Что касается услуг по предоставлению связи (телефонные переговоры), следует учитывать следующее.

Согласно ФЗ от 16 февраля 1995 г. № 15-ФЗ "О связи" (ст. 15) деятельность физических и юридических лиц, связанная с предоставлением услуг связи, осуществляется на основании должным образом полученной и оформленной для этой цели лицензии. Соответственно, арендодатель может отражать полученную от арендатора плату за телефонные переговоры через 46 (90) счет только при деятельности в области предоставления услуг связи на основании соответствующей лицензии, чего, как правило, нет у арендодателя. Вообще говоря, аргументы против отражения полученного от арендатора возмещения за использование телефонной связи (оплата переговоров) могут быть приведены те же, что и выше, в части отражения коммунальных услуг. Но, поскольку, налоговые органы в этом вопросе прибегают к “дополнительным” аргументам опровергнем и их.

В письме Госналогслужбы РФ от 27.10.1998 № ШС-6-02/768 налоговые органы отсылают к пункту 4 Правил оказания услуг телефонной связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 № 1235). Этот пункт гласит, что Услуги телефонной связи оказываются на основании договора об оказании услуг телефонной связи, заключаемого между оператором связи и абонентом (клиентом).

Права и обязанности сторон по договору могут передаваться другим лицам только в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и настоящими Правилами. Что это за порядок – пока не совсем понятно. В самих Правилах указан порядок переоформления договора только для граждан. Да и сами Правила были приняты во исполнение Закона “О защите прав потребителей” и оснований расширительного применения в части регулирования отношений с субъектами предпринимательской деятельности нет, тем более данные правила не могут влиять ни на формирование бухгалтерских регистров ни, тем более, на налоговые правоотношения. Более того, плату за телефонные разговоры отразить через 46 (90)счет арендодатель не может, поскольку не имеет лицензии и фактически в рамках арендных отношений осуществляет “транзит” расчетов между арендатором и оператором связи.

На практике проблема построения между арендатором, арендодателем и оператором связи часто разрешается следующим образом: временно (на период действия договора аренды помещения) переоформить договор на предоставление услуг связи на арендатора, что влечет дополнительные денежные затраты.

Арендатор

Говоря о специфике отражения оплаты коммунальных платежей у арендатора, можно сказать следующее: Поскольку вопрос связан напрямую с уменьшением налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, налоговые органы уделяют очень пристальное внимание вопросу о возможности включения сумм коммунальных платежей, выставленных в возмещение соответствующих расходов арендодателя в соответствии с условиями договора аренды сверх арендной платы. Если указанные платежи не выделяются отдельной строкой (отдельным счетом), а входят в арендную плату, то коммунальные платежи в составе арендной платы включаются в себестоимость продукции.

Если же счета на оплату коммунальных платежей, платежей за телефонные разговоры выставляются отдельно - у арендатора могут возникать проблемы.

В письме МНС РФ № ШС-6-02/768 указано: “что же касается расходов организации - арендатора по оплате коммунальных платежей, то исходя из характера указанных расходов, как затрат непосредственно связанных с производством и реализацией продукции (работ, услуг), они подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора вне зависимости от вида деятельности организации арендодателя, определения в соответствии с договором суммы арендной платы и при условии заключения договоров на получение арендатором коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации”. Следуя указанному письму и ряду других, налоговые органы принимали отнесение на затраты коммунальных платежей арендатором только в том случае, когда арендатор заключал напрямую договоры с энергоснабжающими и др. подобными организациями. В свою очередь эти организации не особенно спешили заключать договоры с арендаторами.

Однако, если сопоставить часть письма, касающуюся арендодателя, согласно которой арендодатель отражает поступающие коммунальные платежи через 46 (90) счет, если у него есть право выполнять функции по оказанию коммунальных услуг и часть, которая говорит о возможности отнесения на себестоимость затраты по оплате коммунальных платежей, - приходим к вполне логичному выводу о том, что если включить в договор аренды также возможность получения арендатором коммунальных услуг в соответствии со ст. 544 и 545 ГК РФ, мы тем самым выполним требование налоговых органов, заложенные в письме. У нас будет договор с соответствующей организацией (арендодателем), передающей услуги субабоненту!!!

Учитывая положения ГК РФ, регулирующие обязательственное право, а также специальные положения, устанавливающие обязательность получения согласия снабжающей организации на подключение субабонента, подтвердить правомочность выполнять функции по оказанию коммунальных услуг арендодателем можно направлением снабжающей организации уведомления о подключении субабонента в соответствии с договором аренды и предложения о порядке предоставления услуг и проведения расчетов с указанным абонентом-арендодателем. В указанный документ включается условие о том, что предложение считается принятым в случае отсутствия возражения снабжающей организации.

В подтверждение можно привести позицию, изложенную в письмах УМНС по г.Москве от 27 декабря 2000 г. № 03-12/61590, от 21 апреля 2000 г. № 03-12/16517.

Позиция такова: если по договору аренды помещения предусмотрено предоставление арендодателем арендатору права пользования в арендуемом помещении услугами энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связью с возложением на арендатора возмещения расходов арендодателя по оплате услуг энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связи помимо арендной платы, арендатор может отнести на себестоимость продукции (работ, услуг) расходы по возмещению арендодателю затрат по вышеуказанным услугам при подтверждении данных расходов соответствующими первичными документами - счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных энергоснабжающей организацией и организацией - оператором связи в отношении фактически занимаемых арендатором помещений и используемых арендатором теплоэнергосетей и телефонных линий”.

То есть, чтобы отнести коммунальные платежи на себестоимость, арендатору необходимо:

Указание в договоре о том, что арендодатель предоставляет арендатору право пользования энерго-, водо- и т.п. снабжением

Согласие энергоснабжающей организации, данное арендодателю, на возможность предоставления услуг субабоненту.

Счета арендодателя, составленные на основании аналогичных счетов, полученных от ресурсоснабжающих организаций.

Надо заметить, что хотя разъяснения в письме от 27.12.2000 г. были даны по запросу банка-арендатора, тем не менее, они носят общий характер и вполне применимы ко всем организациям-арендаторам. Указанные письма опубликованы в журналах “Московский налоговый курьер”, № 11, 2000; № 5, 2001.

Позиция, изложенная в письмах управления МНС РФ по г. Москве применима как в случае, когда арендодатель является лицом, оказывающим услуги, так и в случае, когда рассматриваем его как посредника (комиссионера).

В заключение выразим наше мнение и по этому насущному для арендаторов вопросу. По нашему мнению независимо от отсутствия или наличия прямых договоров с энерго, тепло, водоснабжающими организациями и предприятиями связи, как того требуют ст.ст. 539, 545 ГК РФ, получено или нет согласие соответствующих организаций на подключение субабонента, основанием для отнесения данных затрат на себестоимость в соответствии с Положением о бухгалтерском учете и отчетности являются первичные документы. Кроме того, отсутствие прямых договоров со снабжающими организациями и предприятиями связи, не являются основанием для исключения данных затрат из себестоимости продукции (работ, услуг) арендатора, поскольку сам факт использования арендованных площадей в процессе управления и производства является основанием для включения в себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по содержанию этих помещений, если эти затраты фактически имели место. Требований о наличие соответствующих договоров нормами Закона о налоге на прибыль и Положения о составе затрат не установлено. И, как всегда, подтвердим свое требование арбитражными решениями: Постановление ФАС Центрального Округа от 25.11.1999 №А09-3086/9912, ФАС Московского Округа от 13.11.2000 №КА-А40/5134-00.

Текущий ремонт арендованного имущества

Как мы уже указывали, стороны в договоре распределяют обязанности по ремонту арендованного имущества. В случае отсутствия таких указаний в договоре, по общему правилу расходы по текущему ремонту арендованного имущества несет арендатор (ст. 616 ГК РФ).

Таким образом, возможны следующие варианты распределения расходов по текущему ремонту зданий, сооружений, помещений.

Договором обязанность по ремонту возложена на арендатора.

Расходы по обычным видам деятельности в соответствии с п.18 ПБУ 10/99 признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности) при выполнении условий, приведенных в п.16 ПБУ 10/99.

Затраты на ремонт арендованных основных средств, производимые в соответствии с условиями договора аренды за счет средств арендатора, согласно п.78 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 № 33н, и Инструкции по применению Плана счетов отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 20 в суммах стоимости ремонтных работ и истраченного материала.

Положением о составе затрат (пп. е) п. 2) предусмотрено включение в себестоимость затрат по проведению технического осмотра и ухода, на проведение текущего, среднего и капитального ремонтов.

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в издержки производства или обращения отчетного периода организация на основании п.72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н и п.77 вышеназванных Методических указаний может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (в том числе арендованных). При образовании резерва расходов на ремонт основных средств в издержки производства (обращения) включается сумма отчислений, исчисленная исходя из сметной стоимости ремонта. При инвентаризации резерва расходов на ремонт основных средств (включая арендованные объекты) излишне зарезервированные суммы в конце года сторнируются.

При недостатке сумм ремонтного фонда непредвиденные расходы на ремонт можно учитывать по дебету счета 20.

В договоре предусмотрено осуществление текущего ремонта арендодателем за свой счет.

В данном случае, если аренда отражается на 46(90) счете, соответственно, расходы по ремонту помещения, сдаваемого в аренду, – расходы по обычным видам деятельности – отражение через счет 20.

В случае, когда для арендодателя доходы от аренды являются операционными, соответственно и расходы по текущему ремонту – операционные расходы и учитываются на счет 80(91).

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели основные проблемные моменты, возникающие при аренде нежилых помещений для производственных нужд.

Публикация

Вопрос налогообложения доходов физического лица, сдающего в аренду жилую недвижимость, можно рассматривать как часть более значимого вопроса, а именно, вопроса разграничения предпринимательской и не предпринимательской деятельности. Поскольку сдача недвижимости (например, квартир) в аренду может приносить значительные доходы, то признание такой деятельности предпринимательской может привести не только к административной, но и к уголовной ответственности, если это будет связано «с извлечением дохода в крупном размере», каковым признается сумма, превышающая 250 000 руб. (примечание к ст. 169 УК РФ). Так, если сдавать в аренду трехкомнатную квартиру в Москве, например, за 45 000 руб. в месяц, то уголовно-правовой предел будет превышен менее чем за 6 месяцев.

И это только ответственность за незаконное предпринимательство, а существуют еще риски, связанные с непостановкой на налоговый учет, неподачей декларации, неверными исчислением и уплатой налогов.

Попытаемся разобраться, при помощи каких критериев физическому лицу можно сделать правильный выбор для определения способов и форм ведения деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду, каким образом правильно исчислять и уплачивать налоги, а также рассмотрим вопросы налогового планирования при структурировании доходов от указанного вида деятельности.

Предпринимательской являетсясамостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Для оценки характера деятельности физического лица этого определения самого по себе явно недостаточно, поэтому мы попытаемся уяснить позицию государственных органов по данному вопросу.

Позиция налоговых органов

По мнению налоговых органов, выраженному в письме УФНС по г. Москве от 25.01.08 № 18-12/3/005988, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ.

Закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

О наличии признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельностьимеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг). Такая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

При наличии всех указанных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Позиция судов по делам об административных правонарушениях (п.13 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.10.06 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении особенной части КоАП»). Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.

Доказательствами, подтверждающими факт занятия деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

Позиция судов по уголовным делам (п. 2 постановления Верховного суда РФ от 18.11.04 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества приобретенных преступных путем»).

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Выбор субъекта ведения деятельности

Определив, является ли планируемая деятельность предпринимательской, далее предлагаем следующий алгоритм действий для налогоплательщика.

Если деятельность отвечает всем признакам предпринимательской, то налогоплательщик должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Затем следует выяснить, предусмотрена ли в муниципальном образовании (либо в субъекте федерации – для Москвы и Санкт-Петербурга) по месту ведения деятельности система налогообложения в виде ЕНВД для сдачи в аренду жилой недвижимости. Если ЕНВД предусмотрен, то индивидуальный предприниматель обязан встать на учет в налоговых органах по месту осуществления указанной деятельности в срок не позднее пяти дней с начала осуществления этой деятельности и производить уплату единого налога, введенного в этих муниципальных районах, городских округах, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Если ЕНВД не предусмотрен, то индивидуальный предприниматель вправе применять общий налоговый режим либо упрощенную систему налогообложения.

В случае, если деятельность формально не отвечает признакам предпринимательской, то, на наш взгляд, физическое лицо, тем не менее, реализуя свое законное право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, вправе осуществлять свою деятельность как предпринимательскую с соблюдением необходимых формальностей, либо действовать непосредственно как физическое лицо.

Выбор между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью либо между той или иной системой налогообложения, если деятельность является предпринимательской, может быть сделан и после оценки налоговых последствий деятельности по сдаче в аренду жилой недвижимости, осуществляемой в той или иной форме (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, применяющий ЕНВД, общую систему, УСН или УСН на основе патента).

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – не предпринимателем

Приобретение недвижимости. В этом случае:

имущественный налоговый вычет предоставляется только в отношении жилой недвижимости в сумме до 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших до 01.01.2008 г., предельный размер вычета составляет 1 млн. руб.), но не более фактически произведенных расходов;

проценты по целевым займам на приобретение или строительство жилой недвижимости, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн. руб.;

вычет предоставляется однократно, но не использованный полностью вычет переносится на следующие годы. Однако налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях, если:

оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,

сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии с ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки);

материальная выгода (проценты по займу в 2009 г., размер которых меньше 2/3) доходом не признается, если у налогоплательщика есть право на вычет;

родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами;

вычет может быть получен либо у налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа) (письмо Минфина России от 20.05.08 № 03-04-06-01/146);

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом.

Сдача недвижимости в аренду . При сдаче недвижимости в аренду доход облагается по ставке 13 %, при сдаче другому физическому лицу налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог по итогам года.

Если недвижимость сдается в аренду индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то арендатор (налоговый агент) производит удержание налога в момент выплаты дохода.

Расходы, связанные с ремонтом недвижимости, иные связанные с недвижимостью расходы, можно учесть только в пределах налогового вычета (2 млн. руб.), т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи).

Отчуждение недвижимости . Рассмотрим основные моменты при отчуждении недвижимости:

• доход облагается по ставке 13 %;

имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 1 млн. руб., если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, и в размере продажной стоимости, если 3 года и более;

вычет предоставляется неоднократно;

если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П);

налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, расходы должны быть документально подтверждены;

замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится (письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.08 № 28-10/039332);

имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет (постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2004 N А12-13945/03-С21);

вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией;

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом в том же порядке, что и имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Важным моментом является также то, что при покупке, продаже и сдаче в аренду жилой недвижимости (т.е. на каждом этапе рассматриваемой деятельности) физическое лицо не уплачивает НДС.

Рассчитаем размер налоговых обязательств физического лица, приняв условно стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется.

Приобретение

Вычет - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в налоговую базу не попадают;

Вычет, используемый за первый год - 720 000 руб.

Налоговая база - 0 руб., НДФЛ - 0 руб. (с учетом вычета и возврата удержанного налога).

Сдача в аренду

Доход ФЛ (заработная плата) - 720 000 руб. за год;

Доход ФЛ от сдачи в аренду - 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.);

Всего за год - 1 260 000 руб.

Перенесенный вычет – 1 280 000 руб.

НДФЛ - 0 руб. [(1 260 000 – 1 280 000) х 13%] за первый год, за последующие -163 800 руб. (налог за второй год будет уменьшен на 2 600 руб. неиспользованных 20 000 руб. х 13% вычета)

Продажа (по истечении 3 лет с момента покупки)

Доход ФЛ (заработная плата) за год - 720 000 руб. (60 000 руб. х 12 мес.);

Вычет в размере продажной стоимости недвижимости – 8 000 000 руб., не попавшие в налоговую базу при приобретении, – по сути продаж является безналоговой

Налоговая база - 720 000 руб., НДФЛ - 93 600 руб.

Индивидуальный предприниматель: обзор налоговых режимов применительно к сдаче в аренду жилой недвижимости

Общий налоговый режим.

Индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, а значит, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект обложения НДС. Учет доходов и расходов регулируется приказом Минфина России от 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04/430 «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей», в котором ряд вопросов не урегулирован (например, отсутствует право на использование амортизационной премии, что для рассматриваемой ситуации важно в связи с тем, что жилая недвижимость является амортизируемым имуществом; не урегулированы последствия продажи амортизируемого имущества).

По мнению налоговых органов, квартира не может относиться к объекту основных средств, а значит, амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398). На наш взгляд указанная позиция является необоснованной, ведь квартира как «средство производства» ничем не отличается, например, от гостиниц или офисных центров, к которым подобных претензий не возникает в виду их очевидной абсурдности.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно, присутствует риск спора с налоговыми органами (данный вывод является общим и подлежит корректировке применительно к конкретной ситуации, например, если планируется сдача недвижимости в аренду юридическому лицу, последнее может быть заинтересовано в получении вычетов по НДС).

ЕНВД .

В этом случаене предусмотрена возможность учитывать расходы, что невыгодно как на этапе приобретения, так и на этапе сдачи недвижимости в аренду, а также отсутствует необходимость уплаты НДС.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности, по нашему мнению, нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы. Напоминаем, что в случае введения ЕНВД в установленном порядке избежать применения данного налогового режима можно только осуществляя деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УСН .
При УСН необходимо учитывать следующее:

расходы по основным средствам нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода;

возможность переноса убытков на будущее, но не более чем на 10 налоговых периодов;

указанные правила могут быть реализованы в случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и, соответственно, ставка налога 15%, однако субъекты федерации имеют право понижать ставку до 5% в зависимости от категории налогоплательщика (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);

отсутствует необходимость уплаты НДС;

необходимо учитывать лимит доходов, превышение которого не позволяет применять УСН (23 070 000 руб. за 9 месяцев с учетом коэффициента-дефлятора на 2009 г.), а также максимальный размер остаточной стоимости основных средств (100 млн руб.).

Следует иметь в виду такие «неприятные» особенности УСН, как минимальный налог и необходимость пересчитать и заплатить налог по правилам амортизации в определенных случаях (в случае реализации основных средств при условиях, указанных в посл. абз. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, УСН является оптимальным налоговым режимом для сдачи в аренду недвижимости, позволяющим учитывать произведенные расходы, однако организация деятельности с применением УСН требует более сбалансированного и профессионального налогового планирования.

УСН на основе патента . Патент можно получить, только если в соответствующем субъекте Российской Федерации принят закон о возможности применения патентной УСН по конкретному виду деятельности. Налогообложение заключается в оплате стоимости патента, формула расчета которой приведена в Налоговом кодексе РФ и зависит от потенциально возможного годового дохода, определяемого законом субъекта Российской Федерации. Признание для целей налогообложения расходов не предусмотрено.

Таким образом, по нашему мнению, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы.

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

Рассмотрим налоговые последствия применения УСН как наиболее оптимального, с нашей точки зрения, налогового режима для целей сдачи недвижимости в аренду. Данный вывод относится к некой усредненной ситуации и может быть скорректирован с учетом конкретных обстоятельств.

Приобретение недвижимости . Стоимость недвижимости учитывается в течение налогового периода равномерно и признается на последнее число отчетного (налогового) периода.

У индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то уплачивается минимальный налог в сумме 1 % дохода, при этом разница между суммой исчисленного налога и суммой минимального дохода может быть перенесена в качестве убытка на будущее.

Проценты по займамможно относить на расходы по правилам, установленным для юридических лиц (1,5 ставки ЦБ по займам в рублях или 22% в валюте).

Сдача недвижимости в аренду . Доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы (по правилам главы 25 НК РФ)

Ставка налога составляет 15 %, налог уплачивается самостоятельно каждый квартал авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года (письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Продажа недвижимости . Доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки. На момент реализации уменьшать доходы на стоимость основных средств нельзя (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-11-04/2/106, от 27.05.05 № 03-03-02-04/1/131).

При реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени, подать уточненные налоговые декларации, что зависит от двух факторов:

срока полезного использования основного средства;

времени, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания).

Пересчет требуется, в частности, по основным средствам: срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления); к ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет; в случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, следует получить документальное подтверждение срока использования, например, составить акт ОС-1).

Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам, и необходимо начислить амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Так как жилые помещения относятся к последней амортизационной группе (срок полезного использования 30 лет), размер ежемесячных расходов в случае пересчета налогов по правилам амортизации существенно уменьшится.

Срок использования объекта недвижимости предыдущим владельцем должен быть подтвержден документально (желательно по форме ОС-1), т.е. при приобретении «вторичной недвижимости» и надлежащем подтверждении срока использования амортизационные отчисления могут увеличиться.

Для оценки налоговых последствий необходимо учесть, что также индивидуальный предприниматель уплачивает взносы в ПФР в виде фиксированного платежа, рассчитываемого исходя из стоимости страхового года (в 2008 г. стоимость страхового года составила 3864 руб.).

Рассчитаем размер налоговых обязательств индивидуального предпринимателя, приняв стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется. Стоимость квартиры 10 000 000 руб., квартира новая.

Приобретение : доход - 0 руб., расходы - 10 000 000 руб. в год, полностью переносятся в качестве убытков на будущее (не более чем на 10 лет), налоговая база - 0 руб., минимальный налог - 0 руб. (так как дохода нет).

Сдача в аренду : доход от сдачи в аренду 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.). Перенесенный убыток составил 540 000 руб. в год (чтобы «использовать» убыток в полном объеме за 10 лет выгодно одновременно заниматься также иными видами деятельности, приносящими доход).

Налоговая база = 0 руб., Минимальный налог = 5 400 руб.

НДФЛ = 720 000 (заработная плата, при условии, что помимо сдачи квартиры физическое лицо также работает по трудовому договору)*13%=93 600 руб. в год, итого за год 99 000 руб. (для сравнения при сдаче недвижимости ФЛ сумма налога составит 0 руб. (за 1-ый год), за последующие 163 800 руб.)

Продажа (более чем через 10 лет): цена - 5 000 000 руб., налог (15%) - 750 000 руб. (при отсутствии расходов, поэтому на период продажи можно запланировать расходы, которые покроют полученный доход).

При продаже также важно учитывать, что если будет превышен лимит доходов, установленный для применения УСН, то право на применение данного налогового режима будет утрачено с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

Таким образом, выбор формы ведения деятельности предопределяется ответом на вопрос, является ли деятельность она предпринимательской или нет. Если является, то физическому лицу необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если же деятельность предпринимательской не является, то получать статус индивидуального предпринимателя вряд ли имеет смысл: это, как правило, случаи, когда физическое лицо сдает в аренду одну квартиру, к примеру, полученную по наследству, имеет возможность уплачивать свои 13% налога и ограничиваться подачей декларации один раз в год, избегая сложностей налогового администрирования и тонкостей налогового планирования. Это, однако, не исключает ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, что при грамотном планировании и юридически правильном оформлении позволит управлять своими налоговыми выплатами.

Как правильно применять «упрощенку» Курбангалеева Оксана Алексеевна

Доходы от сдачи имущества в аренду

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к внереализационным доходам предприятия при условии, что сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности предприятия.

Следует иметь в виду, что местонахождение объекта недвижимости, который передается в аренду, значения не имеет. Платить единый налог с арендной платы организация – «упрощенец» должна по месту своего нахождения (письмо Минфина России от 02.12.2005 № 03-11-04/2/143).

При заключении договора аренды доходом арендодателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, является сумма фактически полученной арендной платы. Арендная плата может быть установлена не только в твердой сумме платежей, которые арендатор обязан вносить ежемесячно. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает оплату аренды имущества путем:

– выплаты доли доходов, которые получены в результате использования арендованного имущества;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или аренду;

– возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного помещения, которые предусмотрены договором аренды.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иных форм оплаты аренды.

Поэтому доход от сдачи имущества в аренду возникает независимо от того, получен он в виде денежных средств, имущества или в виде передачи арендодателю затрат на улучшение арендованного имущества (письмо Управления МНС России по г. Москве от 01.07.2004 № 21-09/43685). В последнем случае датой признания дохода будет являться день подписания акта приемки-передачи выполненных работ. На основании этого акта бухгалтер делает соответствующие записи в книге доходов и расходов.

Предположим, что организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, сдает в аренду нежилое помещение, которое принадлежит ей на праве собственности. По условиям договора аренды арендатор возмещает арендодателю расходы на электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение и т.д.

В этом случае суммы возмещения эксплуатационных и коммунальных расходов организация-арендодатель должна включить в состав внереализационных доходов (письма МНС России от 11.05.2004 № 22-1-14/881 и Управления ФНС России по г. Москве от 29.09.2005 № 18-11/3/69533).

Такой же позиции придерживаются и специалисты Минфина России (письма Минфина России от 17.11.2008 № 03-11-05/274, от 27.02.2004 № 04-02-05/1/19, от 02.02.2005 № 03-03-02-04/2/2 и от 05.09.2007 № 03-11-05/215).

При этом не имеет значения, перечисляет арендатор денежные средства на расчетный счет арендодателя или непосредственно энерго– и водоснабжающим организациям (письмо Минфина России от 16.08.2005 № 03-11-04/2/48).

В то же время арендодатель может включить в состав расходов свои затраты по оплате коммунальных услуг по помещению, которое сдается в аренду (письма Минфина России от 22.08.2005 № 03-11-04/2/57 и Управления ФНС России по г. Москве от 15.01.2007 № 18-8/3/02040), но только при условии, что в качестве объекта налогообложения он выбрал доходы, уменьшенные на величину расходов.

8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения Статьей 17 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон об унитарных

автора Курбангалеева Оксана Алексеевна

8.9.1. Возникновение обязанностей налогового агента при аренде федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества В некоторых ситуациях организация обязана выполнять обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что она

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих

Из книги Куда уходят деньги. Как грамотно управлять семейным бюджетом автора Сахаровская Юлия

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества 1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о

Из книги Все о бизнесе в Германии автора фон Люксбург Натали

9. РАСХОДЫ НА АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА Организации, признающие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на сумму расходов, могут уменьшить налоговую базу по единому налогу на сумму арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (подп.

Из книги Фриланс: перезагрузка [Пошаговое руководство для удаленного сотрудника по заработку от 200 000 руб. в месяц] автора Масленников Роман Михайлович

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как

Из книги автора

Резервы на ремонт сданного в аренду имущества у арендодателя Большинство арендодателей тратят на ремонт сдаваемых в аренду основных средств немалые суммы. Для равномерного учета таких расходов законодательство разрешает организациям создавать резервы под

Из книги автора

Страхование сданного в аренду имущества На практике довольно часто при заключении договоров аренды арендодатели, желая защитить свои имущественные интересы в сохранении имущества, самостоятельно страхуют переданное в аренду имущество. В нижеприведенном материале

Из книги автора

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора В практической деятельности не у каждого хозяйствующего субъекта имеется возможность приобрести недвижимость в собственность. Поэтому в

Из книги автора

Сдача в аренду государственного имущества учреждениями В Российской Федерации, как Вы знаете, признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В соответствии с гражданским законодательством государственной собственностью в Российской

Из книги автора

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Сегодня многие организации арендуют офисные, производственные или складские помещения. Полученное имущество арендатор обычно

Из книги автора

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора Заключая договоры аренды стороны договора, арендодатель и арендатор, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества. При этом с целью

Из книги автора

Страхование полученного в аренду имущества, сложности с выгодоприобретателем арендодателем Организации нередко используют в своей деятельности арендованные объекты имущества – здания, помещения, транспортные средства, оргтехнику и так далее. В некоторых случаях при

Из книги автора

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду А вот еще классическая ошибка отсутствия планирования. В последние годы многие покупают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и покрывать рентными платежами выплаты по кредиту. Алена, поддавшись квартирной лихорадке,

Из книги автора

13.4.6. Доходы от сдачи имущества в аренду (Pacht) К данному виду дохода относятся доходы, получаемые от сдачи в аренду любого движимого и недвижимого имущества, например: земельных участков; зданий и их частей (например, квартир); морских и речных судов; машин и

Из книги автора

Обязательно соблюдайте срок сдачи заказа Срок сдачи заказа оговаривается заранее и прописывается в техническом задании или в договоре с клиентом.Срок сдачи заказа четко зафиксирован, и вы не имеете права срывать сроки. Точка. Как бы парадоксально это вам не казалось, но

руководитель отдела внутреннего аудита группы компаний «БЭСТ. Управление недвижимым имуществом»

Общие положения об аренде

Как правило, под арендой офиса подразумевается аренда одного или нескольких помещений в здании, которые предполагается использовать под конторские цели. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Таким образом, отдельное помещение в здании является недвижимым имуществом.

Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений. При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными по отношению к общим нормам. Эти правила полностью применяются и при аренде отдельных помещений.

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи здания или сооружения арендодателем арендатору.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

На практике размер арендной платы при аренде офиса в большинстве случаев устанавливается именно так: определенная сумма арендной платы в месяц или в год за квадратный метр.

Регистрация договора

В соответствии со статьей 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Это положение содержится и в статье 131 Гражданского кодекса. Однако в пункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года, обязательной регистрации не подлежит. Это подтверждается и Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53.

На практике договоры аренды отдельных помещений, в целях избежания излишних хлопот, связанных с необходимостью регистрации договора, в подавляющем большинстве случаев заключаются на срок менее одного года; по окончании срока действия договора заключается новый договор.

В соответствии со статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 30 до 40 ты­сяч рублей.

Оформление документов для принятия платежей к расходам

На практике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя и расходы арендатора, необходимы? Обязан ли арендодатель ежемесячно подписывать с арендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)? В больших бизнес-центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание с каждым из них «Акта оказания услуг по аренде помещения» требует большого количества времени и трудовых ресурсов. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта? Попробуем разобраться.

В Гражданском Кодексе арендные отношения регулируются главой 34, а положения о возмездном оказании услуг — главой 39. В пункте 2 статьи 779 Гражданского кодекса дается пояснение, что правила главы 39 применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг. В главе 34 не содержится никаких ссылок на то, что к договорам аренды могут применяться отдельные положения договора возмездного оказания услуг. Следовательно, аренда является не услугой, а отдельным видом предпринимательской деятельности.

Это подтверждалось, например, письмом Минфина от 26.10.2004 г. № 03-03-01-04/1/86, подписанного заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И. Иванеевым. По мнению Минфина, арендные платежи, уплачиваемые по договору аренды нежилых помещений, подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.). Как видим, акт выполненных работ (оказанных услуг) среди необходимых документов не назван.

Примерно через год появилось письмо ФНС РФ от 05.09.2005 г. № 02-1-07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами», где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).

Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни Налоговым Кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено».

Несмотря на то что ФНС назвала аренду услугой, она все-таки признает, что составления двустороннего акта здесь не требуется.

Однако совсем недавно Минфин издал еще одно письмо от 07.06.2006 г. № 03-03-04/1/505, в котором высказал мнение, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным. Заметим, что это письмо также подписано г. А.И. Иванеевым. За этот период (1 год и 7 месяцев) никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений, не произошло. В пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса законом от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ были внесены изменения, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Таким образом, соблюдение жестких правил при оформлении документов уже не является обязательным условием для признания расходов, достаточно представить любые документы, подтверждающие произведенные расходы. Поэтому последнее письмо Минфина на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядит по меньшей мере странно.

Что касается выдачи арендатору счетов-фактур, то традиционно счет-фактура по аренде выдается в последний день каждого месяца.

Доходы и расходы арендодателя. Бухгалтерский учет и налогообложение

Доходы

Бухгалтерский учет

Если арендодатель — организация, для которой сдача в аренду офисных помещений является основным (или одним из основных) видов деятельности, его доходы могут складываться как из собственно арендной платы, так и из доходов по предоставлению арендаторам дополнительных услуг (например, услуг по уборке офисных помещений). Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н (далее по тексту — ПБУ 9/99), эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности. Если сдача помещений в аренду носит разовый, случайный характер, эти доходы являются операционными (п. ПБУ 9/99) и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Налог на добавленную стоимость

Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п. 1 ст. 149 НК РФ).

Однако это положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации. В Письме ФНС РФ от 18.05.2005 г. № КБ-6-26/409@ «О применении освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по аренде помещений, оказываемых иностранным гражданам и организациям, аккредитованным в Российской Федерации» разъясняется, какими документами установлены соответствующие перечни, которыми следует руководствоваться в настоящее время.

Налог на прибыль

Доходы от сдачи имущества в аренду учитываются в составе доходов от реализации, если сдача помещений в аренду является основным (или одним из основных) видом деятельности (п. 1 ст. 249 НК РФ). В иных случаях эти доходы являются внереализационными (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Расходы

У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

• коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению по договорам, заключенным непосредственно с энергоснабжающими организациями или в качестве субабонента через присоединенную сеть (ст. 545 ГК РФ));
• расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов);
• расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.);
• расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);
• расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;
• расходы на охрану;
• расходы на аренду (если арендодатель сам является арендатором помещений и сдает их в субаренду);
• расходы по уплате земельного налога или аренды земельного участка в размере своей доли (если арендодатель является собственником помещений);
• расходы по страхованию недвижимого имущества;
• другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

Остановимся на самых общих и актуальных моментах. В соответствии с пунктом 5 положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью. В иных случаях, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, эти расходы являются операционными.

В целях налогового учета их можно принять, только если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Если деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии). В остальных случаях (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества) эти расходы относятся к внереализационным (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

На практике иногда возникает ситуация (чаще всего, если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью), когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру. По мнению Минфина, высказанному в письме от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету. На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату.

При учете расходов в целях бухгалтерского и налогового учета по ремонту и обслуживанию здания в целом и его инженерных систем иногда возникают вопросы в случаях, если арендодатель не является единственным собственником здания, а владеет отдельными помещениями в нем, остальные же помещения принадлежат другим собственникам (одному или нескольким). Если эти расходы несет один из собственников, вряд ли их можно признать справедливыми и обоснованными в полном объеме. В этом случае следует заключить договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с остальными собственниками и руководствоваться главой 55 Гражданского кодекса и Положением по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» (ПБУ 20/03), утвержденным приказом Минфина РФ от 24.11.2003 № 105н.

Расходы арендатора. Бухгалтерский учет и налогообложение

Налог на прибыль

У арендатора в связи с арендой офиса тоже возникают расходы. Остановимся на некоторых из них.

Неотделимые улучшения в арендованные объекты основных средств включены в состав амортизируемого имущества с 2006 года (закон от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств. Это значит, что если по окончании договора аренды срок полезного использования капитальных вложений не закончится, то по окончании срока договора аренды арендатор все равно должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. В случае если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке.

Если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору арендодателем, то амортизацию по ним начисляет арендодатель. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с настоящей главой подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Разъяснения по этим вопросам содержатся в письме Минфина РФ от 15 марта 2006 г. № 03-03-04/1/233.

ООО «Шелест» арендует офисное помещение у ООО «Деловой центр» и в мае 2006 года произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения в арендованном помещении (установило пожарную сигнализацию стоимостью 30 000 рублей, в том числе НДС — 4 576 руб.). В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной по­становлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1, пожарная сигнализация относится к четвертой группе. Срок полезного использования — от 5 до 7 лет. Комиссия установила срок полезного использования в 61 месяц. Договор аренды истекает через 3 года (36 месяцев). В бухгалтерском учете будут следующие проводки:

Порядок уплаты НДС при аренде государственного имущества

Если арендодателем (и собственником имущества) являются органы государственной власти, органы местного самоуправления и в аренду сдается государственное имущество (федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное), арендатор становится налоговым агентом и обязан исчислять налоговую базу по НДС (ст. 161 НК РФ). Согласно пункту 3 статьи 161 налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается налоговыми агентами в полном объеме (п. 4 ст. 173 НК РФ). При этом вычетам подлежат суммы налога, уплаченные покупателями — налоговыми агентами на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога (ст. 171 НК РФ).

Право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели — налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности налогоплательщика. Согласно пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса налоговые вычеты производятся на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами.

Организация арендует офисное помещение в здании, которое является государственной собственностью с января 2006 года. Сумма арендной платы с учетом НДС составляет 23 600 руб. в месяц. Сумма НДС перечисляется в бюджет одновременно с арендной платой. В январе делаются следующие проводки: Дебет 20, 26 Кредит 76 — 20 000 руб. — начислена арендная плата за месяц; Дебет 19 Кредит 68/А — 3 600 руб. (23 600 руб. х 18/118%) — начислен НДС с арендной платы; Дебет 76 Кредит 51 — 20 000 руб. — перечислена арендная плата за месяц; Дебет 68/А Кредит 51 — 3 600 руб. — перечислен в бюджет НДС (исполнены обязанности налогового агента). В этом же месяце возникли обстоятельства для принятия НДС к вычету, что было отражено проводкой: Дебет 68 Кредит 19 — 3 600 руб. — принята к вычету сумма НДС на основании счета-фактуры, выписанного арендатором. Эта сумма отражается в декларации за январь 2006 г. в разделе «Налоговые вычеты», строка 260.