Atunci când cumpărați sau vindeți un apartament, există factori care complică tranzacțiile imobiliare și, uneori, fac imposibilă efectuarea unor astfel de tranzacții. Unul dintre acești factori este participarea minorilor la tranzacție, care pot fi proprietarii acestei locuințe sau pot avea drepturi de proprietate asupra unei cote în apartament. În acest articol, experții portalului RealtyPress.ru iau în considerare aspecte legate de participarea minorilor la tranzacțiile imobiliare.
Atractivitatea unei tranzacții care implică minori
Pe piata imobiliara, cele mai atractive obiecte de achizitie sunt apartamentele care sunt complet libere din punct de vedere legal, adica atunci cand in momentul vanzarii nu este nimeni inregistrat in apartament, iar actualul proprietar este un singur proprietar. Cu toate acestea, acest lucru se întâmplă destul de rar; cel mai adesea, vânzarea unui apartament este doar o verigă dintr-un lanț de operațiuni care vizează îmbunătățirea (sau schimbarea) condițiilor de viață ale vânzătorului. Cu alte cuvinte, apartamentul este vândut pentru a cumpăra un spațiu de locuit mai spațios sau pentru a cumpăra două apartamente (la mutare).
Prin urmare, în momentul în care este găsit un cumpărător, actualii proprietari nu întreprind nicio acțiune privind radierea sau transferul dreptului de proprietate. Potențialii cumpărători, după ce au aflat că există un copil care deține o parte a apartamentului, se tem de dificultăți în implementarea tranzacției și, prin urmare, acordă preferință acelor opțiuni care exclud orice participare a minorilor. În consecință, odată cu pierderea atractivității, apartamentul poate pierde din valoare, deoarece potențialul cumpărător va căuta să includă riscuri în prețul proprietății.
De ce cumpărătorii sunt atât de atenți la astfel de tranzacții vor fi discutate mai jos, dar acum vom fi atenți la acțiunile pe care vânzătorul trebuie să le întreprindă (și cumpărătorul, la rândul său, este obligat să verifice dacă acțiunile necesare au fost întreprinse).
Permisiune de la autoritățile tutelare
Destul de des, la achiziționarea unui apartament, drepturile de proprietate sunt distribuite între toți membrii familiei. Acest lucru le oferă fiecăruia dintre ei anumite garanții în cazul unor situații neprevăzute. Cu toate acestea, pe de altă parte, faptul că copilul este proprietarul unei părți din apartament complică foarte mult afacerea. Părinții nu pot vinde apartamentul (pentru a se muta în alt oraș sau pentru a-și extinde spațiul de locuit) până când nu se obține acordul autorităților de tutelă și tutelă, care sunt obligate să controleze toate tranzacțiile imobiliare care afectează interesele minorilor. Această regulă este determinată de articolele 26, 28, 37 din Codul civil al Federației Ruse, precum și de articolul 60 din Codul familiei al Federației Ruse; autoritățile de tutelă se asigură că drepturile copiilor nu sunt încălcate și verifică legalitatea tranzactia. Astfel, in tranzactiile imobiliare, interesele minorilor sunt reprezentate nu de parintii acestora (ca in alte cazuri), ci de reprezentantii autoritatilor tutelare.
Cu toate acestea, dacă apartamentul este proprietatea părinților (copilul este pur și simplu înregistrat în spațiul de locuit), atunci aceasta simplifică foarte mult tranzacția. Nu este nevoie să contactați autoritățile de tutelă pentru a obține permisiunea corespunzătoare.
Contrar credinței populare, trebuie să contactați autoritățile de tutelă nu numai dacă condițiile dvs. de viață se înrăutățesc (de exemplu, mutarea într-un apartament mai mic). Pentru orice tranzactie imobiliara este necesara obtinerea acordului autoritatilor tutelare, in caz contrar tranzactia (chiar daca poate fi efectuata) va fi considerata ilegala, cu toate consecintele care decurg. Așadar, necesitatea obținerii unui permis este prezentă în următoarele cazuri: vânzarea unui apartament, transferul imobilului în garanție, donația, schimbul. Această împrejurare este singurul motiv pentru care părinții nu se grăbesc să-și înregistreze copilul, deoarece, de fapt, statul încearcă să ofere copilului un fel de protecție prin intermediul părinților înșiși, limitând în același timp dreptul acestora de a dispune de bunurile lor. .
Probabilitatea acordării sau refuzului autorităților tutelare
Problemele care apar la obținerea permisiunii de la autoritățile tutelare sunt puțin probabile în cazurile în care condițiile de viață ale copilului sunt garantate să se îmbunătățească, de exemplu:
Cu banii din vânzarea unui apartament vechi, se achiziționează locuințe de dimensiuni similare, dar aspectul necesită o cameră separată pentru copil;
- In locul unui apartament de vanzare se achizitioneaza un apartament de aceeasi dimensiune si amenajare, dar casa este de constructie ulterioara;
- Se achizitioneaza un apartament intr-o zona mai buna (nivel mai ridicat de infrastructura, scoala mai apropiata, gradinita, alte avantaje evidente):
- Și, în sfârșit, este puțin probabil ca autoritățile de tutelă să obiecteze dacă intenționați să cumpărați locuințe pe o suprafață mai mare.
Anumite dificultăți pot apărea dacă vă mutați în alt oraș; autoritățile de tutelă vor solicita dovada că drepturile copilului nu vor fi încălcate (condițiile de viață nu se vor înrăutăți). Dovada care se consideră astfel în acest caz este contractul preliminar de cumpărare și vânzare. Cu alte cuvinte, proprietarul unui apartament al cărui copil este coproprietar, înainte de a vinde acest apartament, trebuie să meargă în orașul în care intenționează să se mute, să caute locuințe și să semneze un contract preliminar de cumpărare și vânzare.
Dar dacă, ca urmare a tranzacției planificate, condițiile de viață ale copilului sunt mai puțin atractive, există o mare probabilitate ca autoritățile de tutelă să refuze să elibereze permisiunea. Cu toate acestea, fiecare caz este luat în considerare individual. De exemplu, se plănuiește schimbul cu un apartament de o suprafață mai mică, dar acest lucru se face astfel încât banii rămași din vânzare să fie cheltuiți pentru tratamentul copilului. De exemplu, nu este neobișnuit ca autoritățile de tutelă să accepte să schimbe un apartament din oraș cu o casă în suburbii, dacă un astfel de schimb este motivat de nevoia de aer proaspăt pentru un copil care este susceptibil la boli pulmonare. Cel mai important lucru în astfel de cazuri este să colectezi documente care să servească drept confirmare a circumstanțelor.
În plus, autoritățile tutelare sunt foarte precaute în a transfera bunuri imobiliare, din care o parte (sau întregul apartament) aparține copilului, ca garanție pentru a garanta un credit ipotecar emis pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire în construcție. Sunt cunoscute cazuri când investitorii fraudați au rămas fără apartamentul promis și nu au putut rambursa împrumutul. În consecință, dacă evenimentele se dezvoltă în acest fel, apare necesitatea vânzării gajului, iar în acest caz copilul rămâne fără locuință (dacă autoritățile tutelare au convenit să transfere apartamentul ca gaj).
Procedura de obținere a permisului și a documentelor
Conform legislației în vigoare, refuzul sau acordul autorităților tutelare de a vinde un apartament trebuie emis în termen de 15 zile de la data contactării autorității competente. În acest caz, este necesar să colectați și să furnizați un set de documente, care include:
- Afirmație;
- pașapoartele părinților;
- certificatul de naștere al copilului (sau pașaport);
- Acte de proprietate pentru apartament;
- Certificat de la domiciliul copilului.
Pericole potențiale pentru cumpărător
Pentru cumpărător, pericolul într-o tranzacție imobiliară în care pot fi implicați copii este ca o greșeală să poată fi făcută în orice stadiu al pregătirii (intenționat sau nu). Ca urmare, tranzacția poate fi contestată în instanță, iar dacă se dovedește încălcarea drepturilor copilului, actualul proprietar al apartamentului poate fi obligat să despăgubească prejudiciul cauzat. Mai mult, tranzacția poate fi contestată și după zece ani; nu doar părinții, ci și rudele, tutorele copilului, și chiar copilul însuși, care a împlinit deja vârsta majoratului, pot depune o cerere la instanță. Cu alte cuvinte, nici măcar permisiunea primită de la autoritățile tutelare nu garantează cumpărătorului absența oricăror probleme cu imobilul său în viitor.
Există însă situații în care, la achiziționarea unui imobil, al cărui proprietar (sau proprietarul unei părți din apartament) este minor, orice pretenție poate fi evitată. S-ar părea că este absolut clar că, conform legislației ruse, un copil poate fi proprietar, dar nu poate vinde această proprietate chiar și cu acordul părinților (tutorilor) fără permisiunea autorităților de tutelă. Dar există câteva excepții aici; de exemplu, permisiunea autorităților de tutelă nu este necesară dacă copilul a dobândit capacitate juridică deplină în momentul tranzacției. În principiu, capacitatea juridică deplină este baza pentru încheierea independentă a oricăror tranzacții; pentru aceasta, copilul (dacă îl puteți numi așa) nici măcar nu are nevoie de acordul părintelui. Adică nu mai este posibilă contestarea unei astfel de tranzacții în instanță.
Minori cu capacitate juridică deplină
Cum poate un copil să dobândească capacitate juridică deplină înainte de a ajunge la maturitate? Pentru început, remarcăm că de la vârsta de 14 ani până la vârsta de 18 ani, un copil are capacitate juridică limitată, adică poate intra în unele tranzacții fără acordul părintelui. Cu toate acestea, pentru o astfel de operațiune precum vânzarea unui apartament, sunt încă necesare atât acordul părinților, cât și permisiunea autorităților tutelare. Capacitate juridică deplină, care conferă copilului aceleași drepturi ca orice cetățean, pe care o poate dobândi înainte de a ajunge la maturitate în următoarele cazuri:
Căsătoria înainte de 18 ani. Din momentul înregistrării oficiale, copilul dobândește capacitate juridică deplină, iar dacă asupra sa se instituie tutela, atunci această tutelă își pierde din forță automat. Capacitatea juridică este păstrată chiar dacă căsătoria a fost desfăcută în curând (până la vârsta de 18 ani). Cu toate acestea, această căsătorie, la rândul său, poate fi declarată nulă de către instanță, caz în care minorul își pierde capacitatea juridică. Momentul pierderii capacitatii juridice este determinat de instanta de judecata, iar din acel moment sunt declarate nule si toate tranzactiile la care a participat minorul (o astfel de tranzactie ar putea fi cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare);
Emancipare. Acest termen este folosit în dreptul civil pentru a se referi la minorii care au împlinit deja vârsta de 16 ani și sunt angajați (în modul prescris, cu acordul părinților sau tutorilor) în activități antreprenoriale sau care lucrează în baza unui contract de muncă. În acest caz, capacitatea juridică deplină nu se dobândește automat (spre deosebire de cazul căsătoriei); emanciparea se realizează prin hotărâre judecătorească sau prin hotărâre a autorităților tutelare; în consecință, consimțământul părinților (curator, părinți adoptivi) este de asemenea necesar. Din nou, spre deosebire de dobândirea capacității prin căsătorie, capacitatea dobândită prin emancipare nu se pierde din nicio circumstanță.
Astfel, atunci când un minor dobândește capacitate juridică deplină, nu este necesar acordul autorităților tutelare pentru a efectua tranzacții imobiliare în care interesele minorului sunt în vreun fel afectate. Astfel, printre documentele care sunt necesare pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare este suficient acordul scris (și notarizat) al copilului în calitate de coproprietar al apartamentului pentru vânzarea imobilului.
Drepturile tutorelui asupra proprietății pupililor
Acum este necesar să se facă precizări cu privire la tranzacțiile imobiliare (unde sunt afectate interesele copilului), în care vânzătorul nu este unul dintre părinți, ci tutore. Articolul 37 din Codul civil al Federației Ruse prevede că tranzacțiile pentru înstrăinarea imobilelor (vânzare, donație), închiriere, utilizare gratuită, garanții nu pot fi încheiate de un tutore fără acordul autorităților de tutelă și tutelă. . Astfel de tranzacții includ, de asemenea, orice operațiuni care implică renunțarea de către pupil la drepturile sale de proprietate, cum ar fi alocarea de acțiuni și împărțirea proprietății.
În plus, tutorele, soțul său și rudele apropiate nu pot intra în tranzacții cu secția în timpul cărora acesta își pierde drepturile de proprietate. Cu toate acestea, persoanele enumerate pot transfera proprietatea către secție pentru utilizare gratuită, ca cadou. În plus, dacă locuința este achiziționată de un minor (acceptat ca cadou), atunci nu este necesară permisiunea autorităților de tutelă, cu excepția cazului în care, desigur, există o vânzare simultană a proprietății existente.
Concluzie
În concluzie, specialiștii portalului RealtyPress.ru doresc să remarce că tranzacțiile în care sunt implicați minori, deși aparțin categoriei celor mai complexe tranzacții, nu sunt rare și cu atât mai puțin impracticabile. Una dintre modalitățile de a convinge un potențial cumpărător că tranzacția este sigură din punct de vedere juridic este furnizarea tuturor documentelor necesare. Bineînțeles, aceste documente trebuie colectate în întregime până în momentul publicării anunțului de vânzare. Abordarea corectă a determinării motivației vânzării va facilita procesul de obținere a permisiunii de la autoritățile tutelare. Un avocat calificat poate oferi informații suplimentare care vor crește probabilitatea unei vânzări rapide și profitabile a unui apartament în care unul dintre proprietari este copil.
Apropo, am început un canal pe Telegram, unde publicăm cele mai interesante știri despre imobiliare și tehnologii imobiliare. Dacă vrei să fii unul dintre primii care citește aceste materiale, atunci abonează-te: t.me/ners_news.
Abonați-vă la actualizări
Recent, revista noastră a vorbit despre particularitățile tranzacțiilor imobiliare în cazurile în care vânzătorul sau cumpărătorul sunt căsătoriți. Astăzi vom continua subiectul „familie” și vom vorbi despre o altă situație foarte comună - prezența copiilor în apartamentul de vânzare. În astfel de circumstanțe, tranzacția are și caracteristici proprii.
Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
Pentru cei care sunt interesați de articolul anterior „” despre soți, soții și ofertele lor, oferim posibilitatea de a-l citi: „”. Și să trecem la subiectul copiilor.
Până la 18, dar cu rezerve
Să începem, ca de obicei, cu elementele de bază – cine sunt copiii? În ciuda întregii evidențe aparente a subiectului în discuție, totul nu este atât de simplu. Judecă-te singur: transportul de pasageri la Moscova transferă o persoană la categoria adulților de la vârsta de șapte ani - trebuie să plătești tariful. Pe calea ferată, biletul de copil are până la 10 ani. Un cetățean al Federației Ruse primește un pașaport la 14 ani. La 18 ani vine cea mai mare parte a bucuriilor și necazurilor vieții adulte - oportunitatea de a lucra cu normă întreagă, de a se căsători, de a merge la armată... Ultimul „clopot de tineret” pe care am descoperit în legi că avea vârsta de 35 de ani - cu În acest moment, un cetățean poate fi ales în funcția de președinte al Federației Ruse. Deși ultima restricție este puțin probabil să aibă o semnificație practică pentru 99,99% din populație, dar totuși...
Referitor la subiectul pe care îl discutăm, adică. tranzacții imobiliare, atunci situația cu ei este așa. După cum s-a menționat pe bună dreptate Sergey Popravka, directorul departamentului juridic al Penny Lane Realty, legislația actuală a Federației Ruse nu conține conceptul de „copii” - include persoane „minori” și „minori”. Nu au capacitate civilă, adică. dreapta „dobândirea și exercitarea drepturilor civile, crearea de responsabilități civile pentru sine și îndeplinirea acestora” .
Trecerea la maturitate, conform legii, are loc în general la vârsta de 18 ani. „Această vârstă este stabilită în mod absolut clar de art. 21 din Codul civil al Federației Ruse, spune Oleg Samoilov, director general al companiei „Relight-Real Estate”. „La realizarea acestui lucru, cetățeanul dobândește capacitate juridică deplină.”
Adevărat, există și rezerve aici. Există un concept de „emancipare”. Potrivit art. 27 din Codul civil, înseamnă declararea minorului deplin capabil. Condiție – munca în baza unui contract de muncă sau angajament (cu acordul părinților, părinților adoptivi sau tutorelui) în activitate de antreprenoriat. Emanciparea poate începe la vârsta de 16 ani. O persoană devine, de asemenea, pe deplin capabilă după căsătorie, chiar dacă acest lucru s-a întâmplat înainte de a împlini 18 ani.
Și ultimul lucru de spus aici. Două paragrafe de mai sus am vorbit despre „minori” și „minori”. Primii sunt copii sub 14 ani, al doilea sunt de la 14 la 18 ani (dacă emanciparea nu a avut loc mai devreme, desigur). Se explică diferența dintre aceste categorii Daria Pogorelskaya, șeful departamentului juridic al Grupului de companii MIC, este că minorii nu participă deloc la tranzacțiile imobiliare - documentele sunt semnate în numele lor de către părinți, părinți adoptivi sau tutori. Dar minorii trebuie să facă tranzacții personal - dar cu acordul scris al reprezentanților lor legali.
Nu te poți descurca fără „tutori”
Ne-am ocupat de faptul că copiii sub 18 ani (fără a lua în considerare „emancipați”) trebuie să obțină acordul reprezentanților lor legali - părinți (sau părinți adoptivi, tutori) pentru tranzacție. Dar mai există o condiție: vânzarea bunurilor imobiliare trebuie să fie aprobată de o autoritate guvernamentală specială - autoritatea tutelară
. Acest lucru amintește specialişti ai firmei MIEL-Brokerage, cerința de la art. 37 Cod civil al Federației Ruse și art. 60 din Codul familiei al Federației Ruse. Fără un document de la organismul numit, contractul de cumpărare și vânzare pur și simplu nu va trece de înregistrarea de stat la Oficiul Rosreestr.
Cu ceva timp în urmă (până la jumătatea ultimului deceniu), era necesar acordul „tutorilor de stat” pentru orice tranzacție în care un minor era implicat într-un fel sau altul. Atunci situația s-a schimbat: permisiunea este încă necesară în cazurile în care un copil se află printre proprietarii apartamentului vândut. Dar dacă pur și simplu este înregistrat acolo la locul său de reședință, atunci nu. Adevărat, există câteva excepții de la cea mai recentă „relaxare”: de exemplu, dacă un minor locuia într-un apartament în momentul privatizării acestuia, dar nu a fost inclus în lista proprietarilor, atunci va fi în continuare necesară permisiunea autorităților de tutelă. . De asemenea, adaugă Nadezhda Dukhova, șeful departamentului de vânzări la agenția imobiliară Arc de Triomphe, în unele zone din regiunea Moscovei, filialele teritoriale ale Rosreestr necesită hârtie de la autoritățile de tutelă și pentru cei pur și simplu înregistrați. Să spunem doar „prin inerție”.
Vedem: mătușa stă. Caută plenipotențiar...
Să aruncăm o privire mai atentă asupra autorităților de tutelă și tutelă, deoarece acestea ocupă un loc atât de important în narațiunea noastră. Prima ciudățenie care a atras atenția autorului în anii 90 a fost că „gardienii” nu au „verticală”. Dacă luăm școli, de exemplu, sunt o serie de șefi peste profesor, până la ministrul Educației. Deasupra polițistului se află și o întreagă piramidă, al cărei vârf este șeful Ministerului Afacerilor Interne. Dar autoritățile de tutelă nu au așa ceva - sunt doar un specialist la nivel de district. După cum au spus oamenii cunoscători, în urmă cu aproximativ 20 de ani, când primul primar al Moscovei, G. Popov, a creat sistemul de management al orașului, el a uitat pur și simplu de subordonarea verticală a „gardianilor” - aparent, din cauza importanței lor nu foarte mari.
Până la mijlocul anilor 2000, autoritățile de tutelă au lucrat ca parte a administrațiilor districtuale. Cu toate acestea, atunci următorul primar, Yu. Luzhkov, a început reformarea sistemului energetic. A fost declarat ca un transfer al unei părți din puteri de la organele numite (guvernamentale) la alese (municipalii). În practică, totul s-a rezumat la binecunoscutul „Doamne, ce nu ne folosește la nimic”: autoritățile orașului au încercat să acorde cele mai nesemnificative funcții municipalităților - „Puterile separate ale statului în domeniul educației, tutelei și tutelei, apărării drepturilor minorilor, precum și în organizarea activităților de agrement, sociale și educaționale, de educație fizică și sportivă cu populația de la locul de reședință.”. Acestea. toate acestea nu au ca rezultat niciun venit, ci multe batai de cap. Astfel, organismele pe care le-am studiat au ajuns să fie subordonate primăriilor.
În mod oficial, ei sunt numiți „departamentul de tutelă și tutelă”. Dar trebuie să înțelegeți că șeful municipiului (care este și președintele comisiei de tutelă) nu este fizic în stare să aprofundeze toate detaliile, așa că, de fapt, toate problemele sunt decise de inspector - de obicei o doamnă din Balzac sau epoca post-Balzac. Iar șefa municipalității semnează pur și simplu deciziile pe care le-a pregătit...
Regatul subiectivității
Acum, poate, întrebarea principală este: pe ce bază decide tutela că tranzacția poate fi permisă? După ce ne-am întrebat, descoperim rapid că această întrebare este lăsată în esență la latitudinea „gardienilor” înșiși. „La nivel federal, legiuitorul nu a definit criteriile pe baza cărora autoritatea de tutelă și tutelă este ghidată în luarea deciziilor”, notează Daria Pogorelskaya („MIC”). „Autoritatea de tutelă și tutelă verifică dacă drepturile copilului sunt deteriorate.”
„Într-adevăr, fiecare „tutor” specific decide această problemă”, confirmă Yuri Sharanov, director general al agenției imobiliare „GTsN-group”. – Există o regulă generală conform căreia numărul de metri pătrați per copil nu trebuie să scadă. Cu toate acestea, sunt posibile excepții: de exemplu, oamenii se mută din regiune la Moscova, unde costul de 1 mp. m deasupra. În acest caz, va fi permis un schimb, în care numărul de contoare este redus.”
„Pe lângă contoare, un rol joacă și localitatea, regiunea, infrastructura și starea apartamentului”, notează Arkady Vlasenko, director general al AN Megapolis-Service LLC, Zheleznodorozhny. „Dacă în procesul verbal de inspecție al apartamentului care se achiziționează, inspectorul scrie că apartamentul necesită reparații, este în stare nesatisfăcătoare și nu există școală sau grădiniță în apropiere (dar există o berărie la parter), atunci vom întâmpina un refuz."
Autorul poate adăuga următoarele în numele său. Dacă în urma tranzacției copilul câștigă în mod clar (mai mulți metri, mai bine, casă mai nouă etc.), atunci se va obține, desigur, acordul autorităților tutelare - ei bine, nu sunt animale! Dar în cazuri îndoielnice (să zicem, mai puțini metri, dar o zonă mai bună), mult depinde de cum părinţii înşişi vor putea explica de ce încep acest schimb. Vă pot da câteva exemple pe care le-am văzut personal. Într-un caz, mama a explicat că a vrut să piardă 3 mp. m, dar pentru a fi în sud-vestul Moscovei - există o bunica în apropiere care va ajuta să aibă grijă de micuț, și școli foarte bune în jur... Altă dată a ieșit absolut fantastic: o familie tânără își părăsea soacra - cu ea, după cum am înțeles, relația norei categoric nu a funcționat. Soacra a strigat că apartamentul este „în întregime al ei” și a cerut să fie împărțit „în jumătate” - adică. jumătate pentru ea și jumătate pentru fiul ei, soția și copilul mic. Este clar că, cu astfel de apetite, a fost imposibil să se ajungă la un acord, iar inspectorul de tutelă, uitându-se la această familie „Teatrul Kabuki”, a fost de acord cu o opțiune în care cota copilului a fost redusă semnificativ. Și pentru ca totul să pară legal, ea însăși (!) le-a sugerat tinerilor să scrie că soacra lor are pisică, iar copilul lor este alergic la lână...
Într-un cuvânt (aceasta ne readuce la linia principală a narațiunii noastre), decizia autorităților tutelare este deseori foarte subiectivă.
Și niciodată!
S-a spus de multe ori că vânzarea unui apartament secundar și achiziția ulterioară a unui imobil nou îți permite să câștigi foarte mult în ceea ce privește numărul de metri. Problema, însă, este că se dobândește o „groapă”, adică. Nu există încă un apartament nou, nici legal, nici fizic. Și, după cum au confirmat majoritatea experților noștri, este imposibil să ajungem la un acord asupra unui astfel de acord cu „gardienii”. „Dacă casa nu este construită, tutela nu va da permisiunea”, exprimă această opinie Olga Selyutina, șef al departamentului de locuințe secundare al companiei Ruse Real Estate House. „Deoarece nu există metri pătrați reali, costul obiectului este necunoscut, viitorul său este neclar.”
Alte detalii
Să vedem acum ce reprezintă o permisiune din partea autorității de tutelă și tutelă. Din punct de vedere al formei juridice, aceasta este o ordonanță municipală. Acesta spune că, ca răspuns la o contestație din partea reclamantului cutare, acesta are dreptul să efectueze o tranzacție de vânzare a unui apartament la o astfel de adresă cu achiziționarea simultană a unui apartament la o astfel de adresă. -o astfel de adresă - cu condiția obligatorie ca ponderea minorului așa și așa în acest apartament să nu fie mai mică, de exemplu, de 50%.
De obicei, documentul este eliberat în termen de o lună din momentul în care cetăţeanul face cererea. Dar, după cum s-a menționat Elena Zhdanova, avocat, partener director al firmei de avocatură „Pravo.Real Estate.Family”., o pot face mai repede. „Dacă solicitantul este „în flăcări”, ședința comisiei poate avea loc în termen de o săptămână”, spune expertul.
Permisul nu are perioada de valabilitate. Dar este valabil doar pentru acele apartamente pe care o familie cu copil intenționează să le vândă și să le cumpere. Deci, dacă această înțelegere eșuează, atunci după ce selectați o nouă opțiune va trebui să solicitați un nou consimțământ.
Și un ultim lucru. Întrucât, așa cum am menționat mai sus, „gardienii” nu au reglementări clare și „linii verticale”, este foarte dificil să le conteste deciziile. Așadar, în cazurile în care – după cum vi se pare – inspectorul tutelară vă refuză fără un motiv întemeiat, nu vă puteți plânge decât la superiorul ei direct – șeful municipiului. Sau – sfat universal – mergeți în instanță. Această recomandare este însă pe cât de impecabilă din punct de vedere juridic, pe atât de lipsită de sens: încercările durează mult, așa că până când vei câștiga o victorie necondiționată, apartamentul de care te interesează va fi vândut de mult.
Reluați de pe portal
Ca întotdeauna, contactul cu birocrația trezește sentimente amestecate. Pe de o parte, este necesar un „filtru” sub forma autorităților de tutelă: în caz contrar, mulți copii ar rămâne fără locuințe la Moscova. Pe de altă parte, oamenii normali și care respectă legea ar trebui să fie pregătiți pentru faptul că tranzacția lor va fi mai lungă și mai complexă.
Este necesar să obțineți acordul autorităților tutelare pentru vânzarea unui apartament în toate cazurile în care în tranzacție sunt implicați cetățeni minori. Procedura de obținere a unei astfel de permisiuni poate fi problematică, deoarece protejarea intereselor copilului este întotdeauna o prioritate atunci când se dispune de bunuri imobiliare.
Ce trebuie făcut pentru a obține acordul autorităților tutelare
În cazul în care un imobil sau o cotă-parte din acesta aparține unui copil minor, înstrăinarea locuinței va fi efectuată de reprezentanții legali ai acestuia (părinții). Indiferent de termenii tranzacției, pentru vânzarea unui apartament va fi necesar să obțineți permisiunea prealabilă de la autoritățile tutelare.
Aceste organisme sunt chemate să asigure protecția intereselor copilului atunci când dispune de bunurile sale. În acest scop, autoritățile tutelare au dreptul:
- verifica condițiile tranzacțiilor pentru înstrăinarea unui apartament aparținând copiilor;
- controlează tranzacțiile care au ca rezultat o scădere a bunurilor imobiliare ale copilului;
- emite o concluzie pe baza rezultatelor verificării documentelor cu privire la inadecvarea vânzării proprietății sau la condițiile pe care trebuie să le îndeplinească părinții;
- acorda acordul pentru vanzarea locuintei.
Principala cerință care va permite părinților să obțină acordul autorității tutelare pentru a vinde un apartament este achiziționarea simultană a spațiilor rezidențiale, similare ca caracteristici, nivel de facilități și cost, în proprietatea copilului.
Aceste circumstanțe vor face obiectul verificării la solicitarea părinților-vânzători. Lipsa unui permis va constitui motiv pentru declararea tranzacției invalide la cererea autorităților tutelare.
Procedura de obținere a acordului autorităților tutelare
Înregistrarea unui permis și respectarea condițiilor de protecție a drepturilor minorilor se desfășoară în mai multe etape. Etapa inițială va fi notificarea autorităților tutelare cu privire la viitoarea vânzare a apartamentului la care copilul are drepturi.
Această cerere se depune la autoritatea tutelară de la locul de reședință permanentă a familiei. Pe lângă indicarea condițiilor de vânzare în textul cererii, este necesar să se prezinte următoarele documente:
- pașapoartele generale ale ambilor părinți;
- acte de identitate ale copilului (certificat sau pașaport);
- consimțământul la vânzarea locuinței de la copilul însuși, dacă acesta are deja 14 ani;
- documente care confirmă starea civilă a părinților (certificat de căsătorie sau de divorț);
- documente de tranzacție (referitor la apartamentele vândute și cumpărate).
În faza de aplicare, părinții acționează ca reprezentanți ai unui copil sub 14 ani. Dacă a împlinit această vârstă, are dreptul de a participa la tranzacție în condiții de egalitate cu părinții săi, dar va acționa numai cu acordul acestora.
La depunerea unei cereri, autoritățile de tutelă și tutelă sunt obligate să îndeplinească următoarele: activitati obligatorii:
- verifica documentele depuse pentru a se asigura că sunt îndeplinite interesele copilului;
- dacă este necesar, stabiliți starea reală a locuinței achiziționate, efectuați o inspecție la fața locului și întocmește un raport;
- purtați o conversație personală nu numai cu părinții, ci și cu copilul de peste 14 ani pentru a stabili absența încălcării drepturilor.
La etapa de verificare a documentelor depuse, autoritățile tutelare studiază titlul și documentația tehnică pentru spațiile de locuit pentru tranzacții de vânzare-cumpărare. Documentele includ:
- extrase din Registrul Unificat de Stat sau certificat de drept;
- pașapoarte cadastrale pentru spații de locuit și alte documente tehnice;
- certificate de inventar de la autoritățile ITO, inclusiv costul obiectelor;
- documentație tehnică pentru o clădire de locuit;
- certificate de absență a datoriilor pentru locuințe și servicii comunale;
- carduri de apartament sau extrase din cărțile de acasă.
La verificarea acestor documente se va verifica nu doar conformitatea caracteristicilor ambelor apartamente, ci si imbunatatirea spatiului de locuit achizitionat. Acest lucru este necesar pentru a preveni înlocuirea unui apartament prost echipat cu un obiect cu caracteristici similare.
Înregistrarea consimțământului pentru vânzarea unui apartament
În cazul în care autoritățile tutelare stabilesc echivalența apartamentelor vândute și cumpărate, se va elibera documentația de autorizare. Consimțământul prealabil al autorității tutelare va fi transmis șefului municipiului, care trebuie să emită o rezoluție de autorizare a tranzacției cu bunurile copilului. Această rezoluție precizează:
- consimțământul pentru vânzarea apartamentului în condițiile prevăzute în contracte;
- o listă de cerințe pe care părinții trebuie să le îndeplinească într-o anumită perioadă de timp (de exemplu, nu mai târziu de o lună de la emiterea consimțământului pentru vânzare, înregistrarea dreptului de proprietate asupra copilului);
- deschiderea unui cont bancar pe numele copilului pentru a transfera fonduri din vânzarea unui apartament (permis în cazuri excepționale);
- obligația părinților de a înștiința autoritățile tutelare despre tranzacția și înregistrarea dreptului de proprietate asupra copiilor.
Această rezoluție va constitui temeiul legal pentru vânzarea apartamentului, părinții fiind obligați să o prezinte autorităților Rosreestr atunci când efectuează acțiuni de înregistrare.
După vânzarea apartamentului și achiziționarea de noi spații rezidențiale pe numele copilului, este necesară sesizarea autorității tutelare care a emis acordul despre acest fapt. Pentru a face acest lucru, trebuie depuse documente de proprietate pentru proprietate, în care copilul va fi indicat ca proprietar al localului.
Neîndeplinirea acestei obligații poate atrage răspunderea sub forma autorității tutelare care depune o cerere în instanță pentru declararea tranzacției invalide sau obligarea părinților să înregistreze dreptul de proprietate asupra copilului. În faza judecății judiciare a cauzei în instanță, părinții au dreptul să înlăture încălcarea și să îndeplinească condițiile de consimțământ la vânzarea apartamentului, i.e. înregistrează drepturile de proprietate ale unui copil minor.
Copiii se află sub protecția specială a statului nostru, fără acordul cărora nu sunt permise tranzacțiile cu locuința lor. Atât părinții, cât și tutorii sunt obligați să obțină permisiunea de a vinde un apartament unui minor de la autoritățile tutelare.
Cum să obțineți permisiunea autorităților de tutelă pentru a vinde o locuință
Un adult trebuie să obțină permisiunea pentru o tranzacție înainte de a înregistra o locuință asupra căreia un minor are drepturi de proprietate. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o cerere însoțită de documentele solicitate la organul fiduciar. Acest document informează statul despre intenția cetățeanului de a vinde bunurile imobile ale copilului.
Un punct important la efectuarea unei tranzacții este perioada de valabilitate a permisului de tutelă de vânzare. Ca regulă generală, este egal cu o lună, cu excepția cazului în care este indicată o durată mai mare.
Cerințe pentru vânzarea unui apartament
Este posibil să obțineți un permis de tutelă dacă sunt îndeplinite o serie de condiții:
- Solicitantul trebuie să acționeze în interesul proprietarului casei pentru tineri și să fie părintele, tutorele sau custodele sau reprezentantul desemnat al acestuia.
- Proprietatea se vinde concomitent cu achizitia unui spatiu de locuit echivalent. Ca confirmare, se efectuează o evaluare independentă pentru tutelă pentru a determina valoarea de piață a locuinței.
- Toate documentele necesare sunt disponibile.
- Reprezentantul statului nu a găsit nereguli în tranzacție.
Cerințe pentru un apartament nou
Locuința nouă nu ar trebui să fie mai proastă decât cea vândută. În niciun caz, condițiile de viață ale copilului nu ar trebui să fie înrăutățite ca urmare a tranzacției.
Poate un tutore să vândă un apartament unui minor?
Potrivit legii, un tutore nu are dreptul de a dispune de bunurile unui minor. În consecință, nu poate vinde, ipoteca, schimba sau dona bunuri imobiliare aparținând secției. El acționează doar pentru copil, de exemplu, semnând documente. Pentru tranzacțiile care implică înstrăinarea locuințelor, legea prevede eliberarea autorizației prealabile din partea autorității de tutelă și tutelă (articolul 21 din Legea federală nr. 48 din 2008).
Dacă apartamentul a fost cumpărat cu capital de maternitate
În acest caz, părinții sunt obligați să acorde copilului o cotă-parte din proprietatea achiziționată. Mai mult, trebuie să corespundă mărimii zonei înstrăinate de el. Dacă această cerință nu este îndeplinită, tranzacția poate fi declarată nulă de către instanță la cererea autorității tutelare sau a parchetului.
Dacă copilul este înregistrat
Indiferent de prezența înmatriculării pe spațiul de locuit vândut, proprietarul minor este parte la tranzacție. Prin urmare, vânzarea unui apartament fără acordul autorităților de tutelă și tutelă este inacceptabilă (clauza 4 a articolului 292 din Codul civil al Federației Ruse).
Permisiunea nu este necesară dacă copilul este înregistrat doar în spațiul de locuit, dar nu este proprietarul acestuia.
Poate un tutore să vândă un apartament aflat în proprietatea unei secții incapabile?
Cu acordul organului fiduciar, vânzarea unui apartament de către tutore este posibilă în anumite cazuri stabilite de lege:
- în cazul în care spațiul de locuit nu a fost executat silit din cauza necesității de a garanta obligațiile de datorie ale secției;
- la schimbul de bunuri imobiliare, dacă este benefic pentru secție sau într-o situație excepțională (de exemplu, este nevoie urgentă de a plăti pentru un tratament costisitor).
Atenţie! Dreptul unui tutore de a încheia tranzacții cu locuința pupiei în beneficiul său are limitări.
Lui îi este interzis să vândă astfel de bunuri către sine, soțului sau rudelor apropiate (articolul 37 din Codul civil al Federației Ruse).
Este posibilă îndeplinirea obligației de alocare a unei acțiuni după vânzare?
Legea prevede că puteți vinde un apartament sau o cotă din el care aparține unui copil dacă aveți două documente de la autoritățile de tutelă și tutelă:
rezoluții privind înstrăinarea proprietății;
consimțământul pentru achiziționarea unui spațiu de locuit nou.
Din această listă reiese clar că cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale trebuie efectuate simultan.
Dacă un minor este proprietarul proprietății, o tranzacție „curată” nu poate fi efectuată. Locuința poate fi doar schimbată. Părintele are obligația de a aloca cota copilului în noua proprietate. În această situație, este imposibil să faci fără participarea unui reprezentant guvernamental.
Înainte de înstrăinarea spațiului de locuit, este necesar să colectați documentația necesară pentru finalizarea tranzacției, inclusiv permisiunea reprezentanților legali. Apoi găsiți o opțiune de schimb. Numai după aceasta este necesar să se solicite la tutelă permisiunea de a vinde și cumpăra alte locuințe cu alocarea cotei copilului.
Atunci când este necesar să vindeți imobile fără schimb, este necesară alocarea unei acțiuni copilului în alt loc. De exemplu, o rudă îi poate da o cotă din casa lui, asigurând astfel alocarea.
Procedura de finalizare a unei tranzacții
Procedura pas cu pas pentru vânzarea unui apartament este stabilită de lege și presupune vizitarea:
- biroul de pașapoarte;
- autoritatea tutelară.
La biroul de pașapoarte trebuie să obțineți un certificat de cetățeni înregistrați în spațiul de locuit înstrăinat.
Pentru a contacta autoritățile de tutelă și tutelă atunci când vindeți un apartament, trebuie să pregătiți și alte documente obligatorii și să scrieți o cerere:
- cu justificarea motivului vânzării;
- indicând că toate drepturile copilului sunt respectate la efectuarea unei tranzacții.
O cerere de vânzare a apartamentului unui minor sau a unei părți din acesta este întocmită și semnată de părinte (tutore) în prezența unui reprezentant al statului. Poate fi depus printr-un centru multifuncțional care recent a furnizat în mod activ servicii guvernamentale, inclusiv eliberarea de autorizații preliminare de la autoritățile de tutelă și tutelă. Pentru înregistrare, se recomandă utilizarea unui exemplu de aplicație pentru tutelă și tutelă pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare.
Lista documentelor
Lista documentației pentru autoritățile tutelare include:
- Documente privind dreptul de proprietate asupra spațiului de locuit vândut și cumpărat.
- Acord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament.
- Pașapoartele tuturor coproprietarilor spațiului de locuit (certificatele de naștere ale cetățenilor cu vârsta sub 14 ani).
- Consimțământul vânzătorilor adulți pentru participarea unui minor la o tranzacție, certificat de un notar.
- Un raport al unei companii independente, care oferă o evaluare a apartamentului pentru tutelă, confirmând comparabilitatea costului locuinței vândute și cumpărate.
În plus, notarului i se poate cere să solicite originalul consimțământului de tutelă dacă tranzacția de vânzare a unui apartament se datorează nevoii copilului de a schimba climatul. Acest fapt trebuie confirmat printr-un certificat medical. În cazul în care condițiile de viață se deteriorează dintr-un motiv întemeiat, trebuie de asemenea documentat.
Condiții de luare în considerare
Legea stabilește un termen de o lună pentru examinarea cererii. Cu toate acestea, de obicei, permisiunea autorităților de tutelă este dată mai devreme. Uneori se poate reduce la două săptămâni. Nu ar fi greșit să ceri unui specialist în tutelă să examineze rapid cererea de autorizație de vânzare a apartamentului.
Reglementare legislativă
Cadrul de reglementare pentru procedura de vânzare a locuințelor minorilor și obținerea permisiunii pentru o astfel de tranzacție este:
- Capitolul 14 din Codul civil al Federației Ruse (partea întâi) din 30 noiembrie 1994 (Legea federală nr. 51).
- Capitolul 11 din Codul familiei al Federației Ruse din 29 decembrie 1995 (Legea federală nr. 223).
- Codul locuinței al Federației Ruse din 29 decembrie 2004 (Legea federală nr. 188).
- Legea federală „Cu privire la tutelă și tutelă” din 24 aprilie 2008 N 48-FZ.
Aceasta este întrebarea pe care am primit-o de la vânzătorul de apartamente:
Buna ziua, va rog sa-mi spuneti, este posibil sa vindem un apartament privatizat in care un copil are o cota la privatizare (trebuie sa va lasati parintii), daca imediat dupa vanzare cumparam altul in aceeasi zona? În timpul vânzării, pot înregistra copilul într-un apartament municipal.
Întâlnesc adesea neînțelegeri în rândul clienților cu privire la această problemă. Să ne dăm seama.
Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă la vânzarea (schimbul) unui apartament este necesar numai dacă un minor se află printre proprietarii apartamentului vândut. În cazul în care copilul este înregistrat doar la domiciliul său permanent în apartament și nu este coproprietar, nu este necesar acordul autorităților de tutelă și tutelă la înstrăinarea apartamentului.
Deci, în acest caz, radierea copilului nu va elibera vânzătorul de nevoia de a obține acordul autorităților de tutelă și tutelă pentru a vinde apartamentul.
Deci, copilul este coproprietar al apartamentului, i.e. este unul dintre proprietari. Vânzarea unui astfel de apartament (precum schimbul, mutarea) este posibilă numai cu permisiunea autorităților de tutelă și tutelă de la locul de înregistrare a copilului. Autoritățile de tutelă și tutelă își dau acordul pentru tranzacție, sub rezerva înregistrării dreptului de proprietate asupra cotei minorului în apartamentul nou achiziționat sau în altul.
Codul civil al Federației Ruse, partea 1
Articolul 37. Înlăturarea bunurilor unui secție
2. Tutorele nu are dreptul, fără permisiunea prealabilă a organului de tutelă și tutelă, de a efectua, iar curatorul nu are dreptul de a consimți la, tranzacții care implică înstrăinarea, inclusiv schimbul sau donarea imobil, închirierea acestuia (închiriere), în folosință gratuită sau în gaj, tranzacții, care atrage renunțarea la drepturile aparținând pupitului, împărțirea proprietății acestuia sau alocarea de acțiuni din aceasta, precum și orice alte acțiuni care implică un scăderea proprietății secției.
Procedura de gestionare a proprietății unei secții este determinată de Legea federală „Cu privire la tutelă și tutelă”. (Legea federală din 24 aprilie 2008 N 49-FZ)
3. Tutorele, curatorul, soții și rudele apropiate ale acestora nu au dreptul de a încheia tranzacții cu pupitul, cu excepția transferului proprietății către secție sub formă de cadou sau pentru utilizare gratuită, precum și de a reprezenta protecția atunci când încheierea de tranzacții sau desfășurarea cauzelor juridice între pupil și soțul tutorelui sau curatorului și rudele apropiate ale acestora.
Legea federală din 24 aprilie 2008 nr. 48-FZ „Cu privire la tutelă și tutelă”
Articolul 21. Autorizația prealabilă a autorității de tutelă și tutelă care afectează exercitarea drepturilor de proprietate ale pupilului
1. Tutorele, fără acordul prealabil al organului de tutelă și tutelă, nu are dreptul să efectueze, iar curatorul nu are dreptul să dea consimțământ la, tranzacții de închiriere a proprietății pupilului pentru închiriere, închiriere. , folosință gratuită sau garanție, pentru înstrăinarea bunurilor pupilului (inclusiv schimbul sau donația), efectuarea de tranzacții care presupun renunțarea la drepturile aparținând pupilului, împărțirea proprietății acestuia sau alocarea de acțiuni din acesta, și să transporte scoateți orice alte tranzacții care implică o scădere a valorii proprietății secției. Permisiunea prealabilă din partea autorității de tutelă și tutelă este, de asemenea, necesară în toate celelalte cazuri, dacă acțiunile tutorelui sau curatorului pot duce la o scădere a valorii proprietății tutelei...
2. Permisiunea prealabilă din partea autorității de tutelă și tutelă este necesară în cazurile de eliberare a unei procuri în numele pupitului.
3. Permisiunea prealabilă a autorității de tutelă și tutelă prevăzută în părțile 1 și 2 din prezentul articol sau refuzul de a elibera o astfel de permisiune trebuie furnizată tutorelui sau curatorului în scris în cel mult cincisprezece zile de la data depunerii cerere pentru o astfel de permisiune. Refuzul autorității tutelare și tutelare de a elibera o astfel de permisiune trebuie să fie motivat. O autorizație prealabilă eliberată de autoritatea tutelară și tutelă sau refuzul de a elibera o astfel de autorizație poate fi contestată în instanță de către tutore sau curator, alte părți interesate, precum și procuror.
4. În cazul în care se descoperă că s-a încheiat un acord în numele pupitului fără permisiunea prealabilă a organului de tutelă și tutelă, acesta din urmă este obligat să se adreseze de îndată instanței de judecată, în numele securității, cu cerere de încetare a unei astfel de persoane. acord în conformitate cu legea civilă, cu excepția cazului în care un astfel de acord a fost încheiat în beneficiul pupitului. La încetarea unui astfel de contract, bunurile aparținând tutelei sunt supuse restituirii, iar pierderile cauzate părților la acord sunt supuse despăgubirii de către tutore sau curator în cuantumul și în modul stabilite de legea civilă.
5. Regulile stabilite de partea 3 a acestui articol se aplică și eliberării de către autoritatea de tutelă și tutelă a consimțământului pentru înstrăinarea spațiilor de locuit în cazurile prevăzute la articolul 292 alineatul (4) din Codul civil al Federației Ruse.
Cu alte cuvinte, vânzarea unui apartament în care un minor este coproprietar pur și simplu nu va funcționa. Cu siguranță va trebui să alocați ceva în schimb undeva.
- Opțiunea unu. Vindeți un apartament în care se află un proprietar minor și în același timp înregistrați pentru el o cotă din apartamentul nou achiziționat.
- Varianta a doua. Dacă doriți să vindeți un apartament care include un copil minor drept proprietar și nu doriți să cumpărați nimic în schimb, va trebui totuși să alocați cota copilului în altă parte, de exemplu, în apartamentul unui bunic.
- A treia opțiune. Exotic. Puteti depune in contul acestuia o suma de bani din vanzarea unui apartament, echivalenta cu valoarea cotei minorului, pana la implinirea maturitatii. În acest caz, nu este necesară achiziționarea altor bunuri imobiliare pe numele unui minor. Ceea ce este foarte rar.
Apare întrebarea: Unde să aloce cota? Și câți? Întâlnesc adesea părerea vânzătorilor că totul este ușor și simplu. Să spunem un apartament cu o suprafață de 51 mp. a fost înregistrată ca proprietate comună a părinților și copilului, câte 1/3 dintr-o acțiune fiecare. Iar copilul „contează” 17 mp. zonă. Dar acest lucru nu înseamnă deloc că autoritățile tutelare își vor da acordul pentru vânzarea apartamentului, sub rezerva achiziționării pe numele copilului a oricărui imobil sau a unei părți din acesta în suprafață de 17 mp. .
Atunci când iau în considerare cererea unui părinte pentru vânzarea unui apartament în care copilul este unul dintre proprietari, autoritățile tutelare sunt ghidate, în primul rând, de interesele minorului. Drepturile copilului nu trebuie încălcate și condițiile de viață nu ar trebui să se înrăutățească după tranzacție.
Atunci când decid cu privire la posibilitatea de a efectua o tranzacție, ofițerii de tutelă iau în considerare în mod cuprinzător multe aspecte ale tranzacției viitoare:
- - suprafața imobilului achiziționat (cota-parte);
- - costul bunurilor imobiliare;
- - componența familiei care va locui în apartamentul achiziționat pentru copil;
- - locația proprietății achiziționate (de exemplu, regiunea Moscova - Moscova);
- - motive de vânzare (îmbunătățirea condițiilor de viață, călătoria cu rudele, divorțul) și o serie de altele.
În plus, criteriile pentru luarea unei decizii pozitive pot depinde de autoritatea specifică de tutelă și tutelă. Precum și un set de documente care trebuie furnizate pentru a lua în considerare vânzarea unui apartament.
Ca exemplu:
Familia a privatizat un apartament cu trei camere in suprafata de 68 mp. Proprietarii erau părinți, un fiu minor și bunica. Și au vrut să-și îmbunătățească condițiile de viață cumpărând un apartament mare cu patru camere într-o clădire nouă. Dar, după cum se știe, autoritățile tutelare nu dau acordul pentru tranzacție dacă un apartament dintr-o clădire nouă este „cumpărat” ca apartament alternativ pe numele copilului (adică, dezvoltatorul dobândește dreptul de a cere înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartament după punerea în funcțiune a casei). Părinții au considerat că din moment ce copilul are 17 mp. locuințe, atunci va fi suficient să cumpărați un „hotel” în numele lui. Și au plătit un avans pentru un apartament cu o suprafață de 24 mp. Am strâns actele și am mers la tutelă. Pentru acordul pentru efectuarea tranzacției. Dar nu a fost cazul.
Inspectorul comisiei de tutelă a spus cam așa:
- Copilul are 8 ani. La această vârstă, nu poate trăi fără mama sa. Aceasta înseamnă că este de așteptat să locuiască cu mama lui în acest mic apartament cu o cameră. Și chiar sexe diferite. Iar suprafața efectivă de locuit a devenit mai mică - 12 mp. în loc de 17 mp. Nu.
Și ea a refuzat. Este bine că părinții au încheiat un acord privind o plată în avans cu vânzătorul „hotelului”, și nu un acord privind un depozit. Nu am pierdut niciun ban.
Puteți vinde apartamentul și nu cumpăra nimic în schimb dacă aveți posibilitatea de a înregistra o cotă dintr-un alt apartament ca proprietate a copilului. De exemplu, o bunica care își iubește cu drag nepotul îi poate oferi o cotă în apartamentul ei. Dacă aveți deja un cumpărător pentru apartament, atunci colectați un pachet de documente pentru ambele apartamente și le supuneți tutelei. După ce a primit consimțământul consiliului de administrație de a vinde un apartament în timp ce alocați simultan o acțiune în altul, efectuați tranzacția.
Dar nu te grăbi să transferi această cotă copilului tău în avans!
Iată ce s-ar putea întâmpla:
Părinții au încheiat un acord cu dezvoltatorul pentru achiziționarea unei clădiri noi. Ei au contractat un credit ipotecar cu așteptarea ca, după mutarea în apartamentul cumpărat, să-l vândă pe cel vechi și să achite creditul. Știind că nu se va putea vinde apartamentul anterior fără a-i aloca o cotă copilului, după punerea în funcțiune a locuinței s-au grăbit să includă copilul printre proprietarii noului apartament. Și au căzut într-o capcană. S-a dovedit că copilul mai avea o cotă în apartamentul anterior și a apărut în cel nou. Și apoi încercați să dovediți consiliului de tutelă că au alocat o cotă în noul apartament tocmai cu așteptarea ca cel anterior să fie vândut.
Prin urmare, este necesar să se reînregistreze cota pentru copil în momentul tranzacției. Adică vindem unul și cumpărăm altul. Simultan. Dar dacă trebuie să înregistrați o acțiune pentru un copil în avans (dacă aveți deja permisiunea de la autoritatea de tutelă și tutelă, acest lucru vă va ajuta să găsiți mai rapid un cumpărător), contactați consiliul de tutelă. Informați inspectorul despre planurile dvs. și obțineți permisiunea de a vă vinde apartamentul preliminarînregistrarea unei cote într-un alt apartament ca proprietate a copilului. În hotărârea consiliului de administrație se va spune: „Permite vânzarea unui apartament la adresa ....., unde coproprietarul este minor.... cu condiția înregistrării prealabile a.... cota-parte. a apartamentului la adresa ..... pe numele minorului...”
Atenţie! În orice caz, înainte de a planifica vânzarea (schimbul, plecarea) unui apartament în care copilul este inclus ca coproprietar, vizitați autoritatea de tutelă de la locul de înregistrare a copilului. Arată actele pentru apartamentul pe care îl vinzi și întreabă ce fel de locuință și în ce condiții îți va elibera consiliul de administrație.
