Исследователь Л.Е. Басовский пишет о том, что "аренда как вид предпринимательской деятельности предусматривает передачу одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущества в виде внеоборотных активов"
Особое внимание должно быть уделено обязанностям и ответственности сторон в период эксплуатации объекта у арендатора. В соответствии с действующим законодательством право аренды на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, даже если участники не предусмотрели это в договоре аренды.
Аренда как объект учета бывает текущей и долгосрочной.
Текущая аренда регулируется договором аренды, заключаемым арендодателем с арендатором. Срок такой аренды не может быть более одного года. Процедура заключения договора аренды, его содержание и имущественные права сторон нормативно закреплены гл. 34 ГК РФ. При отсутствии указания в договоре срока аренды считается, что такой договор заключен на неопределенный срок. В подобной ситуации каждая из сторон исходя из своих интересов вправе в любое время отказаться от договора при одном условии: инициатор расторжения договора должен поставить об этом в известность другого участника не позднее, чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В то же время законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества законом допускается установление максимального (предельного) срока договора. В подобной ситуации, если срок аренды в договоре не указан и ни одна из сторон не отказалась от его расторжения до истечения предельного срока, предусмотренного законом, исполнение договора приостанавливается по истечении указанного срока.
Заключение договора на срок, превышающий предельный, рассматривается как заключение на предельный срок.
Когда произведенные затраты распространяются на неотделимые улучшения арендуемого объекта, возможны три варианта отражения таких затрат в текущем учете.
Первый вариант предусматривает компенсацию произведенных издержек арендодателем путем зачета арендной платы.
Второй вариант учитывает возмещение арендатору арендодателем расходов по улучшению объекта аренды.
Третий вариант признает произведенные расходы как прямые убытки арендатора. Это возможно в ситуации, если он осуществлял подобные затраты без согласования с собственником данного имущества.
В ситуации, когда арендная плата погашена арендатором на условиях отсрочки платежа, то указанная выше сумма НДС принимается к вычету после фактического погашения обязательств арендатора перед арендодателем.
ООО "Х" имеет отапливаемый склад площадью 2500 кв. метра, который в настоящее время не используется. Предприятие может сдать в аренду на следующих условиях:
- - арендная плата с учетом коммунальных платежей 500 000 руб. в год;
- - текущий ремонт отапливаемого склада осуществляет арендатор;
- - имущество остается на балансе нашего предприятия.
Расчет дополнительного дохода от сдачи в аренду представлен в таблице 3.13.
Таблица 3.13. Расчет дополнительного дохода от сдачи в аренду
Как показывает таблица 3.13, чистый доход от сдачи в аренду складского помещения составит 360 000 руб. в год.
Изменение основных экономических показателей после проведённого мероприятия представлены в таблице 3.14.
Таблица 3.14. Основные экономические показатели после проведенного мероприятия
Таким образом, данные таблицы 3.14 свидетельствуют о том, что за счет внедрения мероприятия по сдаче в аренду недвижимости ООО "Х" рентабельность производства увеличится на 0,027 %. Фондоемкость после внедрения мероприятия составит 0,908 руб./руб., что меньше на 0,029 руб./руб., соответственно, фондоотдача увеличится на те же показатели, достигнув уровня 1,101 руб./руб. В свою очередь, рентабельность продаж увеличится на 0,031 %, составив 0,037 % против 0,006 % до внедрения мероприятия.
В результате проведённых мероприятий рассчитаем общее изменение основных показателей рентабельности ООО "Х"
В таблице 3.15 приведены расчеты затрат до внедрения предлагаемых мероприятий и после, и рассчитана общая сумма экономии.
Таблица 3.15. Показатели работы ООО "Х" до и после внедрения мероприятий
|
Наименование показателя |
До внедрения мероприятий |
После внедрения мероприятий |
Изменения +/- |
|
Себестоимость, руб. |
|||
|
Прибыль предприятия, руб. |
|||
|
Выручка предприятия, руб. |
|||
|
Чистая прибыль, руб. |
|||
|
Рентабельность производства, % |
|||
|
Фондоемкость, руб./руб. |
|||
|
Фондоотдача, руб./руб. |
|||
|
Рентабельность себестоимости, % |
|||
|
Рентабельность продаж, % |
На основании представленных в таблице 3.15 данных об изменении показателей рентабельности ООО "Х" после внедрения мероприятий составим график (рисунок 3.2).
Рис. 3.2. Показатели рентабельности ООО "Х" до и после внедрения мероприятий
Так, рентабельность продаж ООО "Х" увеличится на 0,219 % и достигнет уровня 0,225 % против 0,006 % до внедрения мероприятий. Рентабельность производства также увеличится после внедрения мероприятий - на 0,25 % и составит 0,263 % против 0,013 % до внедрения мероприятия.
Таким образом, из представленных данных видно, что показатели рентабельности за счет предложенных мероприятий значительно повысятся и позволят предприятию развиваться и приносить доход.
В налоговом учете доходы от аренды могут
признаваться выручкой от реализации (ст.249
НК РФ) или внереализационными доходами (п.4
ст.250 НК РФ). В Методических рекомендациях по
применению главы 25 "Налог на прибыль
организаций" части второй Налогового
кодекса Российской Федерации, утвержденных
Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729,
разъясняется, что если организация
операции по передаче имущества в аренду
(субаренду) осуществляет на постоянной
(систематической) основе, то доходы от таких
операций учитываются в соответствии со
ст.249 НК РФ, а если операции по передаче
имущества в аренду носят разовый характер,
то доходы от таких операций учитываются в
составе внереализационных доходов. Понятие
систематичности используется в значении,
применяемом в п.3 ст.120 НК РФ (2 раза и более в
течение календарного года). Данный порядок
применяется для целей налогообложения
независимо от способа отражения указанных
операций в бухгалтерском учете.
В
зависимости от того, к какой группе
отнесены данные доходы, определяется
порядок их признания в налоговом учете.
Согласно п.п.1 и 2 ст.271 НК РФ доходы
признаются в том отчетном (налоговом)
периоде, в котором они имели место,
независимо от фактического поступления
денежных средств, иного имущества (работ,
услуг) и (или) имущественных прав (метод
начисления). По доходам, относящимся к
нескольким отчетным (налоговым) периодам, и
в том случае, если связь между доходами и
расходами не может быть четко определена
или определяется косвенным путем, доходы
распределяются налогоплательщиком
самостоятельно с учетом принципа
равномерности признания доходов и
расходов.
Для доходов от реализации
согласно п.3 ст.271 НК РФ датой получения
дохода признается дата реализации товаров
(работ, услуг, имущественных прав),
определяемая в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ,
независимо от фактического поступления
денежных средств (иного имущества (работ,
услуг) и (или) имущественных прав) в их
оплату. Применительно к услугам согласно
ст.39 НК РФ датой реализации признается дата
оказания услуг одним лицом другому лицу.
Если доходы от аренды признаются
внереализационными доходами, то на
основании пп.3 п.4 ст.271 НК РФ датой признания
доходов является дата осуществления
расчетов в соответствии с условиями
заключенных договоров или предъявления
налогоплательщику документов, служащих
основанием для произведения расчетов, либо
последний день отчетного (налогового)
периода. Если налогоплательщик исчисляет
ежемесячные авансовые платежи исходя из
фактически полученной прибыли, то
отчетными периодами признаются месяц, два
месяца, три месяца и так далее до окончания
календарного года (п.2 ст.285 НК РФ). В этом
случае, по нашему мнению, доходы от аренды
должны определяться ежемесячно, в
противном случае - не реже чем один раз в
квартал (пп.3 п.4 ст.271 НК РФ).
Тот факт, что
акты выполненных услуг по аренде не
оформлялись, не влияет на порядок отражения
доходов в налоговом учете, поскольку не
отрицает факта оказания услуги в целях
налогообложения. Так, Минфин России в
Письме от 30.04.2004 N 04-02-05/1/33 разъяснил, что для
признания расходов организаций, понесенных
по гражданско-правовым договорам, акт
выполненных работ (услуг) является
обязательным лишь в том случае, если его
составление предусмотрено договором.
Что касается периодичности оказания услуги
по аренде (т.е. каждый квартал, каждый месяц,
каждый день или как-то иначе), то
однозначного ответа на этот вопрос нет. По
нашему мнению, с учетом сложившейся
практики (отражение доходов по аренде по
окончании каждого отчетного периода)
организации следует отражать в налоговом
учете доходы от сдачи имущества в аренду в
каждом отчетном периоде. Мы считаем, что
такой подход является правильным с учетом
принципа равномерности признания доходов и
расходов (поскольку при сдаче
амортизируемого имущества в аренду
основными расходами у арендодателя, как
правило, являются амортизационные
отчисления, датой признания которых в
налоговом учете является последнее число
каждого месяца - п.3 ст.272 НК РФ, доходы от
сдачи имущества в аренду следует
признавать в налоговом учете ежемесячно).
Материал подготовлен
специалистами
АКГ "Интерэкспертиза"
Подписано в
печать
02.03.2005
"Финансовая газета.
Региональный выпуск", 2005, N 9
доходы от сдачи недвижимости в аренду по налоговому учету будут относиться к внереализационным доходам?У нас в учетной политике прописано:Прочие доходы и расходы формируются на счетах 91.01 и 91.02.Доходы от сдачи имущества в аренду формируются на счете 91.01. Расходы, связанные от сдачи имущества в аренду формируются пропорционально площади сдаваемых в аренду помещений на счете 91.02.При этом должен выполняться критерий существенности (п. 18.1 ПБУ9/99): если полученный по какой-либо деятельности доход составляет не менее 5 процентов общего объема выручки, то его необходимо отнести к основному(доходы от реализации), если меньше 5 процентов – к операционному доходу(прочие доходы).Доходы от сдачи имущества в аренду составляющие не менее 5 процентов общего объема выручки формируются на счетах 90.01 «Выручка», а соответствующие расходы, связанные со сдачей в аренду имущества формируются на счете 90.02 «Себестоимость продаж».Доходы от аренды менее 5 процентов общего объема выручки, мы их относим к прочим доходам и в декларации по прибыли они проходят по строке "Внереализационные доходы".Правильно ли мы относим доходы от аренды к прочим доходам и правильно ли заполняем декларацию по прибыли, относя данные доходы к внереализационным?
Нет, не правильно. Руководитель вправе самостоятельно определить принцип отражения дохода от сдачи имущества в аренду, доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями. Исходить нужно из характера деятельности организации, вида доходов и условий их получения. Если сдача в аренду является отдельным видом деятельности (арендные платежи образуют постоянный доход), то выручку отражайте на счете 90. В налоговом учете доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации. Если сдача в аренду не является отдельным видом деятельности (арендные платежи образуют периодический доход), то выручку отражайте на счете 91. В налоговом учете доход отражайте в составе внереализационного дохода. Свой выбор нужно закрепить в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008). Критерий существенности используют для отражения детализации отражения показателей в отчетности (пункт 11 ПБУ 4/99, пункт 18.1 ПБУ 9/99).
Как арендодателю отразить в бухучете передачу имущества по договору аренды
Ситуация: как определить для целей бухучета, является ли представление имущества в аренду отдельным видом деятельности организации или это разовая операция
В бухучете организация вправе самостоятельно признать поступления, в том числе от сдачи имущества в аренду, доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями. Исходить в этом вопросе нужно из характера деятельности организации, вида доходов и условий их получения (например, являются ли поступающие арендные платежи постоянным или периодическим доходом организации). Об этом сказано в пункте 4 ПБУ 9/99. Свой выбор организация может закрепить в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).*
Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи
Сдача в аренду как отдельный вид деятельности
Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (). При этом в учете делайте проводку*:
Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).
Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности
Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись*:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.
Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения
Классификация доходов
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам
Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации*.
Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 209 НК РФ).
При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:
1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.
2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.
Рассмотрим обе ситуации.
1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ
Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 , пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):
- физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
- иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.
Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224 , ст. 225 НК РФ):
НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.
Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).
Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.
2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет
Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).
Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.
При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).
Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.
Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате.
Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Эти статьи делят все доходы на выручку от реализации и внереализационные доходы. Основной который возникает при учете доходов от аренды при УСН, к каким доходам при единого налога отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, - к выручке от реализации или внереализационным доходам.
В общем случае доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным. Однако он может учитываться и в составе выручки от реализации. Критерий для отнесения арендной платы к выручке Налоговым кодексом РФ не Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, - два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Таким образом, если имущество сдается в аренду на систематической основе, то учет доходов
от аренды при УСН ведите в том же порядке, что и выручки от реализации. В противном случае отражайте арендные платежи в составе внереализационных доходов. Аналогичные правила можно применять и в бухгалтерском учете. Только доходы от аренды при УСН нужно разделять на доходы по обычным видам деятельности (отражают на счете 90) и прочие доходы (отражают на счете 91).
Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на УСН сразу в момент ее поступления к организации. На эту дату нужно внести соответствующую запись в доходную часть книги учета доходов и расходов. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.
В бухгалтерском учете могут применяться аналогичные правила. Но только при условии, что организация относится к субъектам малого предпринимательства и ведет бухгалтерский учет по кассовому методу. Если она применяет метод начисления, то доходы от аренды при УСН отражают в учете на ту дату, когда у организации возникло право на их получение (как правило, это последнее число каждого месяца). Получены такие доходы от арендатора или нет, значения не имеет.
Пример
Организация применяет УСН, налог платит с разницы между доходами и расходами. Бухгалтерский учет ведется по методу начисления. Организация сдала в аренду нежилое помещение.
С января компания начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в месяце, следующим за периодом, в котором были оказаны арендные услуги).
Ситуация 1
Одним из видов деятельности компании является сдача в аренду основных средств. Учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за февраль и отражена задолженность арендатора;
− в марте:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за февраль на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за март и отражена задолженность арендатора.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе выручки от реализации (доходов по обычным видам деятельности) будет отражена сумма арендной платы в размере 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 мес.). В книгу учета доходов и расходов переносится только фактически полученная арендная плата в размере 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 мес.).
Ситуация 2
Сдача в аренду основных средств не является видом деятельности организации. При этом имущество было сдано арендатору на один месяц. Тогда учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за январь и отражена задолженность арендатора;
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе прочих доходов будет отражена сумма арендной платы в размере 90 000 руб. В книге учета доходов и расходов отражается внереализационный доход также в размере 90 000 руб.
