل شده، نتایج کار تعاونی و شرکت کنندگان آن به طور مستقیم مطلع شوید.

تعداد اشیایی که رئیس به طور همزمان مدیریت می کند: هر چه تعداد آنها بیشتر باشد، خطرات بیشتر می شود.

تعاونی در وضعیت بهبود مالی یا در آستانه ورشکستگی قرار دارد.

آیا او مجوز انجام کار ساخت و ساز در این قلمرو را دارد یا خیر.

اطلاعات کامل در مورد قطعه زمین برای ساخت و ساز؛

ویژگی های شی: تعداد طبقات، متراژ مربع آپارتمان.

مبلغ کمک ماهانه برای نگهداری تعاونی؛

عواقب برای سهامدار در صورت عدم تکمیل ساخت و ساز.

در هر مرحله، انتقال از قرارداد سهام به قرارداد سهام امکان پذیر است که دلیل اصلی آن در بیشتر موارد، ورشکستگی شرکت توسعه دهنده است. ترک تعاونی و انعقاد DDU برای همان شی بسیار نادر است.

توجه! با توجه به تغییرات اخیر در قوانین، اطلاعات حقوقی این مقاله ممکن است قدیمی باشد!

وکیل ما می تواند به صورت رایگان به شما مشاوره دهد - سوال خود را در فرم زیر بنویسید: