هنگام تنظیم قرارداد باید به چه نکاتی توجه کنید
باید در نظر داشت که فروش حق اجاره به هیچ وجه مشابه اجاره فرعی نیست. در حالت اول کلیه حقوق و تعهدات مقرر در قرارداد اجاره منعقده قبلی به طرف مقابل منتقل می شود و مستاجر اصلی به طور کامل از رابطه قراردادی بین موجر و طرف مقابل خارج می شود. هنگام اجاره فرعی، طرف مقابل فقط حق استفاده از ملک مورد اجاره را منتقل می کند و حتی پس از آن برای یک دوره محدود.فروش حق اجاره تنها راه حل ممکن برای این حق است. قرارداد منعقد شده بین مستأجر اول و طرف مقابل باید الزاماً پرداخت شود تا خطر شناسایی چنین توافقی به عنوان اهداء از بین برود زیرا این شکل از انتقال حقوق به املاک بین اشخاص حقوقی ممنوع است. به همین دلیل است که فقط یک قرارداد اجاره که میزان و نحوه پرداخت هزینه توسط مستاجر جدید را مشخص می کند، به چالش کشیده و باطل می شود. این توافقنامه نه تنها باید انتقال حق اجاره، بلکه تعهداتی را که به مستاجر جدید واگذار می شود نیز تصریح کند: روش و شرایط استفاده از ملک مورد اجاره، نگهداری از آن، همچنین مسائل مربوط به پرداخت اجاره و ... تعمیرات
همچنین در متن قرارداد اجاره، پیش بینی انتقال بسته ای از اسناد به مستاجر جدید توسط مستاجر قبلی ضروری است. این باید شامل اصل قرارداد اجاره اولیه، اصل گواهی ثبت دولتی حق اجاره، گذرنامه فنی و کاداستر برای ساختمان یا محل، گذرنامه کاداستر یا طرح زمین، و همچنین اسنادی که پرداخت به موقع را تأیید می کند، باشد. اجاره توسط مستاجر قبلی قرارداد اجاره در قالب یک قرارداد اجاره تنظیم می شود، زیرا در این مورد قرارداد اصلی است. در صورتی که قرارداد اجاره اولیه در مقامات Rosreestr ثبت شده باشد، قرارداد اجاره نیز مشمول ثبت اجباری است.
واگذاری حق اجاره اماکن غیرمسکونی معامله ای است که به لحاظ ماهیت و نتیجه به دست آمده تا حدودی قابل مقایسه با عقد بیع است در حالی که موضوع چنین قراردادی حقوق اجاره است.
مانند کلیه معاملاتی که بین شرکت کنندگان در روابط حقوقی مدنی انجام می شود به دلایل خاصی می توان آن را باطل اعلام کرد.
برای جلوگیری از این امر، باید نکات ظریفی را در انعقاد قرارداد بدانید که در برخی موارد می تواند برای طرفین بسیار مفید و سودمند باشد.
PPA چیست؟
PPA مخفف مفهوم "تخصیص حق اجاره" است. در پاسخ به این سوال: PPA چیست؟ را می توان به صورت زیر پاسخ داد - این یک اجاره مجدد است، زمانی که افراد، به ویژه، مستاجر تغییر می کنند.
به جای او در قرارداد، شخص دیگری وجود دارد که همچنان کلیه تعهدات را بر عهده دارد و همچنین دارای کلیه حقوقی است که مستأجر قبلی داشته است. در عین حال، در صورت واگذاری، حقوق و تعهدات دومی پایان می یابد.
مبنای قانونی
ماده 615 قانون مدنی فدراسیون روسیه تفاوت های ظریفی را تعریف می کند که مستاجر باید در فرآیند استفاده از اموال شخص دیگری رعایت کند ، اما در عین حال حقوق خاصی را برای او فراهم می کند. از مفهوم بند دو این ماده چند حقوق مستاجر را می توان تعیین کرد که عبارتند از:
- حق انتقال ملک برای اجاره فرعی؛
- حق انتقال کلیه تعهدات و حقوق خود با توافق با موجر به اشخاص ثالث (اجاره).
- حق انتقال منطقه اجاره شده برای استفاده رایگان؛
- انتقال حقوق اجاره تحت هر تعهدی به عنوان وثیقه؛
- انتقال حقوق اجاره به سرمایه مجاز سازمان های تجاری.
حقوق و محدودیت های اجاره
پس از انعقاد قرارداد اجاره، حقوق مالکیت و استفاده به طور خودکار به مستاجر منتقل می شود. همچنین از این لحظه حقوق ذکر شده تبدیل به یک شی مستقل می شود که امکان انجام معاملات با آن وجود دارد. این حقوق ممکن است به عنوان حقوق اجاره نیز نامیده شود.
با این حال، مستاجر نمی تواند مستقلاً آنها را تصرف کند، زیرا او مالک ملک نیست. این امر تا حدی مستاجر را در انجام برخی معاملات محدود می کند، زیرا فقط مالک صلاحیت تصرف در این ملک را دارد. بر این اساس، این مالک اراده طرف مقابل خود را در تصرف حقوق اجاره محدود می کند.
در صورت تغییر افراد در قرارداد اجاره و شخص دیگری به جای مستاجر، رضایت قبلی موجر الزامی است. این رضایت باید به صورت کتبی ارائه شود، به عنوان مثال، پاسخ به نامه مربوطه.
بر اساس اطلاعیه شماره 66 هیئت رئیسه دیوان عالی داوری، چنانچه در قرارداد اجاره امکان اجاره مجدد از سوی طرفین پیش بینی شده باشد، رضایت جداگانه مالک لازم نیست (بند 18 نامه) .
مزایای واگذاری
در شرایط خاص زندگی، انعقاد توافقنامه در مورد واگذاری حق اجاره اماکن غیر مسکونی مطلوب ترین راه برای خروج از یک وضعیت دشوار است.
چنین معامله ای بین طرفین فرصتی را برای مستأجر جدید فراهم می کند تا شی را برای تصرف و استفاده غیرمجاز با شرایطی مشابه و به همان قیمتی که توسط شخص قبلی اجاره شده است دریافت کند. به عبارت دیگر مستاجر جدید می تواند شرایط ترجیحی خاصی را که مستاجر قبلی داشته است دریافت کند.
چنین قراردادهایی عمدتاً هنگام اجاره مکان های غیر مسکونی واقع در مکان های معتبر در مسکو و سایر شهرهای کشور منعقد می شود که درآمد خوبی برای تجارت فراهم می کند.
معمولاً آنها بیش از پنج سال اعتبار دارند ، بنابراین برای مستاجر جدید بسیار سودآور است که مکانی را بدست آورد که قبلاً مورد علاقه مشتریان است و مستاجر قبلی نیز منافع خود را دارد که شامل دریافت مبلغ غرامت است.
مالکان قاعدتاً شهرداری و سایر دستگاه های اجرایی هستند. تقاضا برای اجاره محل آنها بر خلاف بنگاه های تجاری به دلیل نرخ پایین همیشه زیاد است.
اگر می خواهید یک محل غیر مسکونی دولتی اجاره کنید، یک کارآفرین یا شرکت دو گزینه دارد:
- شرکت در حراج در میان بسیاری از متقاضیان مشابه با شانس نامحدود برنده شدن؛
- برای انتقال حقوق اجاره با مستاجر فعلی با پرداخت نوعی پورسانت به او.
طبیعتاً گزینه دوم ارجحیت دارد. با این حال، برخی از مشکلات نیز ممکن است در اینجا ایجاد شود. بنابراین، به عنوان مثال، اگر مستاجر جدید نیاز به بازسازی یک شی برای خود داشته باشد، اگر شما با صاحبخانه موافق نباشید، به اندازه کافی آسان و گاهی غیرممکن نخواهد بود.
ویژگی های طراحی
تفاوت با اجاره فرعی
مستأجری که شی را به اجاره واگذار می کند، همان طرف قرارداد منعقد شده با موجر است، همچنان به انجام تعهدات خود ادامه می دهد، یعنی مسئولیت هرگونه تخلف از قرارداد را بر عهده دارد.
برخلاف اجاره فرعی، واگذاری به طور کامل حقوق و تعهدات مستاجر اصلی را خاتمه می دهد و به مستاجر جدید منتقل می کند.
به همین دلیل اسناد تنظیم شده در این معاملات نیز متفاوت است.
نحوه انعقاد قرارداد
واگذاری یا انتقال حق اجاره یک شی فقط با امضای قرارداد غرامت قابل انجام است. انعقاد هدیه حقوق اجاره غیرممکن است، چنین معامله ای بی اعتبار تلقی می شود (ماده 575 قانون مدنی روسیه بیان می کند که هدیه در بین شرکت های تجاری ممنوع است).
یک قرارداد واگذاری یا اجاره که نمونه ای از آن را می توان به راحتی در اینترنت یافت، باید شامل موارد زیر باشد:
- روش انتقال حقوق اجاره، شرایط پرداخت؛
- روش استفاده از ملک مورد اجاره؛
- شرایط نگهداری از این ملک؛
- روش پرداخت ملک مورد اجاره به موجر؛
- سایر شرایط ضروری
شکل قرارداد منعقده باید مانند قرارداد اصلی باشد. اگر قرارداد اجاره با Rosreestr ثبت شده است، پس واگذاری باید از این روش عبور کند. معمولاً در قرارداد واگذاری، مستأجر اول را واگذارنده، دومی - واگذارنده نامیده می شود.
انتقال اسناد، ثبت نام
پس از تنظیم قرارداد واگذاری محل، طرفین باید اقدام به پذیرش و انتقال اسناد از مستاجر سابق به مستاجر جدید کنند. دومی باید قرارداد اجاره اصلی و کلیه اسناد پرداختی را که پرداخت ها به صاحبخانه را تأیید می کند دریافت کند.
همچنین، مستاجر اول باید گواهی ثبت اجاره نامه در سازمان دولتی و مدارک شناسایی برای شیء، برای قطعه زمین (گذرنامه کاداستر و فنی و غیره) ارائه دهد.
برای ثبت نام در یک نهاد مجاز در مسکو یا هر شهر دیگری، ممکن است نیاز داشته باشید:
- درخواست در قالب مرجع ثبت؛
- سند پرداخت؛
- اسناد تاسیس؛
- پروتکل ها و تصمیمات مربوطه ارگان های مجاز طرفین که قصد انعقاد معامله را تأیید می کنند.
- اسنادی برای یک نماینده که حق او برای انعقاد معامله را تأیید می کند.
- گواهی OGRN، شماره مالیات دهندگان فردی؛
- قرارداد اجاره؛
- قرارداد واگذاری؛
- گذرنامه فنی، طرح، توضیح محل.
قرارداد PPA برای محل می تواند برای واحدهای تجاری فردی بسیار جالب باشد، اما قبل از امضای آن، باید با متخصصان مربوطه در این زمینه مشورت کنید.
آیا هیچ سوالی دارید؟
سوال خود را در فرم زیر بنویسید و مشاوره حقوقی دقیق دریافت کنید:
واگذاری حق اجاره محل یک نوع قرارداد بسیار رایج در بازار املاک داخلی است. مالک اصلی فضای خرده فروشی/تولید در کشور ما دولت است، در حالی که شرکت های خصوصی فعالانه در واگذاری این مناطق به یکدیگر مشارکت دارند. این کاملاً توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه مجاز و تنظیم شده است.
این نوع معاملات هم در پایتخت ها و هم در سراسر کشور بسیار پرطرفدار است، اگرچه بیشتر برای شهرهای بزرگ رایج است. علاوه بر این، مناطق اعم از تجاری و صنعتی را می توان به دلایل مختلف اجاره داد:
- تغییر در وضعیت مالی مستاجر (هم برای بدتر و هم برای بهتر)، زمانی که او دیگر نمی تواند برای این محل پرداخت کند یا به سادگی دیگر مورد نیاز نیست.
- یک شرکت فرعی وجود دارد که آنها می خواهند به عنوان مستاجر از آن استفاده کنند.
- ایجاد یک شخص حقوقی جدید از شرکت اصلی. در این صورت، صدور واگذاری حقوق اجاره ضروری خواهد بود.
- یک کسب و کار واقع در مناطق خرده فروشی/تولید به مالک دیگری فروخته می شود.
- واگذاری می تواند به عنوان خط اصلی کسب و کار، راهی برای کسب سود عمل کند.
همانطور که می بینید، انتقال حقوق و تعهدات مستاجر در رابطه با اماکن غیر مسکونی، تفاوت چندانی با رویه مشابه ندارد.
توجه! با توجه به تغییرات اخیر در قوانین، این رویه (تخصیص) بسیار پیچیده تر و در طول زمان کشیده شده است. واقعیت این است که اکنون برای انتقال حقوق اجاره اماکنی که مالک اصلی آن دولت است، باید مسابقه ای بین متقاضیان سازماندهی و برگزار شود. در این مورد، قیمت باید بدون تغییر باقی بماند.
واقعیت این است که قیمت اجاره در هنگام عقد قرارداد با شهرداری می تواند بسیار جذاب باشد. اغلب، کل مجتمع ها توسط شرکت های متخصص در چنین طرح هایی برای اجاره فرعی بیشتر یا واگذاری فضا اجاره داده می شود.
تفاوت بین اجاره فرعی و قرارداد واگذاری در این است که در هنگام واگذاری، شما به طور کامل حقوق موضوع را به شخص دیگری از دست می دهید که در همان زمان جانشین شما می شود. برای اجاره فرعی، به عنوان یک قاعده، یک دوره استفاده مشخص تعیین می شود، پس از آن شما به عنوان اپراتور اصلی ملک باز خواهید گشت. همچنین این اصطلاح در معاملات با تسلیم بخشی از شیء به کار می رود نه کل شیء.
نفس امکان واگذاری اجاره بها در ماده ۶۱۵ قانون مدنی تضمین شده است که به موجر حقوق زیر را می دهد:
- امکان انعقاد قراردادهای اجاره فرعی؛
- امکان انتقال کامل حقوق آنها که با توافق با صاحب ملک دریافت شده است.
- انتقال منطقه مورد استفاده برای استفاده رایگان؛
- امکان استفاده از این حق در قالب دارایی وثیقه؛
- امکان در دسترس قرار دادن این حق در اختیار سرمایه مجاز شرکت های تازه تاسیس.
به عبارت دیگر، امکان اجاره ملک معین به موضوع مستقل معاملات و موضوع تسویه بین اشخاص حقیقی و حقوقی تبدیل می شود.
واگذاری اجاره محل دارای تعدادی ویژگی یا به عبارت بهتر قوانین است که آن را به یک عملیات نسبتاً محبوب در بازار املاک و مستغلات تبدیل می کند. از جمله:
- پس از واگذاری قراردادهایی که مدت ها پیش منعقد شده است، مالک جدید شیء را به قیمت قدیمی، اغلب بسیار سودآور، نسبت به قیمت امروز دریافت می کند.
- بیشترین تمرکز چنین توافقاتی در مراکز شهرها است، جایی که مکان هایی که بیشترین سود را برای کارآفرینان به ارمغان می آورد، واقع شده است.
- مستاجر جدید این فرصت را دارد که این شی را "در عمل" ببیند: چقدر در بین مشتریان محبوب است ، کسب و کاری که اکنون در آنجا واقع شده چقدر سود به همراه دارد.
- مستاجر قبلی غرامت مادی تعیین شده توسط قرارداد را دریافت می کند و حقوق این شی را مستقیماً بدون برگزاری مناقصه منتقل می کند.
توجه! همانطور که در بالا ذکر شد، در حال حاضر هنگام انتقال حقوق اجاره یک محل که در مالکیت شهرداری است، یا باید در مسابقه ای (که به صورت مزایده انجام می شود) شرکت کنید یا بدون آن، با توافق بر سر میزان کمیسیون، تکلیفی را انجام دهید. .
تنظیم قرارداد برای انتقال حقوق
سند مرکزی درگیر در این فرآیند، توافقی در مورد انتقال این حقوق به شخص دیگری است. اطلاعات زیر باید در محتوای آن گنجانده شود:
- روش توافق شده برای انتقال حقوق اجاره؛
- مقدار و روش پرداخت غرامت؛
- تعهدات طرف دریافت کننده برای نگهداری از این شی.
- اطلاعات مربوط به پرداخت اجاره واقعی؛
- هر توافق دیگری که توسط طرفین حاصل شده است (به عنوان مثال، تعهد به انجام / عدم توسعه مجدد، نوسازی محل و غیره).
توجه! طبق قانون مدنی و مشخصاً ماده ۵۷۵ در صورتی که شرکت کنندگان در معامله اشخاص حقوقی باشند. افرادی که در فعالیت های تجاری فعالیت می کنند، امکان هدیه دادن حقوق اجاره وجود نخواهد داشت. بنابراین لازم است میزان پرداخت غرامت مشخص شود. طبیعتاً این گونه معاملات تحت نظارت سازمان مالیاتی بوده و در صورت مغایرت قابل فسخ است.
پس از امضای قرارداد، شرکت کنندگان اقدام به پذیرش و انتقال اسناد مربوط به موضوع می کنند. آنها در طول ثبت نام بعدی مستاجر جدید در ارگان های دولتی مورد نیاز خواهند بود. لیست مقالات به شرح زیر است:
- درخواست ثبت نام که به نام موسسه تنظیم شده است.
- اسناد مربوط به ایجاد یک شرکت برای اشخاص حقوقی، گذرنامه یک شخص نماینده منافع، یا اسناد مدنی برای افراد. چهره ها؛
- وکالت نامه یک نماینده یا سایر اسنادی که صلاحیت او را تأیید می کند.
- اجاره اصلی؛
- TIN مالک جدید، شماره ثبت وی؛
- اسناد فنی برای محل؛
- قراردادی که قبلاً در مورد انتقال حقوق اجاره تنظیم شده بود.
- رسید پرداخت وظیفه دولتی.
توجه! مانند هر معامله ملکی، اگر شک دارید، همیشه توصیه می شود با وکلای با تجربه در این زمینه مشورت کنید.
اگر تمام اسناد مطابق با الزامات ارائه شود، پس از اتمام مراحل ثبت نام، مالک جدید رسماً حقوق خود را به عنوان مستاجر اماکن غیر مسکونی تحویل می گیرد، در حالی که قبلی به طور کامل آنها را از دست می دهد.
یکی از رایج ترین انواع اجاره در سال های اخیر، اجاره با واگذاری است. اغلب، این روش ارائه فضای اجاره ای در مراکز خرید بزرگ و معتبر در شهرهای پایتخت انجام می شود.
واگذاری حقوق اجاره چیست و چرا این روش خاص اجاره محل رواج یافته است؟
واقعیت این است که اجاره مکان در یک مرکز خرید معروف و معتبر و با موقعیت مکانی خوب، امروزه عملاً بسیار دشوار است، زیرا صف مستاجران برای آنها بسیار طولانی است و مناطق در مرحله ساخت و ساز خرید اجاره می شوند. مرکز شرکت‌هایی که چنین فضایی را اجاره کرده‌اند، پس از آن اجاره‌نامه را با مبلغ معینی به شرکت‌های دیگر واگذار می‌کنند. مستاجر برای حق کار در این مرکز خرید مبلغی معادل هزینه واگذاری حق اجاره پرداخت می کند. مستاجر نیز اجاره بها را پرداخت می کند. اغلب، در مراکز خرید، شرکت مدیریت وظایف انتخاب نامزدهای مستاجران را تقریباً به صورت رقابتی بر عهده می گیرد، یعنی در واقع، نه تنها شرکت های شخص ثالثی که از این طریق درآمد کسب می کنند، بلکه شرکت مدیریت نیز درگیر هستند. واگذاری حقوق اجاره این واقعیت را توضیح می دهد که هر مستأجری نمی تواند وارد مرکز خرید شود.
برای اجاره اتاق در یک مرکز خرید خوب، حداقل باید در سایر مناطق معتبر پایتخت، فروشگاه های بیشتری داشته باشید. بنابراین، برای مثال، در مسکو، یک مستأجر بالقوه باید فهرستی از آدرس‌های فروشگاه‌هایی که فروشگاه‌هایش در آن فعالیت می‌کنند ارائه کند. قرارداد اجاره محل در یک مرکز خرید معروف تنها در صورتی منعقد می شود که سایر فروشگاه های این مستاجر نیز در پایتخت و در مکان های مناسب قرار داشته باشند.
واگذاری اجاره چیست؟این نه تنها در مراکز خرید بزرگ شناخته شده است، بلکه در مکان های دیگر، اما بسیار سودآور و آنچه به آن "گذر" می گویند، نیز انجام می شود.
قرارداد در مورد واگذاری حقوق اجاره دارای تعدادی ویژگی است. به عنوان مثال، مستاجر جدید نیازی به هماهنگی مفاد قرارداد با مالک محل ندارد، زیرا تمام شرایط قبلاً با اولین مستأجری که حق اجاره را واگذار می کند، توافق شده است. علاوه بر این، شرایط اجاره نامه قابل تغییر نیست.
در سال های اخیر، اجاره فضا برای یک کسب و کار در حال حاضر بسیار محبوب و مورد تقاضا شده است. قراردادهای اجاره در مکان های بسیار سودآور به مدت 5-10 سال منعقد می شود و سپس در صورت لزوم، حقوق اجاره به مستاجر دیگری با پرداخت هزینه واگذار می شود. در عین حال، برای هر دو طرف سودمند است: مستأجر اول هنگام خروج از منطقه، درآمدی را برای واگذاری دریافت می کند، و مستاجر بعدی مکانی سودآور برای انجام تجارت خود دریافت می کند.
