درآمد خالص عملیاتی محاسبه ارزش یک شیء ارزیابی شده با استفاده از رویکرد درآمد نحوه محاسبه درآمد ناخالص بالقوه

3.5.3. رویکرد درآمدی

رویکرد درآمدیمبتنی بر این واقعیت است که ارزش دارایی که سرمایه در آن سرمایه گذاری شده است باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این دارایی قادر به ایجاد آن است مطابقت داشته باشد.

سرمایه گذاری درآمدفرآیندی است که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی یک شی را تعیین می کند.

فرمول اصلی رویکرد درآمد (شکل 3.5):

یا کجا

C (V) - ارزش ملک؛

BH (I) - درآمد مورد انتظار از اموال مورد ارزیابی. درآمد معمولاً به درآمد خالص عملیاتی اطلاق می شود که یک دارایی قادر به ایجاد آن در یک دوره است.

K (R) - نرخ بازده یا سود - یک ضریب یا نرخ سرمایه است.

نرخ سرمایه- نرخ بازده، منعکس کننده رابطه بین درآمد و ارزش شی ارزیابی.

نرخ سرمایه- این نسبت ارزش بازار ملک به درآمد خالص حاصل از آن است.

نرخ نزول- نرخ بهره مرکب، که هنگام محاسبه مجدد در یک نقطه خاص از زمان ارزش جریان های نقدی ناشی از استفاده از دارایی اعمال می شود.

برنج. 3.5. مدل سرمایه گذاری درآمد

مراحل رویکرد درآمد:

1. محاسبه درآمد ناخالص از استفاده از یک شی بر اساس تجزیه و تحلیل نرخ های جاری و تعرفه ها در بازار اجاره برای اشیاء قابل مقایسه.

2. ارزیابی زیان های ناشی از اشغال ناقص (اجاره) و پرداخت های اجاره وصول نشده بر اساس تحلیل بازار و ماهیت پویایی آن در رابطه با املاک و مستغلات در حال ارزش گذاری انجام می شود. مبلغ محاسبه شده به این ترتیب از درآمد ناخالص کسر می شود و رقم حاصل درآمد ناخالص واقعی است.

3. محاسبه هزینه های مرتبط با موضوع ارزیابی:

عملیاتی (نگهداری) - هزینه های بهره برداری از تاسیسات؛

ثابت - هزینه های خدمات حساب های پرداختنی (بهره وام، استهلاک، مالیات و غیره).

رزرو هزینه های خرید (تعویض) لوازم جانبی یک ملک است.

4. تعیین میزان درآمد خالص حاصل از فروش عین.

5. محاسبه نسبت سرمایه.

رویکرد درآمد، ارزش فعلی املاک و مستغلات را به عنوان ارزش فعلی جریان‌های نقدی آتی، یعنی. منعکس می کند:
- کیفیت و کمیت درآمدی که یک ملک می تواند در طول عمر خود به ارمغان بیاورد.
- خطرات خاص هم برای شی مورد ارزیابی و هم برای منطقه.

از رویکرد درآمد برای تعیین موارد زیر استفاده می شود:
- ارزش سرمایه گذاری،از آنجایی که یک سرمایه گذار بالقوه برای یک شی بیشتر از ارزش فعلی درآمد آتی از این شی پرداخت نمی کند.
- ارزش بازار

در چارچوب رویکرد درآمدی، می توان از یکی از دو روش استفاده کرد:
- سرمایه گذاری مستقیم درآمد؛
- جریان های نقدی با تخفیف

3.5.3.1. روش سرمایه گذاری درآمد

هنگام استفاده از روش سرمایه‌گذاری درآمد، درآمد برای یک دوره زمانی به ارزش املاک و با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، درآمد حاصل از استفاده مورد نظر برای تعدادی از سال‌های پیش‌بینی شده و همچنین درآمد حاصل از فروش مجدد تبدیل می‌شود. یک ملک در پایان دوره پیش بینی، تبدیل می شوند.

مزایا و معایب روش با توجه به معیارهای زیر تعیین می شود:

توانایی انعکاس نیات واقعی بالقوه
خریدار (سرمایه گذار)؛

نوع، کیفیت و وسعت اطلاعاتی که تجزیه و تحلیل بر آن استوار است.

توانایی در نظر گرفتن نوسانات رقابتی؛

توانایی در نظر گرفتن ویژگی های خاص یک شی که تأثیر می گذارد
هزینه آن (محل، اندازه، سودآوری بالقوه).

روش سرمایه گذاری درآمداستفاده می شود اگر:

جریان های درآمدی در یک دوره زمانی طولانی پایدار هستند و ارزش مثبت قابل توجهی را نشان می دهند.

جریان های درآمدی با سرعتی ثابت و متوسط ​​در حال رشد هستند. نتیجه به دست آمده توسط این روش شامل هزینه ساختمان ها، سازه ها و هزینه قطعه زمین است، یعنی. هزینه کل ملک است. فرمول اصلی محاسبه به شرح زیر است:

یا کجا

ج - بهای تمام شده ملک (واحد پولی).

CC - نسبت سرمایه (%).

بنابراین، روش سرمایه‌گذاری درآمد، تعیین ارزش املاک و مستغلات از طریق تبدیل درآمد خالص عملیاتی سالانه (یا متوسط ​​سالانه) (NOI) به ارزش جاری است.

هنگام استفاده از این روش، موارد زیر باید در نظر گرفته شود: شرایط محدود کننده:

بی ثباتی جریان درآمد؛

اگر ملک در حال بازسازی یا در حال ساخت باشد.

مشکلات اصلی این روش

1. روش برای استفاده زمانی که ملک نیاز به بازسازی قابل توجهی دارد یا در حالت ساخت و ساز ناتمام است، یعنی. رسیدن به سطح درآمد پایدار در آینده نزدیک امکان پذیر نیست.

2. در شرایط روسیه، مشکل اصلی که ارزیاب با آن مواجه است، "مبهم بودن اطلاعات" در بازار املاک و مستغلات است، در درجه اول فقدان اطلاعات در مورد معاملات واقعی برای فروش و اجاره املاک، هزینه های عملیاتی، و فقدان آماری. اطلاعات مربوط به ضریب بار در هر بخش بازار در مناطق مختلف. در نتیجه، محاسبه NRR و نرخ سرمایه به یک کار بسیار پیچیده تبدیل می شود.

مراحل اصلی روش ارزیابی با استفاده از روش سرمایه گذاری:

1) تعیین درآمد سالانه (یا متوسط ​​سالانه) مورد انتظار، به عنوان درآمد حاصل از ملک تحت بهترین و کارآمدترین استفاده.

2) محاسبه نرخ سرمایه؛

3) تعیین ارزش یک ملک بر اساس درآمد خالص عملیاتی و نسبت سرمایه با تقسیم NPV بر نسبت سرمایه.

درآمد ناخالص بالقوه (GPI)- درآمد قابل دریافت از املاک با استفاده 100% بدون احتساب کلیه زیان ها و هزینه ها. PPV به مساحت ملک مورد ارزیابی و نرخ اجاره تعیین شده بستگی دارد و با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

، جایی که

اس - منطقه قابل اجاره، متر مربع؛

سانتی متر - نرخ اجاره به ازای هر 1 متر مربع.

درآمد ناخالص واقعی (DVD)- این درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان های ناشی از استفاده ناکافی از فضا و هنگام جمع آوری اجاره است، با اضافه کردن سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی در بازار از ملک:

DVD = PVD - ضرر و زیان + سایر درآمدها

درآمد خالص عملیاتی (NOI)- درآمد ناخالص واقعی منهای هزینه های عملیاتی (OR) برای سال (بدون احتساب استهلاک):

CHOD = DVD – OR.

هزینه های عملیاتی هزینه هایی هستند که برای اطمینان از عملکرد عادی دارایی و بازتولید درآمد ناخالص واقعی ضروری هستند.

محاسبه نسبت سرمایه.

چندین روش برای تعیین نسبت سرمایه وجود دارد:
با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی)؛
روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری؛
روش سرمایه گذاری مستقیم

تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه.

نسبت سرمایه از دو بخش تشکیل شده است:
1) نرخ بازگشت سرمایه (سرمایه) که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن ریسک و سایر عوامل مرتبط با سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.
2) نرخ بازگشت سرمایه، یعنی. بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی ساخته می شود:
+ نرخ بازده بدون ریسک +
+ حق بیمه ریسک +
+ سرمایه گذاری در املاک +
+ حق بیمه برای نقدینگی کم املاک +
+ جوایز برای مدیریت سرمایه گذاری.

نرخ بازده بدون ریسک - نرخ بهره در دارایی های با نقدشوندگی بالا، به عنوان مثال. این نرخی است که منعکس کننده «فرصت های واقعی بازار برای سرمایه گذاری وجوه شرکت ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت» است. بازده OFZ و VEB اغلب به عنوان نرخ بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

در فرآیند ارزیابی، باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و واقعی بدون ریسک می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمی به نرخ واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده کنید که او در دهه 30 قرن بیستم به دست آورد:

; جایی که

Rn - نرخ اسمی؛
Rр - نرخ واقعی؛
جینف – شاخص تورم (نرخ تورم سالانه).

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز خارجی، توصیه می شود با استفاده از فرمول فیشر با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار، و هنگام تعیین نرخ بدون ریسک روبل - شاخص تورم روبل، تعدیل را انجام دهید.

با استفاده از فرمول های زیر می توان نرخ بازده روبل را به نرخ دلار یا بالعکس تبدیل کرد:

Dr، Dv - نرخ درآمد روبل یا ارز خارجی؛

Kurs - نرخ ارز، ٪.

محاسبه اجزای مختلف حق بیمه ریسک:

حق بیمه برای نقدینگی کمهنگام محاسبه این مؤلفه، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه گذاری های انجام شده در ملک در نظر گرفته می شود و می توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان معمول قرار گرفتن در معرض اشیا مشابه آنچه در بازار ارزش گذاری می شود در نظر گرفت.

حق بیمه ریسکسرمایه گذاری در املاک و مستغلات در این مورد، احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی در نظر گرفته می شود و حق بیمه را می توان در میزان سهم بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابل اطمینان پذیرفت.

حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاریهر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد. توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید.

روش سرمایه گذاری پیوندی یا تکنیک گروه سرمایه گذاری.

اگر ملکی با استفاده از حقوق صاحبان سهام و سرمایه قرض گرفته شده خریداری شود، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار نسبت با روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود.

نسبت سرمایه برای سرمایه استقراضی ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

Rm - ثابت وام مسکن؛
DO - پرداخت های سالانه؛
K - مبلغ وام مسکن.

ثابت وام مسکن با جدول شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق جبران خسارت یا برابر با ضریب مشارکت در هر واحد استهلاک است.

نرخ سرمایه برای حقوق صاحبان سهام ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

Rc - نسبت سرمایه گذاری سهام؛
PTCF - جریان نقدی سالانه قبل از مالیات؛
Ks مقدار سرمایه است.

نسبت کل سرمایه به عنوان میانگین موزون تعیین می شود:

M - نسبت بدهی وام مسکن.

اگر تغییری در ارزش دارایی پیش‌بینی شود، در نظر گرفتن بازده مبلغ اصلی سرمایه (فرایند افزایش سرمایه) در نسبت سرمایه ضروری است. نرخ بازده سرمایه در برخی منابع، نسبت افزایش سرمایه نامیده می شود. برای بازگشت سرمایه اولیه، بخشی از درآمد خالص عملیاتی در صندوق بازیابی با نرخ بهره R - نرخ بهره برای افزایش سرمایه کنار گذاشته می شود.

سه راه وجود دارد بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده:
بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛
بازگشت سرمایه با توجه به صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش اینوود).گاهی اوقات به آن روش سالیانه می گویند.
بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش حلقه.

این روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود. نرخ بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده آن محاسبه می شود. این متقابل طول عمر دارایی است. نرخ بازده سهم سالانه سرمایه اولیه است که در صندوق جبران خسارت بدون بهره قرار می گیرد:

n - عمر اقتصادی باقی مانده؛
Ry - نرخ بازگشت سرمایه.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:
مدت - 5 سال؛
آر - نرخ بازگشت سرمایه 12٪؛
مقدار سرمایه سرمایه گذاری شده در املاک و مستغلات 10000 دلار است.

راه حل. روش رینگ نرخ بازده مستقیم سالانه سرمایه 20٪ خواهد بود، زیرا در 5 سال 100٪ از دارایی حذف می شود (100: 5 = 20). در این حالت نسبت سرمایه 32% (12% + 20% = 32%) خواهد بود.

بازپرداخت مبلغ اصلی سرمایه با در نظر گرفتن نرخ بازده سرمایه گذاری مورد نیاز، در جدول منعکس شده است. 3.4.

جدول 3.4

بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش حلقه (USD)

	تراز سرمایه گذاری در ابتدای دوره	بازپرداخت سرمایه گذاری	بازده سرمایه سرمایه گذاری شده (12%)	درآمد کلی

بازگشت سرمایه در تمام طول عمر دارایی به قسمتهای مساوی انجام می شود.

روش اینووداگر بازده سرمایه با نرخ بازده سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری شود، استفاده می شود. در این حالت، نرخ بازده به عنوان جزئی از نسبت سرمایه برابر با عامل صندوق جایگزین با همان نرخ بهره برای سرمایه گذاری ها است:

جایی که SFF-عامل صندوق جبران خسارت;

Y=آر(نرخ بازگشت سرمایه).

بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از این روش در جدول ارائه شده است. 3.5.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:

مدت زمان - 5 سال؛

بازگشت سرمایه - 12٪.

راه حل. نرخ سرمایه به صورت مجموع نرخ بازده سرمایه گذاری 0.12 و ضریب صندوق جبران خسارت (برای 12٪، 5 سال) 0.1574097 محاسبه می شود. نرخ سرمایه 0.2774097 است، اگر از ستون "سهم برای استهلاک" گرفته شود (12٪، 5 سال).

جدول 3.5

بازیابی سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش Inwood

	مانده مبلغ اصلی در ابتدای سال، دلار.	مبلغ کل غرامت	شامل
			درصد سرمایه	جبران خسارت مقدار اصلی

روش هوسکولد. زمانی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، فرض می شود که درآمد با نرخی بدون ریسک دریافت می شود:

که در آن Yb نرخ بهره بدون ریسک است.

مثال. پروژه سرمایه گذاری سالانه 12% بازگشت سرمایه (سرمایه) را به مدت 5 سال در نظر می گیرد. مبالغ بازده سرمایه‌گذاری را می‌توان با نرخ 6 درصد مجدداً سرمایه‌گذاری کرد.

راه حل. اگر نرخ بازده سرمایه 0.1773964 باشد که ضریب بازیابی 6% در طول 5 سال است، در این صورت نرخ سرمایه 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) است.

اگر پیش‌بینی شود که سرمایه‌گذاری فقط بخشی از ارزش خود را از دست می‌دهد، نسبت سرمایه‌گذاری کمی متفاوت محاسبه می‌شود، زیرا سرمایه از طریق فروش مجدد املاک و تا حدودی از طریق درآمد جاری بازپرداخت می‌شود.

مزایایروش سرمایه‌گذاری درآمد به این صورت است که این روش به طور مستقیم شرایط بازار را منعکس می‌کند، زیرا زمانی که از آن استفاده می‌شود، معمولاً تعداد زیادی از معاملات املاک و مستغلات از نقطه نظر رابطه بین درآمد و ارزش تجزیه و تحلیل می‌شوند و همچنین هنگام محاسبه درآمد سرمایه‌ای، یک صورت سود فرضی تهیه می شود که اصل اساسی آن فرض سطح بازار بهره برداری از املاک و مستغلات است.

ایراداتروش سرمایه گذاری به این صورت است که:
هنگامی که اطلاعاتی در مورد معاملات بازار وجود ندارد، کاربرد آن دشوار است.
اگر شی ناتمام باشد، به سطح درآمد پایدار نرسیده باشد یا در نتیجه فورس ماژور آسیب جدی دیده باشد و نیاز به بازسازی جدی داشته باشد، این روش برای استفاده توصیه نمی شود.

3.5.3.2. روش جریان نقدی با تخفیف

روش جریان نقدی تنزیل شده (DCF) پیچیده تر، دقیق تر است و به شما امکان می دهد یک شی را در صورت دریافت جریان های نقدی ناپایدار از آن ارزیابی کنید و ویژگی های مشخصه دریافت آنها را مدل کنید. روش DCF زمانی استفاده می شود که:
انتظار می رود که جریان های نقدی آتی به طور قابل توجهی با جریان های فعلی متفاوت باشد.
داده هایی برای توجیه اندازه جریان های نقدی آتی از املاک و مستغلات وجود دارد.
جریان درآمد و هزینه فصلی است.
ملک مورد ارزیابی یک مرکز تجاری چند منظوره بزرگ است.
ملک در حال ساخت است یا به تازگی ساخته شده و در حال بهره برداری (یا بهره برداری) است.

روش DCF ارزش املاک و مستغلات را بر اساس ارزش فعلی درآمد، متشکل از جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش باقیمانده تخمین می زند.

برای محاسبه DCF، داده های زیر مورد نیاز است:
مدت دوره پیش بینی؛
ارزش های پیش بینی شده جریان های نقدی، از جمله برگشت.
نرخ نزول.

الگوریتم محاسبه برای روش DCF.

1. تعیین دوره پیش بینی. در عمل ارزیابی بین المللی، میانگین دوره پیش بینی 5-10 سال است؛ برای روسیه، مقدار معمول یک دوره 3-5 ساله خواهد بود. این یک دوره واقع بینانه است که می توان برای آن پیش بینی معقولی انجام داد.

2. پیش بینی مقادیر جریان نقدی.

هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات با استفاده از روش DCF، چندین نوع درآمد از ملک محاسبه می شود:
1) درآمد ناخالص بالقوه؛
2) درآمد ناخالص واقعی؛
3) درآمد خالص عملیاتی؛
4) جریان نقدی قبل از مالیات؛
5) جریان نقدی پس از کسر مالیات.

در عمل، ارزیاب های روسی درآمد را به جای جریان های نقدی تخفیف می دهند:
CHOD (نشان دهنده این است که ملک به عنوان فاقد تعهدات بدهی پذیرفته شده است)،
جریان نقدی خالص منهای هزینه های عملیاتی، مالیات زمین و بازسازی،
درآمد مشمول مالیات.

باید در نظر داشت که این جریان نقدی است که باید تنزیل شود، زیرا:
جریان های نقدی به اندازه سود نوسان ندارند.
مفهوم "جریان نقدی" ورودی و خروجی وجوه را با در نظر گرفتن موارد پولی مانند "سرمایه گذاری های سرمایه" و "تعهدات بدهی" که در محاسبه سود لحاظ نمی شود، مرتبط می کند.
شاخص سود، درآمد دریافت شده در یک دوره معین را با هزینه های انجام شده در همان دوره، صرف نظر از دریافت ها یا هزینه های واقعی وجوه مرتبط می کند.
جریان نقدی نشانگر نتایج به دست آمده هم برای خود مالک و هم برای طرف های خارجی و طرفین - مشتریان، طلبکاران، تامین کنندگان و غیره است، زیرا نشان دهنده وجود دائمی وجوه خاص در حساب های مالک است.

ویژگی های محاسبه جریان نقدی هنگام استفاده از روش DCF.

1. مالیات بر دارایی (مالیات بر املاک)، شامل مالیات زمین و مالیات بر دارایی، باید از درآمد ناخالص واقعی به عنوان بخشی از هزینه های عملیاتی کسر شود.

2. استهلاک اقتصادی و مالیاتی یک پرداخت نقدی واقعی نیست، بنابراین در نظر گرفتن استهلاک در هنگام پیش‌بینی درآمد غیرضروری است.

4. در صورت ارزیابی ارزش سرمایه گذاری ملک (برای یک سرمایه گذار خاص) پرداخت های خدمات وام (پرداخت بهره و بازپرداخت بدهی) باید از خالص درآمد عملیاتی کسر شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار یک ملک، نیازی به کسر پرداخت های خدمات وام نیست.

5. مخارج تجاری مالک ملک در صورت هدایت باید از درآمد ناخالص واقعی کسر شود.
برای حفظ ویژگی های لازم جسم.

بدین ترتیب، دجریان نقدی (CF) برای املاک و مستغلاتبه صورت زیر محاسبه می شود:
1. DV برابر است با مقدار PV منهای زیان ناشی از خالی بودن و جمع آوری اجاره و سایر درآمدها.
2. NAV برابر است با DV منهای OR و هزینه های تجاری مالک املاک مربوط به املاک.
3. DP قبل از کسر مالیات برابر است با مقدار NPV منهای سرمایه گذاری ها و هزینه های سرمایه ای برای خدمات وام و رشد وام.
4. DP برابر است با DP قبل از کسر مالیات منهای پرداخت مالیات بر درآمد صاحب ملک.

مرحله مهم بعدی محاسبه هزینه برگشت است. هزینه بازگشت را می توان با استفاده از موارد زیر پیش بینی کرد:
1) تعیین قیمت فروش بر اساس تجزیه و تحلیل وضعیت فعلی بازار، نظارت بر هزینه اشیاء مشابه و فرضیات مربوط به وضعیت آینده شی.
2) ایجاد مفروضات در مورد تغییرات در ارزش املاک در طول دوره مالکیت.
3) سرمایه گذاری درآمد برای سال بعد از سال پایان دوره پیش بینی، با استفاده از نرخ سرمایه محاسبه شده مستقل.

تعیین نرخ تنزیل."نرخ تنزیل عاملی است که برای محاسبه ارزش فعلی مبلغی از پول دریافت شده یا پرداخت شده در آینده استفاده می شود."

نرخ تنزیل باید منعکس کننده رابطه ریسک و بازده و همچنین انواع مختلف ریسک ذاتی دارایی باشد (نرخ سرمایه).

از آنجایی که شناسایی یک جزء غیر تورمی برای املاک و مستغلات بسیار دشوار است، استفاده از نرخ تنزیل اسمی برای ارزیاب راحت تر است، زیرا در این مورد، پیش بینی جریان های نقدی و تغییرات ارزش دارایی از قبل شامل انتظارات تورمی است.

نتایج حاصل از محاسبه ارزش فعلی جریان های نقدی آتی به صورت اسمی و واقعی یکسان است. جریان های نقدی و نرخ تنزیل باید با هم مطابقت داشته باشد و به همین ترتیب محاسبه شود.

در عمل غربی، از روش های زیر برای محاسبه نرخ تنزیل استفاده می شود:
1) روش ساخت و ساز تجمعی؛
2) روشی برای مقایسه سرمایه گذاری های جایگزین.
3) روش جداسازی؛
4) روش نظارت

روش ساخت تجمعیبر این فرض استوار است که نرخ تنزیل تابعی از ریسک است و به عنوان مجموع تمام ریسک‌های ذاتی هر دارایی خاص محاسبه می‌شود.

نرخ تنزیل = نرخ بدون ریسک + حق بیمه ریسک.

حق بیمه ریسک با جمع بندی مقادیر ریسک ذاتی در یک دارایی مشخص محاسبه می شود.

روش انتخاب- نرخ تنزیل، به عنوان یک نرخ بهره مرکب، بر اساس داده های معاملات انجام شده با اشیاء مشابه در بازار املاک و مستغلات محاسبه می شود.

الگوریتم معمول برای محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش تخصیص به شرح زیر است:
مدل سازی برای هر شی آنالوگ در یک دوره زمانی معین با توجه به سناریوی بهترین و موثرترین استفاده از جریان های درآمد و هزینه.
محاسبه نرخ بازگشت سرمایه برای یک شی.
نتایج به‌دست‌آمده را با هر روش آماری یا کارشناسی قابل قبولی پردازش کنید تا ویژگی‌های تجزیه و تحلیل را به شی مورد ارزیابی برساند.

روش نظارتبر اساس نظارت منظم بازار، ردیابی شاخص های اصلی اقتصادی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بر اساس داده های معاملات است. چنین اطلاعاتی باید در بخش های مختلف بازار جمع آوری و به طور منظم منتشر شود. چنین داده هایی به عنوان راهنمایی برای ارزیاب عمل می کند و امکان مقایسه کیفی شاخص های محاسبه شده به دست آمده با میانگین بازار را فراهم می کند و اعتبار انواع مختلف مفروضات را بررسی می کند.

محاسبه مقدار یک ویژگی با استفاده از روش DCF با استفاده از فرمول انجام می شود:

; جایی که

PV - مقدار فعلی؛
Ci – جریان نقدی دوره t;
این نرخ تنزیل برای جریان نقدی دوره t است.
M - مقدار باقیمانده.

ارزش باقیمانده یا ارزش برگشتی باید تنزیل شود (براساس عامل آخرین سال پیش‌بینی شده) و به مجموع ارزش‌های فعلی جریان‌های نقدی اضافه شود.

بنابراین، ارزش دارایی = است ارزش فعلی جریان های نقدی پیش بینی شده + ارزش فعلی ارزش باقیمانده (بازگشت).

قبلی

درآمد ناخالص واقعی، درآمد ناخالص بالقوه منهای کم استفاده پیش بینی شده و زیان های جمع آوری است.

برای تعیین درآمد ناخالص واقعی، تنظیماتی برای استفاده ناکافی از فضا و خطر کمبود اجاره انجام شد.

با در نظر گرفتن وضعیت فنی خوب شی ارزیابی، موقعیت نسبتاً مطلوب آن در مرکز شهر و همچنین وجود سایر عوامل مؤثر در عملکرد عادی آن، بار ثابتی از شی ارزیابی در کل دوره پیش بینی پیش بینی می شود. بر اساس تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات، با وجود افزایش مداوم قیمت املاک در بخش مرکزی شهر ایرکوتسک، نرخ اشغال اماکن تجاری 95-100٪ است. طبق داده های ارائه شده توسط مشتری، اشغال محل ارزیابی ~ 100٪ است. با در نظر گرفتن ماهیت ملک مورد ارزیابی، ساختار اماکن مورد ارزیابی و همچنین در نظر گرفتن امکان مدیریت موثر ملک مورد ارزیابی و حفظ بالقوه اشغال اماکن آن در سطح بالای فعلی، در این در نظر گرفته شده است که اشغال مکان مورد ارزیابی در سطح متوسط ​​97.5٪ باشد.

رویه فعلی نشان می دهد که موارد عدم پرداخت یا تاخیر طولانی در پرداخت اجاره در هر رابطه بازار رخ می دهد. با در نظر گرفتن وضعیت عمومی اقتصادی کشور، وضعیت بازار املاک، موقعیت مطلوب ملک مورد ارزیابی در مرکز شهر و همچنین داده‌های مربوط به اجاره املاک غیرمسکونی مشابه در مناطق مختلف ایرکوتسک، میزان تعدیل برای خطر کسری اجاره در محاسبات برابر با 5٪ اتخاذ شد.

محاسبه درآمد ناخالص واقعی حاصل از بهره برداری از اموال ارزیابی شده در جدول 8.7 در زیر آورده شده است.

هزینه های اجرایی.

هنگام محاسبه ارزش بازار ملک با استفاده از روش سرمایه گذاری مستقیم، به اصطلاح اندازه درآمد خالص عملیاتی، یعنی درآمد حاصل از بهره برداری از ملک منهای هزینه های مالک برای نگهداری آن.

درآمد خالص عملیاتی برابر است با تفاوت بین درآمد ناخالص واقعی و هزینه های عملیاتی. در این حالت فقط آن دسته از هزینه های عملیاتی که به طور معمول بر عهده موجر است از درآمد ناخالص واقعی کسر می شود.

میزان هزینه های عملیاتی بر اساس شرایط بازار برای اجاره املاک تک تعیین می شود. هزینه های عملیاتی به دو دسته تقسیم می شوند: ثابت - مستقل از سطح اشغال یک ملک واحد، متغیر - وابسته به سطح اشغال یک ملک واحد و هزینه های جایگزینی عناصر بهبود با عمر مفید کمتر از دوره استفاده از بهبودها به عنوان یک کل (از این پس به عنوان عناصر با عمر مفید کوتاه نامیده می شود). هزینه های عملیاتی شامل هزینه های استهلاک مستغلات و هزینه های مربوط به تعهدات بدهی در املاک و مستغلات نمی شود.

هزینه جایگزینی عناصر بهبود با طول عمر کوتاه با تقسیم مقدار هزینه های ایجاد این عناصر بهبود بر دوره استفاده از آنها محاسبه می شود. در فرآیند انجام این محاسبات، توصیه می شود که امکان افزایش درصدی وجوه برای جایگزینی عناصر با عمر مفید کوتاه را در نظر بگیرید.

هزینه های مدیریت بدون توجه به اینکه چه کسی ملک را مدیریت می کند - مالک یا مدیر - در هزینه های عملیاتی لحاظ می شود.

بر اساس معمول ترین شرایط بازار برای اجاره املاک تجاری، غالب در تاریخ ارزیابی در ایرکوتسک، بخش اصلی هزینه های عملیاتی (از جمله هزینه های برق، آب و برق، تعمیر و نگهداری ساختمان ها و سازه ها - تعمیرات فعلی و غیره) و غیره. هزینه ها ، هزینه های تمیز کردن و امنیت قلمرو ، سایر هزینه هایی که مستقیماً به بهره برداری از املاک و مستغلات برای اهداف تجاری مربوط می شود) معمولاً توسط موجر انجام می شود. بر این اساس، هنگام پیش‌بینی هزینه‌های نگهداری و بهره‌برداری از اموال در حال ارزیابی، هنگام ارزیابی آن با استفاده از رویکرد درآمد، هزینه‌های ذکر شده در بالا در نظر گرفته شد.

پیش‌بینی هزینه‌های نگهداری و بهره‌برداری از ملک مورد ارزیابی در این مورد با در نظر گرفتن مفروضات و مفروضات زیر انجام می‌شود:

میزان هزینه های عملیاتی اصلی موضوع ارزیابی بر اساس داده های مربوط به میزان هزینه های واقعی 8 ماهه سال 1384 ارائه شده توسط مشتری تعیین شد. در همان زمان، ما از این فرض استفاده کردیم که مقدار هزینه های عملیاتی ارائه شده توسط مشتری با شرایط بازار برای بهره برداری از املاک مشابه در منطقه مورد نظر مطابقت دارد.

محاسبه هزینه برای جایگزینی عناصر بهبود با دوره استفاده کوتاه با تقسیم مقدار هزینه برای ایجاد این عناصر بهبود بر حداکثر دوره استفاده از آنها (به طور متوسط ​​حداکثر 20 سال) با در نظر گرفتن درصد افزایش انجام می شود. وجوه برای جایگزینی عناصر با دوره استفاده کوتاه (پیش بینی می شود که مطمئن ترین، در دسترس ترین و معمولی ترین برای افزایش وجوه در این مورد، سپرده ارزی در یکی از بزرگترین بانک های منطقه است).

هزینه جایگزینی اقلام با طول عمر کوتاه با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

RZ -هزینه های جایگزینی عناصر با طول عمر کوتاه، مالش / سال.

SE- هزینه تولید مثل (جایگزینی) عناصر با عمر مفید کوتاه، مالش. (گرد: 6,639,000 روبل؛ تعریف شده به عنوان کل هزینه جایگزینی شی ارزیابی شده (10,059,000 روبل؛ صفحه 2.14 جدول 6.5) ضرب در سهم عناصر با مدت زمان کوتاه استفاده در هزینه جایگزینی ساختمان ارزیابی شده. تنظیمات مربوط به درجه اجرا را در نظر بگیرید (66.00%٪؛ کل ستون 6 جدول 6.6 برای عناصر کوتاه مدت)).

من -نرخ بازگشت سرمایه استفاده شده، ٪ (6.8٪ میانگین نرخ بازده سپرده های ارزی بلندمدت ارائه شده توسط بزرگترین بانک های ایرکوتسک، از ابتدای سپتامبر 2005 است).

n -تعداد فواصل زمانی تا زمانی که هزینه تعویض المنت متحمل شود (20 سال).

میزان مالیات زمین در این ارزیابی بر اساس پایه مالیاتی تعیین می شود (ارزش کاداستر یک قطعه زمین برای سه ماهه کاداستر 38:36:000034 (7735.50 روبل در متر مربع؛ زمین های شهرک برای تجارت، پذیرایی عمومی، خدمات مصرف کننده) مطابق با فرمان فرماندار منطقه ایرکوتسک مورخ 28 فوریه 2003 شماره 87-p "در مورد نتایج ارزیابی کاداستر ایالتی اراضی در شهرک های منطقه ایرکوتسک") و نرخ مالیات بر زمین (1.5٪) مطابق با قانون مالیات فدراسیون روسیه.

میزان مالیات بر دارایی بر اساس میانگین موزون ارزش شی ارزیابی، به دست آمده با روش های هزینه و مقایسه (به بخش 9 گزارش مراجعه کنید) بدون در نظر گرفتن مالیات بر ارزش افزوده و ارزش بازار قطعه زمین تعیین می شود (به بند 6.1 مراجعه کنید). گزارش)، و همچنین نرخ مالیات بر دارایی (2.2٪) مطابق با قانون مالیات فدراسیون روسیه، قانون منطقه ایرکوتسک مورخ 26 نوامبر 2003 شماره 59-OZ "در مورد مالیات بر دارایی سازمان ها" و همچنین در مورد به رسمیت شناختن برخی از قوانین منطقه ایرکوتسک به عنوان نامعتبر.

پیش بینی هزینه های عملیاتی مالک ملک مورد ارزیابی در جدول 8.7 در زیر ارائه شده است.

درآمد ناخالص)؛

NOR (درآمد عملیاتی خالص)؛

DP (دریافت نقدی) پس از پرداخت سود وام.

1.1. درآمد ناخالص بالقوه(PVD) - درآمدی که می توان از املاک و مستغلات با استفاده 100% از آن بدون در نظر گرفتن تمام زیان ها و هزینه ها به دست آورد. PPV به مساحت ملک مورد ارزیابی و نرخ اجاره تعیین شده بستگی دارد و با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

قرارداد اجاره- منبع اصلی اطلاعات در مورد املاک و مستغلات درآمدزا. اجاره عبارت است از اعطای مال به مستأجر (مستاجر) در قبال تصرف و استفاده موقت. حق اجاره ملک متعلق به صاحب ملک است. اجاره دهندگان می توانند اشخاصی باشند که طبق قانون یا مالک مجاز به اجاره ملک هستند. یکی از اسناد نظارتی اصلی تنظیم کننده روابط اجاره، قانون مدنی فدراسیون روسیه (فصل 34) است.

در فرآیند کار، ارزیاب به مفاد زیر در قرارداد اجاره تکیه می کند:

بر اساس قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، مستاجر همزمان با انتقال حقوق مالکیت و استفاده از چنین املاک و مستغلات حق استفاده از آن قسمت از زمین منتقل می شودکه در تصرف این ملک بوده و برای استفاده از آن ضروری است، حتی در صورتی که زمینی که ساختمان یا سازه مورد اجاره در آن واقع شده است به دیگری فروخته شود.

اگر مدت اجاره در قرارداد مشخص نشده باشد، قرارداد اجاره برای مدت نامحدود منعقد می شود.

انتقال ملک برای اجاره مبنای فسخ یا ابطال حقوق اشخاص ثالث نسبت به این ملک نمی باشد. موجر موظف است در هنگام انعقاد قرارداد اجاره نسبت به کلیه حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک مورد اجاره (ارتفاق، حق رهن و ...) به مستاجر هشدار دهد. در غیر این صورت مستاجر حق مطالبه کاهش اجاره بها یا فسخ قرارداد و جبران ضرر و زیان را دارد.

قرارداد اجاره ساختمان یا سازه:

منعقد شده است در نوشتاربرای مدت حداقل یک سال، مشروط به ثبت نام دولتیو از لحظه ثبت نام منعقد شده تلقی می شود.

شرایط و میزان اجاره مورد توافق طرفین را فراهم می کند که بدون آنها قرارداد اجاره منعقد نشده تلقی می شود.

در صورتی که مستاجر به هزینه خود ساخته باشد و بهبود با رضایت موجرملک اجاره ای، غیر قابل تفکیک بدون آسیب به ملک، سپس آن حق دارد پس از فسخ قرارداد، هزینه این بهبودها را جبران کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری پیش بینی شده باشد. هزینه اصلاحات غیرقابل تفکیک ملک مورد اجاره که توسط مستاجر بدون رضایت موجر انجام می شود. غیر قابل استرداد;

مستاجر حق دارد اجاره ملک مورد اجاره را با رضایت موجراجاره فرعی، اموال استیجاری را برای استفاده رایگان ارائه دهید و همچنین آن را به عنوان کمک به سرمایه مجاز بپردازید.

نرخ اجاره معمولا بستگی دارد بهمحل قرارگیری شی، وضعیت فیزیکی آن، در دسترس بودن ارتباطات، مدت اجاره و غیره.

نرخ اجاره عبارتند از:

قراردادی (تعریف شده توسط قرارداد اجاره)؛

بازار (معمولی برای یک بخش بازار معین در یک منطقه معین).

نرخ اجاره بازارنشان دهنده نرخ غالب در بازار برای املاک مشابه است، یعنی. محتمل‌ترین اجاره‌ای است که یک مالک معمولی با آن موافقت می‌کند و یک مستاجر معمولی می‌خواهد ملک را برای آن اجاره کند، که یک معامله فرضی است. نرخ‌های اجاره بازار برای ارزش‌گذاری مالکیت آزاد استفاده می‌شود، جایی که ملک اساساً متعلق به خود مالک است، اداره می‌شود و از آن بهره می‌برد (در صورت اجاره ملک، جریان درآمد چگونه خواهد بود).

نرخ اجاره قراردادبرای ارزیابی حقوق جزئی مالکیت موجر استفاده می شود. در این مورد توصیه می شود که ارزیاب قراردادهای اجاره را از نظر شرایط انعقاد آنها تجزیه و تحلیل کند.

تمام قراردادهای اجاره به سه گروه بزرگ تقسیم می شوند:

با نرخ ثابت اجاره (مورد استفاده در شرایط ثبات اقتصادی)؛

با نرخ اجاره متغیر (تجدید نظر در نرخ اجاره در طول مدت قرارداد، به عنوان یک قاعده، در شرایط تورم انجام می شود).

با نرخ بهره (زمانی که درصدی از درآمد دریافتی مستاجر در نتیجه استفاده از ملک مورد اجاره به مبلغ ثابت پرداختی اجاره اضافه شود).

توصیه می شود در صورت انعقاد قرارداد با نرخ ثابت اجاره از روش سرمایه گذاری درآمد استفاده شود.، در سایر موارد استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده صحیح تر است.

1.2. درآمد ناخالص واقعی(DVD) درآمد ناخالص بالقوه است منهای تلفاتاز عدم استفاده از فضا و هنگام وصول اجاره بها با افزودن سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی بازار از ملک:

DVD = PVD - (زیان + کم استفاده) + سایر درآمدها

معمولاً این زیان ها به صورت درصدی از درآمد ناخالص بالقوه بیان می شود. زیان ها با نرخی که برای سطح معمولی مدیریت در یک بازار معین تعیین می شود، محاسبه می شود. شاخص بازار به عنوان پایه در نظر گرفته می شود. اما این تنها در صورتی امکان پذیر است که پایگاه اطلاعاتی قابل توجهی در مورد اشیاء قابل مقایسه وجود داشته باشد.

در غیاب چنین، برای تعیین ضریب استفاده کم (کم استفاده)، ارزیاب ابتدا اطلاعات گذشته نگر و فعلی در مورد شی مورد ارزیابی را تجزیه و تحلیل می کند، یعنی. قراردادهای اجاره موجود بر اساس مدت زمان، دفعات انعقاد مجدد آنها، اندازه دوره های بین انقضای یک قرارداد اجاره و انعقاد قرارداد بعدی (دوره ای که در آن واحدهای ملک خالی است) و بر این اساس محاسبه می شود. نرخ بهره برداری کم(KND) ملک:

K nd = ∑(D p *T)/N a

که در آن D p سهم واحدهای مستغلاتی است که قراردادها برای آنها در طول سال تمدید می شود.

T - مدتی که در آن واحد ملکی خالی است.

N a - تعداد دوره های اجاره در سال.

مثال: 1000 متر استیجاری.

در طول سال 365 روز وجود دارد: در ژانویه 3 روز 25 متر مربع اجاره داده نشد، در ژوئن 6 روز 100 متر مربع و در 10 روز نوامبر 50 متر مربع.

25 / (1000 / 100%) = 2.5٪، D p1 = 0.025، T 1 = 3 روز

100 / (1000 / 100٪) = 10.0٪، D p2 = 0.1 T 2 = 6 روز

50 / (1000 / 100٪) = 5.0٪، D p3 = 0.05 T 3 = 10 روز

N a = 4 دوره

Knd = (0.025 * 3 + 0.1 * 6 + 0.05 * 10) / 4 = 0.29

تعیین ضریب کم مصرف بر اساس اطلاعات گذشته نگر و جاری انجام می شود؛ بنابراین برای محاسبه ADV تخمینی، ضریب به دست آمده باید محاسبه شود. برای در نظر گرفتن استفاده احتمالی از فضا در آینده تنظیم شده است، که به عوامل زیر بستگی دارد:

وضعیت عمومی اقتصادی؛

چشم انداز توسعه منطقه؛

مراحل چرخه بازار املاک و مستغلات؛

رابطه بین عرضه و تقاضا در بخش منطقه ای ارزیابی شده بازار املاک و مستغلات.

ضریب بار برنامه ریزی شده (استفاده) تاسیسات:

1 - 0,159 = 0,841

ارزیاب هنگام جمع آوری پرداخت ها، تجزیه و تحلیل اطلاعات گذشته نگر در مورد یک شی خاص با پیش بینی بعدی این پویایی ها برای آینده (بسته به چشم انداز توسعه بخش خاصی از بازار املاک و مستغلات در منطقه) ، تعدیل ضرر و زیان را انجام می دهد:

بر اساس اطلاعات تاریخی و فعلی، ارزیاب می تواند محاسبه کند نرخ کل کم استفاده و زیان در جمع آوری پرداخت های اجارهبا تعدیل بعدی برای پیش بینی درآمد ناخالص واقعی:

که در آن K NDP ضریب استفاده ناکافی و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره است.

P a - ضرر و زیان هنگام جمع آوری اجاره.

P nd - تلفات ناشی از استفاده کم از فضا.

PPV - درآمد ناخالص بالقوه.

علاوه بر ضرر و زیان ناشی از استفاده کم و هنگام وصول پرداخت های اجاره، باید در نظر گرفته شود درآمد دیگر، که می تواند به استفاده عادی از یک ملک معین به منظور خدمات رسانی به ویژه مستاجرین (مثلاً درآمد حاصل از اجاره پارکینگ، انبار و غیره) مرتبط باشد و شامل اجاره نمی شود.

1.3. درآمد خالص عملیاتی(CHOD ) - درآمد ناخالص واقعی منهای هزینه های عملیاتی (OR) برای سال (بدون احتساب استهلاک):

CHOD = DVD - OR

هزینه های اجرایی- اینها هزینه هایی هستند که برای اطمینان از عملکرد عادی اموال و بازتولید درآمد ناخالص واقعی ضروری هستند.

هزینه های اجراییتقسیم کردن:

1. مشروط دائمی;

2. متغیرهای شرطی (عملیاتی);

3. هزینه های تعویض یا ذخیره.

به شرطی ثابتشامل هزینه هایی است که میزان آنها به درجه عملیات بستگی ندارد:

مالیات بر دارایی؛

حق بیمه (پرداخت برای بیمه اموال)؛

حقوق پرسنل خدماتی (اگر بدون توجه به بار ساختمان ثابت باشد) به اضافه مالیات بر آن.

به متغیرهای شرطیهزینه ها شامل هزینه هایی می شود که میزان آن به میزان حجم کار عملیاتی بستگی دارد:

موضوع و سطح خدمات ارائه شده:

خدمات رفاهی؛

برای کار تعمیر مداوم؛

حقوق پرسنل خدماتی؛

مالیات بر درآمد؛

هزینه های امنیتی؛

هزینه های مدیریت (معمولاً مرسوم است که میزان هزینه های مدیریت را به صورت درصدی از درآمد ناخالص واقعی تعیین می کنند) و غیره.

هزینه هایی که هنگام ارزیابی برای اهداف مالیاتی در نظر گرفته نشده اند:

- استهلاک اقتصادی و مالیاتیکه در محاسبات با رویکرد درآمدی به عنوان جبران در نظر گرفته می شود و جزئی از نرخ سرمایه محسوب می شود و نه هزینه عملیاتی.

- خدمات وام یک هزینه تامین مالی است، نه هزینه عملیاتی، یعنی تأمین مالی نباید تأثیری بر ارزش املاک و مستغلات داشته باشد (ارزیابی تأمین مالی معمولی برای نوع خاصی از املاک را فرض می‌کند و تأثیر تأمین مالی غیر معمول باید حذف شود).

- مالیات بر درآمد نیز هزینه عملیاتی نیست(این مالیات بر درآمد شخصی است که ممکن است به عواملی (شکل مالکیت، ترکیب حقوق مالکیت، وضعیت مالیاتی مالک) بستگی داشته باشد که به املاک و مستغلات مورد ارزیابی مربوط نمی شود).

- ساختارهای سرمایه اضافی معمولاً درآمد و هزینه کل را افزایش می دهندیا عمر اقتصادی محصول را افزایش دهید. هزینه های مرتبط با آنها را نمی توان به عنوان عملیات طبقه بندی کرد.

- هزینه های تجاری صاحب ملک، که منجر به افزایش درآمد دریافتی از املاک و مستغلات نمی شود، عملیاتی نمی شوند.

هزینه های جایگزینی شامل هزینه ها می شودبرای جایگزینی دوره ای بهبودهای فرسوده (سقف، کفپوش، تجهیزات بهداشتی، اتصالات الکتریکی). قرار است وجوه در یک حساب رزرو شود (اگرچه اکثر صاحبان ملک در واقع این کار را انجام نمی دهند). ذخیره جایگزین توسط ارزیاب با در نظر گرفتن هزینه استهلاک دارایی ها، طول عمر مفید آنها و همچنین سود تعلق به وجوه انباشته شده در حساب محاسبه می شود.. اگر ذخیره جایگزین را در نظر نگیرید، درآمد خالص عملیاتی گران قیمت خواهد شد.

در مواردی که ملک خریداری می شود با وجوه قرض گرفته شده، ارزیاب از این سطح درآمد در محاسبات خود به عنوان دریافتی نقدی قبل از مالیات استفاده می کند.

رسیدهای نقدی قبل از مالیاتبرابر با درآمد خالص عملیاتی سالانه منهای هزینه های سالانه خدمات بدهی، یعنی. منعکس کننده دریافت های نقدی است که صاحب املاک و مستغلات سالانه از عملیات آن دریافت می کند.

درآمد خالص عملیاتی – انگلیسی درآمد خالص عملیاتی، با کسر کلیه هزینه های عملیاتی از درآمد ناخالص سالانه محاسبه می شود، اما هزینه های بهره، استهلاک دارایی های مشهود و استهلاک دارایی های نامشهود و همچنین بدهی مالیات بر درآمد را کسر نمی کند. در حالی که این معیار ارزش محدودی در مدیریت منابع موجود شرکت دارد، اما می‌تواند در درک تأثیر هزینه‌های عملیاتی بر درآمد ناخالص حاصل از فعالیت‌های عملیاتی و غیرعملیاتی مفید باشد. از این منظر، معیاری مانند درآمد خالص عملیاتی می‌تواند ابزار مفیدی برای شناسایی حوزه‌هایی از فعالیت باشد که در سطوح بهینه عمل نمی‌کنند.

یکی از مهمترین عوامل برای عملکرد موفق یک شرکت، ایجاد یک مدل مدیریتی است که به آن امکان می دهد حداکثر درآمد ممکن را ایجاد کند، در حالی که هزینه های عملیاتی را تا حد لازم برای فروش کالاها و/یا خدمات با کیفیت بالا پایین نگه می دارد. محاسبه دقیق میزان درآمد خالص عملیاتی که در یک دوره زمانی خاص (به عنوان مثال، یک چهارم یا یک سال تقویمی) ایجاد شده است، به شما امکان می دهد تعیین کنید که آیا یک شرکت در بالاترین سطح ممکن از بازدهی کار می کند یا خیر. اگر اثر اهرم عملیاتی ( انگلیسی درجه اهرم عملیاتی، DOL) آنچنان که باید بالا نیست، مدیریت باید برای ارزیابی هر حوزه از عملکرد و تعیین چگونگی بهبود کارایی و در نتیجه کاهش هزینه های عملیاتی اقدامات لازم را انجام دهد. در نتیجه، شرکت قادر خواهد بود مقدار بیشتری از درآمد خالص عملیاتی را برای پوشش هر گونه هزینه غیرعملیاتی، مانند بهره وام، ارتقاء تجهیزات یا تامین مالی پروژه‌های توسعه ایجاد کند.

تغییر در درآمد خالص عملیاتی از یک دوره به دوره دیگر اغلب می تواند به عنوان وسیله ای برای شناسایی روند نوظهوری که بر عملکرد آتی شرکت تأثیر می گذارد، عمل کند. به عنوان مثال، اگر پس از پوشش هزینه های عملیاتی، کاهش قابل توجهی در این نسبت وجود داشته باشد و این روند برای دو یا چند دوره گزارشی ادامه یابد، مدیران ارشد شرکت باید دلایل کاهش را بررسی کنند. به عنوان مثال، آنها می توانند کاهش فصلی در فروش، کاهش درآمد حاصل از سرمایه گذاری های قبلی، افزایش قیمت مواد اولیه و غیره باشند. هنگامی که علت شناسایی شد، شرکت می تواند برای غلبه بر وضعیت و در نتیجه حفظ وضعیت مالی مناسب برای شرکت اقداماتی را انجام دهد.

لازم به ذکر است که در هنگام محاسبه میزان خالص درآمد عملیاتی، برخی از شرکت ها ممکن است به روش های حسابداری کمتر از اخلاقی متوسل شوند که هدف از آن، مخدوش کردن وضعیت واقعی برای اهداف خاصی است. به عنوان مثال، این ممکن است به این معنی باشد که سوابق حسابداری به گونه ای سازماندهی شده اند که اجازه می دهد مقدار خالص درآمد عملیاتی کمتر اعلام شود. هدف از این دستکاری به حداقل رساندن بدهی های مالیاتی یا گمراه کردن سرمایه گذاران است. روش‌های مورد استفاده برای این امر معمولاً در محدوده قوانین جاری است، با این حال، جنبه اخلاقی چنین اقداماتی می‌تواند بسیار مشکوک باشد.

برای ارزیابی مالکیت کامل و حقوق مستاجر
درآمد خالص عملیاتی (NOI) به عنوان یک جریان درآمد محاسبه می شود.

استفاده از NPV باعث می شود که تفاوت بین املاک مختلف در ساختار سرمایه و پرداخت مالیات در نظر گرفته نشود که ارزیابی ارزش املاک مختلف را قابل مقایسه تر می کند.

به طور سنتی، هنگام ارزیابی املاک و مستغلات، منبع اصلی درآمد، اجاره ملک مورد ارزیابی در نظر گرفته می شود. اجاره یک شی، به عنوان یک قاعده، خود را به دو شکل اصلی نشان می دهد:

اجاره ملک به طور کلی (ساختمان، زمین)؛

اجاره بخشی از یک شی (اتاق، آپارتمان، دفتر در یک مرکز تجاری، اتاق هتل، فضای پارکینگ، گاراژ در تعاونی، بخش یا تخت در یک بیمارستان تجاری، صندلی در یک سینما و غیره).

با این حال، همانطور که تمرین نشان می دهد، این دو شکل کلاسیک کل تنوع منابع درآمد را از بین نمی برند. اخیراً روشی برای ارزیابی یک شیء رایج شده است که در آن منبع درآمد حاصل از فروش آن شیء به صورت قطعات در یک دوره زمانی معین است (مشابه با روش کلاسیک توسعه یک قطعه زمین). این روش اغلب برای ارزیابی ارزش قطعه زمینی که در آن یک ساختمان در حال احداث است (برای مقاصد مسکونی یا غیرمسکونی) با فروش بعدی تک تک قطعات آن به بیش از یک خریدار استفاده می شود. ممکن است منابع درآمد دیگری نیز وجود داشته باشد. نکته اصلی این است که منبع درآمد مستقیم است
و به طور جدایی ناپذیری با دارایی در حال ارزیابی مرتبط است، یعنی درآمد باید تنها تابعی از دارایی مورد ارزیابی باشد. اگر محصول یا خدماتی به ملک مورد ارزیابی مرتبط نباشد (مثلا بنزین در پمپ بنزین)، نمی توان آن را منبع درآمدی در ارزیابی املاک و مستغلات در نظر گرفت. در این مورد، لازم است در مورد ارزش گذاری کسب و کار صحبت شود، از جمله
علاوه بر ارزش املاک، ارزش اموال منقول و دارایی های نامشهود را نیز شامل می شود. درآمد حاصل از کسب و کار واقع در ملک شامل
شامل درآمد ایجاد شده توسط خود املاک و دارایی های ذاتی کسب و کار است. با این حال، نظریه ارزش گذاری امکان ارزش گذاری املاک و مستغلات را از منظر تجاری رد نمی کند. نمونه بارز آن ارزیابی یک مجموعه هتل است. اما در این صورت لازم است درآمد قابل انتساب به املاک و مستغلات به طور صحیح در کل درآمد کسب و کار تخصیص داده شود.
و از آن برای ارزیابی دومی استفاده کنید.

درآمد خالص عملیاتی در کلی ترین حالت می تواند به عنوان تفاوت بین درآمد ناخالص واقعی و هزینه های عملیاتی سال تعریف شود.

CHOD = DVD - OR، (5.2)

که در آن DVD درآمد ناخالص واقعی است. واحدها OR - هزینه های عملیاتی، den. واحدها

هزینه های عملیاتی هزینه های مرتبط با عملیات روزانه دارایی است که برای اطمینان از عملکرد طبیعی ملک و به دست آوردن سطح مورد نیاز درآمد ناخالص واقعی ضروری است. (هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که ارزش آنها به سطح بار تاسیسات (استفاده از دارایی) بستگی ندارد. هزینه های متغیر هزینه هایی هستند که بسته به بار تاسیسات تغییر می کنند.

درآمد ناخالص واقعی درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان های ناشی از استفاده ناکافی از فضا است
و هنگام جمع آوری اجاره به علاوه سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی بازار از ملک:

DVD = PVD - زیان + سایر درآمدها، (5.3)

جایی که PPV درآمد ناخالص بالقوه است، den. واحدها

زیان معمولاً به صورت درصد نسبت به بیان می شود
به درآمد ناخالص بالقوه زیان بر اساس شاخص بازار است. خسارات ناشی از استفاده کم از اموال، زیان در جمع آوری پرداخت ها و غیره است.

سایر درآمدها را می توان به استفاده عادی از این ملک به منظور خدمات رسانی به مستاجرینی که شامل اجاره نمی شوند (درآمد حاصل از اجاره پارکینگ، انبار و غیره) مرتبط کرد.

درآمد ناخالص بالقوه درآمدی است که از املاک و مستغلات در صورت استفاده 100% بدون در نظر گرفتن تمام زیان ها و هزینه ها قابل دریافت است.

PVD = اس سیالف، (5.4)

جایی که PPV درآمد ناخالص بالقوه است، den. واحدها اس- منطقه قابل اجاره، متر مربع؛ با a - نرخ اجاره به ازای هر 1 متر مربع، دن. واحد در متر مربع

IPV بر اساس تجزیه و تحلیل داده های بازار در مورد درآمد اشیاء مشابه مورد ارزیابی محاسبه می شود، اما اجباری است.
با در نظر گرفتن تجزیه و تحلیل قراردادهایی که قبلاً برای شی مورد ارزیابی منعقد شده است. در عین حال، در نظر گرفتن قراردادهای اجاره موجود در هنگام ارزیابی یک شی اجباری است اگر مطابق با اصل مشارکت، هزینه های فسخ قرارداد بی سود کمتر از منافع اقتصادی باشد که پس از این فسخ ظاهر می شود. بدیهی است که سود اقتصادی را می توان به عنوان ارزش فعلی تفاوت بین نرخ اجاره بازار و قرارداد پس از خاتمه قرارداد، ضرب در مساحت محل محاسبه کرد.

اگر فسخ قراردادها از نظر اقتصادی امکان پذیر نباشد، درآمد بالقوه در رابطه با فضای خالی با نرخ اجاره بازار محاسبه می شود و برای مناطقی که قراردادهای اجاره برای آنها در طول مدت قرارداد منعقد شده است - با نرخ های مذاکره (قرارداد) محاسبه می شود. اگر دوره پیش بینی بیشتر از مدت اجاره باشد، در پایان قرارداد اجاره، پیش بینی درآمد حاصل از این منطقه باید بر اساس نرخ اجاره بازار باشد.

مشکل در حسابداری اجاره‌های موجود این است که درآمد خالص عملیاتی محاسبه‌شده باید با استفاده از نرخ‌های سرمایه یا تنزیل به دست آمده از تجزیه و تحلیل داده‌های بازار برای املاک قابل مقایسه با موضوع، نه تنها از نظر مکان و ویژگی‌های فیزیکی، به ارزش دارایی موضوع تبدیل شود. بلکه بر اساس شاخص های اقتصادی: بر اساس سطح
و سهم اجاره قرارداد در PVD.

چنین تجزیه و تحلیلی می تواند مشکلات قابل توجهی در غیاب اطلاعات بازار ایجاد کند. گاهی اوقات هنگامی که محاسبه NPV بر اساس رانت بازار انجام می شود، آن را به ارزش تبدیل می کند و ارزش فعلی تفاوت را از یک بازار از نتیجه نهایی کم می کند، به چنین روش ارزیابی متوسل می شوند.
و اجاره قرارداد با استفاده از نرخ تنزیل بازار محاسبه می شود. قابلیت اطمینان یک رویکرد خاص با در دسترس بودن و کامل بودن اطلاعات بازار در مورد اشیاء مورد استفاده به عنوان آنالوگ تعیین می شود.

هنگام ارزیابی PVD، ساختار پرداخت اجاره، که به نوع اجاره بستگی دارد، بسیار مهم است. به طور کلی، سه نوع اجاره وجود دارد: اجاره ناخالص، اجاره خالص و اجاره مطلقا خالص. اجاره ناخالص فرض می کند که تمام هزینه های عملیاتی بر عهده مالک ملک است. در اجاره خالص، کلیه هزینه های عملیاتی، به استثنای هزینه های مربوط به مالیات، بیمه، مدیریت و تعمیرات خارجی ملک، بر عهده مستاجر می باشد. و با یک اجاره کاملاً خالص، مستاجر همه چیز را پرداخت می کند، به جز هزینه های مربوط به مدیریت ملک.

هنگام پیش‌بینی هر یک از اجزای درآمد خالص عملیاتی و روندهای احتمالی در تغییر آن، ارزیاب موظف است به منطقی در مفروضات خود پایبند باشد که با تفکر یک سرمایه‌گذار معمولی در بازار ملک مورد ارزش‌گذاری مطابقت دارد.