В данной статье рассматриваются основные мероприятия по выявлению и оценке арендодателем объектов операционной аренды при первом применении СГС «Аренда» и формирование входящих остатков по объектам учета аренды в редакции 2 программы «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8».
Федеральный стандарт для организаций государственного сектора «Аренда»
С 01.01.2018 подлежит применению Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденный приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н, далее - СГС «Аренда» или Стандарт.
В качестве объектов учета аренды в соответствии с пунктом 2 СГС «Аренда» классифицируются объекты бухгалтерского учета, возникающие при получении (предоставлении) государственного (муниципального) имущества во временное владение (пользование):
- по договору аренды (имущественного найма);
- по договору безвозмездного пользования.
СГС «Аренда» выделяет два типа аренды:
1. Операционная аренда. Это наиболее распространенный вариант среди «обычных» государственных (муниципальных) учреждений. Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче или получении в аренду помещений, транспортных средств и другого имущества на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта), а также при передаче или получении в аренду земли (непроизведенных активов) (п. 16 Стандарта).
2. Неоперационная (финансовая) аренда. Объекты учета неоперационной (финансовой) аренды возникают при заключении договоров лизинга, а также в некоторых особых случаях (п. 13, 14 Стандарта), в частности:
- при передаче имущества казны в аренду или безвозмездное пользование коммерческим и некоммерческим организациям на долгосрочной основе;
- при предоставлении арендодателем рассрочки по уплате арендных платежей.
Подробно порядок классификации объектов бухгалтерского учета в качестве объектов учета операционной или финансовой аренды рассмотрен в пунктах 12-16 Стандарта.
Согласно пункту 24 Стандарта передача арендодателем объекта учета операционной аренды пользователю (арендатору) отражается в прежнем порядке - как внутреннее перемещение нефинансового актива на дату классификации объекта аренды без отражения его выбытия.
Новацией Стандарта является то, что одновременно с отражением внутреннего перемещения переданного в аренду (безвозмездное пользование) НФА следует отразить дебиторскую задолженность по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции с балансовыми счетами учета предстоящих доходов от предоставления права пользования активом в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.
Переходные положения СГС «Аренда» при первом применении
СГС «Аренда» не содержит переходных положений при его первом применении. Методические указания по переходным положениям Стандарта при первом применении доведены письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, далее - Методические указания.
Если на 1 января 2018 года в учреждении (арендодателе) есть действующие переходящие договоры аренды, необходимо:
а) провести инвентаризацию объектов имущества, переданных в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующими в период применения СГС «Аренда» (по договорам со сроком действия как в 2017 году, так и в год(ы), следующий(ие) за ним);
б) определить оставшиеся сроки полезного использования объектов операционной аренды (оставшиеся сроки пользования объектами имущества);
в) определить суммы обязательств по уплате арендных платежей за оставшиеся сроки полезного использования объектов (начиная с 2018 года и до завершения сроков действия договоров аренды);
г) по каждому действующему договору аренды отразить в учете дебиторскую задолженность по арендным обязательствам арендатора и предстоящие доходы от предоставления права пользования активом в сумме арендных платежей за оставшийся срок пользования объектом учета аренды.
Об этом сказано в разделе 2 Методических указаний.
|
Таким образом, по каждому действующему договору аренды арендодателем в межотчетный период должны быть сформированы следующие бухгалтерские записи в сумме расчетов с пользователями имущества по арендным платежам за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды:
Дебет 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками доходов от операционной аренды»
Кредит 0 401 30 000 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов»;
Дебет 0 401 30 000 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов»
Кредит 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов по операционной аренде».
В соответствии с пунктом 2 Инструкции по применению Плана счетов бюджетного учета, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 № 162н в разрядах 1-17 номера счета 040130000 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов» отражаются нули.
Формирование входящих остатков по объектам операционной аренды
В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 2 для ввода входящих остатков по объектам учета аренды применяется документ (раздел Услуги, работы, производство - ). Для каждого договора аренды необходимо ввести отдельный документ Начисление доходов будущих периодов . Рассмотрим порядок заполнения документа на условном примере.
Пример
В документе необходимо ввести данные об объектах учета аренды за оставшийся срок пользования:
- установить дату 31.12.2017 и флаг Отразить в меж-отчетном периоде ;
- установить вид операции Передача в аренду ;
- выбрать контрагента (арендатора) и договор аренды;
- указать КФО , КПС счетов 205.21 и 401.40 и КЭК 121 «Доходы от операционной аренды» счета 401.40.
Согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н, в редакции приказа Минфина России от 27.12.2017 № 255н доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющихся платой за пользование арендованного имущества (арендной платой), возникающие при предоставлении во временное владение и пользование или во временное пользование материальных ценностей по договорам операционной аренды, за исключением арендных платежей при предоставлении земель, относятся на статью КОСГУ 121 «Доходы от операционной аренды».
В табличной части в строке Сумма по договору колонки Арендные платежи следует указать суммы расчетов по арендным платежам за оставшийся срок согласно договору аренды. В нашем примере по состоянию на 01.01.2018 оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды составляет 12 месяцев (указывается в колонке Количество ) (рис. 1).
На закладке Порядок учета доходов следует установить параметры списания доходов будущих периодов, со счета 401.40 (рис. 2):
- Порядок признания доходов - «По месяцам», «По календарным дням» или «В особом порядке» (подробнее см. в справке к документу).
- Срок списания доходов на счет учета финансового результата текущего периода (401.10). В нашем примере оставшийся срок пользования арендатором объектами аренды - с 01.01.2018 по 31.12.2018.
- Счет и аналитику учета доходов текущего периода в бухгалтерском учете (401.10).
При ведении налогового учета также требуется установить параметры отражения доходов в налоговом учете по налогу на прибыль.
Согласно пункту 4 статьи 250 НК РФ доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) относятся к внереализационным доходам. В программе они отражаются на счете налогового учета Н91.01 «Прочие доходы» по статьям прочих доходов с видом «Сдача имущества в аренду или субаренду».
На закладке Бухгалтерская операция следует выбрать типовую операцию Ввод входящих остатков по объектам учета аренды , указать КПС счета 401.30 (рис. 3) и провести документ.
При проведении документа в межотчетном периоде формируются бухгалтерские записи согласно пункту 24 СГС «Аренда» по отражению:
- расчетов с пользователем имущества по арендным платежам за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды по дебету счета 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками доходов от операционной аренды»;
- объема ожидаемого дохода от арендных платежей по кредиту счета 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов по операционной аренде» (рис. 4).
Кроме этого, в регистре сведений Параметры списания доходов будущих периодов сохраняется информация о сроке списания доходов будущих периодов и порядке отражения доходов текущего периода в бухгалтерском и налоговом учете. Из документа Начисление доходов будущих периодов следует сформировать Бухгалтерскую справку (ф. 0504833) (по кнопке Печать - Справка ф. 0504833 (развернутая) ) (рис. 4).
В дальнейшем, начиная с января 2018 года, в течение срока пользования активом в соответствии с пунктом 25 Стандарта доходы от предоставления права пользования активом признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности с одновременным уменьшением предстоящих доходов от предоставления права пользования активом либо равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды, либо в соответствии с установленным договором аренды (имущественного найма) графиком получения арендных платежей.
В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 2 соответствующие бухгалтерские записи формируются документами Списание доходов будущих периодов (раздел Услуги, работы, производство - Долгосрочные договоры, аренда ) на основании сведений о порядке отражения доходов текущего периода в бухгалтерском и налоговом учете из регистра Параметры списания доходов будущих периодов по соответствующему договору.
" № 10/2017
Как учитываются доходы, полученные казенным учреждением от сдачи недвижимого имущества в аренду, а также от арендаторов в возмещение коммунальных расходов?
Бюджетный учет.
Доходы, полученные казенным учреждением от сдачи недвижимости в аренду, а также от арендаторов в возмещение коммунальных расходов, в обязательном порядке должны быть направлены в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (п. 3 ст. 161 БК РФ, п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденным Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н (далее – Указания № 65н), доходы учитываются следующим образом:
доходы, полученные от аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ;
доходы в виде возмещения арендатором расходов учреждения на коммунальные платежи – на статью 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ.
В соответствии с положениями Инструкции № 162н операции по начислению и перечислению названных доходов отразятся в бюджетном учете следующими корреспонденциями счетов:
|
Начислены доходы: |
||
|
а) от сдачи имущества в аренду |
||
|
Отражено поступление платежей в доход бюджета: |
||
|
а) от сдачи имущества в аренду: |
||
|
б) в виде возмещения коммунальных услуг арендатором |
||
|
в учете администратора доходов бюджета |
||
|
в учете учреждения, наделенного полномочиями по начислению и учету платежей в бюджет* |
* Расчеты между учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформляются извещением (ф. 0504805).
Согласно п. 200 Инструкции № 157н аналитический учет расчетов по доходам ведется в карточке учета средств и расчетов (ф. 0504051) либо в журнале операций расчетов с дебиторами по доходам в разрезе видов доходов по плательщикам.
Казенное учреждение (администратор доходов бюджета по начислению и учету платежей в бюджет) сдает в аренду здание. По условиям договора арендная плата в размере 15 000 руб. ежемесячно перечисляется в доход бюджета. Полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет закреплены за вышестоящим органом госвласти.
При передаче имущества в аренду его следует учитывать на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» (п. 381 Инструкции № 157н).
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды в бюджетном учете будут отражаться следующие бухгалтерские записи:
|
Сумма, руб. |
|||
|---|---|---|---|
|
Начислены доходы, полученные от сдачи имущества в аренду |
|||
|
Отражена задолженность перед бюджетом в сумме доходов, полученных от сдачи имущества в аренду |
|||
|
Отражено поступление доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, в бюджет |
Налоговый учет.
В силу положений пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ доходы от сдачи имущества казенного учреждения в аренду не учитываются при исчислении НДС. Аналогичная позиции была изложена в письмах Минфина РФ от 11.07.2017 № 03-07-11/43774, от 04.02.2016 № 03-07-14/5448, от 26.01.2016 № 03-07-11/2939.
При возмещении коммунальных расходов объекта обложения НДС не возникает, поскольку в этом случае учреждение не реализует услуги (письма Минфина РФ от 24.03.2009 № 03-03-05/47, от 24.03.2007 № 03-07-15/39, ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@).
Доходы, полученные казенными учреждениями от сдачи имущества в аренду, в том числе средства, поступающие от арендаторов в возмещение платы за коммунальные услуги, не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль на основании пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ. По данному вопросу смотрите письма ФНС РФ от 16.02.2015 № ГД-4-3/2256@, Минфина РФ от 25.07.2016 № 03-07-11/43314, от 14.08.2015 № 03-03-05/
47288, от 18.02.2015 № 03-03-06/4/7571, от 28.04.2015 № 03-03-05/24417, от 12.05.2015 № 03-03-06/4/27177.
Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.
Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
Действия:
Действие 1
Решаем платить налог
Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?
Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.
Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.
Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.
Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.
Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.
Действие 2
Определяемся со схемой налогообложения
Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.
- 1
Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%
Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.
Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.
- 2
Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%
Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.
- 3
Покупка арендного патента — 6%
Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.
Налог по патенту нужно платить по месту регистрации квартиры.
Действие 3
Высчитываем процент налога
Налог на доход от аренды недвижимости платится единовременно — в конце налогового периода. Рассчитать сумму несложно, но лучше сделать это заранее, чтобы уже на этапе определения квартплаты и заключения договора с нанимателем понимать, с каким количеством денег придётся расстаться.
Пример:
Месячная арендная плата составляет 20 000 рублей. Владелец квартиры выступает как физическое лицо, значит должен перевести в бюджет 13% своего дохода.
20 000 рублей х 12 месяцев = 240 000 рублей годового дохода
Чтобы узнать 13% от этой суммы нужно набрать на калькуляторе число 240 000, нажать кнопку умножения «х», ввести искомый процент — 13 и нажать кнопку обозначения процентов — «%». 240 000×13 % = 31 200.
Имейте в виду — налоговые службы могут включить в основную сумму дохода, с которой рассчитывается налог, коммунальные платежи за квартиру. Это происходит, если в договоре было указано, что наниматель оплачивает их самостоятельно и экономит средства рантье.
Действие 4
Определяем сумму положенного налогового вычета
Добросовестные и законопослушные рантье не только должны платить государству — они имеют право на определённые преференции. При расчёте суммы отчислений в бюджет арендодатель может воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Эта сумма уменьшает общий годовой доход, с которого рассчитывается налог.
Владелец арендной недвижимости вправе подать на вычет, если в течение года у него были существенные расходы по содержанию объекта — ремонт в квартире или коммунальные платежи. Все траты нужно обязательно подтверждать документально — предоставить в налоговый орган оплаченные квитанции или договор с ремонтной бригадой.
При этом в формулу расчёта налога с дохода от сдачи квартиры добавляется дополнительный показатель:
(Доход от аренды — Профессиональный вычет) х % = Сумма налога
Пример:
Рантье, который сдаёт свою квартиру за 20 000 рублей в месяц, получает годовой доход 240 000 рублей. Его чистый налог при этом —31 200 рублей. Однако, в течение года он ежемесячно платил 3 500 рублей коммунальных платежей за свой объект, в год это 42 000 рублей. С учётом этого обстоятельства его налог составит: (240 000 — 42 000) х 13 % =25740 рублей.
Действие 5
Подаём налоговую декларацию
В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.
Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:
- 1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
- 2 Копию договора найма
- 3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ
Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.
Действие 6
Оплачиваем налог
Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.
Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.
После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.
Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.
Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.
КАК ЛЕГАЛЬНО СДАВАТЬ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ?
Существует два способа оплаты налога на доходы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду:
- Подать налоговую декларацию по итогам года и оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%, не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.
- Приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду.
ПОДАЧА ДЕКЛАРАЦИИ
1.Существует несколько вариантов заполнения декларации:
в бумажном виде с использованием бланка декларации, заполняемого от руки (предоставляется бесплатно в налоговых инспекциях или самостоятельно распечатать с сайта www.nalog.ru);
в электронной форме с использованием бланка или программы «Декларация 20__» (на сайте www.nalog.ru);
посетить налоговую инспекцию по месту регистрации и заполнить декларацию вместе с инспектором отдела камеральных проверок по НДФЛ.
2.Существует несколько вариантов подачи декларации:
в электронном виде через Интернет (с помощью сайта www.nalog.ru);
лично явиться в налоговую инспекцию по месту регистрации;
направить представителя налогоплательщика (подача через представителя предполагает, что к декларации будет приложен нотариально заверенный документ, подтверждающий полномочия представителя налогоплательщика);
представить декларацию путем почтового направления (в любом отделении почты России).
СРОКИ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И УПЛАТЫ
Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход, в налоговую инспекцию по месту жительства предоставляется налоговая декларация (форма 3-НДФЛ).
Не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, уплачивается по месту учета налогоплательщика общая сумма налога, исчисленная в соответствии с поданной налоговой декларацией.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПАТЕНТА
1. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель
(госпошлина за регистрацию составляет - 800 руб.)
Для этого нужно обратиться в ИФНС № 46 или пройти онлайн регистрацию на сайте www.nalog.ru.
2. Подать заявление на получение патента в любую налоговую инспекцию
3. Получить патпент в налоговой инспекции в течение 5 рабочих дней после подачи заявления
4. Оплатить патент
Стоимость и сроки оплаты можно узнать
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
КТО ДОЛЖЕН ДЕКЛАРИРОВАТЬ ДОХОДЫ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ?
Ответ: Доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны декларировать граждане, которые сдают имущество в аренду другим физическим лицам. В случае если договор аренды заключен между физическим лицом и организацией, а организация не удержала налог, то физическое лицо так же должно задекларировать полученные доходы. Другим способом оплаты НДФЛ с аренды жилья является приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду.
КАК УЗНАТЬ ОБ ОБЯЗАННОСТИ УПЛАЧИВАТЬ НАЛОГ С АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ?
Ответ: В соответствии со ст. 224 Кодекса доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц - нерезидентов РФ.
Закон предусматривает ответственность за непредоставление налоговой декларации, за уклонение от уплаты налогов и т.п. Так, например, если налогоплательщик обязан представить, но не представил налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц, то он несет ответственность, предусмотренную пунктом 1 статьи 119 Налогового кодекса Российской Федерации, в виде штрафа.
ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР И ПЛАТИТЬ НДФЛ ЗА АРЕНДУ?
Ответ: Гражданам, сдающим и снимающим квартиры, следует заключать договоры, в которых четко прописаны обязательства сторон. Это позволит в дальнейшем избежать возможных конфликтов между собственником и арендаторам, сэкономить деньги, нервы и время.
Регистрация договора необязательна, если он заключен на срок меньше года.
ДОЛЖЕН ЛИ АРЕНДАТОР ПЛАТИТЬ НДФЛ ЗА АРЕНДУ?
Ответ: Арендатор - нет. А вот арендодатели (собственники квартир) – да. В соответствии с Налоговым кодексом они должны уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, полученной за аренду квартиры.
КАК ПРАКТИЧЕСКИ ПОДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ?
Ответ: В инспекциях прием деклараций ведется в операционных залах, либо в специально отведенных помещениях, имеются указатели, где осуществляется прием. Большинство операционных залов оборудованы электронной системой управления очередью, компьютерами со справочно-правовыми системами и программными продуктами, разработанными ФНС России.
Также в инспекции можно бесплатно получить консультации и практическую помощь по заполнению налоговых деклараций.
При подаче декларации при себе необходимо иметь паспорт и по желанию налогоплательщика документы, подтверждающие полученные доходы от сдачи в аренду имущества (договор аренды, расписки в получении денег, иные платежные документы).
КАК ЛЕГАЛЬНО СДАВАТЬ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ?
Ответ: Существует два основных способа оплаты налога на доходы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду:
1. Подать налоговую декларацию по итогам года и оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%;
2. Приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду.
Ответ: На сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы мы сделали достаточно простой калькулятор - "как рассчитать стоимость патента". Вы заходите на сайт, выбираете вид деятельности, которой планируете заниматься (для примера возьмём сдачу в аренду квартиры, выбираете район, в котором квартира расположена, её площадь и тот период, на который вы хотите приобрести патент, а калькулятор автоматически рассчитывает стоимость патента. Вы её смотрите, оцениваете, на какой срок вы готовы приобрести патент – на год, может быть, месяц.
ЧЕМ УДОБЕН ПАТЕНТ?
Ответ: Его можно приобрети на любой срок в течение календарного года. Например, если вы только начинаете сдавать квартиру в аренду, и ещё не уверены, сможете ли вы её долго сдавать, надолго ли задержится ваш арендатор, вы можете приобрести патент на месяц, на два, на три, попробовать, насколько эта система вам удобна. И дальше уже приобретать его, например, на год. Кроме этого патент избавляет вас от кипы бумаг, от необходимости заполнить большую, достаточно сложную декларацию по налогам на доходы физических лиц. Всё, что нужно сделать, - это просто заполнить достаточно простое заявление на приобретение патента и получить патент. И всё. Все сложности с заполнением отчёта уходят.
КАКОВА СТАВКА НАЛОГА НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, В СЛУЧАЕ ЕСЛИ Я (КАК ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО) ПОЛУЧАЮ ДОХОДЫ ОТ СДАЧИ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ?
Ответ: Налоговые ставки установлены ст. 224 НК РФ.
· 13% - для налоговых резидентов РФ;
· 30% - для нерезидентов РФ.
КАКИЕ СРОКИ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НАЛОГА НА АРЕНДУ ЖИЛЬЯ?
Ответ: Представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход.
Общая сумма налога, исчисленная в соответствии с поданной налоговой декларацией, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
За непредставление налоговой декларации и неуплату налога, помимо принуждения к уплате самого налога, предусмотрена ответственность в соответствии со статьями 119 и 122 Налогового кодекса Российской Федерации (до 40% от суммы неуплаченного налога, которые взыскиваются в судебном порядке).
В НАЛОГОВОМ ПЕРИОДЕ ПОЛУЧЕН ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ КВАРТИРЫ. ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ПРИ РАСЧЕТЕ НАЛОГА НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ УМЕНЬШИТЬ ДОХОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ В ВИДЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, НА СУММУ ПРОИЗВЕДЕННЫХ РАСХОДОВ В ВИДЕ ОПЛАТЫ ПОТРЕБЛЕННЫХ АРЕНДАТОРОМ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, ЕСЛИ СТОИМОСТЬ ДАННЫХ УСЛУГ ВКЛЮЧЕНА В СУММУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?
Ответ: В том случае, если в договоре аренды предусмотрено, что в сумму арендной платы включены расходы арендатора в виде стоимости расходов за пользование коммунальными услугами, то арендодатель не вправе учитывать указанные расходы при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
ЧТО МНЕ НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ, ЕСЛИ Я ЗНАЮ, ЧТО ОДИН ИЗ МОИХ СОСЕДЕЙ НЕОФИЦИАЛЬНО СНИМАЕТ КВАРТИРУ (КОМНАТУ)?
Ответ: Информацию о данном факте Вы можете предоставить старшему по подъезду, участковому уполномоченному полиции по вашему участку, либо непосредственно в налоговые органы. В органы власти можно обращаться в том числе и в электронном виде через Интернет.
Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Эти статьи делят все доходы на выручку от реализации и внереализационные доходы. Основной который возникает при учете доходов от аренды при УСН, к каким доходам при единого налога отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, - к выручке от реализации или внереализационным доходам.
В общем случае доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным. Однако он может учитываться и в составе выручки от реализации. Критерий для отнесения арендной платы к выручке Налоговым кодексом РФ не Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, - два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Таким образом, если имущество сдается в аренду на систематической основе, то учет доходов
от аренды при УСН ведите в том же порядке, что и выручки от реализации. В противном случае отражайте арендные платежи в составе внереализационных доходов. Аналогичные правила можно применять и в бухгалтерском учете. Только доходы от аренды при УСН нужно разделять на доходы по обычным видам деятельности (отражают на счете 90) и прочие доходы (отражают на счете 91).
Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на УСН сразу в момент ее поступления к организации. На эту дату нужно внести соответствующую запись в доходную часть книги учета доходов и расходов. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.
В бухгалтерском учете могут применяться аналогичные правила. Но только при условии, что организация относится к субъектам малого предпринимательства и ведет бухгалтерский учет по кассовому методу. Если она применяет метод начисления, то доходы от аренды при УСН отражают в учете на ту дату, когда у организации возникло право на их получение (как правило, это последнее число каждого месяца). Получены такие доходы от арендатора или нет, значения не имеет.
Пример
Организация применяет УСН, налог платит с разницы между доходами и расходами. Бухгалтерский учет ведется по методу начисления. Организация сдала в аренду нежилое помещение.
С января компания начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в месяце, следующим за периодом, в котором были оказаны арендные услуги).
Ситуация 1
Одним из видов деятельности компании является сдача в аренду основных средств. Учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за февраль и отражена задолженность арендатора;
− в марте:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за февраль на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за март и отражена задолженность арендатора.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе выручки от реализации (доходов по обычным видам деятельности) будет отражена сумма арендной платы в размере 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 мес.). В книгу учета доходов и расходов переносится только фактически полученная арендная плата в размере 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 мес.).
Ситуация 2
Сдача в аренду основных средств не является видом деятельности организации. При этом имущество было сдано арендатору на один месяц. Тогда учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за январь и отражена задолженность арендатора;
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе прочих доходов будет отражена сумма арендной платы в размере 90 000 руб. В книге учета доходов и расходов отражается внереализационный доход также в размере 90 000 руб.
