Публикация
Вопрос налогообложения доходов физического лица, сдающего в аренду жилую недвижимость, можно рассматривать как часть более значимого вопроса, а именно, вопроса разграничения предпринимательской и не предпринимательской деятельности. Поскольку сдача недвижимости (например, квартир) в аренду может приносить значительные доходы, то признание такой деятельности предпринимательской может привести не только к административной, но и к уголовной ответственности, если это будет связано «с извлечением дохода в крупном размере», каковым признается сумма, превышающая 250 000 руб. (примечание к ст. 169 УК РФ). Так, если сдавать в аренду трехкомнатную квартиру в Москве, например, за 45 000 руб. в месяц, то уголовно-правовой предел будет превышен менее чем за 6 месяцев.
И это только ответственность за незаконное предпринимательство, а существуют еще риски, связанные с непостановкой на налоговый учет, неподачей декларации, неверными исчислением и уплатой налогов.
Попытаемся разобраться, при помощи каких критериев физическому лицу можно сделать правильный выбор для определения способов и форм ведения деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду, каким образом правильно исчислять и уплачивать налоги, а также рассмотрим вопросы налогового планирования при структурировании доходов от указанного вида деятельности.
Предпринимательской являетсясамостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Для оценки характера деятельности физического лица этого определения самого по себе явно недостаточно, поэтому мы попытаемся уяснить позицию государственных органов по данному вопросу.
Позиция налоговых органов
По мнению налоговых органов, выраженному в письме УФНС по г. Москве от 25.01.08 № 18-12/3/005988, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ.
Закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.
О наличии признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:
изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Экономическая деятельностьимеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг). Такая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
При наличии всех указанных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Позиция судов по делам об административных правонарушениях (п.13 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.10.06 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении особенной части КоАП»). Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Доказательствами, подтверждающими факт занятия деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.
Позиция судов по уголовным делам (п. 2 постановления Верховного суда РФ от 18.11.04 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества приобретенных преступных путем»).
В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Выбор субъекта ведения деятельности
Определив, является ли планируемая деятельность предпринимательской, далее предлагаем следующий алгоритм действий для налогоплательщика.
Если деятельность отвечает всем признакам предпринимательской, то налогоплательщик должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Затем следует выяснить, предусмотрена ли в муниципальном образовании (либо в субъекте федерации – для Москвы и Санкт-Петербурга) по месту ведения деятельности система налогообложения в виде ЕНВД для сдачи в аренду жилой недвижимости. Если ЕНВД предусмотрен, то индивидуальный предприниматель обязан встать на учет в налоговых органах по месту осуществления указанной деятельности в срок не позднее пяти дней с начала осуществления этой деятельности и производить уплату единого налога, введенного в этих муниципальных районах, городских округах, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Если ЕНВД не предусмотрен, то индивидуальный предприниматель вправе применять общий налоговый режим либо упрощенную систему налогообложения.
В случае, если деятельность формально не отвечает признакам предпринимательской, то, на наш взгляд, физическое лицо, тем не менее, реализуя свое законное право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, вправе осуществлять свою деятельность как предпринимательскую с соблюдением необходимых формальностей, либо действовать непосредственно как физическое лицо.
Выбор между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью либо между той или иной системой налогообложения, если деятельность является предпринимательской, может быть сделан и после оценки налоговых последствий деятельности по сдаче в аренду жилой недвижимости, осуществляемой в той или иной форме (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, применяющий ЕНВД, общую систему, УСН или УСН на основе патента).
Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – не предпринимателем
Приобретение недвижимости. В этом случае:
имущественный налоговый вычет предоставляется только в отношении жилой недвижимости в сумме до 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших до 01.01.2008 г., предельный размер вычета составляет 1 млн. руб.), но не более фактически произведенных расходов;
проценты по целевым займам на приобретение или строительство жилой недвижимости, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн. руб.;
вычет предоставляется однократно, но не использованный полностью вычет переносится на следующие годы. Однако налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях, если:
оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,
сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии с ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки);
материальная выгода (проценты по займу в 2009 г., размер которых меньше 2/3) доходом не признается, если у налогоплательщика есть право на вычет;
родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами;
вычет может быть получен либо у налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа) (письмо Минфина России от 20.05.08 № 03-04-06-01/146);
излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом.
Сдача недвижимости в аренду . При сдаче недвижимости в аренду доход облагается по ставке 13 %, при сдаче другому физическому лицу налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог по итогам года.
Если недвижимость сдается в аренду индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то арендатор (налоговый агент) производит удержание налога в момент выплаты дохода.
Расходы, связанные с ремонтом недвижимости, иные связанные с недвижимостью расходы, можно учесть только в пределах налогового вычета (2 млн. руб.), т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи).
Отчуждение недвижимости . Рассмотрим основные моменты при отчуждении недвижимости:
- доход облагается по ставке 13 %;
имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 1 млн. руб., если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, и в размере продажной стоимости, если 3 года и более;
вычет предоставляется неоднократно;
если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П);
налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, расходы должны быть документально подтверждены;
замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится (письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.08 № 28-10/039332);
имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет (постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2004 N А12-13945/03-С21);
вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией;
излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом в том же порядке, что и имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.
Важным моментом является также то, что при покупке, продаже и сдаче в аренду жилой недвижимости (т.е. на каждом этапе рассматриваемой деятельности) физическое лицо не уплачивает НДС.
Рассчитаем размер налоговых обязательств физического лица, приняв условно стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется.
Приобретение
Вычет - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в налоговую базу не попадают;
Вычет, используемый за первый год - 720 000 руб.
Налоговая база - 0 руб., НДФЛ - 0 руб. (с учетом вычета и возврата удержанного налога).
Сдача в аренду
Доход ФЛ (заработная плата) - 720 000 руб. за год;
Доход ФЛ от сдачи в аренду - 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.);
Всего за год - 1 260 000 руб.
Перенесенный вычет – 1 280 000 руб.
НДФЛ - 0 руб. [(1 260 000 – 1 280 000) х 13%] за первый год, за последующие -163 800 руб. (налог за второй год будет уменьшен на 2 600 руб. неиспользованных 20 000 руб. х 13% вычета)
Продажа (по истечении 3 лет с момента покупки)
Доход ФЛ (заработная плата) за год - 720 000 руб. (60 000 руб. х 12 мес.);
Вычет в размере продажной стоимости недвижимости – 8 000 000 руб., не попавшие в налоговую базу при приобретении, – по сути продаж является безналоговой
Налоговая база - 720 000 руб., НДФЛ - 93 600 руб.
Индивидуальный предприниматель: обзор налоговых режимов применительно к сдаче в аренду жилой недвижимости
Общий налоговый режим.
Индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, а значит, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект обложения НДС. Учет доходов и расходов регулируется приказом Минфина России от 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04/430 «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей», в котором ряд вопросов не урегулирован (например, отсутствует право на использование амортизационной премии, что для рассматриваемой ситуации важно в связи с тем, что жилая недвижимость является амортизируемым имуществом; не урегулированы последствия продажи амортизируемого имущества).
По мнению налоговых органов, квартира не может относиться к объекту основных средств, а значит, амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398). На наш взгляд указанная позиция является необоснованной, ведь квартира как «средство производства» ничем не отличается, например, от гостиниц или офисных центров, к которым подобных претензий не возникает в виду их очевидной абсурдности.
Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно, присутствует риск спора с налоговыми органами (данный вывод является общим и подлежит корректировке применительно к конкретной ситуации, например, если планируется сдача недвижимости в аренду юридическому лицу, последнее может быть заинтересовано в получении вычетов по НДС).
ЕНВД .
В этом случаене предусмотрена возможность учитывать расходы, что невыгодно как на этапе приобретения, так и на этапе сдачи недвижимости в аренду, а также отсутствует необходимость уплаты НДС.
Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности, по нашему мнению, нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы. Напоминаем, что в случае введения ЕНВД в установленном порядке избежать применения данного налогового режима можно только осуществляя деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
УСН
.
При УСН необходимо учитывать следующее:
расходы по основным средствам нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода;
возможность переноса убытков на будущее, но не более чем на 10 налоговых периодов;
указанные правила могут быть реализованы в случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и, соответственно, ставка налога 15%, однако субъекты федерации имеют право понижать ставку до 5% в зависимости от категории налогоплательщика (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);
отсутствует необходимость уплаты НДС;
необходимо учитывать лимит доходов, превышение которого не позволяет применять УСН (23 070 000 руб. за 9 месяцев с учетом коэффициента-дефлятора на 2009 г.), а также максимальный размер остаточной стоимости основных средств (100 млн руб.).
Следует иметь в виду такие «неприятные» особенности УСН, как минимальный налог и необходимость пересчитать и заплатить налог по правилам амортизации в определенных случаях (в случае реализации основных средств при условиях, указанных в посл. абз. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Таким образом, УСН является оптимальным налоговым режимом для сдачи в аренду недвижимости, позволяющим учитывать произведенные расходы, однако организация деятельности с применением УСН требует более сбалансированного и профессионального налогового планирования.
УСН на основе патента . Патент можно получить, только если в соответствующем субъекте Российской Федерации принят закон о возможности применения патентной УСН по конкретному виду деятельности. Налогообложение заключается в оплате стоимости патента, формула расчета которой приведена в Налоговом кодексе РФ и зависит от потенциально возможного годового дохода, определяемого законом субъекта Российской Федерации. Признание для целей налогообложения расходов не предусмотрено.
Таким образом, по нашему мнению, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы.
Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН
Рассмотрим налоговые последствия применения УСН как наиболее оптимального, с нашей точки зрения, налогового режима для целей сдачи недвижимости в аренду. Данный вывод относится к некой усредненной ситуации и может быть скорректирован с учетом конкретных обстоятельств.
Приобретение недвижимости . Стоимость недвижимости учитывается в течение налогового периода равномерно и признается на последнее число отчетного (налогового) периода.
У индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).
Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то уплачивается минимальный налог в сумме 1 % дохода, при этом разница между суммой исчисленного налога и суммой минимального дохода может быть перенесена в качестве убытка на будущее.
Проценты по займамможно относить на расходы по правилам, установленным для юридических лиц (1,5 ставки ЦБ по займам в рублях или 22% в валюте).
Сдача недвижимости в аренду . Доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы (по правилам главы 25 НК РФ)
Ставка налога составляет 15 %, налог уплачивается самостоятельно каждый квартал авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года (письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).
Продажа недвижимости . Доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки. На момент реализации уменьшать доходы на стоимость основных средств нельзя (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-11-04/2/106, от 27.05.05 № 03-03-02-04/1/131).
При реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени, подать уточненные налоговые декларации, что зависит от двух факторов:
срока полезного использования основного средства;
времени, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания).
Пересчет требуется, в частности, по основным средствам: срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления); к ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет; в случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, следует получить документальное подтверждение срока использования, например, составить акт ОС-1).
Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам, и необходимо начислить амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.
Так как жилые помещения относятся к последней амортизационной группе (срок полезного использования 30 лет), размер ежемесячных расходов в случае пересчета налогов по правилам амортизации существенно уменьшится.
Срок использования объекта недвижимости предыдущим владельцем должен быть подтвержден документально (желательно по форме ОС-1), т.е. при приобретении «вторичной недвижимости» и надлежащем подтверждении срока использования амортизационные отчисления могут увеличиться.
Для оценки налоговых последствий необходимо учесть, что также индивидуальный предприниматель уплачивает взносы в ПФР в виде фиксированного платежа, рассчитываемого исходя из стоимости страхового года (в 2008 г. стоимость страхового года составила 3864 руб.).
Рассчитаем размер налоговых обязательств индивидуального предпринимателя, приняв стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется. Стоимость квартиры 10 000 000 руб., квартира новая.
Приобретение : доход - 0 руб., расходы - 10 000 000 руб. в год, полностью переносятся в качестве убытков на будущее (не более чем на 10 лет), налоговая база - 0 руб., минимальный налог - 0 руб. (так как дохода нет).
Сдача в аренду : доход от сдачи в аренду 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.). Перенесенный убыток составил 540 000 руб. в год (чтобы «использовать» убыток в полном объеме за 10 лет выгодно одновременно заниматься также иными видами деятельности, приносящими доход).
Налоговая база = 0 руб., Минимальный налог = 5 400 руб.
НДФЛ = 720 000 (заработная плата, при условии, что помимо сдачи квартиры физическое лицо также работает по трудовому договору)*13%=93 600 руб. в год, итого за год 99 000 руб. (для сравнения при сдаче недвижимости ФЛ сумма налога составит 0 руб. (за 1-ый год), за последующие 163 800 руб.)
Продажа (более чем через 10 лет): цена - 5 000 000 руб., налог (15%) - 750 000 руб. (при отсутствии расходов, поэтому на период продажи можно запланировать расходы, которые покроют полученный доход).
При продаже также важно учитывать, что если будет превышен лимит доходов, установленный для применения УСН, то право на применение данного налогового режима будет утрачено с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.
Таким образом, выбор формы ведения деятельности предопределяется ответом на вопрос, является ли деятельность она предпринимательской или нет. Если является, то физическому лицу необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если же деятельность предпринимательской не является, то получать статус индивидуального предпринимателя вряд ли имеет смысл: это, как правило, случаи, когда физическое лицо сдает в аренду одну квартиру, к примеру, полученную по наследству, имеет возможность уплачивать свои 13% налога и ограничиваться подачей декларации один раз в год, избегая сложностей налогового администрирования и тонкостей налогового планирования. Это, однако, не исключает ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, что при грамотном планировании и юридически правильном оформлении позволит управлять своими налоговыми выплатами.
Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 209 НК РФ).
При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:
1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.
2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.
Рассмотрим обе ситуации.
1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ
Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 , пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):
- физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
- иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.
Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224 , ст. 225 НК РФ):
НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.
Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).
Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.
2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет
Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).
Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.
При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).
Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.
Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате.
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, - к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, - два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Дата признания дохода
Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду - один из основных видов ее деятельности, то доход признайте на дату реализации этой услуги. По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта (если такой документ составляется). При этом наличие или отсутствие фактического получения денег на момент признания дохода не влияют. Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 27 мая 2015 г. № 03-03-06/1/30408.
Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль признать в доходах сумму арендной платы, если актов об оказании услуг ежемесячно не составляется? Сдача имущества в аренду - основной вид деятельности организации. Организация применяет метод начисления.
Арендную плату признавайте в доходах на последний день каждого месяца (ст. 271 НК РФ).
При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место (п. 1 ст. 271 НК РФ). По договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, доходы между ними нужно распределить с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ).
Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду - один из основных видов ее деятельности, то доход нужно признавать на дату реализации этой услуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта.
Вместе с тем, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды . При этом услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в отсутствие актов об оказании услуг арендодатель должен определять базу по налогу на прибыль (в т. ч. доходы) по итогам каждого отчетного (налогового) периода (п. 1 ст. 54, п. 2 ст. 286 НК РФ). Следуя данной логике, аналогичную позицию занял и Минфин России в письмах от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360), от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21. Несмотря на то что указанные письма касаются вопросов расчета НДС, аргументы, приведенные в них в отношении даты оказания услуг аренды, можно применить и к порядку расчета налога на прибыль.
Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, то датой признания дохода от аренды будет:
- либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- либо дата предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
- либо последний день отчетного или налогового периода.
Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письме от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139.
Так как признание дохода от аренды при методе начисления не зависит от факта оплаты, то полученный от арендатора аванс включать в состав налоговых доходов не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.
Если организация применяет кассовый метод, то доходы от сдачи имущества в аренду нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически поступит оплата за оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ). Если в счет арендной платы получен аванс, то его сумму также отнесите на увеличение налогооблагаемой прибыли (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет общую систему налогообложения
Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС - 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.
Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В январе:
Дебет 08 Кредит 60
- 2 081 356 руб. (2 456 000 руб. - 374 644 руб.) - отражены затраты на приобретение помещения;
Дебет 19 Кредит 60
- 374 644 руб. - учтен НДС по приобретенному основному средству;
Дебет 60 Кредит 51
- 2 081 356 руб. - принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 374 644 руб. - принят к вычету НДС по основному средству;
- 2 081 356 руб. - передано в аренду помещение.
В феврале:
Дебет 62 Кредит 90-1
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 13 729 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 51 Кредит 62
Организация ежемесячно платит налог на прибыль, применяет метод начисления. В феврале бухгалтер отразил в налоговой базе доход от реализации в сумме 76 721 руб. (90 000 руб. - 13 729 руб.).
Разницы из-за перепадов курсов
Ситуация: как арендодателю при расчете налога на прибыль учитывать разницы, возникающие из-за перепадов курсов, по арендным платежам в 2015 году? Цены согласовали в у. е., а расчеты ведут в рублях. Договор подписали в 2014 году.
Разницы, возникающие по арендным платежам 2015 года, учитывайте как курсовые. Те же, что возникают по обязательствам 2014-го - как суммовые.
Отличать курсовые разницы от суммовых важно, поскольку учитывают их по-разному. Вообще с 2015 года понятия «суммовые разницы» в Налоговом кодексе РФ больше нет. Все разницы по валютам и у. е. считают курсовыми. Учитывайте их по действующим правилам . Но есть одно исключение. По сделкам в у. е., заключенным до 1 января 2015 года, разницы из-за перепадов курсов признавайте как суммовые, по старым правилам (п. 3 ст. 3 Закона от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ).
В Налоговом кодексе РФ определения, что считать «заключенной сделкой», нет. Поэтому обратимся к гражданскому законодательству. В нем сделкой признают действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей (п. 1 ст. 11 НК РФ, ст. 153 ГК РФ).
Поэтому в рассмотренном случае сделка - это возникновение у одной стороны обязательства оплатить аренду, а у другой стороны - права требовать эту сумму. Факт подписания договора тут вторичен. Важнее, пользовался ли арендатор имуществом арендодателя или нет.
Другие примеры. В торговле момент возникновения обязательств будет зависеть от времени отгрузки или поступления предоплаты. По займам обязательства возникают только после того, как заемщик получит деньги от кредитора.
Поэтому, чтобы правильно учесть разницы, смотрите на дату, когда возникло обязательство, а не на день подписания договора.
Подтверждают эту логику и разъяснения в письмах Минфина России от 29 мая 2015 г. № 03-03-06/1/31100, от 25 мая 2015 г. № 03-03-06/1/29921, от 21 мая 2015 г. № 03-03-06/1/29152.
НДС
Доходы в сумме арендной платы облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Исключение составляют случаи, когда:
- в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
- арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.
В этих случаях арендная плата НДС не облагается.
Исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:
- либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
- либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.
Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
Совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н утвержден Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства к гражданам и организациям нашей страны.
Ситуация: может ли организация использовать льготу по НДС при предоставлении в аренду офисных помещений постоянному представительству австрийской организации ?
Да, может.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и организаций которых применяется льгота по НДС, предусмотренная статьей 149 Налогового кодекса РФ при сдаче им помещений в аренду, утвержден приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н. Австрия в этот список включена. В нем также установлены виды помещений, при сдаче в аренду которых применяется льгота, - это служебные (офисные) и жилые помещения.
Поэтому, если организация предоставляет в аренду офисные помещения иностранной организации, аккредитованной в России и являющейся резидентом Австрии, НДС на сумму арендной платы не начисляйте (п. 1 ст. 149 НК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ налоговую базу по НДС нужно определить исходя из стоимости оказанных услуг (суммы арендной платы) без НДС. Рассчитывайте ее по мере оказания услуг и предъявления расчетных документов.
Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:
- договор аренды;
- акт приемки-передачи имущества арендатору;
- акт оказания услуг аренды (если его составление предусмотрено договором).
Датой возникновения облагаемого НДС оборота является наиболее ранняя из следующих дат:
- день оказания арендодателем услуг последний день каждого налогового периода в течение всего срока договора аренды;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
Такой вывод позволяют сделать нормы подпункта 1 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 мая 2010 г. № 03-07-11/200, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47.
На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Ситуация: как часто арендодатель должен выставлять счета-фактуры арендатору? Договор аренды заключен на длительный срок. Согласно договору ежемесячные акты об оказании арендных услуг не составляются.
Порядок выставления счетов-фактур не зависит от составления актов об оказании арендных услуг. Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение пяти календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны (п. 3 ст. 168 НК РФ). Объясняется это тем, что услуги реализуются (потребляются) в процессе их оказания (п. 5 ст. 38 НК РФ). Документами, подтверждающими оказание арендных услуг, являются:
- договор аренды;
- акт приемки-передачи имущества арендатору.
Об этом сказано в письмах Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, а также ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81.
Таким образом, если договором аренды не предусмотрено иное, ежемесячное составление актов об оказании услуг по предоставлению имущества необязательно.
В отношении договоров аренды, срок действия которых охватывает более одного налогового периода по НДС, финансовое ведомство дает такие разъяснения (письмо Минфина России от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47). Если условиями договоров аренды не предусмотрена предварительная оплата услуг, то арендодатель должен определять налоговую базу по НДС в последний день квартала, в котором услуги были оказаны (31 марта, 30 июня, 31 октября и 31 декабря). Соответственно, в течение пяти календарных дней по окончании каждого квартала арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на услуги, оказанные в истекшем периоде. Объясняется это так. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора. Поэтому арендодатель обязан определять налоговую базу по НДС по итогам каждого квартала (п. 1 ст. 54, п. 4 ст. 166 и ст. 163 НК РФ). Досрочно (пока период, в котором оказываются услуги по аренде, не окончен) выставлять счета-фактуры нельзя (письма Минфина России от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21 и от 2 июля 2008 г. № 03-07-09/20).
Суммы налога, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, примите к вычету в налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).
Выкуп имущества арендатором
- расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (подп. 1 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
- доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (ст. 249 НК РФ).
Подробнее об этом см.:
- Как учесть при налогообложении продажу основных средств при выкупе арендованных объектов основных средств;
- Как отразить в учете реализацию материалов при выкупе арендованных объектов прочего имущества.
Реализация товаров (работ, услуг) на территории России признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому с выручки в сумме выкупной стоимости имущества нужно заплатить НДС. Суммы налога, уплаченные авансом в счет выкупной стоимости имущества, примите к вычету сразу после передачи объекта арендатору (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ).
ОСНО и ЕНВД
Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, суммы арендной платы в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на общей системе налогообложения необходимо учитывать раздельно в целях расчета налога на прибыль и НДС методом прямого счета (п. 9 ст. 274, п. 1 ст. 146, абз. 3 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Доходы, связанные с представлением имущества в аренду, по деятельности, переведенной на ЕНВД, никак не отразятся на определении налоговой базы по ЕНВД (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ).
Для того чтобы учесть при расчете налога на прибыль суммы полученной арендной платы на общей системе налогообложения, воспользуйтесь .
УСН
Ситуация: к каким доходам при расчете единого налога при упрощенке отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, - к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Если имущество сдается в аренду на систематической основе, то к доходам от реализации. В противном случае отразите арендные платежи в составе внереализационных доходов.
Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, - два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на упрощенке, сразу в момент ее поступления к организации. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет упрощенку, налог платит с разницы между доходами и расходами
Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС - 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.
Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 08 Кредит 60
- 2 456 000 руб. - отражены затраты на приобретение помещения;
Дебет 60 Кредит 51
- 2 456 000 руб. - оплачен объект;
Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
- 2 456 000 руб. - принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;
Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
- 2 456 000 руб. - передано в аренду помещение.
В феврале:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;
Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.
В марте:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;
Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.
Полученную арендную плату в сумме 180 000 руб. (90 000 руб. + 90 000 руб.) бухгалтер отразил в книге учета доходов и расходов за I квартал .
Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае для целей налогообложения операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:
- расходы, связанные с его выбытием, если они предусмотрены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (например, доставка, покупная стоимость имущества);
- доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
ЕНВД
Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (ст. 346.26 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы доходы в виде платы за предоставление имущества в аренду не влияют.
Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Эти статьи делят все доходы на выручку от реализации и внереализационные доходы. Основной который возникает при учете доходов от аренды при УСН, к каким доходам при единого налога отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, - к выручке от реализации или внереализационным доходам.
В общем случае доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным. Однако он может учитываться и в составе выручки от реализации. Критерий для отнесения арендной платы к выручке Налоговым кодексом РФ не Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, - два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Таким образом, если имущество сдается в аренду на систематической основе, то учет доходов
от аренды при УСН ведите в том же порядке, что и выручки от реализации. В противном случае отражайте арендные платежи в составе внереализационных доходов. Аналогичные правила можно применять и в бухгалтерском учете. Только доходы от аренды при УСН нужно разделять на доходы по обычным видам деятельности (отражают на счете 90) и прочие доходы (отражают на счете 91).
Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на УСН сразу в момент ее поступления к организации. На эту дату нужно внести соответствующую запись в доходную часть книги учета доходов и расходов. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.
В бухгалтерском учете могут применяться аналогичные правила. Но только при условии, что организация относится к субъектам малого предпринимательства и ведет бухгалтерский учет по кассовому методу. Если она применяет метод начисления, то доходы от аренды при УСН отражают в учете на ту дату, когда у организации возникло право на их получение (как правило, это последнее число каждого месяца). Получены такие доходы от арендатора или нет, значения не имеет.
Пример
Организация применяет УСН, налог платит с разницы между доходами и расходами. Бухгалтерский учет ведется по методу начисления. Организация сдала в аренду нежилое помещение.
С января компания начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в месяце, следующим за периодом, в котором были оказаны арендные услуги).
Ситуация 1
Одним из видов деятельности компании является сдача в аренду основных средств. Учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за февраль и отражена задолженность арендатора;
− в марте:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за февраль на расчетный счет;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за март и отражена задолженность арендатора.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе выручки от реализации (доходов по обычным видам деятельности) будет отражена сумма арендной платы в размере 270 000 руб. (90 000 руб. × 3 мес.). В книгу учета доходов и расходов переносится только фактически полученная арендная плата в размере 180 000 руб. (90 000 руб. × 2 мес.).
Ситуация 2
Сдача в аренду основных средств не является видом деятельности организации. При этом имущество было сдано арендатору на один месяц. Тогда учет доходов от аренды при УСН ведется с помощью следующих записей:
− в январе:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата за январь и отражена задолженность арендатора;
− в феврале:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
- 90 000 руб. - поступила арендная плата за январь на расчетный счет.
По итогам I квартала в бухгалтерском учете при УСН в составе прочих доходов будет отражена сумма арендной платы в размере 90 000 руб. В книге учета доходов и расходов отражается внереализационный доход также в размере 90 000 руб.
