صافي الدخل التشغيلي. حساب قيمة الشيء المثمن باستخدام طريقة الدخل كيفية حساب إجمالي الدخل المحتمل

3.5.3. منهجية الدخل

منهجية الدخليعتمد على حقيقة أن قيمة العقار الذي يتم استثمار رأس المال فيه يجب أن تتوافق مع التقييم الحالي لجودة وكمية الدخل الذي يمكن لهذا العقار توليده.

رسملة الدخلهي عملية تحدد العلاقة بين الدخل المستقبلي والقيمة الحالية لشيء ما.

الصيغة الأساسية لنهج الدخل (الشكل 3.5):

او اين

ج (الخامس) - قيمة العقار؛

BH (I) - الدخل المتوقع من العقار الذي يتم تقييمه. يشير الدخل عادةً إلى صافي الدخل التشغيلي الذي يستطيع العقار تحقيقه خلال فترة ما؛

K (R) - معدل العائد أو الربح - هو المعامل أو معدل الرسملة.

معدل الرسملة- معدل العائد الذي يعكس العلاقة بين الدخل وقيمة موضوع التقييم.

معدل الرسملة- هذه هي نسبة القيمة السوقية للعقار إلى صافي الدخل الذي يحققه.

معدل الخصم- معدل الفائدة المركبة، والذي يتم تطبيقه عند إعادة حساب قيمة التدفقات النقدية الناشئة عن استخدام الممتلكات في وقت معين.

أرز. 3.5. نموذج رسملة الدخل

مراحل نهج الدخل:

1. حساب إجمالي الدخل من استخدام كائن بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية في سوق الإيجار للأشياء المماثلة.

2. يتم تقييم الخسائر الناجمة عن الإشغال غير الكامل (الإيجار) ودفعات الإيجار غير المحصلة على أساس تحليل السوق وطبيعة ديناميكياته فيما يتعلق بالعقارات التي يتم تقييمها. يتم طرح المبلغ المحسوب بهذه الطريقة من إجمالي الدخل، والرقم الناتج هو إجمالي الدخل الفعلي.

3. حساب التكاليف المرتبطة بموضوع التقييم:

التشغيل (الصيانة) - تكاليف تشغيل المنشأة؛

ثابتة – تكاليف خدمة الحسابات الدائنة (الفائدة على القروض، والاستهلاك، والضرائب، وما إلى ذلك)؛

الاحتياطيات هي تكاليف شراء (استبدال) الملحقات الخاصة بالعقار.

4. تحديد مقدار صافي الدخل من بيع الشيء.

5. حساب نسبة الرسملة.

يقوم نهج الدخل بتقدير القيمة الحالية للعقارات باعتبارها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية، أي. يعكس:
- نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار خلال مدة خدمته؛
- المخاطر الخاصة بكل من الكائن الذي يتم تقييمه والمنطقة.

يتم استخدام نهج الدخل لتحديد:
- قيمة الاستثمار,نظرًا لأن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا الشيء؛
- القيمة السوقية.

وفي إطار نهج الدخل يمكن استخدام إحدى الطريقتين التاليتين:
- الرسملة المباشرة للدخل؛
- التدفقات النقدية المخصومة.

3.5.3.1. طريقة رسملة الدخل

عند استخدام طريقة رسملة الدخل، يتم تحويل الدخل لفترة زمنية واحدة إلى قيمة العقارات، وعند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم، يتم تحويل الدخل من الاستخدام المقصود لعدد من السنوات المتوقعة، وكذلك العائدات من إعادة بيع العقارات. يتم تحويل خاصية في نهاية فترة التنبؤ.

يتم تحديد مزايا وعيوب الطريقة وفقًا للمعايير التالية:

القدرة على عكس النوايا الفعلية للمحتملين
المشتري (المستثمر) ؛

نوع وجودة واتساع نطاق المعلومات التي يستند إليها التحليل؛

القدرة على مراعاة التقلبات التنافسية.

القدرة على مراعاة السمات المحددة للكائن الذي يؤثر
على تكلفتها (الموقع والحجم والربحية المحتملة).

طريقة رسملة الدخلتستخدم إذا:

تكون تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة من الزمن وتمثل قيمة إيجابية كبيرة؛

وتنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة. والنتيجة التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة تتكون من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة قطعة الأرض، أي. هي تكلفة العقار بأكمله. صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

او اين

ج - تكلفة العقار (وحدات نقدية)؛

CC - نسبة الرسملة (٪).

وبالتالي، فإن طريقة رسملة الدخل هي تحديد قيمة العقارات من خلال تحويل صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.

وعند تطبيق هذه الطريقة يجب مراعاة ما يلي: شروط الحد:

عدم استقرار مصادر الدخل؛

إذا كان العقار تحت الإنشاء أو قيد الإنشاء.

المشاكل الرئيسية لهذه الطريقة

1. لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة عندما يتطلب العقار عملية إعادة بناء كبيرة أو عندما يكون في حالة بناء غير مكتمل، أي. ليس من الممكن الوصول إلى مستوى دخل مستقر في المستقبل القريب.

2. في الظروف الروسية، المشكلة الرئيسية التي يواجهها المثمن هي "غموض المعلومات" في سوق العقارات، وعلى رأسها نقص المعلومات عن المعاملات الحقيقية لبيع وتأجير العقارات، وتكاليف التشغيل، ونقص الإحصاءات معلومات عن عامل الحمولة في كل قطاع من قطاعات السوق في مناطق مختلفة. ونتيجة لذلك، يصبح حساب معدل صافي العائد ومعدل الرسملة مهمة معقدة للغاية.

المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم باستخدام طريقة الرسملة:

1) تحديد الدخل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) المتوقع، باعتباره الدخل الناتج عن العقار في ظل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة؛

2) حساب معدل الرسملة.

3) تحديد قيمة العقار على أساس صافي الدخل التشغيلي ونسبة الرسملة عن طريق قسمة صافي القيمة الحالية على نسبة الرسملة.

الدخل الإجمالي المحتمل (GPI)- الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات مع الاستفادة منه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

، أين

س - المساحة القابلة للإيجار، م2؛

سم - سعر الإيجار لكل 1 م2.

الدخل الإجمالي الفعلي (DVD)- هذا هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استغلال المساحة وعند تحصيل الإيجار، مع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:

DVD = PVD – الخسائر + الإيرادات الأخرى

صافي الدخل التشغيلي (NOI)- إجمالي الدخل الفعلي ناقص مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك):

CHOD = DVD – أو.

نفقات التشغيل هي النفقات اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل الإجمالي الفعلي.

حساب نسبة الرسملة.

هناك عدة طرق لتحديد معدل الرسملة:
مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية (المعدلة للتغيرات في قيمة الأصل)؛
طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛
طريقة الرسملة المباشرة.

تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية.

تتكون نسبة الرسملة من جزأين:
1) معدل العائد على الاستثمار (رأس المال)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة؛
2) معدلات عائد رأس المال، أي. سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول.

يتم تحديد معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي:
+ معدل عائد خالي من المخاطر +
+ أقساط المخاطر +
+ استثمارات في العقارات +
+ أقساط لانخفاض السيولة العقارية +
+ جوائز لإدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر - سعر الفائدة على الأصول عالية السيولة، أي. وهو معدل يعكس "فرص السوق الفعلية لاستثمار أموال الشركات والأفراد دون أي مخاطرة بعدم العائد". غالبًا ما يتم اعتبار العائد على OFZ وVEB على أنه المعدل الخالي من المخاطر.

في عملية التقييم، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن المعدلات الاسمية والحقيقية الخالية من المخاطر يمكن أن تكون بالروبل والعملات الأجنبية. عند إعادة حساب المعدل الاسمي إلى المعدل الحقيقي والعكس، يُنصح باستخدام صيغة الاقتصادي وعالم الرياضيات الأمريكي آي فيشر، التي اشتقها في الثلاثينيات من القرن العشرين:

; أين

Rн - المعدل الاسمي؛
Rp – السعر الحقيقي؛
Jinf – مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).

عند حساب سعر صرف العملات الأجنبية الخالي من المخاطر، يُنصح بإجراء تعديل باستخدام صيغة فيشر مع الأخذ في الاعتبار مؤشر التضخم بالدولار، وعند تحديد سعر الروبل الخالي من المخاطر - مؤشر تضخم الروبل.

يمكن تحويل معدل عائد الروبل إلى سعر الدولار أو العكس باستخدام الصيغ التالية:

Dr، Dv - معدل دخل الروبل أو العملة الأجنبية ؛

كورس - سعر الصرف،٪.

حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

قسط لانخفاض السيولة.عند حساب هذا المكون، تؤخذ في الاعتبار استحالة العائد الفوري للاستثمارات التي تمت في العقار، ويمكن أخذها على مستوى تضخم الدولار لفترة التعرض النموذجية لأشياء مماثلة لتلك التي يتم تقييمها في السوق؛

علاوة المخاطرةالاستثمارات في العقارات. في هذه الحالة، يتم أخذ احتمال الخسارة العرضية للقيمة الاستهلاكية للكائن في الاعتبار، ويمكن قبول القسط في مبلغ اشتراكات التأمين في شركات التأمين بأعلى فئة من الموثوقية؛

قسط لإدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ بعين الاعتبار معامل النقصان والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار.

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

إذا تم شراء عقار باستخدام حقوق الملكية ورأس المال المقترض، فيجب أن تلبي نسبة الرسملة متطلبات العائد لكلا الجزأين من الاستثمار. يتم تحديد قيمة النسبة من خلال طريقة الاستثمار ذات الصلة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

تسمى نسبة الرسملة لرأس المال المقترض بثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

Rm - ثابت الرهن العقاري.
افعل - المدفوعات السنوية؛
ك – مبلغ القرض العقاري.

يتم تحديد ثابت الرهن العقاري من خلال جدول ست وظائف للفائدة المركبة: وهو يساوي مجموع سعر الفائدة وعامل صندوق التعويض أو يساوي عامل المساهمة لكل وحدة استهلاك.

يُطلق على معدل الرسملة لحقوق الملكية اسم ثابت الرهن العقاري ويتم حسابه باستخدام الصيغة التالية:

Rc – نسبة رأس مال الأسهم؛
PTCF - التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب؛
Ks هو مقدار رأس المال.

يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية كمتوسط ​​مرجح:

م - نسبة ديون الرهن العقاري.

إذا تم التنبؤ بتغيير في قيمة الأصل، يصبح من الضروري أن نأخذ في الاعتبار عائد المبلغ الأصلي لرأس المال (عملية إعادة الرسملة) في نسبة الرسملة. ويسمى معدل العائد على رأس المال نسبة إعادة الرسملة في بعض المصادر. ولإعادة الاستثمار الأولي، يتم تخصيص جزء من صافي دخل التشغيل في صندوق استرداد بمعدل فائدة قدره R - سعر الفائدة لإعادة الرسملة.

هناك ثلاث طرق تعويض رأس المال المستثمر:
عودة رأس المال بخط مستقيم (طريقة الرنين)؛
عائد رأس المال وفقا لصندوق الاستبدال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود).ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.
عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد).

طريقة الدائري.

تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المودع في صندوق التعويضات بدون فوائد:

ن – الحياة الاقتصادية المتبقية .
راي - معدل العائد على الاستثمار.

مثال.

شروط الاستثمار:
المدة - 5 سنوات؛
ر - معدل العائد على الاستثمار 12%؛
حجم رأس المال المستثمر في العقارات هو 10،000 دولار.

حل. طريقة الحلبة . سيكون معدل العائد السنوي على رأس المال 20%، لأنه خلال 5 سنوات سيتم شطب 100% من الأصول (100: 5 = 20). في هذه الحالة، ستكون نسبة الرسملة 32% (12% + 20% = 32%).

ويرد في الجدول سداد المبلغ الأصلي لرأس المال، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد المطلوب على الاستثمار. 3.4.

الجدول 3.4

عائد رأس المال المستثمر بطريقة الرينغ (بالدولار الأمريكي)

	رصيد الاستثمار في بداية الفترة	سداد الاستثمار	العائد على رأس المال المستثمر (12%)	إجمالي الدخل

يحدث عائد رأس المال بأجزاء متساوية طوال عمر العقار.

طريقة إنووديستخدم إذا تم إعادة استثمار عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة، يكون معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات:

أين SFF-عامل صندوق التعويضات؛

ص=ر(معدل العائد على الاستثمار).

ويرد في الجدول سداد رأس المال المستثمر باستخدام هذه الطريقة. 3.5.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

العائد على الاستثمار - 12%.

حل. يتم حساب معدل الرسملة كمجموع معدل عائد الاستثمار البالغ 0.12 وعامل صندوق التعويضات (لمدة 12%، 5 سنوات) بقيمة 0.1574097. معدل الرسملة هو 0.2774097 إذا تم أخذه من عمود "المساهمة في الإهلاك" (12%، 5 سنوات).

الجدول 3.5

استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة Inwood

	رصيد المبلغ الأصلي في بداية العام بالدولار.	المبلغ الإجمالي للتعويض	مشتمل
			% على رأس المال	تعويض المبلغ الرئيسي

طريقة هوسكولد. يتم استخدامه عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما، مما يجعل إعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أنه سيتم استلام الدخل بمعدل خالي من المخاطر:

حيث Yb هو سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

مثال. يوفر المشروع الاستثماري عائد سنوي على الاستثمار (رأس المال) بنسبة 12% لمدة 5 سنوات. يمكن إعادة استثمار العائد على مبالغ الاستثمار بأمان بمعدل 6%.

حل. إذا كان معدل العائد على رأس المال هو 0.1773964، وهو عامل الاسترداد 6٪ على مدى 5 سنوات، فإن معدل الرسملة هو 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

إذا كان من المتوقع أن يفقد الاستثمار جزءًا فقط من قيمته، فسيتم حساب نسبة الرسملة بشكل مختلف قليلاً، حيث يتم سداد رأس المال من خلال إعادة بيع العقارات، وجزئيًا من خلال الدخل الحالي.

مزاياتتمثل طريقة رسملة الدخل في أن هذه الطريقة تعكس ظروف السوق بشكل مباشر، حيث أنه عند تطبيقها، عادة ما يتم تحليل عدد كبير من المعاملات العقارية من وجهة نظر العلاقة بين الدخل والقيمة، وكذلك عند حساب الدخل المرسمل، يتم إعداد قائمة الدخل الافتراضية، والمبدأ الأساسي لها هو افتراض مستوى السوق للاستغلال العقاري.

عيوبطريقة رسملة الدخل هي:
ويكون تطبيقه صعباً عندما لا تكون هناك معلومات حول معاملات السوق؛
لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة إذا كان الكائن غير مكتمل، أو لم يصل إلى مستوى الدخل المستقر، أو تعرض لأضرار جسيمة نتيجة قوة قاهرة ويتطلب إعادة بناء جدية.

3.5.3.2. طريقة التدفق النقدي المخصوم

تعد طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم الكائن في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه، ونمذجة السمات المميزة لاستلامها. يتم استخدام طريقة DCF عندما:
من المتوقع أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛
وجود بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات؛
وتدفقات الدخل والمصروفات موسمية؛
العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛
العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو ويتم تشغيله (أو تشغيله).

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة بتقدير قيمة العقارات على أساس القيمة الحالية للدخل، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

لحساب التدفقات النقدية المخصومة، البيانات التالية مطلوبة:
مدة فترة التنبؤ؛
القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك الانعكاس؛
معدل الخصم.

خوارزمية الحساب لطريقة DCF.

1. تحديد فترة التنبؤ. وفي ممارسة التقييم الدولي، يبلغ متوسط ​​فترة التنبؤ 5 إلى 10 سنوات؛ وبالنسبة لروسيا، ستكون القيمة النموذجية فترة تتراوح بين 3 و5 سنوات. هذه فترة واقعية يمكن التنبؤ بها بشكل معقول.

2. التنبؤ بمبالغ التدفق النقدي.

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتم حساب عدة أنواع من الدخل من العقار:
1) الدخل الإجمالي المحتمل؛
2) الدخل الإجمالي الفعلي.
3) صافي الدخل التشغيلي.
4) التدفق النقدي قبل الضرائب.
5) التدفق النقدي بعد الضرائب.

من الناحية العملية، يقوم المثمنون الروس بخصم الدخل بدلاً من التدفقات النقدية:
CHOD (يشير إلى أن العقار مقبول على أنه غير مثقل بالتزامات الديون)،
صافي التدفق النقدي ناقص تكاليف التشغيل وضريبة الأراضي وإعادة الإعمار،
الدخل الخاضع للضريبة.

من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التدفق النقدي هو الذي يجب خصمه، حيث:
التدفقات النقدية ليست متقلبة مثل الأرباح؛
يربط مفهوم "التدفق النقدي" بين تدفق الأموال إلى الداخل والخارج، مع الأخذ في الاعتبار البنود النقدية مثل "الاستثمارات الرأسمالية" و"التزامات الديون"، التي لا يتم تضمينها في حساب الربح؛
يربط مؤشر الربح الدخل المستلم في فترة معينة بالنفقات المتكبدة في نفس الفترة، بغض النظر عن الإيرادات الفعلية أو نفقات الأموال؛
يعد التدفق النقدي مؤشرًا للنتائج التي تم تحقيقها سواء بالنسبة للمالك نفسه أو للأطراف الخارجية والأطراف المقابلة - العملاء والدائنين والموردين وما إلى ذلك، لأنه يعكس التوافر المستمر لأموال معينة في حسابات المالك.

ميزات حساب التدفق النقدي عند استخدام طريقة DCF.

1. يجب خصم ضريبة الأملاك (الضريبة العقارية)، التي تتكون من ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك، من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

2. لا يعد الإهلاك الاقتصادي والضريبي دفعة نقدية حقيقية، لذا فإن أخذ الإهلاك في الاعتبار عند التنبؤ بالدخل ليس ضروريًا.

4. يجب خصم دفعات خدمة القروض (مدفوعات الفوائد وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي في حالة تقييم القيمة الاستثمارية للعقار (لمستثمر محدد). عند تقييم القيمة السوقية للعقار، ليس من الضروري خصم مدفوعات خدمة القروض.

5. يجب خصم النفقات التجارية لمالك العقار من إجمالي الدخل الفعلي إذا تم توجيهها
للحفاظ على الخصائص الضرورية للكائن.

هكذا، دالتدفق النقدي (CF) للعقاراتتحسب على النحو التالي:
1. القيمة اليومية تساوي مقدار الطاقة الكهروضوئية مطروحًا منها الخسائر الناجمة عن الشواغر وتحصيل الإيجار والإيرادات الأخرى؛
2. صافي قيمة الأصول يساوي DV ناقص OR والنفقات التجارية لمالك العقار المتعلقة بالعقار؛
3. DP قبل الضرائب يساوي مبلغ صافي القيمة الحالية مطروحًا منه الاستثمارات الرأسمالية والنفقات لخدمة القرض ونمو القروض.
4. DP يساوي DP قبل الضرائب مطروحًا منه مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقار.

المرحلة المهمة التالية هي حساب تكلفة الارتداد. يمكن التنبؤ بتكلفة الارتداد باستخدام:
1) تحديد سعر البيع بناءً على تحليل الوضع الحالي للسوق، ومراقبة تكلفة العناصر المماثلة والافتراضات المتعلقة بالحالة المستقبلية للكائن؛
2) وضع افتراضات بشأن التغيرات في قيمة العقارات خلال فترة الملكية.
3) رسملة الدخل للسنة التالية لسنة نهاية فترة التنبؤ، باستخدام معدل رسملة محسوب بشكل مستقل.

تحديد نسبة الخصم."معدل الخصم هو عامل يستخدم لحساب القيمة الحالية لمبلغ من المال المستلم أو المدفوع في المستقبل."

يجب أن يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد، بالإضافة إلى الأنواع المختلفة من المخاطر الكامنة في العقار (معدل الرسملة).

نظرًا لأنه من الصعب جدًا تحديد عنصر غير تضخمي للعقارات، فمن الملائم أكثر للمثمن استخدام معدل الخصم الاسمي، لأنه في هذه الحالة، تتضمن توقعات التدفقات النقدية والتغيرات في قيمة الممتلكات بالفعل توقعات التضخم.

نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها. تدفقات نقدية ويجب أن يتوافق معدل الخصم مع بعضها البعض ويتم حسابه بنفس الطريقة.

في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:
1) طريقة البناء التراكمي؛
2) طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة.
3) طريقة العزل.
4) طريقة الرصد.

طريقة البناء التراكمييعتمد على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه على أنه مجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد.

معدل الخصم = معدل الخالي من المخاطر + علاوة المخاطر.

يتم حساب علاوة المخاطرة عن طريق جمع قيم المخاطر المتأصلة في عقار معين.

طريقة الاختيار- يتم حساب معدل الخصم، كسعر فائدة مركب، بناءً على بيانات المعاملات المنجزة مع كائنات مماثلة في سوق العقارات.

الخوارزمية المعتادة لحساب معدل الخصم باستخدام طريقة التخصيص هي كما يلي:
النمذجة لكل كائن تناظري على مدى فترة زمنية معينة وفقا لسيناريو الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لتدفقات الدخل والنفقات؛
حساب معدل العائد على الاستثمار لكائن ما؛
معالجة النتائج التي تم الحصول عليها بأي طريقة إحصائية أو متخصصة مقبولة من أجل جلب خصائص التحليل إلى الكائن الذي يتم تقييمه.

طريقة الرصديعتمد على مراقبة السوق بشكل منتظم، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمار العقاري بناءً على بيانات المعاملات. ويجب تجميع هذه المعلومات عبر قطاعات السوق المختلفة ونشرها بانتظام. تعمل هذه البيانات كدليل للمثمن وتسمح بإجراء مقارنة نوعية للمؤشرات المحسوبة التي تم الحصول عليها مع متوسط ​​السوق، والتحقق من صحة أنواع مختلفة من الافتراضات.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة:

; أين

الكهروضوئية – القيمة الحالية.
Ci - التدفق النقدي للفترة t؛
هو معدل الخصم للتدفق النقدي للفترة t؛
م - القيمة المتبقية.

يجب خصم القيمة المتبقية، أو قيمة الانعكاس (بعامل سنة التنبؤ الأخيرة) وإضافتها إلى مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية.

وبذلك تكون قيمة العقار = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة + القيمة الحالية للقيمة المتبقية (الارتداد).

سابق

إجمالي الإيرادات الفعلية هو إجمالي الإيرادات المحتملة مطروحًا منها نقص الاستخدام المتوقع وخسائر التحصيل.

لتحديد إجمالي الدخل الفعلي، تم إجراء تعديلات لاحتمال عدم استغلال المساحة وخطر النقص في الإيجار.

مع الأخذ في الاعتبار الحالة الفنية الجيدة لكائن التقييم، وموقعه المفيد إلى حد ما في وسط المدينة، فضلاً عن وجود عوامل أخرى تساهم في تشغيله الطبيعي، فمن المتوقع حدوث حمل ثابت لكائن التقييم طوال فترة التنبؤ بأكملها. وفقا لتحليل سوق العقارات، على الرغم من الزيادة المستمرة في أسعار العقارات في الجزء الأوسط من مدينة إيركوتسك، فإن معدل إشغال المباني التجارية هو 95-100٪. وفقًا للبيانات المقدمة من العميل، تبلغ نسبة إشغال المباني التي تم تقييمها حوالي 100%. مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العقار الذي يتم تقييمه، وهيكل المبنى الذي يتم تقييمه، وكذلك الأخذ في الاعتبار إمكانية إدارة العقار الذي يتم تقييمه بشكل فعال واحتمال الحفاظ على إشغال مبانيه عند المستوى العالي الحالي، في هذا العمل من المفترض أن يكون معدل إشغال المباني التي يتم تقييمها عند مستوى متوسط ​​قدره 97.5%.

تظهر الممارسة الحالية أن حالات عدم الدفع أو التأخير الطويل في دفع الإيجار تحدث في أي علاقة بالسوق. مع الأخذ في الاعتبار الوضع الاقتصادي العام في البلاد، والوضع في سوق العقارات، والموقع المناسب للعقار الذي يتم تقييمه في وسط المدينة، بالإضافة إلى البيانات المتعلقة بتأجير العقارات غير السكنية المماثلة في مناطق مختلفة من إيركوتسك، تم اعتماد مبلغ التعديل لمخاطر النقص في الإيجار في الحسابات بما يعادل 5٪.

ويرد أدناه حساب إجمالي الدخل الفعلي من تشغيل العقار المقدر في الجدول 8.7.

نفقات التشغيل.

عند حساب القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة الرسملة المباشرة، ما يسمى ضخامة صافي الدخل التشغيلي، أي. الدخل الناتج عن تشغيل العقار مطروحًا منه نفقات المالك لصيانته.

صافي دخل التشغيل يساوي الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل. في هذه الحالة، فقط تلك النفقات التشغيلية التي يتحملها المؤجر، كقاعدة عامة، يتم خصمها من إجمالي الدخل الفعلي.

يتم تحديد مبلغ مصاريف التشغيل بناءً على ظروف السوق لتأجير العقارات الفردية. تنقسم مصاريف التشغيل إلى: ثابت - مستقل عن مستوى إشغال العقار الواحد، ومتغير - يعتمد على مستوى إشغال العقار الواحد وتكاليف استبدال عناصر التحسينات بعمر إنتاجي أقل من فترة استخدام التحسينات كما الكل (يشار إليها فيما بعد بالعناصر ذات العمر الإنتاجي القصير). لا تشمل مصاريف التشغيل رسوم استهلاك العقارات ونفقات خدمة التزامات الديون على العقارات.

يتم حساب تكلفة استبدال عناصر التحسين ذات العمر القصير من خلال قسمة مقدار تكاليف إنشاء عناصر التحسين هذه على مدة استخدامها. في عملية إجراء هذه الحسابات، من المستحسن أن تأخذ في الاعتبار إمكانية زيادة النسبة المئوية للأموال لاستبدال العناصر ذات عمر الخدمة القصير.

يتم تضمين مصاريف الإدارة في مصاريف التشغيل بغض النظر عمن يدير العقار - المالك أو المدير.

استنادًا إلى ظروف السوق الأكثر شيوعًا لتأجير العقارات التجارية، السائدة في تاريخ التقييم في إيركوتسك، يتم احتساب الجزء الرئيسي من نفقات التشغيل (بما في ذلك تكاليف الكهرباء والمرافق وصيانة المباني والهياكل - الإصلاحات الحالية، وما إلى ذلك) وما إلى ذلك. التكاليف ونفقات التنظيف والأمن في المنطقة، والنفقات الأخرى المرتبطة مباشرة بتشغيل العقارات للأغراض التجارية)، كقاعدة عامة، يتحملها المؤجر؛ وعليه فقد تم أخذ المصاريف المذكورة أعلاه بعين الاعتبار عند التنبؤ بتكاليف صيانة وتشغيل العقار محل التقييم عند تقييمه باستخدام مدخل الدخل.

يتم التنبؤ بتكاليف صيانة وتشغيل العقار الذي يتم تقييمه في هذه الحالة مع الأخذ في الاعتبار الافتراضات والافتراضات التالية:

تم تحديد مبلغ تكاليف التشغيل الرئيسية لموضوع التقييم بناءً على بيانات مقدار التكاليف الفعلية لمدة 8 أشهر من عام 2005، المقدمة من العميل. وفي الوقت نفسه، انطلقنا من افتراض أن مبلغ تكاليف التشغيل المقدمة من العميل يتوافق مع ظروف السوق لتشغيل العقارات المماثلة في المنطقة قيد النظر.

يتم حساب تكاليف استبدال عناصر التحسين بفترة استخدام قصيرة عن طريق قسمة مقدار تكاليف إنشاء عناصر التحسين هذه على المدة القصوى لاستخدامها (في المتوسط ​​لا تزيد عن 20 سنة)، مع الأخذ في الاعتبار نسبة الزيادة في أموال لاستبدال العناصر بفترة استخدام قصيرة (من المتوقع أن الأكثر موثوقية وسهولة في الوصول إليها والنموذجية لزيادة الأموال في هذه الحالة هي إيداع بالعملة الأجنبية في أحد أكبر البنوك في المنطقة).

يتم حساب تكلفة استبدال العناصر ذات العمر الافتراضي القصير باستخدام الصيغة التالية:

آر زي –تكاليف استبدال العناصر ذات العمر الافتراضي القصير، فرك./سنة؛

SE- تكلفة إعادة إنتاج (استبدال) العناصر ذات عمر الخدمة القصير، فرك. (مقرب: 6.639.000 روبل؛ تم تعريفه على أنه إجمالي تكلفة الاستبدال للكائن المثمن (10.059.000 روبل؛ ص. 2.14 من الجدول 6.5)، مضروبًا في حصة العناصر ذات فترة قصيرة من الاستخدام في تكلفة استبدال المبنى المثمن، مع أخذ مراعاة التعديلات الخاصة بدرجة التنفيذ (66.00%%؛ إجمالي العمود 6 من الجدول 6.6 للعناصر قصيرة العمر))؛

أنا -معدل عائد رأس المال المستخدم، % (6.8% هو متوسط ​​معدل العائد على الودائع طويلة الأجل بالعملات الأجنبية التي تقدمها أكبر البنوك في إيركوتسك، اعتبارًا من بداية سبتمبر 2005)؛

ن -عدد الفواصل الزمنية حتى يتم تكبد تكلفة استبدال العنصر (20 سنة).

يتم تحديد مبلغ ضريبة الأرض في هذا التقييم على أساس القاعدة الضريبية (يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض للربع المساحي 38:36:000034 (7735.50 روبل روسي/متر مربع؛ أراضي المستوطنات للتجارة، والمطاعم العامة، خدمات المستهلك) وفقًا لمرسوم حاكم منطقة إيركوتسك بتاريخ 28 فبراير 2003 رقم 87-ص "بشأن نتائج التقييم المساحي للدولة للأراضي في مستوطنات منطقة إيركوتسك") ومعدل ضريبة الأراضي (1.5٪) وفقًا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي.

يتم تحديد مبلغ ضريبة الأملاك على أساس المتوسط ​​​​المرجح لقيمة كائن التقييم، الذي تم الحصول عليه عن طريق التكلفة وطرق المقارنة (انظر القسم 9 من التقرير) دون الأخذ في الاعتبار ضريبة القيمة المضافة والقيمة السوقية لقطعة الأرض (انظر الفقرة 6.1 من التقرير) التقرير)، بالإضافة إلى معدل ضريبة الأملاك (2.2٪) وفقًا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي، قانون منطقة إيركوتسك بتاريخ 26 نوفمبر 2003 رقم 59-OZ "بشأن ضريبة الأملاك للمنظمات وكذلك الاعتراف بقوانين معينة في منطقة إيركوتسك باعتبارها غير صالحة.

يتم عرض توقعات تكاليف التشغيل لمالك العقار قيد التقييم أدناه في الجدول 8.7.

الدخل الإجمالي)؛

ولا (صافي الدخل التشغيلي)؛

DP (المقبوضات النقدية) بعد دفع الفوائد على القرض.

1.1. الدخل الإجمالي المحتمل(PVD) - الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات مع الاستفادة منه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

عقد الإيجار- المصدر الرئيسي للمعلومات حول العقارات المدرة للدخل. الإيجار هو توفير الممتلكات للمستأجر (المستأجر) مقابل رسوم الحيازة والاستخدام المؤقت. الحق في تأجير الممتلكات يعود إلى مالك العقار. يمكن أن يكون المستأجرون أشخاصًا مخولين بموجب القانون أو المالك لتأجير الممتلكات. أحد الوثائق التنظيمية الرئيسية التي تنظم علاقات الإيجار هو القانون المدني للاتحاد الروسي (الفصل 34).

يعتمد المثمن في عملية العمل على الأحكام التالية في عقد الإيجار:

بموجب عقد الإيجار لمبنى أو هيكل، المستأجر في وقت واحد مع نقل حقوق الملكية واستخدام هذه العقارات يتم نقل حقوق استخدام هذا الجزء من قطعة الأرضالتي يشغلها هذا العقار وضرورية لاستخدامه، حتى في حالة بيع قطعة الأرض التي تقع عليها المباني أو الهياكل المؤجرة لشخص آخر؛

إذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في الاتفاقية، فإن عقد الإيجار يعتبر مبرمًا لفترة غير محددة؛

لا يعد نقل الممتلكات للإيجار أساسًا لإنهاء أو إلغاء حقوق الأطراف الثالثة في هذا العقار. عند إبرام عقد الإيجار، يلتزم المؤجر بتحذير المستأجر من جميع حقوق الأطراف الثالثة في العقار المستأجر (حق الارتفاق، حق الامتياز، وما إلى ذلك). وبخلاف ذلك، يحق للمستأجر المطالبة بتخفيض الإيجار أو إنهاء العقد والتعويض عن الخسائر.

عقد الإيجار للمبنى أو الهيكل:

تم الانتهاء في الكتابةلمدة سنة على الأقل، تخضع لتسجيل الدولةويعتبر منتهيًا منذ لحظة هذا التسجيل؛

ينص على شروط ومبالغ الإيجار المتفق عليها بين الطرفين، والتي بدونها يعتبر عقد الإيجار غير مبرم؛

إذا قام المستأجر على نفقته الخاصة و التحسينات بموافقة المؤجرالممتلكات المؤجرة، لا تنفصل دون ضرر على الممتلكات، ثم ذلك يحق له، بعد انتهاء العقد، استرداد تكلفة هذه التحسينات، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقد الإيجار. تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة على الممتلكات المؤجرة التي أجراها المستأجر دون موافقة المؤجر، غير قابل للاسترجاع;

للمستأجر الحق تأجير العقار المؤجر بموافقة المؤجرالتأجير من الباطن، وتوفير الممتلكات المستأجرة للاستخدام المجاني، وكذلك تقديمها كمساهمة في رأس المال المصرح به.

معدل الإيجار عادة يعتمد علىموقع الكائن، وحالته المادية، وتوافر الاتصالات، وفترة الإيجار، وما إلى ذلك.

أسعار الإيجار هي:

تعاقدي (محدد في عقد الإيجار)؛

السوق (نموذجي لقطاع معين من السوق في منطقة معينة).

سعر الإيجار في السوقيمثل السعر السائد في السوق للعقارات المماثلة، أي. هو الإيجار الأكثر ترجيحًا الذي يوافق المالك النموذجي على تأجيره والمستأجر النموذجي الذي يوافق على تأجير العقار مقابله، وهي معاملة افتراضية. تُستخدم أسعار الإيجار في السوق لتقييم ملكية التملك الحر، حيث يكون العقار مملوكًا ومُدارًا ومستمتعًا بشكل أساسي من قبل المالك نفسه (ما هو مصدر الدخل إذا تم تأجير العقار).

سعر الإيجار العقدتستخدم لتقييم حقوق الملكية الجزئية للمؤجر. في هذه الحالة، من المستحسن أن يقوم المثمن بتحليل اتفاقيات الإيجار من وجهة نظر شروط إبرامها.

تنقسم جميع اتفاقيات الإيجار إلى ثلاث مجموعات كبيرة:

بمعدل إيجار ثابت (يستخدم في ظروف الاستقرار الاقتصادي)؛

بمعدل إيجار متغير (تتم مراجعة معدلات الإيجار خلال مدة العقد، كقاعدة عامة، في ظروف التضخم)؛

بمعدل فائدة (عندما يتم إضافة نسبة من الدخل الذي يحصل عليه المستأجر نتيجة استخدام العقار المؤجر إلى المبلغ الثابت لدفعات الإيجار).

يُنصح باستخدام طريقة رسملة الدخل في حالة إبرام اتفاقية بسعر إيجار ثابتوفي حالات أخرى يكون الأصح استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم.

1.2. الدخل الإجمالي الفعلي(DVD) هو الدخل الإجمالي المحتمل ناقص الخسائرمن عدم استغلال المساحة وعند تحصيل الإيجار مع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:

DVD = PVD - (الخسائر + نقص الاستخدام) + إيرادات أخرى

عادة ما يتم التعبير عن هذه الخسائر كنسبة مئوية من إجمالي الدخل المحتمل. يتم احتساب الخسائر بمعدل يتم تحديده للمستوى النموذجي للإدارة في سوق معينة، أي. يتم أخذ مؤشر السوق كأساس. ولكن هذا ممكن فقط إذا كانت هناك قاعدة معلومات مهمة حول الأشياء المماثلة.

في غياب ذلك، لتحديد معامل نقص الاستخدام (نقص الاستخدام)، يقوم المثمن أولاً بتحليل المعلومات بأثر رجعي والحالية حول الكائن الذي يتم تقييمه، أي. اتفاقيات الإيجار الحالية حسب المدة، وتيرة إعادة إبرامها، حجم الفترات بين انتهاء عقد الإيجار وإبرام العقد التالي (الفترة التي تكون فيها وحدات العقار شاغرة) وعلى هذا الأساس يتم احتسابها معدل نقص الاستخدام(KND) للعقار:

K nd = ∑(D p *T)/N أ

حيث Dp هي حصة الوحدات العقارية التي يتم تجديد عقودها خلال العام؛

ت- الفترة التي تكون فيها الوحدة العقارية شاغرة.

ن أ - عدد فترات الإيجار في السنة.

مثال: 1000 م2 مؤجرة.

خلال العام هناك 365 يومًا: في 3 أيام يناير لم يتم تأجير 25 مترًا مربعًا، وفي 6 أيام 100 مترًا مربعًا، وفي 10 أيام نوفمبر 50 مترًا مربعًا.

25 / (1000 / 100%) = 2.5%، D p1 = 0.025، T 1 = 3 أيام

100 / (1000 / 100%) = 10.0%، D p2 = 0.1 T 2 = 6 أيام

50 / (1000 / 100%) = 5.0%، D p3 = 0.05 T 3 = 10 أيام

ن أ = 4 فترات

Knd = (0.025 * 3 + 0.1 * 6 + 0.05 * 10) / 4 = 0.29

يتم تحديد معامل نقص الاستخدام على أساس المعلومات الحالية بأثر رجعي، وبالتالي، لحساب متوسط ​​القيمة اليومية المقدر، يجب أن يكون المعامل الذي تم الحصول عليه تم تعديلها لتأخذ في الاعتبار إمكانية استخدام المساحة في المستقبل، والذي يعتمد على العوامل التالية:

الوضع الاقتصادي العام

آفاق تنمية المنطقة؛

مراحل دورة السوق العقاري؛

العلاقة بين العرض والطلب في القطاع الإقليمي الذي تم تقييمه من سوق العقارات.

معامل الحمل المخطط (الاستخدام) للمنشأة:

1 - 0,159 = 0,841

يقوم المثمن بتعديل الخسائر عند تحصيل المدفوعات، وتحليل المعلومات بأثر رجعي حول كائن معين مع التنبؤ اللاحق لهذه الديناميكيات للمستقبل (اعتمادًا على آفاق التطوير لقطاع معين من سوق العقارات في المنطقة):

واستنادا إلى المعلومات التاريخية والحالية، يمكن للمثمن حساب إجمالي معدل نقص الاستخدام والخسائر في تحصيل دفعات الإيجارمع التعديل اللاحق للتنبؤ بالدخل الإجمالي الفعلي:

حيث K NDP هو معامل نقص الاستخدام والخسائر عند تحصيل دفعات الإيجار؛

ف - الخسائر عند تحصيل الإيجار؛

P - الخسائر الناجمة عن عدم استغلال المساحة بالقدر الكافي؛

PPV - الدخل الإجمالي المحتمل.

بالإضافة إلى الخسائر الناجمة عن قلة الاستخدام وعند تحصيل دفعات الإيجار، من الضروري أن تؤخذ بعين الاعتبار مصدر دخل آخر، والتي يمكن ربطها بالاستخدام العادي لعقار معين لغرض الخدمة، على وجه الخصوص، المستأجرين (على سبيل المثال، الدخل من تأجير موقف للسيارات، والمستودع، وما إلى ذلك)، ولا يتم تضمينها في الإيجار.

1.3. صافي الدخل التشغيلي(تشود ) - إجمالي الدخل الفعلي ناقص مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك):

CHOD = DVD - أو

نفقات التشغيل- هذه النفقات ضرورية لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل الإجمالي الفعلي.

نفقات التشغيليقسم:

1. دائمة مشروطة؛

2. المتغيرات الشرطية (التشغيلية)؛

3. تكاليف الاستبدال أو الاحتياطيات.

إلى ثابت مشروطتشمل النفقات التي لا يعتمد مقدارها على درجة التشغيل:

ضريبة الأملاك؛

أقساط التأمين (مدفوعات التأمين على الممتلكات)؛

راتب أفراد الخدمة (إذا كان ثابتا بغض النظر عن حمل المبنى) مضافا إليه الضرائب.

للمتغيرات الشرطيةتشمل النفقات النفقات التي يعتمد مقدارها على درجة عبء العمل التشغيلي:

موضوع ومستوى الخدمات المقدمة:

خدمات؛

لأعمال الإصلاح المستمرة؛

رواتب موظفي الخدمة؛

الضرائب على المرتبات؛

تكاليف الأمن؛

نفقات الإدارة (عادة ما يكون من المعتاد تحديد مبلغ نفقات الإدارة كنسبة مئوية من إجمالي الدخل الفعلي)، وما إلى ذلك.

المصروفات التي لا تؤخذ في الاعتبار عند الربط لأغراض الضريبة:

- الاستهلاك الاقتصادي والضريبيوالتي تعتبر في الحسابات بطريقة الدخل تعويضاً وتعتبر جزءاً من معدل الرسملة وليس من مصاريف التشغيل؛

- خدمة القرض هي مصاريف تمويلية وليست مصاريف تشغيلية، أي. يجب ألا يكون للتمويل تأثير على قيمة العقارات (يفترض التقييم تمويلًا نموذجيًا لنوع معين من العقارات، ويجب استبعاد تأثير التمويل غير النمطي)؛

- ضريبة الدخل أيضا ليست من مصاريف التشغيل(هذه ضريبة على الدخل الشخصي، والتي قد تعتمد على عوامل (شكل الملكية، وتكوين حقوق الملكية، والوضع الضريبي للمالك) لا تتعلق بالعقار الذي يتم تقييمه)؛

- هياكل رأس المال الإضافية عادة ما تزيد من الدخل والتكلفة الإجماليةأو إطالة العمر الاقتصادي للمنتج. ولا يمكن تصنيف التكاليف المرتبطة بها على أنها تكاليف تشغيلية؛

- النفقات التجارية لمالك العقاروالتي لا تؤدي إلى زيادة في الدخل الوارد من العقارات، هي أيضًا غير عاملة.

تكاليف الاستبدال تشمل النفقاتللاستبدال الدوري للتحسينات المهترئة (الأسقف والأرضيات والمعدات الصحية والتركيبات الكهربائية). من المفترض أن يتم حجز الأموال في حساب (على الرغم من أن معظم مالكي العقارات لا يفعلون ذلك فعليًا). يتم احتساب احتياطي الاستبدال من قبل المثمن مع الأخذ في الاعتبار تكلفة استهلاك الأصول، وطول عمرها الإنتاجي، وكذلك الفوائد المتراكمة على الأموال المتراكمة في الحساب. إذا كنت لا تأخذ في الاعتبار احتياطي الاستبدال، ثم صافي الدخل التشغيلي سوف تكون مبالغ فيها.

في الحالات التي يتم فيها شراء العقارات بالأموال المقترضةيستخدم المثمن هذا المستوى من الدخل في حساباته كإيصالات نقدية قبل الضرائب.

المقبوضات النقدية قبل الضرائبيساوي صافي الدخل التشغيلي السنوي مطروحًا منه تكاليف خدمة الدين السنوية، أي. تعكس المقبوضات النقدية التي يحصل عليها مالك العقار سنويا من تشغيله.

صافي الدخل التشغيلي – إنجليزي صافي الدخل التشغيلي، يتم حسابها عن طريق طرح جميع مصاريف التشغيل من إجمالي الدخل السنوي، ولكنها لا تخصم مصاريف الفوائد، واستهلاك الأصول الملموسة وإطفاء الأصول غير الملموسة، فضلا عن التزام ضريبة الدخل. على الرغم من أن هذا المقياس له قيمة محدودة في إدارة الشركة للموارد المتاحة، إلا أنه يمكن أن يكون مفيدًا في فهم تأثير نفقات التشغيل على إجمالي الدخل الناتج من الأنشطة التشغيلية وغير التشغيلية. ومن هذا المنظور، يمكن أن يكون مقياس مثل صافي الدخل التشغيلي أداة مفيدة لتحديد مجالات النشاط التي لا تؤدي المستوى الأمثل.

أحد أهم العوامل لنجاح تشغيل الشركة هو إنشاء نموذج إدارة يسمح لها بتوليد أكبر قدر ممكن من الدخل، مع الحفاظ على تكاليف التشغيل منخفضة بقدر الضرورة لبيع سلع و/أو خدمات عالية الجودة. يتيح لك الحساب الدقيق لمبلغ صافي دخل التشغيل الذي تم إنشاؤه خلال فترة زمنية محددة (على سبيل المثال، ربع سنة أو سنة تقويمية) تحديد ما إذا كانت الشركة تعمل بأعلى مستوى ممكن من الكفاءة. إذا كان تأثير الرافعة التشغيلية ( إنجليزي درجة الرافعة التشغيلية، DOL) ليست عالية كما ينبغي، يجب على الإدارة اتخاذ خطوات لتقييم كل مجال من مجالات الأداء وتحديد كيفية تحسين الكفاءة وبالتالي تقليل تكاليف التشغيل. ونتيجة لذلك، ستتمكن الشركة من تحقيق قدر أكبر من صافي الدخل التشغيلي لتغطية أي نفقات غير تشغيلية، مثل الفوائد على القروض أو تحديث المعدات أو تمويل مشاريع التوسع.

غالبًا ما تكون التغييرات في صافي دخل التشغيل من فترة إلى أخرى بمثابة وسيلة لتحديد الاتجاه الناشئ الذي سيؤثر على أداء الشركة المستقبلي. على سبيل المثال، إذا كان هناك انخفاض كبير في هذه النسبة بعد تغطية نفقات التشغيل، واستمر هذا الاتجاه لمدة فترتين أو أكثر من فترات الإبلاغ، فيجب على كبار مديري الشركة دراسة أسباب الانخفاض. على سبيل المثال، يمكن أن تكون انخفاضًا موسميًا في المبيعات، أو انخفاضًا في الدخل من الاستثمارات التي تم إجراؤها مسبقًا، أو زيادة في أسعار المواد الخام، وما إلى ذلك. وبمجرد تحديد السبب، يمكن للشركة اتخاذ الخطوات اللازمة للتغلب على الوضع وبالتالي الحفاظ على وضع مالي سليم للشركة.

وتجدر الإشارة إلى أنه عند حساب مبلغ صافي الدخل التشغيلي، قد تلجأ بعض الشركات إلى ممارسات محاسبية أقل من أخلاقية، والغرض منها تشويه الوضع الفعلي لأغراض معينة. على سبيل المثال، قد يعني هذا أن السجلات المحاسبية منظمة بطريقة تسمح بالتقليل من قيمة صافي دخل التشغيل. الغرض من هذا التلاعب هو تقليل الالتزامات الضريبية أو تضليل المستثمرين. الأساليب المستخدمة لذلك عادة ما تكون ضمن حدود التشريعات الحالية، ومع ذلك، فإن الجانب الأخلاقي لمثل هذه الممارسات يمكن أن يكون موضع شك كبير.

لتقييم الملكية الكاملة وحقوق المستأجر
يتم حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI) كتدفق للدخل.

إن استخدام صافي القيمة الحالية يجعل من الممكن عدم مراعاة الاختلافات بين العقارات المختلفة في هيكل رأس المال ودفع الضرائب، مما يجعل تقييم قيمة العقارات المختلفة أكثر قابلية للمقارنة.

تقليديا، عند تقييم العقارات، يعتبر المصدر الرئيسي للدخل هو إيجار العقار الذي يتم تقييمه. عادة ما يتجلى استئجار شيء ما في شكلين رئيسيين:

تأجير العقار ككل (بناء، أرض)؛

استئجار جزء من كائن (غرفة، شقة، مكتب في مركز أعمال، غرفة فندق، مكان لوقوف السيارات، مرآب في تعاونية، جناح أو سرير في مستشفى تجاري، مقاعد في دار سينما، إلخ).

ومع ذلك، كما تظهر الممارسة، فإن هذين الشكلين الكلاسيكيين لا يستنفدان مجموعة كاملة من مصادر الدخل. في الآونة الأخيرة، أصبحت طريقة تقييم الكائن منتشرة على نطاق واسع، حيث يكون مصدر الدخل هو الدخل من بيع الكائن في أجزاء خلال فترة زمنية معينة (مماثلة للطريقة الكلاسيكية لتطوير قطعة أرض). تُستخدم هذه الطريقة غالبًا لتقييم قيمة قطعة الأرض التي يُقام عليها مبنى (للأغراض السكنية أو غير السكنية) مع بيع أجزائها الفردية لاحقًا لأكثر من مشتري واحد. وقد تكون هناك مصادر دخل أخرى. الشيء الرئيسي هو أن مصدر الدخل مباشر
ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأصل الذي يتم تقييمه، أي أن الدخل يجب أن يكون دالة للأصل الذي يتم تقييمه فقط. إذا لم يكن المنتج أو الخدمة مرتبطة بالعقار الذي يتم تقييمه (على سبيل المثال، البنزين في محطة الوقود)، فلا يمكن اعتباره مصدر دخل عند تقييم العقارات. في هذه الحالة، لا بد من الحديث عن تقييم الأعمال، بما في ذلك
ويشمل، بالإضافة إلى قيمة العقارات، قيمة الممتلكات المنقولة والأصول غير الملموسة. يشمل الدخل الناتج عن الأعمال التجارية الموجودة في العقار ما يلي:
يشمل الدخل الناتج عن العقارات نفسها والأصول المتأصلة في الأعمال. ومع ذلك، فإن نظرية التقييم لا تستبعد إمكانية تقييم العقارات من منظور تجاري. المثال الأكثر شيوعًا هو تقييم مجمع فندقي. ولكن في هذه الحالة، من الضروري تخصيص الدخل المنسوب إلى العقارات بشكل صحيح في إجمالي دخل الأعمال.
واستخدامها لتقييم هذا الأخير.

يمكن تعريف صافي دخل التشغيل في الحالة الأكثر عمومية على أنه الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل للسنة.

CHOD = DVD - أو، (5.2)

حيث DVD هو إجمالي الدخل الفعلي، دن. وحدات؛ أو - نفقات التشغيل، دن. وحدات

نفقات التشغيل هي النفقات المرتبطة بالتشغيل اليومي للعقار، وهي ضرورية لضمان الأداء الطبيعي للعقار والحصول على المستوى المطلوب من إجمالي الدخل الفعلي. (التكاليف الثابتة هي النفقات التي لا تعتمد قيمتها على مستوى حمل المنشأة (استخدام الأصل). التكاليف المتغيرة هي التكاليف التي تختلف حسب حمل المنشأة.)

إجمالي الدخل الفعلي هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استخدام المساحة
وعند تحصيل الإيجار بالإضافة إلى الإيرادات الأخرى من الاستخدام العادي للعقار في السوق:

DVD = PVD - الخسائر + الإيرادات الأخرى، (5.3)

حيث PPV هو الدخل الإجمالي المحتمل، den. وحدات

عادة ما يتم التعبير عن الخسائر كنسبة مئوية
إلى الدخل الإجمالي المحتمل. تعتمد الخسارة على مؤشر السوق. تنجم الخسائر عن الاستخدام غير الكافي للممتلكات، والخسائر في تحصيل المدفوعات، وما إلى ذلك.

يمكن ربط الدخل الآخر بالاستخدام العادي لهذا العقار لغرض خدمة المستأجرين غير المشمولين في الإيجار (الدخل من تأجير موقف للسيارات، والمستودع، وما إلى ذلك).

إجمالي الدخل المحتمل هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات إذا تم استخدامه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات.

PVD = س جأ، (5.4)

حيث PPV هو الدخل الإجمالي المحتمل، den. وحدات؛ س- المساحة القابلة للإيجار، م2؛ معأ - سعر الإيجار لكل 1 م 2 دن. وحدات / م2.

يتم حساب IPV بناءً على تحليل بيانات السوق حول دخل الأشياء المشابهة لتلك التي يتم تقييمها، ولكنها إلزامية
مع الأخذ في الاعتبار تحليل العقود المبرمة بالفعل للكائن محل التقييم. في الوقت نفسه، فإن مراعاة اتفاقيات الإيجار الحالية عند تقييم كائن ما أمر إلزامي إذا كانت تكاليف إنهاء اتفاقية غير مربحة، وفقًا لمبدأ المساهمة، أقل من الفوائد الاقتصادية التي ستظهر بعد هذا الإنهاء. ومن الواضح أن المنفعة الاقتصادية يمكن حسابها على أنها القيمة الحالية للفرق بين أسعار الإيجار في السوق والعقد بعد انتهاء العقد، مضروبة في مساحة المبنى.

إذا لم يكن إنهاء العقود مجديًا اقتصاديًا، فسيتم حساب الدخل المحتمل فيما يتعلق بالمساحة الشاغرة بأسعار الإيجار في السوق، وبالنسبة للمناطق التي تم إبرام اتفاقيات الإيجار لها خلال مدة العقد - بأسعار (عقد) متفاوض عليها. إذا كانت فترة التنبؤ أطول من مدة الإيجار، ففي نهاية عقد الإيجار، يجب أن تستند توقعات الدخل من هذه المنطقة إلى أسعار الإيجار في السوق.

تكمن صعوبة احتساب عقود الإيجار الحالية في أنه يجب تحويل صافي الدخل التشغيلي المحسوب إلى قيمة العقار موضوع الدراسة باستخدام معدلات الرسملة أو الخصم المستمدة من تحليل بيانات السوق للعقارات المماثلة للموضوع ليس فقط في الموقع والخصائص المادية، ولكن أيضًا حسب المؤشرات الاقتصادية: حسب المستوى
وحصة عقد الإيجار في PVD.

مثل هذا التحليل يمكن أن يسبب صعوبات كبيرة في غياب معلومات السوق. في بعض الأحيان يلجأون إلى إجراء التقييم هذا عندما يتم حساب صافي القيمة الحالية على أساس إيجار السوق، وتحويله إلى قيمة، ويتم طرح القيمة الحالية للفرق في القيمة السوقية من النتيجة النهائية
ويتم احتساب عقود الإيجار باستخدام معدلات الخصم في السوق. يتم تحديد موثوقية نهج معين من خلال توفر واكتمال معلومات السوق حول الكائنات المستخدمة كنظائرها.

عند تقييم PVD، فإن هيكل دفع الإيجار، والذي يعتمد على نوع عقد الإيجار، مهم للغاية. وبشكل عام، هناك ثلاثة أنواع من عقود الإيجار: الإيجار الإجمالي، وصافي الإيجار، وصافي الإيجار المطلق. يفترض إجمالي عقد الإيجار أن جميع نفقات التشغيل يتحملها مالك العقار. مع صافي الإيجار، يتحمل المستأجر جميع نفقات التشغيل، باستثناء التكاليف المرتبطة بالضرائب والتأمين والإدارة والإصلاحات الخارجية للعقار. ومع عقد إيجار صافي تمامًا، يدفع المستأجر كل شيء، باستثناء التكاليف المرتبطة بإدارة العقار.

عند التنبؤ بأي من مكونات صافي الدخل التشغيلي والاتجاهات المحتملة لتغيره، يلتزم المثمن بالالتزام بمنطق في افتراضاته يتوافق مع تفكير المستثمر النموذجي في سوق العقار الذي يتم تقييمه.