3.5.3. Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor se bazează pe faptul că valoarea imobilului în care este investit capitalul trebuie să corespundă unei evaluări curente a calității și cantității veniturilor pe care această proprietate este capabilă să le genereze.
Valorificarea veniturilor este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea actuală a unui obiect.
Formula de bază a abordării venitului (Fig. 3.5):
Sau unde
C (V) - valoarea proprietatii;
BH (I) - venitul așteptat din proprietatea evaluată. Venitul se referă de obicei la venitul net din exploatare pe care o proprietate este capabilă să îl genereze într-o perioadă;
K (R) - rata rentabilității sau profitului - este un coeficient sau rata de capitalizare.
Rata de capitalizare- rata rentabilității, reflectând relația dintre venit și valoarea obiectului de evaluare.
Rata de capitalizare- Acesta este raportul dintre valoarea de piață a proprietății și venitul net pe care îl generează.
Procent de reducere- rata dobânzii compuse, care se aplică la recalcularea la un anumit moment în timp a valorii fluxurilor de numerar rezultate din utilizarea proprietății.
Orez. 3.5. Modelul de capitalizare a venitului
Etapele abordării veniturilor:
1. Calculul venitului brut din folosirea unui obiect pe baza unei analize a tarifelor si tarifelor curente de pe piata de inchiriere pentru obiecte comparabile.
2. Evaluarea pierderilor din ocuparea incompletă (închirierea) și plățile de chirie neîncasate se face pe baza unei analize a pieței și a naturii dinamicii acesteia în raport cu imobilul evaluat. Suma astfel calculată se scade din venitul brut, iar cifra rezultată este venitul brut efectiv.
3. Calculul costurilor asociate obiectului de evaluare:
Operațional (întreținere) – costurile de exploatare a unității;
Fixe – costuri de deservire a conturilor de plătit (dobânzi la împrumuturi, amortizare, impozite etc.);
Rezervele sunt costurile de cumpărare (înlocuire) accesorii pentru o proprietate.
4. Determinarea sumei venitului net din vânzarea obiectului.
5. Calculul coeficientului de capitalizare.
Abordarea prin venit estimează valoarea actuală a bunurilor imobiliare ca valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:
- calitatea și cantitatea veniturilor pe care o proprietate le poate aduce pe parcursul duratei sale de viață;
- riscuri specifice atât obiectului evaluat, cât și regiunii.
Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:
- valoarea investitiei, deoarece un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru un obiect decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;
- valoare de piață.
În cadrul abordării veniturilor, este posibil să utilizați una dintre cele două metode:
- capitalizarea directă a veniturilor;
- fluxuri de numerar actualizate.
3.5.3.1. Metoda de capitalizare a venitului
Atunci când se utilizează metoda de capitalizare a venitului, venitul pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea imobilului, iar atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat, veniturile din utilizarea intenționată pentru un număr de ani estimați, precum și veniturile din revânzarea o proprietate la sfârșitul perioadei de prognoză, sunt convertite.
Avantajele și dezavantajele metodei sunt determinate în funcție de următoarele criterii:
Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale potențialului
cumpărător (investitor);
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza;
Capacitatea de a lua în considerare fluctuațiile concurentei;
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale unui obiect care influențează
pe costul acestuia (locație, dimensiune, rentabilitate potențială).
Metoda de capitalizare a venitului folosit dacă:
Fluxurile de venit sunt stabile pe o perioadă lungă de timp și reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;
Fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat. Rezultatul obtinut prin aceasta metoda consta in costul cladirilor, structurilor si costul terenului, i.e. este costul întregii proprietăți. Formula de calcul de bază este următoarea:
Sau unde
C - costul proprietății (unități monetare);
CC - raportul de capitalizare (%).
Astfel, metoda capitalizării veniturilor este determinarea valorii imobilelor prin conversia venitului net din exploatare (NOI) anual (sau mediu anual) în valoare curentă.
La aplicarea acestei metode, trebuie luate în considerare următoarele: conditii limitative:
Instabilitatea fluxurilor de venit;
Dacă proprietatea este în reconstrucție sau în construcție.
Principalele probleme ale acestei metode
1. Metoda nu este recomandată pentru utilizare atunci când proprietatea necesită reconstrucție semnificativă sau se află într-o stare de construcție neterminată, i.e. Nu este posibil să atingeți un nivel de venit stabil în viitorul apropiat.
2. În condițiile rusești, principala problemă cu care se confruntă evaluatorul este „opacitatea informațională” a pieței imobiliare, în primul rând lipsa de informații privind tranzacțiile reale de vânzare și închiriere de bunuri imobiliare, costurile de exploatare și lipsa statisticilor. informații despre factorul de încărcare în fiecare segment de piață din diferite regiuni. Ca urmare, calcularea RNR și a ratei de capitalizare devine o sarcină foarte complexă.
Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:
1) determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate în cea mai bună și eficientă utilizare a acesteia;
2) calculul ratei de capitalizare;
3) determinarea valorii unei proprietăți pe baza venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare prin împărțirea VAN la rata de capitalizare.
Venit brut potențial (GPI)- venituri care pot fi primite din bunuri imobiliare cu utilizarea 100% a acestuia fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:
, Unde
S - suprafata inchiriabila, m2;
cm - tarif de închiriere pe 1 m2.
Venitul brut real (DVD)- acesta este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și la încasarea chiriei, la care se adaugă alte venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:
DVD = PVD – Pierderi + Alte venituri
Venitul net din exploatare (NOI)- venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):
CHOD = DVD – SAU.
Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli necesare pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și reproducerea venitului brut efectiv.
Calculul raportului de capitalizare.
Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:
luând în considerare rambursarea costurilor de capital (ajustate pentru modificările valorii activului);
metoda de investiții legate sau tehnica grupului de investiții;
metoda capitalizării directe.
Determinarea coeficientului de capitalizare ținând cont de rambursarea costurilor de capital.
Raportul de capitalizare este format din două părți:
1) rata rentabilității investiției (capital), care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea fondurilor, luând în considerare riscul și alți factori asociați investițiilor specifice;
2) ratele de rentabilitate a capitalului, i.e. rambursarea sumei investiției inițiale. În plus, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică numai părții amortizabile a activelor.
Rata rentabilității capitalului este construită folosind metoda construcției cumulative:
+ Rata de rentabilitate fără risc +
+ Prime de risc +
+ Investiții în imobiliare +
+ Prime pentru lichiditate imobiliară scăzută +
+ Premii pentru managementul investițiilor.
Rata de rentabilitate fără riscuri - rata dobânzii la activele foarte lichide, i.e. Aceasta este o rată care reflectă „oportunitățile reale de piață pentru a investi fondurile firmelor și ale persoanelor fizice fără niciun risc de nereturnare”. Randamentul pe OFZ și VEB este adesea considerat ca rata fără risc.
În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât ruble, cât și valută. Când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, pe care a derivat-o încă din anii 30 ai secolului XX:
; Unde
Rн – rata nominală;
Rр – rata reală;
Jinf – indicele inflației (rata anuală a inflației).
Atunci când se calculează rata de schimb valutar fără risc, este recomandabil să se efectueze o ajustare folosind formula Fisher ținând cont de indicele inflației dolarului, iar la determinarea ratei fără risc a rublei - indicele de inflație a rublei.
Conversia ratei de rentabilitate a rublei în rata dolarului sau invers se poate face folosind următoarele formule:
Dr, Dv - rata de venit în rublă sau valută;
Kurs – cursul de schimb valutar, %.
Calculul diferitelor componente ale primei de risc:
primă pentru lichiditate scăzută. La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea returnării imediate a investițiilor realizate în proprietate, putând fi luată la nivelul inflației dolarului pentru timpul tipic de expunere a obiectelor asemănătoare celui care se evaluează pe piață;
primă de risc investitii in imobiliare. În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul contribuțiilor de asigurare în societățile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;
prima pentru managementul investitiilor. Cu cât investiția este mai riscantă și mai complexă, cu atât este nevoie de un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima pentru gestionarea investițiilor ținând cont de coeficientul de subîncărcare și pierderi la încasarea plăților de chirie.
Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.
Dacă o proprietate este achiziționată folosind capital propriu și capital împrumutat, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea raportului este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții.
Rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:
Rm – constantă ipotecară;
DO – plăți anuale;
K – valoarea creditului ipotecar.
Constanta ipotecare este determinată de tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse: este egală cu suma ratei dobânzii și a factorului fondului de compensare sau egală cu factorul de contribuție pe unitate de amortizare.
Rata de capitalizare a capitalului propriu se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:
Rc – rata de capitalizare a capitalurilor proprii;
PTCF – cash flow anual înainte de impozite;
Ks este valoarea capitalului propriu.
Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată:
M – rata datoriilor ipotecare.
Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare restituirea sumei principale a capitalului (procesul de recapitalizare) în raportul de capitalizare. Rata rentabilității capitalului se numește raportul de recapitalizare în unele surse. Pentru a returna investiția inițială, o parte din venitul net din exploatare este rezervată într-un fond de recuperare cu o rată a dobânzii R - rata dobânzii pentru recapitalizare.
Există trei moduri rambursarea capitalului investit:
returnarea liniei a capitalului (metoda inelului);
returnarea capitalului în funcție de fondul de înlocuire și rata de rentabilitate a investiției (metoda Inwood). Uneori se numește metoda anuității;
returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
Metoda inelului.
Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. Este reciproca duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală din capitalul inițial plasat în fondul de compensare fără dobândă:
n – viata economica ramasa;
Ry – rata de rentabilitate a investiției.
Exemplu.
Condiții de investiție:
termen - 5 ani;
R
- rata de rentabilitate a investitiei 12%;
valoarea capitalului investit în imobiliare este de 10.000 USD.
Soluţie. Metoda Ring. Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 32% (12% + 20% = 32%).
Rambursarea sumei principale a capitalului, ținând cont de rata de rentabilitate necesară a investiției, este reflectată în tabel. 3.4.
Tabelul 3.4
Restituirea capitalului investit folosind metoda Ring (USD)
|
Soldul investițiilor la începutul perioadei |
Rambursarea investiției |
Rentabilitatea capitalului investit (12%) |
Venit total |
|
Restituirea capitalului are loc în părți egale pe toată durata de viață a proprietății.
Metoda Inwood utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții:
Unde SFF- factorul fond de compensare;
Y=R(rata rentabilității investiției).
Rambursarea capitalului investit prin această metodă este prezentată în tabel. 3.5.
Exemplu.
Condiții de investiție:
Durata - 5 ani;
Rentabilitatea investiției - 12%.
Soluţie. Rata de capitalizare este calculată ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de compensare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este de 0,2774097, dacă este luată din coloana „Contribuție pentru amortizare” (12%, 5 ani).
Tabelul 3.5
Recuperarea capitalului investit prin metoda Inwood
|
Soldul principalului la începutul anului, dolari. |
Valoarea totală a compensației |
Inclusiv |
||
|
% din capital |
compensare suma principală |
|||
Metoda Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se presupune că veniturile vor fi primite la o rată fără risc:
unde Yb este rata dobânzii fără risc.
Exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%.
Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este de 0,1773964, care este factorul de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci rata de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Dacă se prevede că investiția își va pierde doar o parte din valoare, atunci rata de capitalizare este calculată ușor diferit, deoarece capitalul este rambursat prin revânzarea imobiliare și parțial prin venitul curent.
Avantaje metoda capitalizării veniturilor constă în faptul că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată, de obicei, un număr mare de tranzacții imobiliare sunt analizate din punctul de vedere al relației dintre venit și valoare, precum și la calcularea venitului capitalizat, un se întocmește situația ipotetică de profit și pierdere, al cărei principiu de bază este asumarea nivelului pieței de exploatare imobiliară.
Defecte Metoda de capitalizare a venitului este următoarea:
aplicarea sa este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;
Metoda nu este recomandată pentru utilizare dacă obiectul este neterminat, nu a atins nivelul de venit stabil sau a fost grav deteriorat ca urmare a unui caz de forță majoră și necesită reconstrucție serioasă.
3.5.3.2. Metoda fluxului de numerar redus
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DCF este utilizată atunci când:
este de așteptat ca fluxurile de numerar viitoare să difere semnificativ de cele actuale;
există date care să justifice mărimea viitoarelor fluxuri de numerar din proprietăți imobiliare;
fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
proprietatea evaluată este o mare facilitate comercială multifuncțională;
proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și se pune în funcțiune (sau se pune în funcțiune).
Metoda DCF estimează valoarea bunurilor imobiliare pe baza valorii prezente a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.
Pentru a calcula DCF, sunt necesare următoarele date:
durata perioadei de prognoză;
valorile prognozate ale fluxurilor de numerar, inclusiv reversiunea;
procent de reducere.
Algoritm de calcul pentru metoda DCF.
1. Determinarea perioadei de prognoză. În practica internațională de evaluare, perioada medie de prognoză este de 5-10 ani; pentru Rusia, valoarea tipică va fi o perioadă de 3-5 ani. Aceasta este o perioadă realistă pentru care se poate face o prognoză rezonabilă.
2. Prognoza valorilor fluxurilor de numerar.
La evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda DCF se calculează mai multe tipuri de venituri din proprietate:
1) venit brut potențial;
2) venitul brut efectiv;
3) venitul net din exploatare;
4) fluxul de numerar înainte de impozite;
5) fluxul de numerar după impozitare.
În practică, evaluatorii ruși scontează veniturile în loc de fluxurile de numerar:
CHOD (care indică faptul că proprietatea este acceptată ca neîmpovărată cu obligații de datorie),
fluxul net de numerar minus costurile operaționale, impozitul pe teren și reconstrucția,
venit impozabil.
Este necesar să se țină cont de faptul că fluxul de numerar este cel care trebuie actualizat, deoarece:
fluxurile de numerar nu sunt la fel de volatile ca profiturile;
conceptul de „flux de numerar” corelează intrările și ieșirile de fonduri, luând în considerare elemente monetare precum „investiții de capital” și „obligații de datorie”, care nu sunt incluse în calculul profitului;
indicatorul de profit corelează veniturile primite într-o anumită perioadă cu cheltuielile efectuate în aceeași perioadă, indiferent de încasările sau cheltuielile efective de fonduri;
fluxul de numerar este un indicator al rezultatelor obținute atât pentru proprietar însuși, cât și pentru părțile și contrapărțile externe - clienți, creditori, furnizori etc., deoarece reflectă disponibilitatea constantă a anumitor fonduri în conturile proprietarului.
Caracteristici de calcul al fluxului de numerar atunci când se utilizează metoda DCF.
1. Impozitul pe proprietate (impozitul pe bunuri imobiliare), constând în impozit pe teren și impozit pe proprietate, trebuie dedus din venitul brut efectiv ca parte a cheltuielilor de exploatare.
2. Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, deci nu este necesară luarea în considerare a deprecierii atunci când se prognozează venituri.
4. Plățile pentru serviciul împrumutului (plățile dobânzilor și rambursările datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se evaluează valoarea investiției imobilului (pentru un anumit investitor). Atunci când se evaluează valoarea de piață a unei proprietăți, nu este necesar să se deducă plățile de deservire a creditului.
5. Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului trebuie deduse din venitul brut real dacă sunt direcționate
pentru a menține caracteristicile necesare ale obiectului.
Prin urmare, dfluxul de numerar (CF) pentru bunuri imobiliare calculat după cum urmează:
1. DV este egal cu suma PV minus pierderile din vacanta si incasarea chiriei si a altor venituri;
2. VAN este egal cu DV minus OR și cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului aferente imobilelor;
3. DP înainte de impozitare este egală cu valoarea VAN minus investițiile de capital și cheltuielile pentru deservirea împrumutului și creșterea împrumutului.
4. DP este egal cu DP înainte de impozite minus plățile pentru impozitul pe venit ale proprietarului imobilului.
Următoarea etapă importantă este calcularea costului reversiunii. Costul reversiunii poate fi estimat folosind:
1) atribuirea unui preț de vânzare pe baza unei analize a stării actuale a pieței, monitorizarea costului obiectelor similare și a ipotezelor privind starea viitoare a obiectului;
2) realizarea de ipoteze cu privire la modificările valorii imobilelor în perioada de proprietate;
3) capitalizarea veniturilor pentru anul următor celui de la sfârșitul perioadei de prognoză, folosind o rată de capitalizare calculată independent.
Determinarea ratei de actualizare.„O rată de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite sau plătite în viitor.”
Rata de actualizare ar trebui să reflecte relația risc-randament, precum și diferitele tipuri de risc inerent proprietății (rata de capitalizare).
Deoarece este destul de dificil să se identifice o componentă neinflaționistă pentru imobiliare, este mai convenabil ca evaluatorul să folosească o rată de actualizare nominală, deoarece în acest caz, previziunile fluxurilor de numerar și modificările valorii proprietății includ deja așteptările inflaționiste.
Rezultatele calculării valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare în termeni nominali și reali sunt aceleași. Flux de fonduri iar rata de actualizare trebuie să corespundă între ele și să fie calculată în același mod.
În practica occidentală, pentru a calcula rata de actualizare sunt utilizate următoarele metode:
1) metoda de construcție cumulativă;
2) o metodă de comparare a investițiilor alternative;
3) metoda de izolare;
4) metoda de monitorizare.
Metoda de construcție cumulativă se bazează pe premisa că rata de actualizare este o funcție de risc și este calculată ca suma tuturor riscurilor inerente fiecărei proprietăți specifice.
Rata de reducere = Rată fără risc + Primă de risc.
Prima de risc se calculează prin însumarea valorilor de risc inerente unei proprietăți date.
Metoda de selecție- rata de actualizare, ca dobândă compusă, se calculează pe baza datelor privind tranzacțiile finalizate cu obiecte similare pe piața imobiliară.
Algoritmul obișnuit pentru calcularea ratei de actualizare folosind metoda de alocare este următorul:
modelare pentru fiecare obiect analogic pe o anumită perioadă de timp în funcție de scenariul utilizării celei mai bune și mai eficiente a fluxurilor de venituri și cheltuieli;
calculul ratei de rentabilitate a investiției pentru un obiect;
procesează rezultatele obținute prin orice metodă statistică sau expertă acceptabilă pentru a aduce caracteristicile analizei obiectului evaluat.
Metoda de monitorizare se bazează pe monitorizarea periodică a pieței, urmărirea principalilor indicatori economici ai investițiilor imobiliare pe baza datelor privind tranzacțiile. Astfel de informații trebuie să fie compilate pe diferite segmente de piață și publicate în mod regulat. Astfel de date servesc ca ghid pentru evaluator și permit o comparație calitativă a indicatorilor calculați obținuți cu media pieței, verificând validitatea diferitelor tipuri de ipoteze.
Calculul valorii unei proprietăți folosind metoda DCF se realizează folosind formula:
; Unde
PV – valoarea curentă;
Ci – fluxul de numerar al perioadei t;
Este rata de actualizare pentru fluxul de numerar din perioada t;
M – valoarea reziduală.
Valoarea reziduală, sau valoarea de reversiune, trebuie actualizată (cu factorul ultimului an de prognoză) și adăugată la suma valorilor actuale ale fluxurilor de numerar.
Astfel, valoarea proprietății este = Valoarea actuală a fluxurilor de numerar proiectate + Valoarea actuală a valorii reziduale (reversiune).
| Anterior |
Venitul brut real este venitul brut potențial minus subutilizarea proiectată și pierderile de colectare.
Pentru a determina venitul brut real, s-au făcut ajustări pentru posibila subutilizare a spațiului și riscul de deficit al chiriei.
Luând în considerare starea tehnică bună a obiectului de evaluare, amplasarea sa destul de avantajoasă în centrul orașului, precum și prezența altor factori care contribuie la funcționarea normală a acestuia, se prevede o încărcare constantă a obiectului de evaluare pe toată perioada de prognoză. Conform unei analize a pieței imobiliare, în ciuda creșterii constante a prețurilor pentru proprietățile din partea centrală a orașului Irkutsk, gradul de ocupare a spațiilor comerciale este de 95-100%. Conform datelor furnizate de Client, gradul de ocupare a localului evaluat este de ~100%. Ținând cont de natura proprietății care se evaluează, de structura incintei care se evaluează, precum și de posibilitatea de a gestiona eficient proprietatea evaluată și de menținerea potențial a gradului de ocupare a spațiilor sale la nivelul înalt actual, în acest munca se presupune că gradul de ocupare a incintei care se evaluează este la un nivel mediu de 97,5%.
Practica actuală arată că în orice relație de piață apar cazuri de neplată sau întârzieri mari în plățile chiriilor. Ținând cont de situația economică generală din țară, de situația de pe piața imobiliară, de amplasarea favorabilă a proprietății fiind evaluată în centrul orașului, precum și de datele privind închirierea unor imobile nerezidențiale similare în diverse zone din Irkutsk, valoarea ajustării pentru riscul deficitului de chirie a fost adoptată în calcule egală cu 5%.
Calculul venitului brut efectiv din exploatarea proprietății evaluate este prezentat mai jos în Tabelul 8.7.
Costuri de operare.
La calcularea valorii de piață a proprietății folosind metoda capitalizării directe, așa-numita magnitudinea venitul net din exploatare, adică venituri din exploatarea proprietatii minus cheltuielile proprietarului pentru intretinerea acesteia.
Venitul net din exploatare este egal cu diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. În acest caz, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare care, de regulă, sunt suportate de locator.
Cuantumul cheltuielilor de exploatare se determină pe baza condițiilor de piață pentru închirierea unor obiecte imobiliare unice. Cheltuielile de exploatare se împart în: constante - independent de gradul de ocupare al unei singure proprietăți, variabile - dependente de gradul de ocupare al unei singure proprietăți și costuri pentru înlocuirea elementelor de îmbunătățiri cu o durată de viață utilă mai mică decât perioada de utilizare a îmbunătățirilor ca un întreg (denumite în continuare elemente cu o durată de viață utilă scurtă). Cheltuielile de exploatare nu includ cheltuielile cu amortizarea bunurilor imobiliare și cheltuielile pentru deservirea datoriilor aferente bunurilor imobiliare.
Costul înlocuirii elementelor de îmbunătățire cu o durată de viață scurtă se calculează împărțind valoarea costurilor pentru crearea acestor elemente de îmbunătățire la perioada de utilizare a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale a fondurilor pentru înlocuirea elementelor cu o durată de viață scurtă.
Cheltuielile de administrare sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine administrează proprietatea - proprietarul sau administratorul.
Pe baza celor mai tipice condiții de piață pentru închirierea imobilelor comerciale, predominante la data evaluării în Irkutsk, partea principală a cheltuielilor de exploatare (inclusiv costurile pentru electricitate, utilități, întreținere a clădirilor și structurilor - reparații curente etc.) etc. costurile, cheltuielile pentru curățenia și securitatea teritoriului, alte cheltuieli legate direct de exploatarea imobilelor în scop comercial), de regulă, sunt suportate de locator; În consecință, cheltuielile menționate mai sus au fost luate în considerare la estimarea costurilor de întreținere și exploatare a proprietății care se evaluează la evaluarea acesteia folosind abordarea veniturilor.
Prognoza costurilor pentru întreținerea și exploatarea proprietății care se evaluează în acest caz se face ținând cont de următoarele ipoteze și ipoteze:
Cuantumul costurilor principale de exploatare pentru subiectul evaluarii a fost determinat pe baza datelor privind valoarea costurilor efective pentru 8 luni ale anului 2005, furnizate de Client. Totodată, am pornit de la ipoteza că valoarea costurilor de exploatare prezentate de Client corespunde condițiilor de piață pentru exploatarea proprietăților imobiliare similare în zona luată în considerare.
Calculul costurilor pentru înlocuirea elementelor de îmbunătățire cu o perioadă scurtă de utilizare se face prin împărțirea sumei costurilor pentru crearea acestor elemente de îmbunătățire la perioada maximă de utilizare a acestora (în medie nu mai mult de 20 de ani), ținând cont de creșterea procentuală în fonduri pentru înlocuirea elementelor cu o perioadă scurtă de utilizare (acest lucru este prevăzut, că cel mai fiabil, accesibil și tipic pentru creșterea fondurilor în acest caz este un depozit în valută la una dintre cele mai mari bănci din regiune).
Costul înlocuirii articolelor cu o durată de viață scurtă este calculat folosind următoarea formulă:
RZ – costuri de inlocuire a elementelor cu durata de viata scurta, rub./an;
SE– costul reproducerii (înlocuirii) elementelor cu o durată de viață scurtă, frecare. (rotunjit: 6.639.000 de ruble; definit ca costul total de înlocuire al obiectului evaluat (10.059.000 de ruble; p. 2.14 din Tabelul 6.5), înmulțit cu ponderea elementelor cu o perioadă scurtă de utilizare în costul de înlocuire al clădirii evaluate, luând în considerare ajustări pentru gradul de implementare (66,00%%; total coloana 6 din Tabelul 6.6 pentru elemente de scurtă durată));
eu - rata de rentabilitate a capitalului utilizat, % (6,8% este rata medie de rentabilitate a depozitelor pe termen lung în valută oferite de cele mai mari bănci din Irkutsk, de la începutul lunii septembrie 2005);
n – numărul de intervale până la care se suportă costul înlocuirii elementului (20 de ani).
Cuantumul impozitului pe teren din această evaluare se determină pe baza bazei de impozitare (valoarea cadastrală a unui teren se determină pentru trimestrul cadastral 38:36:000034 (7.735,50 RUB/mp; terenuri decontate pentru comerț, alimentație publică, servicii pentru consumatori) în conformitate cu Decretul guvernatorului regiunii Irkutsk din 28 februarie 2003 nr. 87-p „Cu privire la rezultatele evaluării cadastrale de stat a terenurilor din localitățile din regiunea Irkutsk”) și cota impozitului pe teren (1,5%) în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse.
Cuantumul impozitului pe proprietate se determină pe baza valorii medii ponderate a obiectului de evaluare, obținută prin abordări de cost și comparative (a se vedea Secțiunea 9 din Raport) fără a lua în considerare TVA și valoarea de piață a terenului (a se vedea paragraful 6.1 din Raportul), precum și cota impozitului pe proprietate (2,2%) în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse, Legea Regiunii Irkutsk din 26 noiembrie 2003 nr. 59-OZ „Cu privire la impozitul pe proprietate al organizațiilor , precum și cu privire la recunoașterea ca invalide a anumitor legi ale regiunii Irkutsk.”
Prognoza costurilor de exploatare ale proprietarului proprietății care se evaluează este prezentată mai jos în Tabelul 8.7.
venit brut);
NOR (venitul net din exploatare);
DP (încasări în numerar) după plățile dobânzilor la împrumut.
1.1. Venit brut potențial(PVD) - venit care poate fi obținut din imobile cu utilizarea 100% a acestuia fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:
Contract de leasing- principala sursă de informații despre bunurile imobiliare generatoare de venit. Închirierea este furnizarea de proprietate către locatar (chiriaș) contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară. Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului imobilului. Locatorii pot fi persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Unul dintre principalele documente de reglementare care reglementează relațiile de închiriere este Codul civil al Federației Ruse (Capitolul 34).
În procesul de lucru, evaluatorul se bazează pe următoarele prevederi ale contractului de închiriere:
În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, chiriașul simultan cu transferul drepturilor de proprietate și de utilizare a unor astfel de bunuri imobiliare se transferă drepturile de utilizare a acelei părți a terenului, care este ocupată de acest imobil și este necesară folosirii acestuia, chiar și în cazul în care terenul pe care se află imobilele sau structurile închiriate este vândut unei alte persoane;
Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, atunci contractul de închiriere se consideră a fi încheiat pe perioadă nedeterminată;
Transferul proprietății spre închiriere nu constituie o bază pentru încetarea sau anularea drepturilor terților asupra acestei proprietăți. La încheierea unui contract de închiriere, locatorul este obligat să avertizeze chiriașul cu privire la toate drepturile terților asupra bunului închiriat (servitute, drept de gaj, etc.). În caz contrar, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor.
Contract de închiriere pentru o clădire sau structură:
Este încheiat în scris pe o perioadă de cel puțin un an, supuse înregistrării de stat si se considera incheiat din momentul inregistrarii;
Prevăd termenele și sumele de chirie convenite de părți, fără de care contractul de închiriere se consideră neîncheiat;
Dacă chiriaşul a făcut pe cheltuiala sa şi îmbunătățiri cu acordul locatorului proprietate închiriată, inseparabilă fără a vătăma proprietatea, apoi aceasta are dreptul, după încetarea contractului, să fie rambursat pentru costul acestor îmbunătățiri, dacă nu se prevede altfel în contractul de închiriere. Costul îmbunătățirilor inseparabile aduse proprietății închiriate făcute de locatar fără acordul locatorului, nerambursabile;
Chiriașul are dreptul închiriază imobilul închiriat cu acordul locatorului subînchirierea, furnizarea proprietății închiriate pentru utilizare gratuită și, de asemenea, să le facă ca aport la capitalul autorizat.
Tariful de închiriere este de obicei depinde de locația obiectului, starea sa fizică, disponibilitatea comunicațiilor, perioada de închiriere etc.
Tarifele de închiriere sunt:
Contractual (definit prin contractul de închiriere);
Piață (tipică pentru un anumit segment de piață într-o anumită regiune).
Rata de inchiriere pe piata reprezintă rata predominantă pe piață pentru bunuri imobiliare similare, i.e. este cea mai probabilă chirie pe care un proprietar obișnuit ar fi de acord să o închirieze, iar un chiriaș obișnuit ar fi de acord să închirieze proprietatea, ceea ce este o tranzacție ipotetică. Ratele de închiriere de pe piață sunt utilizate pentru a evalua proprietatea liberă, în cazul în care proprietatea este în esență deținută, operată și de care se bucură însuși proprietarul (care ar fi fluxul de venituri dacă proprietatea ar fi închiriată).
Tarif de inchiriere contract utilizat pentru evaluarea drepturilor parțiale de proprietate ale locatorului. În acest caz, este indicat ca evaluatorul să analizeze contractele de închiriere din punctul de vedere al termenilor încheierii acestora.
Toate contractele de închiriere sunt împărțite în trei grupuri mari:
Cu o rată de închiriere fixă (utilizată în condiții de stabilitate economică);
Cu o rată de închiriere variabilă (revizuirea tarifelor de închiriere pe durata contractului se realizează, de regulă, în condiții de inflație);
Cu o rată a dobânzii (când la suma fixă a plăților de închiriere se adaugă un procent din venitul primit de chiriaș ca urmare a utilizării proprietății închiriate).
Este indicat sa se foloseasca metoda de capitalizare a venitului in cazul incheierii unui contract cu tarif de inchiriere fix, în alte cazuri este mai corect să se folosească metoda fluxului de numerar actualizat.
1.2. Venitul brut real(DVD) este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și la încasarea chiriei cu adăugarea altor venituri din utilizarea normală de piață a proprietății:
DVD = PVD - (Pierderi + Subutilizare) + Alte venituri
De obicei, aceste pierderi sunt exprimate ca procent din venitul brut potențial. Pierderile sunt calculate la o rată determinată pentru nivelul tipic de management pe o anumită piață, de ex. Indicatorul de piață este luat ca bază. Dar acest lucru este posibil numai dacă există o bază de informații semnificativă pe obiecte comparabile.
În lipsa acestora, pentru a determina coeficientul de subutilizare (subutilizare), evaluatorul analizează în primul rând informații retrospective și actuale despre obiectul evaluat, i.e. contractele de închiriere existente după durată, frecvența reîncheierii acestora, mărimea perioadelor dintre expirarea unui contract de închiriere și încheierea următorului (perioada în care unitățile proprietății sunt vacante) și pe această bază calculează rata de subutilizare(KND) al proprietății:
K nd = ∑(D p *T)/N a
unde D p este ponderea unităților imobiliare pentru care contractele sunt reînnoite în cursul anului;
T - perioada in care unitatea imobiliara este vacanta;
N a - numărul de perioade de închiriere pe an.
Exemplu: 1000 m2 inchiriat.
Pe parcursul anului sunt 365 de zile: în ianuarie 3 zile nu s-au închiriat 25 m2, în iunie 6 zile 100 m2 și în noiembrie 10 zile 50 m2.
25 / (1000 / 100%) = 2,5%, D p1 = 0,025, T 1 = 3 zile
100 / (1000 / 100%) = 10,0%, D p2 = 0,1 T 2 = 6 zile
50 / (1000 / 100%) = 5,0%, D p3 = 0,05 T 3 = 10 zile
N a = 4 perioade
Knd = (0,025 * 3 + 0,1 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,29
Determinarea coeficientului de subutilizare se realizează pe baza informațiilor retrospective și actuale; prin urmare, pentru calcularea ADV estimată, coeficientul obținut trebuie să fie ajustate pentru a lua în considerare posibila utilizare a spațiului în viitor, care depinde de următorii factori:
Situația economică generală;
Perspective de dezvoltare a regiunii;
Etapele ciclului pieței imobiliare;
Relația dintre cerere și ofertă în segmentul regional evaluat al pieței imobiliare.
Coeficientul de sarcină (utilizare) planificată a instalației:
1 - 0,159 = 0,841
Evaluatorul efectuează o ajustare pentru pierderi la încasarea plăților, analizând informații retrospective asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestor dinamici pentru viitor (în funcție de perspectivele de dezvoltare ale unui anumit segment al pieței imobiliare din regiune):
Pe baza informațiilor istorice și actuale, evaluatorul poate calcula rata totală de subutilizare și pierderi în încasarea plăților de chirie cu ajustarea ulterioară pentru a estima venitul brut real:
unde K NDP este coeficientul de subutilizare și pierderi la încasarea plăților de chirie;
P a - pierderi la încasarea chiriei;
P nd - pierderi din subutilizarea spațiului;
PPV - venit brut potențial.
Pe lângă pierderile din subutilizare și la încasarea plăților de închiriere, este necesar să se țină cont Alt venit, care poate fi legată de utilizarea normală a unei anumite proprietăți în scopul deservirii, în special, a chiriașilor (de exemplu, venituri din închirierea unei parcări, a unui depozit etc.), și nu sunt incluse în chirie.
1.3. Venitul net din exploatare(CHOD ) - venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):
CHOD = DVD - SAU
Costuri de operare- sunt cheltuieli necesare asigurarii functionarii normale a proprietatii si reproducerii venitului brut efectiv.
Costuri de operare divide:
1. Permanent condiționat;
2. Variabile condiționale (operaționale);
3. Costuri de înlocuire sau rezerve.
Pentru a constant condiționat includ cheltuieli, a căror valoare nu depinde de gradul de funcționare:
Impozitul pe proprietate;
Prime de asigurare (plăți pentru asigurarea proprietății);
Salariul personalului de serviciu (dacă este fix indiferent de sarcina clădirii) plus taxe pe acesta.
La variabilele condiționale cheltuielile includ cheltuieli, a căror valoare depinde de gradul de încărcare operațională:
Obiectul și nivelul serviciilor oferite:
Utilitati;
Pentru lucrări de reparații în curs;
Salariile personalului de serviciu;
Impozitele pe salarii;
costuri de securitate;
Cheltuieli de administrare (de obicei se obișnuiește să se determine valoarea cheltuielilor de administrare ca procent din venitul brut real), etc.
Cheltuieli care nu au fost luate în considerare la evaluarea fiscală:
- deprecierea economică şi fiscală, care este considerată în calcule prin abordarea veniturilor drept compensație și este considerată parte a ratei de capitalizare, și nu o cheltuială de exploatare;
- deservirea creditului este o cheltuială de finanțare, nu o cheltuială de funcționare, adică finanțarea nu ar trebui să aibă un impact asupra valorii imobiliare (evaluarea presupune finanțare tipică pentru un anumit tip de imobil, iar influența finanțării atipice ar trebui exclusă);
- nici impozitul pe venit nu este o cheltuială de exploatare(acesta este un impozit pe venitul personal, care poate depinde de factori (forma de proprietate, componența drepturilor de proprietate, statutul fiscal al proprietarului) care nu au legătură cu imobilul evaluat);
- structurile suplimentare de capital cresc de obicei venitul, costul total sau extinde durata de viață economică a produsului. Costurile asociate acestora nu pot fi clasificate ca operaționale;
- cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului, care nu duc la o creștere a veniturilor primite din imobiliare, nu sunt nici operaționale.
Costurile de înlocuire includ cheltuielile pentru înlocuirea periodică a îmbunătățirilor de uzură (acoperișuri, pardoseli, echipamente sanitare, armături electrice). Fondurile ar trebui să fie rezervate într-un cont (deși majoritatea proprietarilor de proprietăți nu fac acest lucru). Rezerva de înlocuire se calculează de către evaluator luând în considerare costul de amortizare a activelor, durata de viață utilă a acestora, precum și dobânda acumulată la fondurile acumulate în cont.. Dacă nu țineți cont de rezerva de înlocuire, atunci venitul net din exploatare va fi prea scump.
În cazurile în care se achiziționează imobile cu fonduri împrumutate, evaluatorul folosește acest nivel de venit în calculele sale ca încasări în numerar înainte de impozite.
Încasări în numerar înainte de impozite egal cu venitul net anual din exploatare minus costurile anuale ale serviciului datoriei, i.e. reflectă încasările în numerar pe care proprietarul imobilului le primește anual din exploatarea acestuia.
Venitul net din exploatare – Engleză Venitul net din exploatare, se calculează prin scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut anual, dar nu deduce cheltuielile cu dobânzile, amortizarea imobilizărilor corporale și amortizarea imobilizărilor necorporale, precum și obligația de impozit pe profit. În timp ce această măsurătoare are o valoare limitată în gestionarea resurselor disponibile de către o companie, poate fi utilă pentru a înțelege impactul pe care cheltuielile de exploatare îl au asupra venitului brut care este generat din activitățile de exploatare și non-exploatare. Din această perspectivă, o măsură precum venitul net din exploatare poate fi un instrument util pentru identificarea domeniilor de activitate care nu au performanțe la niveluri optime.
Unul dintre cei mai importanți factori pentru funcționarea cu succes a unei companii este crearea unui model de management care să îi permită să genereze venituri maxime posibile, menținând în același timp costurile de exploatare cât mai mici pentru a vinde bunuri și/sau servicii de înaltă calitate. Un calcul precis al sumei venitului net din exploatare care a fost generat într-o anumită perioadă de timp (de exemplu, un trimestru sau un an calendaristic) vă permite să determinați dacă o companie funcționează la cel mai înalt nivel posibil de eficiență. Dacă efectul pârghiei operaționale ( Engleză Gradul de pârghie operațională, DOL) nu este la fel de mare pe cât ar trebui să fie, conducerea trebuie să ia măsuri pentru a evalua fiecare domeniu de performanță și a determina cum să îmbunătățească eficiența și, prin urmare, să reducă costurile de operare. Ca urmare, compania va putea genera o sumă mai mare de venit operațional net pentru a acoperi orice cheltuieli neoperaționale, cum ar fi dobânda la împrumuturi, modernizarea echipamentelor sau finanțarea proiectelor de extindere.
Modificările venitului net operațional de la o perioadă la alta pot servi adesea ca mijloc de identificare a unei tendințe emergente care va afecta performanța viitoare a unei companii. De exemplu, dacă există o scădere semnificativă a acestui raport după ce au fost acoperite cheltuielile de exploatare și această tendință continuă pentru două sau mai multe perioade de raportare, managerii de top ai companiei trebuie să examineze motivele scăderii. De exemplu, ar putea fi o scădere sezonieră a vânzărilor, o scădere a veniturilor din investiții făcute anterior, o creștere a prețurilor la materiile prime etc. Odată identificată cauza, compania poate lua măsuri pentru a depăși situația și astfel să mențină o poziție financiară solidă pentru companie.
De remarcat că la calcularea sumei venitului net din exploatare, unele companii pot recurge la practici contabile mai puțin decât etice, al căror scop este de a distorsiona situația reală în anumite scopuri. De exemplu, aceasta poate însemna că înregistrările contabile sunt organizate într-un mod care să permită subestimarea valorii venitului net din exploatare. Scopul acestei manipulări este de a minimiza obligațiile fiscale sau de a induce în eroare investitorii. Metodele folosite pentru aceasta se încadrează de obicei în limitele legislației actuale, totuși, latura etică a unor astfel de practici poate fi foarte discutabilă.
Pentru a evalua deplina proprietate și drepturile de chiriaș
Venitul net din exploatare (NOI) este calculat ca flux de venit.
Utilizarea VAN face posibilă să nu se ia în considerare diferențele dintre diferite proprietăți în structura capitalului și plata impozitelor, ceea ce face ca evaluarea valorii diferitelor proprietăți imobiliare să fie mai comparabilă.
În mod tradițional, atunci când se evaluează un imobil, principala sursă de venit este considerată a fi închirierea proprietății care se evaluează. Închirierea unui obiect, de regulă, se manifestă în două forme principale:
Închirierea proprietății în ansamblu (cladire, teren);
Închirierea unei părți a unui obiect (cameră, apartament, birou într-un centru de afaceri, cameră de hotel, loc de parcare, garaj într-o cooperativă, secție sau pat într-un spital comercial, locuri într-un cinematograf etc.).
Cu toate acestea, după cum arată practica, aceste două forme clasice nu epuizează întreaga varietate de surse de venit. Recent, s-a răspândit o metodă de evaluare a unui obiect, în care sursa de venit este venitul din vânzarea pe părți a obiectului pe o anumită perioadă de timp (analog cu metoda clasică de amenajare a unui teren). Această metodă este adesea folosită pentru a evalua valoarea unui teren pe care se ridică o clădire (în scopuri rezidențiale sau nerezidențiale) cu vânzarea ulterioară a părților sale individuale către mai mult de un cumpărător. Pot exista și alte surse de venit. Principalul lucru este că sursa de venit este directă
și este indisolubil legat de activul care este evaluat, adică venitul trebuie să fie o funcție numai a activului care este evaluat. Dacă un produs sau serviciu nu are legătură cu proprietatea care se evaluează (de exemplu, benzină la o benzinărie), nu poate fi considerat o sursă de venit atunci când se evaluează un imobil. În acest caz, este necesar să vorbim despre evaluarea afacerilor, inclusiv
include, pe lângă valoarea bunurilor imobile, valoarea bunurilor mobile și imobilizărilor necorporale. Veniturile generate de afacerea situată pe proprietate includ
include veniturile generate de imobilul în sine și activele inerente afacerii. Cu toate acestea, teoria evaluării nu exclude posibilitatea de a evalua bunurile imobiliare din perspectiva afacerii. Cel mai tipic exemplu este evaluarea unui complex hotelier. Dar, în acest caz, este necesară alocarea corectă a veniturilor atribuibile imobiliare în totalul veniturilor din afaceri.
și să-l folosească pentru a-l evalua pe acesta din urmă.
Venitul net din exploatare, în cazul cel mai general, poate fi definit ca diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare pentru anul.
CHOD = DVD - SAU, (5.2)
unde DVD este venitul brut real, den. unități; SAU - cheltuieli de exploatare, den. unitati
Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli asociate cu exploatarea zilnică a proprietății, necesare pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și pentru a obține nivelul necesar al venitului brut efectiv. (Costurile fixe sunt cheltuieli a căror valoare nu depinde de nivelul de sarcină al instalației (utilizarea activului). Costurile variabile sunt costuri care variază în funcție de sarcina instalației.)
Venitul brut real este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului
și la colectarea chiriei plus alte venituri din utilizarea normală a proprietății pe piață:
DVD = PVD - Pierderi + Alte venituri, (5.3)
unde PPV este venitul brut potențial, den. unitati
Pierderile sunt de obicei exprimate ca procent relativ la
la venitul brut potențial. Pierderea se bazează pe indicatorul pieței. Pierderile sunt cauzate de subutilizarea proprietății, pierderi la încasarea plăților etc.
Alte venituri pot fi legate de utilizarea normală a acestei proprietăți în scopul deservirii chiriașilor care nu sunt incluși în chirie (venituri din închirierea unei parcări, a unui depozit etc.).
Venitul potențial brut este venitul care poate fi primit din imobil dacă este utilizat 100% fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile.
PVD = S C a, (5.4)
unde PPV este venitul brut potențial, den. unități; S- suprafata inchiriabila, m2; CU a - tarif de închiriere pe 1 m 2, den. unitati/m2.
IPV se calculează pe baza analizei datelor de piață privind veniturile obiectelor similare celei evaluate, dar este obligatoriu.
luând în considerare analiza contractelor deja încheiate pentru obiectul evaluat. Totodată, luarea în considerare a contractelor de închiriere existente la evaluarea unui obiect este obligatorie dacă, în conformitate cu principiul contribuției, costurile rezilierii unui contract neprofitabil sunt mai mici decât beneficiile economice care vor apărea după această încetare. Beneficiul economic, evident, poate fi calculat ca valoarea actuală a diferenței dintre prețurile de închiriere de pe piață și cele contractuale după rezilierea contractului, înmulțită cu suprafața spațiului.
Dacă rezilierea contractelor nu este fezabilă din punct de vedere economic, atunci venitul potențial în raport cu spațiul liber se calculează la tarifele de închiriere de pe piață, iar pentru zonele pentru care au fost încheiate contracte de închiriere pe durata contractului - la tarifele (contractului) negociate. Dacă perioada de prognoză este mai mare decât termenul de închiriere, atunci la sfârșitul contractului de închiriere, prognoza veniturilor din această zonă ar trebui să se bazeze pe ratele de închiriere ale pieței.
Dificultatea contabilizării contractelor de leasing existente constă în faptul că venitul net din exploatare calculat trebuie convertit în valoarea proprietății în cauză utilizând rate de capitalizare sau de actualizare derivate dintr-o analiză a datelor de piață pentru proprietăți comparabile cu subiectul, nu numai ca locație și caracteristicile fizice, dar şi după indicatorii economici: pe nivel
și ponderea contractului de leasing în PVD.
O astfel de analiză poate cauza dificultăți semnificative în absența informațiilor de piață. Uneori recurg la o astfel de procedură de evaluare atunci când calculul VAN se efectuează pe baza chiriei pieței, o transformă în valoare și scade valoarea actuală a diferenței din cea de piață din rezultatul final.
și contracte de leasing calculate folosind ratele de actualizare ale pieței. Fiabilitatea unei anumite abordări este determinată de disponibilitatea și caracterul complet al informațiilor de piață despre obiectele utilizate ca analogi.
La evaluarea PVD, structura plății chiriei, care depinde de tipul de leasing, este destul de importantă. În general, există trei tipuri de leasing: leasing brut, leasing net și leasing absolut net. Un leasing brut presupune că toate cheltuielile de exploatare sunt suportate de proprietar. În cazul unui leasing net, toate cheltuielile de exploatare, cu excepția costurilor asociate cu taxele, asigurările, gestionarea și reparațiile externe ale proprietății, sunt suportate de locatar. Și cu un închiriere absolut net, chiriașul plătește totul, cu excepția costurilor asociate administrării proprietății.
Atunci când prognozează orice componente ale venitului net din exploatare și eventualele tendințe în modificarea acestuia, evaluatorul este obligat să adere la o logică în ipotezele sale care ar corespunde gândirii unui investitor tipic de pe piața proprietății evaluate.
