3.5.3. Příjmový přístup
Příjmový přístup vychází ze skutečnosti, že hodnota majetku, do kterého je investován kapitál, musí odpovídat aktuálnímu hodnocení kvality a kvantity příjmu, který je tento majetek schopen generovat.
Kapitalizace výnosů je proces, který určuje vztah mezi budoucími příjmy a současnou hodnotou předmětu.
Základní vzorec příjmového přístupu (obr. 3.5):
Nebo kde
C (V) - hodnota nemovitosti;
BH (I) - očekávaný příjem z posuzované nemovitosti. Příjem obvykle odkazuje na čistý provozní příjem, který je nemovitost schopna generovat za určité období;
K (R) - míra návratnosti nebo zisku - je koeficient nebo míra kapitalizace.
Míra kapitalizace- míra návratnosti odrážející vztah mezi příjmem a hodnotou předmětu ocenění.
Míra kapitalizace- Jedná se o poměr tržní hodnoty majetku k čistému příjmu, který generuje.
Diskontní sazba- sazba složeného úroku, která se použije při přepočtu k určitému okamžiku hodnoty peněžních toků plynoucích z užívání majetku.
Rýže. 3.5. Model kapitalizace příjmů
Fáze příjmového přístupu:
1. Výpočet hrubého příjmu z užívání objektu na základě analýzy aktuálních sazeb a tarifů na trhu nájmu za srovnatelné objekty.
2. Hodnocení ztrát z neúplného obsazení (pronájmu) a neinkasovaných plateb nájemného se provádí na základě analýzy trhu a charakteru jeho dynamiky ve vztahu k oceňované nemovitosti. Takto vypočtená částka se odečte od hrubého příjmu a výsledný údaj je skutečný hrubý příjem.
3. Kalkulace nákladů spojených s předmětem posouzení:
Provozní (údržba) – náklady na provoz zařízení;
Fixní – náklady na obsluhu splatných účtů (úroky z úvěrů, odpisy, daně atd.);
Rezervy jsou náklady na nákup (výměnu) příslušenství k nemovitosti.
4. Stanovení výše čistého příjmu z prodeje objektu.
5. Výpočet ukazatele kapitalizace.
Výnosový přístup odhaduje současnou hodnotu nemovitosti jako současnou hodnotu budoucích peněžních toků, tzn. odráží:
- kvalita a množství příjmů, které může nemovitost přinést během své životnosti;
- rizika specifická jak pro posuzovaný objekt, tak pro region.
Příjmový přístup se používá k určení:
- hodnota investice, protože potenciální investor nezaplatí za předmět více, než je současná hodnota budoucích příjmů z tohoto předmětu;
- Tržní hodnota.
V rámci příjmového přístupu je možné použít jednu ze dvou metod:
- přímá kapitalizace příjmů;
- diskontované peněžní toky.
3.5.3.1. Metoda kapitalizace příjmu
Při použití metody kapitalizace výnosů se na hodnotu nemovitosti přepočítávají výnosy za jedno časové období a při použití metody diskontovaných peněžních toků výnosy z jeho zamýšleného použití za řadu prognózovaných let a také výnosy z dalšího prodeje nemovitostí. vlastnost na konci období prognózy, jsou převedeny.
Výhody a nevýhody metody se určují podle následujících kritérií:
Schopnost odrážet skutečné záměry potenciálu
kupující (investor);
Typ, kvalita a šířka informací, na kterých je analýza založena;
Schopnost zohlednit konkurenční výkyvy;
Schopnost vzít v úvahu specifické rysy objektu, které ovlivňují
na jeho nákladech (umístění, velikost, potenciální ziskovost).
Metoda kapitalizace příjmu používá se, pokud:
Toky příjmů jsou dlouhodobě stabilní a představují významnou kladnou hodnotu;
Toky příjmů rostou stálým, mírným tempem. Výsledek získaný touto metodou se skládá z nákladů na budovy, stavby a nákladů na pozemek, tzn. je cena celé nemovitosti. Základní vzorec výpočtu je následující:
Nebo kde
C - náklady na nemovitost (peněžní jednotky);
CC - kapitalizační poměr (%).
Metoda kapitalizace příjmu je tedy stanovení hodnoty nemovitosti pomocí přepočtu ročního (nebo průměrného ročního) čistého provozního výnosu (NOI) na současnou hodnotu.
Při použití této metody je třeba vzít v úvahu následující: omezující podmínky:
Nestabilita toků příjmů;
Pokud je nemovitost v rekonstrukci nebo ve výstavbě.
Hlavní problémy této metody
1. Metodu nedoporučujeme používat, když nemovitost vyžaduje výraznou rekonstrukci nebo je ve stavu nedokončené stavby, tzn. V blízké budoucnosti není možné dosáhnout úrovně stabilního příjmu.
2. V ruských podmínkách je hlavním problémem odhadce „neprůhlednost informací“ trhu s nemovitostmi, především nedostatek informací o skutečných transakcích při prodeji a pronájmu nemovitostí, provozních nákladech a nedostatek statistických údajů. informace o vytížení v každém segmentu trhu v různých regionech. V důsledku toho se výpočet NRR a míry kapitalizace stává velmi složitým úkolem.
Hlavní fáze postupu oceňování pomocí metody kapitalizace:
1) stanovení očekávaného ročního (nebo průměrného ročního) příjmu jako příjmu generovaného nemovitostí při jejím nejlepším a nejefektivnějším využití;
2) výpočet míry kapitalizace;
3) stanovení hodnoty nemovitosti na základě čistého provozního výnosu a kapitalizačního poměru vydělením NPV koeficientem kapitalizace.
Potenciální hrubý příjem (GPI)- příjmy, které lze získat z nemovitosti při jejím 100% využití bez zohlednění všech ztrát a výdajů. PPV závisí na ploše posuzované nemovitosti a stanovené sazbě nájemného a počítá se pomocí vzorce:
, Kde
S - pronajímatelná plocha, m2;
cm - sazba nájemného za 1 m2.
Skutečný hrubý příjem (DVD)- jedná se o potenciální hrubý příjem minus ztráty z nedostatečného využití prostoru a při vybírání nájemného s připočtením dalších příjmů z běžného tržního užívání nemovitosti:
DVD = PVD – Ztráty + Ostatní výnosy
Čistý provozní příjem (NOI)- skutečný hrubý příjem minus provozní náklady (OR) za daný rok (bez odpisů):
CHOD = DVD – NEBO.
Provozní náklady jsou výdaje nezbytné k zajištění běžného fungování nemovitosti a reprodukce skutečného hrubého příjmu.
Výpočet kapitalizačního poměru.
Existuje několik způsobů, jak určit poměr kapitalizace:
zohlednění úhrady kapitálových nákladů (upravené o změny hodnoty aktiva);
metoda propojeného investování nebo technika investiční skupiny;
metoda přímé kapitalizace.
Stanovení kapitalizačního poměru s přihlédnutím k úhradě kapitálových nákladů.
Kapitalizační poměr se skládá ze dvou částí:
1) míra návratnosti investice (kapitálu), což je kompenzace, která musí být vyplacena investorovi za použití finančních prostředků, s přihlédnutím k riziku a dalším faktorům spojeným s konkrétními investicemi;
2) míry návratnosti kapitálu, tzn. splacení částky počáteční investice. Navíc se tento prvek kapitalizačního poměru vztahuje pouze na odepisovatelnou část aktiv.
Míra návratnosti kapitálu je konstruována pomocí kumulativní konstrukční metody:
+ Bezriziková míra návratnosti +
+ Rizikové prémie +
+ Investice do nemovitostí +
+ Prémie za nízkou likviditu nemovitosti +
+ Ocenění za investiční management.
Bezriziková míra návratnosti - úroková sazba vysoce likvidních aktiv, tzn. Jedná se o sazbu, která odráží „skutečné tržní příležitosti pro investování finančních prostředků firem a jednotlivců bez jakéhokoli rizika nenávratnosti“. Výnos OFZ a VEB je často považován za bezrizikovou sazbu.
V procesu hodnocení je nutné vzít v úvahu, že nominální i reálné bezrizikové sazby mohou být rubl i cizí měna. Při přepočtu nominální sazby na reálnou a naopak je vhodné použít vzorec amerického ekonoma a matematika I. Fishera, který odvodil již ve 30. letech 20. století:
; Kde
Rн – nominální sazba;
Rр – reálná sazba;
Jinf – index inflace (roční míra inflace).
Při výpočtu devizového bezrizikového kurzu je vhodné provést úpravu pomocí Fisherova vzorce s přihlédnutím k indexu dolarové inflace a při stanovení bezrizikové sazby rublu - indexu inflace rublu.
Převod návratového kurzu rublu na kurz dolaru nebo naopak lze provést pomocí následujících vzorců:
Dr, Dv - rubl nebo kurz příjmu v cizí měně;
Kurs – směnný kurz, %.
Výpočet různých složek rizikové prémie:
prémie za nízkou likviditu. Při výpočtu této složky se počítá s nemožností okamžité návratnosti vložených investic do nemovitosti a lze ji uvažovat na úrovni dolarové inflace pro typickou dobu expozice předmětů podobných té, která se oceňuje na trhu;
rizikové prémie investice do nemovitostí. V tomto případě je zohledněna možnost náhodné ztráty spotřebitelské hodnoty předmětu a pojistné může být přijato ve výši pojistných příspěvků v pojišťovnách nejvyšší kategorie spolehlivosti;
prémie za správu investic.Čím je investice riskantnější a složitější, tím kompetentnější management vyžaduje. Poplatek za správu investice je vhodné vypočítat s přihlédnutím ke koeficientu nevytíženosti a ztrát při vybírání nájemného.
Metoda propojeného investování nebo technika investiční skupiny.
Pokud je nemovitost zakoupena za použití vlastního a vypůjčeného kapitálu, musí poměr kapitalizace splňovat požadavky na návratnost pro obě části investice. Hodnota ukazatele je určena související investiční metodou nebo technikou investiční skupiny.
Kapitalizační poměr vypůjčeného kapitálu se nazývá hypoteční konstanta a vypočítá se pomocí následujícího vzorce:
Rm – hypoteční konstanta;
DO – roční platby;
K – výše hypotečního úvěru.
Hypoteční konstanta je určena tabulkou šesti funkcí složeného úročení: rovná se součtu úrokové sazby a faktoru kompenzačního fondu nebo se rovná faktoru příspěvku na jednotku odpisu.
Míra kapitalizace vlastního kapitálu se nazývá hypoteční konstanta a počítá se pomocí následujícího vzorce:
Rc – poměr kapitalizace vlastního kapitálu;
PTCF – roční peněžní tok před zdaněním;
Ks je výše vlastního kapitálu.
Celková kapitalizace je určena jako vážený průměr:
M – poměr hypotečního dluhu.
Pokud se předpokládá změna hodnoty aktiva, pak je nutné vzít v úvahu návratnost jistiny kapitálu (proces rekapitalizace) v poměru kapitalizace. Míra návratnosti kapitálu se v některých zdrojích nazývá rekapitalizační poměr. Pro návratnost počáteční investice je část čistého provozního výnosu odložena do ozdravného fondu s úrokovou sazbou R - úroková sazba pro rekapitalizaci.
Existují tři způsoby splacení investovaného kapitálu:
přímá návratnost kapitálu (kroužková metoda);
návratnost kapitálu podle náhradního fondu a míru návratnosti investice (Metoda Inwood). Někdy se nazývá anuitní metoda;
návratnost kapitálu na základě kompenzačního fondu a bezrizikové úrokové sazby (Hoskoldova metoda).
Kroužková metoda.
Tuto metodu je vhodné použít, pokud se očekává, že jistina bude splacena ve stejných splátkách. Roční míra návratnosti kapitálu se vypočítá tak, že 100 % hodnoty aktiva se vydělí jeho zbývající dobou použitelnosti, tzn. Je to převrácená hodnota životnosti aktiva. Míra návratnosti je roční podíl počátečního kapitálu vloženého do bezúročného kompenzačního fondu:
n – zbývající ekonomická životnost;
Ry – míra návratnosti investice.
Příklad.
Podmínky investice:
doba - 5 let;
R
- míra návratnosti investice 12 %;
výše kapitálu investovaného do nemovitostí je 10 000 USD.
Řešení. Ringova metoda. Roční přímá míra návratnosti kapitálu bude 20 %, protože za 5 let bude odepsáno 100 % aktiv (100:5 = 20). V tomto případě bude kapitalizační poměr 32 % (12 % + 20 % = 32 %).
Splacení jistiny kapitálu s přihlédnutím k požadované míře návratnosti investice je zohledněno v tabulce. 3.4.
Tabulka 3.4
Návratnost investovaného kapitálu pomocí prstencové metody (USD)
|
Zůstatek investic na začátku období |
Vrácení investice |
Návratnost vloženého kapitálu (12 %) |
Celkový příjem |
|
K návratnosti kapitálu dochází rovnoměrně po celou dobu životnosti majetku.
Inwoodova metoda používá se, pokud je kapitálový výnos reinvestován podle míry návratnosti investice. V tomto případě se míra návratnosti jako složka kapitalizačního poměru rovná faktoru náhradního fondu při stejné úrokové sazbě jako u investic:
Kde SFF- faktor kompenzačního fondu;
Y=R(míra návratnosti investice).
Náhrada investovaného kapitálu touto metodou je uvedena v tabulce. 3.5.
Příklad.
Podmínky investice:
Doba trvání - 5 let;
Návratnost investice – 12 %.
Řešení. Míra kapitalizace se vypočítá jako součet míry návratnosti investice 0,12 a faktoru kompenzačního fondu (pro 12 %, 5 let) ve výši 0,1574097. Míra kapitalizace je 0,2774097, pokud je převzata ze sloupce „Příspěvek na odpisy“ (12 %, 5 let).
Tabulka 3.5
Návratnost vloženého kapitálu metodou Inwood
|
Zůstatek jistiny na začátku roku v dolarech. |
Celková výše odškodnění |
Počítaje v to |
||
|
% na kapitálu |
kompenzace jistina |
|||
Hoskoldova metoda. Používá se, když je míra návratnosti počáteční investice poněkud vysoká, takže reinvestice při stejné míře je nepravděpodobná. U reinvestovaných prostředků se předpokládá, že příjem bude přijat za bezrizikovou sazbu:
kde Yb je bezriziková úroková sazba.
Příklad. Investiční projekt počítá s roční 12% návratností investice (kapitálu) po dobu 5 let. Částky návratnosti investice lze bezpečně reinvestovat se sazbou 6 %.
Řešení. Pokud je míra návratnosti kapitálu 0,1773964, což je faktor obnovy pro 6 % za 5 let, pak míra kapitalizace je 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Pokud se předpokládá, že investice ztratí pouze část své hodnoty, pak se poměr kapitalizace vypočítá mírně odlišně, protože kapitál je splacen opětovným prodejem nemovitosti a částečně běžným příjmem.
Výhody metoda kapitalizace příjmu spočívá v tom, že tato metoda přímo odráží podmínky na trhu, protože při její aplikaci se obvykle velké množství transakcí s nemovitostmi analyzuje z hlediska vztahu mezi příjmem a hodnotou a také při výpočtu kapitalizovaného příjmu. je sestaven hypotetický výkaz zisku a ztráty, jehož základním principem je předpoklad tržní úrovně využívání nemovitostí.
Nedostatky Metoda kapitalizace příjmu je následující:
jeho aplikace je obtížná, když neexistují žádné informace o tržních transakcích;
Metodu nedoporučujeme používat, pokud je objekt nedokončený, nedosáhl úrovně stabilního příjmu nebo byl vážně poškozen v důsledku vyšší moci a vyžaduje seriózní rekonstrukci.
3.5.3.2. Metoda diskontovaných peněžních toků
Metoda diskontovaných peněžních toků (DCF) je složitější, podrobnější a umožňuje vyhodnotit objekt v případě přijetí nestabilních peněžních toků z něj a modelovat charakteristické rysy jejich příjmu. Metoda DCF se používá, když:
očekává se, že budoucí peněžní toky se budou výrazně lišit od současných;
existují údaje odůvodňující velikost budoucích peněžních toků z nemovitostí;
toky příjmů a výdajů jsou sezónní;
posuzovaná nemovitost je velký multifunkční komerční objekt;
nemovitost je ve výstavbě nebo byla právě postavena a je uváděna do provozu (nebo uváděna do provozu).
Metoda DCF odhaduje hodnotu nemovitosti na základě současné hodnoty příjmu, která se skládá z předpokládaných peněžních toků a zbytkové hodnoty.
Pro výpočet DCF jsou vyžadovány následující údaje:
trvání prognózovaného období;
prognózované hodnoty peněžních toků, včetně reverze;
diskontní sazba.
Výpočtový algoritmus pro metodu DCF.
1. Stanovení předpovědního období. V mezinárodní hodnotící praxi je průměrné období prognózy 5–10 let, pro Rusko bude typická hodnota období 3–5 let. Jedná se o realistické období, pro které lze učinit přiměřenou předpověď.
2. Předpovídání hodnot peněžních toků.
Při oceňování nemovitostí metodou DCF se počítá několik druhů příjmů z nemovitosti:
1) potenciální hrubý příjem;
2) skutečný hrubý příjem;
3) čistý provozní příjem;
4) peněžní tok před zdaněním;
5) cash flow po zdanění.
V praxi ruští odhadci diskontují příjem namísto peněžních toků:
CHOD (označující, že nemovitost je přijata jako nezatížená dluhovými závazky),
čistý peněžní tok minus provozní náklady, daň z pozemků a rekonstrukce,
zdanitelný příjem.
Je třeba vzít v úvahu, že je to peněžní tok, který je třeba diskontovat, protože:
peněžní toky nejsou tak nestálé jako zisky;
pojem „cash flow“ koreluje příliv a odliv finančních prostředků, přičemž bere v úvahu takové peněžní položky, jako jsou „kapitálové investice“ a „dluhové závazky“, které nejsou zahrnuty do výpočtu zisku;
ukazatel zisku koreluje příjmy přijaté v určitém období s náklady vynaloženými ve stejném období bez ohledu na skutečné příjmy nebo výdaje finančních prostředků;
cash flow je ukazatelem dosažených výsledků jak pro samotného vlastníka, tak pro externí strany a protistrany - klienty, věřitele, dodavatele atd., protože odráží neustálou dostupnost určitých prostředků na účtech vlastníka.
Vlastnosti výpočtu cash flow při použití metody DCF.
1. Daň z nemovitosti (daň z nemovitosti), která se skládá z daně z pozemků a daně z nemovitosti, musí být odečtena od skutečného hrubého příjmu jako součást provozních nákladů.
2. Ekonomické a daňové odpisy nejsou skutečnou hotovostní platbou, takže zohledňování odpisů při prognózování příjmů je zbytečné.
4. Pokud se posuzuje investiční hodnota nemovitosti (pro konkrétního investora), musí být od čistého provozního výnosu odečteny platby za služby úvěru (úrokové splátky a splátky dluhu). Při posuzování tržní hodnoty nemovitosti není nutné odečítat platby za obsluhu úvěru.
5. Obchodní výdaje vlastníka nemovitosti musí být odečteny od skutečného hrubého příjmu, pokud jsou směrovány
pro zachování nezbytných vlastností objektu.
Tím pádem, dcash flow (CF) pro nemovitosti počítá se následovně:
1. DV se rovná výši PV mínus ztráty z neobsazenosti a inkasa nájemného a jiných příjmů;
2. NAV se rovná DV minus OR a obchodní náklady vlastníka nemovitosti související s nemovitostmi;
3. RP před zdaněním se rovná částce NPV mínus kapitálové investice a náklady na obsluhu úvěru a růst úvěru.
4. RP se rovná RP před zdaněním mínus platby na dani z příjmu vlastníka nemovitosti.
Další důležitou fází je výpočet nákladů na reverzi. Náklady na reverzi lze předvídat pomocí:
1) stanovení prodejní ceny na základě analýzy současného stavu trhu, sledování nákladů na podobné objekty a předpoklady ohledně budoucího stavu objektu;
2) vytváření předpokladů ohledně změn hodnoty nemovitosti během doby vlastnictví;
3) kapitalizace příjmů za rok následující po roce konce období prognózy s použitím nezávisle vypočítané míry kapitalizace.
Stanovení diskontní sazby."Diskontní sazba je faktor používaný k výpočtu současné hodnoty peněžní částky přijaté nebo zaplacené v budoucnu."
Diskontní sazba by měla odrážet vztah mezi rizikem a výnosem a také různé typy rizik spojených s nemovitostí (kapitalizační míra).
Vzhledem k tomu, že u nemovitostí je poměrně obtížné identifikovat neinflační složku, je pro odhadce výhodnější použít nominální diskontní sazbu, neboť v tomto případě prognózy peněžních toků a změn hodnoty nemovitosti již zahrnují inflační očekávání.
Výsledky výpočtu současné hodnoty budoucích peněžních toků v nominálním i reálném vyjádření jsou stejné. Tok peněz a diskontní sazba si musí vzájemně odpovídat a musí být vypočtena stejným způsobem.
V západní praxi se pro výpočet diskontní sazby používají následující metody:
1) kumulativní konstrukční metoda;
2) metoda porovnávání alternativních investic;
3) metoda izolace;
4) metoda monitorování.
Kumulativní stavební metoda vychází z předpokladu, že diskontní sazba je funkcí rizika a je vypočítána jako součet všech rizik, která jsou vlastní každé konkrétní nemovitosti.
Diskontní sazba = Bezriziková sazba + Riziková prémie.
Riziková prémie se vypočítá sečtením rizikových hodnot spojených s danou nemovitostí.
Způsob výběru- diskontní sazba jako složená úroková sazba je vypočítána na základě údajů o uskutečněných transakcích s podobnými objekty na trhu nemovitostí.
Obvyklý algoritmus pro výpočet diskontní sazby pomocí alokační metody je následující:
modelování pro každý analogový objekt za určité časové období podle scénáře nejlepšího a nejefektivnějšího využití toků příjmů a výdajů;
výpočet míry návratnosti investice do objektu;
zpracovat výsledky získané jakoukoli přijatelnou statistickou nebo expertní metodou tak, aby se charakteristiky analýzy dostaly k posuzovanému objektu.
Metoda sledování je založena na pravidelném sledování trhu, sledování hlavních ekonomických ukazatelů investic do nemovitostí na základě transakčních dat. Tyto informace je třeba shromažďovat v různých segmentech trhu a pravidelně je zveřejňovat. Taková data slouží jako vodítko pro odhadce a umožňují kvalitativní srovnání získaných vypočítaných ukazatelů s průměrem trhu, kontrolu platnosti různých typů předpokladů.
Výpočet hodnoty nemovitosti pomocí metody DCF se provádí pomocí vzorce:
; Kde
PV – aktuální hodnota;
Ci – peněžní tok období t;
Je to diskontní sazba pro peněžní tok za období t;
M – zůstatková hodnota.
Zbytková hodnota nebo reverzní hodnota musí být diskontována (faktorem posledního prognózovaného roku) a přidána k součtu současných hodnot peněžních toků.
Hodnota nemovitosti je tedy = Současná hodnota projektovaných peněžních toků + Současná hodnota zbytkové hodnoty (reverze).
| Předchozí |
Skutečný hrubý příjem je potenciální hrubý příjem minus předpokládané nedostatečné využití a ztráty z inkasa.
Pro zjištění skutečného hrubého příjmu byly provedeny úpravy o možné nevyužité prostory a riziko výpadku nájemného.
S přihlédnutím k dobrému technickému stavu posuzovaného objektu, jeho poměrně výhodné poloze v centru města, jakož i přítomnosti dalších faktorů přispívajících k jeho běžnému provozu, je predikováno konstantní zatížení posuzovaného objektu po celé prognózované období. Podle analýzy trhu s nemovitostmi je i přes neustálý růst cen nemovitostí v centrální části města Irkutsk obsazenost komerčních prostor 95–100 %. Podle údajů poskytnutých Zákazníkem je obsazenost posuzovaných prostor ~100%. S přihlédnutím k povaze posuzované nemovitosti, struktuře posuzovaných prostor, jakož i s přihlédnutím k možnosti efektivně hospodařit s posuzovanou nemovitostí a případně udržet obsazenost jejích prostor na současné vysoké úrovni, v tomto práce se předpokládá obsazenost posuzovaných prostor na průměrné úrovni 97,5 %.
Dosavadní praxe ukazuje, že k případům neplacení nebo dlouhého prodlení plateb nájemného dochází v jakémkoli tržním vztahu. S přihlédnutím k celkové ekonomické situaci v zemi, situaci na trhu s nemovitostmi, příznivé poloze posuzované nemovitosti v centru města, jakož i údajům o pronájmech obdobných nebytových nemovitostí v různých oblastech Irkutsk byla ve výpočtech přijata výše úpravy o riziko výpadku nájemného ve výši 5 %.
Výpočet skutečných hrubých příjmů z provozu posuzované nemovitosti je uveden níže v tabulce 8.7.
Provozní náklady.
Při výpočtu tržní hodnoty majetku metodou přímé kapitalizace, tzv velikost čistý provozní příjem, tj. příjmy z provozu nemovitosti minus výdaje pronajímatele na její údržbu.
Čistý provozní výnos se rovná rozdílu mezi skutečnými hrubými výnosy a provozními náklady. V tomto případě se od skutečného hrubého příjmu odečítají pouze ty provozní náklady, které zpravidla nese pronajímatel.
Výše provozních nákladů je stanovena na základě tržních podmínek pro pronájem jednotlivých nemovitostí. Provozní náklady se dělí na: konstantní – nezávislé na obsazenosti jednotlivé nemovitosti, variabilní – závislé na obsazenosti jednotlivé nemovitosti a náklady na výměnu prvků vylepšení s dobou použitelnosti kratší než je doba užívání vylepšení jako celek (dále jen prvky s krátkou životností). Provozní náklady nezahrnují odpisy nemovitostí a náklady na obsluhu dluhových závazků z nemovitostí.
Náklady na výměnu zlepšovacích prvků s krátkou životností se vypočtou vydělením výše nákladů na vytvoření těchto zlepšovacích prvků dobou jejich používání. V procesu provádění těchto výpočtů je vhodné počítat s možností procentuálního navýšení prostředků na výměnu prvků s krátkou životností.
Náklady na správu jsou zahrnuty do provozních nákladů bez ohledu na to, kdo nemovitost spravuje - vlastník nebo správce.
Na základě nejtypičtějších tržních podmínek pro pronájem komerčních nemovitostí, převažujících k datu posouzení v Irkutsku, hlavní část provozních nákladů (včetně nákladů na elektřinu, energie, údržbu budov a staveb - běžné opravy atd.) atd. náklady, výdaje na úklid a ostrahu území, ostatní výdaje přímo související s provozem nemovitosti pro komerční účely) hradí zpravidla pronajímatel; V souladu s tím byly výše uvedené výdaje zohledněny při prognóze nákladů na údržbu a provoz oceňovaného majetku při jeho oceňování výnosovým přístupem.
Prognóza nákladů na údržbu a provoz oceňovaného majetku je v tomto případě provedena s přihlédnutím k následujícím předpokladům a předpokladům:
Výše hlavních provozních nákladů na předmět posuzování byla stanovena na základě údajů o výši skutečných nákladů za 8 měsíců roku 2005 poskytnutých objednatelem. Vycházeli jsme přitom z předpokladu, že výše Zákazníkem prezentovaných provozních nákladů odpovídá tržním podmínkám pro provozování obdobných nemovitostí v uvažované oblasti.
Výpočet nákladů na výměnu zlepšovacích prvků s krátkou dobou používání se provádí vydělením výše nákladů na vytvoření těchto zlepšovacích prvků maximální dobou jejich používání (v průměru ne více než 20 let) s přihlédnutím k procentuálnímu nárůstu prostředky na výměnu prvků s krátkou dobou používání (předpokládá se, že nejspolehlivější, nejdostupnější a nejtypičtější pro navýšení prostředků je v tomto případě vklad v cizí měně u jedné z největších bank v regionu).
Náklady na výměnu položek s krátkou životností se vypočítají pomocí následujícího vzorce:
RZ – náklady na výměnu prvků s krátkou životností, rub./rok;
SE– náklady na reprodukci (výměnu) prvků s krátkou životností, rub. (zaokrouhleno: 6 639 000 rublů; definováno jako celkové reprodukční náklady oceňovaného objektu (10 059 000 rublů; str. 2.14 tabulky 6.5), vynásobené podílem prvků s krátkou dobou užívání na reprodukčních nákladech oceňované budovy, přičemž zohlednit úpravy o míru implementace (66,00 %%; celkem sloupec 6 tabulky 6.6 pro prvky s krátkou životností));
já – návratnost použitého kapitálu, % (6,8 % je průměrná míra návratnosti dlouhodobých vkladů v cizí měně nabízených největšími bankami v Irkutsku k začátku září 2005);
n – počet intervalů do vynaložení nákladů na výměnu prvku (20 let).
Výše daně z pozemků se v tomto výměru určuje ze základu daně (katastrální hodnota pozemku je stanovena pro k.ú. 38:36:000034 (7 735,50 RUB/m2; vypořádání pozemků pro obchod, veřejné stravování, spotřebitelské služby) v souladu s výnosem guvernéra Irkutské oblasti ze dne 28. února 2003 č. 87-p „O výsledcích státního katastrálního vyměření pozemků v sídlech Irkutské oblasti“) a sazbou daně z pozemků. (1,5 %) v souladu s daňovým řádem Ruské federace.
Výše daně z nemovitosti je stanovena na základě vážené průměrné hodnoty oceňovaného předmětu, získané nákladovým a srovnávacím přístupem (viz část 9 Zprávy) bez zohlednění DPH a tržní hodnoty pozemku (viz odst. 6.1 Zpráva), jakož i sazba daně z nemovitosti (2,2 %) v souladu s daňovým řádem Ruské federace, zákonem Irkutské oblasti ze dne 26. listopadu 2003 č. 59-OZ „O dani z nemovitosti organizací , jakož i o uznání některých zákonů Irkutské oblasti za neplatné.“
Prognóza provozních nákladů vlastníka posuzované nemovitosti je uvedena níže v tabulce 8.7.
Hrubý příjem);
NOR (čistý provozní příjem);
DP (pokladní doklady) po zaplacení úroků z úvěru.
1.1. Potenciální hrubý příjem(PVD) - příjem, který lze získat z nemovitosti při jejím 100% využití bez zohlednění všech ztrát a výdajů. PPV závisí na ploše posuzované nemovitosti a stanovené sazbě nájemného a počítá se pomocí vzorce:
Nájemní smlouva- hlavní zdroj informací o nemovitostech generujících příjem. Nájem je poskytnutí nemovitosti nájemci (nájemci) za úplatu do dočasné držby a užívání. Právo na pronájem nemovitosti náleží vlastníkovi nemovitosti. Pronajímatelem mohou být osoby oprávněné zákonem nebo vlastník k pronájmu nemovitosti. Jedním z hlavních regulačních dokumentů upravujících nájemní vztahy je Občanský zákoník Ruské federace (kapitola 34).
Odhadce se v průběhu práce opírá o následující ustanovení nájemní smlouvy:
Na základě nájemní smlouvy k budově nebo stavbě dochází současně s převodem vlastnických a užívacích práv k této nemovitosti převádějí se práva k užívání této části pozemku, na kterém se tato nemovitost nachází a je nezbytný k jejímu užívání, a to i v případě prodeje pozemku, na kterém se pronajaté budovy nebo stavby nacházejí, jiné osobě;
Není-li ve smlouvě uvedena doba nájmu, má se za to, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou;
Převod nemovitosti do nájmu není důvodem pro zánik nebo zrušení práv třetích osob k tomuto majetku. Při uzavírání nájemní smlouvy je pronajímatel povinen upozornit nájemce na všechna práva třetích osob k pronajaté věci (věcné břemeno, zástavní právo apod.). V opačném případě má nájemce právo požadovat snížení nájemného nebo ukončení smlouvy a náhradu škody.
Nájemní smlouva na budovu nebo stavbu:
Je uzavřeno při psaní po dobu minimálně jednoho roku, podléhá státní registraci a považuje se za uzavřený okamžikem takové registrace;
stanoví smluvními stranami dohodnuté podmínky a výše nájemného, bez nichž se nájemní smlouva považuje za neuzavřenou;
Pokud si nájemce na vlastní náklady a vylepšení se souhlasem pronajímatele pronajatý majetek, neoddělitelný bez újmy na majetku, pak it má po ukončení smlouvy právo na náhradu nákladů na tato vylepšení, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak. náklady na neoddělitelné zhodnocení pronajaté věci provedené nájemcem bez souhlasu pronajímatele, nevratné;
Nájemce má právo pronajímat pronajatý majetek se souhlasem pronajímatele podnájem, poskytnout pronajatý majetek k bezplatnému užívání a také jej vložit jako vklad do základního kapitálu.
Cena pronájmu je obvykle záleží na umístění objektu, jeho fyzický stav, dostupnost komunikací, doba pronájmu atd.
Ceny pronájmu jsou:
Smluvní (definovaný nájemní smlouvou);
Trh (typický pro daný segment trhu v daném regionu).
Tržní nájemné představuje sazbu převažující na trhu podobných nemovitostí, tzn. je nejpravděpodobnější nájemné, které by typický pronajímatel souhlasil s pronájmem a typický nájemník by souhlasil s pronájmem nemovitosti, což je hypotetická transakce. Sazby tržního nájmu se používají k ocenění bezúplatného vlastnictví, kdy nemovitost v podstatě vlastní, provozuje a užívá si ji sám vlastník (jaký by byl tok příjmů, kdyby byla nemovitost pronajímána).
Smluvní sazba pronájmu slouží k ocenění dílčích majetkových práv pronajímatele. V tomto případě je vhodné, aby znalec analyzoval nájemní smlouvy z hlediska podmínek jejich uzavření.
Všechny nájemní smlouvy jsou rozděleny do tří velkých skupin:
S pevnou sazbou nájemného (používá se v podmínkách ekonomické stability);
S variabilní sazbou nájemného (revize nájemného během trvání smlouvy se zpravidla provádí v podmínkách inflace);
S úrokovou sazbou (kdy se k pevné částce plateb nájemného připočte procento z příjmu, který nájemce obdrží v důsledku užívání pronajaté nemovitosti).
V případě uzavření smlouvy s pevnou sazbou nájemného je vhodné použít metodu kapitalizace výnosů, v ostatních případech je správnější použít metodu diskontovaných peněžních toků.
1.2. Skutečný hrubý příjem(DVD) je potenciální hrubý příjem mínus ztráty z nedostatečného využití prostoru a při vybírání nájemného s připočtením dalších příjmů z běžného tržního užívání nemovitosti:
DVD = PVD - (ztráty + nedostatečné využití) + ostatní příjmy
Obvykle jsou tyto ztráty vyjádřeny jako procento potenciálního hrubého příjmu. Ztráty se počítají sazbou stanovenou pro typickou úroveň řízení na daném trhu, tzn. Jako základ se bere tržní ukazatel. To je však možné pouze tehdy, pokud existuje významná informační základna o srovnatelných objektech.
Pokud takový neexistuje, odhadce pro stanovení koeficientu nevyužitelnosti (nevyužití) analyzuje především zpětné a aktuální informace o posuzovaném objektu, tzn. stávající nájemní smlouvy podle délky trvání, četnosti jejich opětovného uzavírání, velikosti období mezi uplynutím jedné nájemní smlouvy a uzavřením další (doba, po kterou jsou jednotky nemovitosti volné) a na tomto základě vypočítá poměr nedostatečného využití(KND) nemovitosti:
Knd = ∑(Dp*T)/Na
kde D p je podíl nemovitých jednotek, u kterých jsou smlouvy v průběhu roku obnoveny;
T - doba, po kterou je nemovitostní jednotka neobsazena;
N a - počet období pronájmu za rok.
Příklad: 1000 m2 pronajato.
Během roku je 365 dní: v lednu 3 dny nebylo pronajato 25 m2, v červnu 6 dní 100 m2 a v listopadu 10 dní 50 m2.
25 / (1000 / 100 %) = 2,5 %, Dp1 = 0,025, Ti = 3 dny
100 / (1000 / 100 %) = 10,0 %, Dp2 = 0,1 T2 = 6 dní
50 / (1000 / 100 %) = 5,0 %, Dp3 = 0,05 T3 = 10 dní
Na = 4 periody
Knd = (0,025 * 3 + 0,1 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,29
Stanovení koeficientu nedostatečného využití se provádí na základě retrospektivních a aktuálních informací, proto pro výpočet odhadovaného ADV musí být získaný koeficient upraveny tak, aby zohledňovaly možné využití prostoru v budoucnu, který závisí na následujících faktorech:
Obecná ekonomická situace;
Perspektivy rozvoje regionu;
Fáze cyklu realitního trhu;
Vztah mezi nabídkou a poptávkou v posuzovaném regionálním segmentu realitního trhu.
Koeficient plánovaného zatížení (využití) objektu:
1 - 0,159 = 0,841
Odhadce provádí úpravu o ztráty při inkasu plateb, analyzuje retrospektivní informace o konkrétním objektu s následnou prognózou této dynamiky do budoucna (v závislosti na vyhlídkách rozvoje konkrétního segmentu realitního trhu v regionu):
Na základě historických a současných informací může odhadce spočítat celková míra nevyužití a ztrát při inkasu nájemného s následnou úpravou pro předpovídání skutečného hrubého příjmu:
kde K NDP je koeficient nedostatečného využití a ztrát při vybírání nájemného;
P a - ztráty při vybírání nájemného;
P nd - ztráty z nedostatečného využití prostoru;
PPV – potenciální hrubý příjem.
Kromě ztrát z nevyužívání a při vybírání plateb nájemného je potřeba počítat Jiný příjem, které lze vázat na běžné užívání dané nemovitosti za účelem obsluhy zejména nájemníků (například příjem z pronájmu parkoviště, skladu apod.), a nejsou zahrnuty v nájemném.
1.3. Čistý provozní výnos(CHOD ) - skutečný hrubý příjem minus provozní náklady (OR) za daný rok (bez odpisů):
CHOD = DVD - NEBO
Provozní náklady- jedná se o výdaje nutné k zajištění běžného fungování nemovitosti a reprodukce skutečných hrubých příjmů.
Provozní náklady rozdělit:
1. Podmíněně trvalé;
2. Podmíněné proměnné (operativní);
3. Náklady na výměnu nebo rezervy.
K podmíněně konstantní zahrnují výdaje, jejichž výše nezávisí na stupni provozu:
Daň z nemovitosti;
Pojistné (platby za pojištění majetku);
Plat servisního personálu (pokud je pevný bez ohledu na zatížení budovy) plus daně z něj.
K podmíněným proměnným výdaje zahrnují výdaje, jejichž výše závisí na stupni provozní zátěže:
Předmět a úroveň poskytovaných služeb:
Utility;
Pro probíhající opravy;
Platy servisního personálu;
daně ze mzdy;
náklady na bezpečnost;
Výdaje na správu (obvykle je zvykem určovat výši výdajů na správu procentem ze skutečných hrubých příjmů) atp.
Výdaje, které se při vyměřování pro daňové účely nezohledňují:
- ekonomické a daňové odpisy, která je ve výpočtech výnosovou metodou považována za kompenzaci a je považována za součást míry kapitalizace, nikoli za provozní náklad;
- obsluha úvěru je nákladem na financování, nikoli provozním nákladem, tj. financování by nemělo mít vliv na hodnotu nemovitosti (hodnocení předpokládá typické financování pro daný typ nemovitosti a vliv atypického financování by měl být vyloučen);
- daň z příjmu rovněž není provozním nákladem(jde o daň z příjmu fyzických osob, která může záviset na faktorech (forma vlastnictví, skladba vlastnických práv, daňové postavení vlastníka) nesouvisejících s posuzovanou nemovitostí);
- dodatečné kapitálové struktury obvykle zvyšují příjem, celkové náklady nebo prodloužit ekonomickou životnost produktu. Náklady s nimi spojené nelze klasifikovat jako provozní;
- provozní náklady vlastníka nemovitosti, které nevedou ke zvýšení příjmů získaných z nemovitostí, rovněž nejsou funkční.
Náklady na výměnu zahrnují výdaje pro pravidelnou výměnu opotřebovaných vylepšení (střechy, podlahy, sanitární zařízení, elektroinstalace). Prostředky mají být rezervovány na účtu (ačkoli většina vlastníků nemovitostí to ve skutečnosti nedělá). Reprodukční rezervu vypočítá odhadce s přihlédnutím k nákladům na odepisování majetku, délce jeho životnosti a také k úrokům z prostředků nashromážděných na účtu.. Pokud nezohledníte náhradní rezervu, tak čistý provozní výnos bude předražený.
V případech, kdy se kupuje nemovitost s vypůjčenými prostředky, odhadce používá tuto úroveň příjmu ve svých výpočtech jako peněžní příjmy před zdaněním.
Pokladní příjmy před zdaněním rovnající se ročnímu čistému provoznímu výnosu minus roční náklady na obsluhu dluhu, tzn. odrážejí peněžní příjmy, které vlastník nemovitosti ročně získává z jejího provozu.
Čistý provozní výnos – Angličtina Čistý provozní příjem, se vypočítá odečtením všech provozních nákladů od ročních hrubých příjmů, neodečte se však úrokové náklady, odpisy hmotného majetku a amortizace nehmotného majetku a rovněž daňová povinnost. I když má tato metrika omezenou hodnotu při řízení dostupných zdrojů společnosti, může být užitečná pro pochopení dopadu provozních nákladů na hrubý příjem, který je generován z provozních a neprovozních činností. Z tohoto pohledu může být metrika, jako je čistý provozní příjem, užitečným nástrojem pro identifikaci oblastí činnosti, které nedosahují optimálních úrovní.
Jedním z nejdůležitějších faktorů úspěšného fungování společnosti je vytvoření modelu řízení, který jí umožňuje generovat maximální možnou výši příjmů a zároveň udržovat provozní náklady na tak nízkých úrovních, které jsou nutné k prodeji vysoce kvalitního zboží a/nebo služeb. Přesný výpočet výše čistého provozního zisku, který byl vytvořen za určité časové období (například čtvrtletí nebo kalendářní rok), vám umožňuje určit, zda společnost funguje na nejvyšší možné úrovni efektivity. Pokud účinek provozní páky ( Angličtina Stupeň provozní páky, DOL) není tak vysoká, jak by měla být, musí management podniknout kroky k vyhodnocení každé oblasti výkonu a určit, jak zlepšit efektivitu a tím snížit provozní náklady. V důsledku toho bude společnost schopna generovat vyšší částku čistého provozního výnosu, aby pokryla veškeré mimoprovozní náklady, jako jsou úroky z úvěrů, modernizace zařízení nebo financování projektů expanze.
Změny čistého provozního výnosu z jednoho období do druhého mohou často sloužit jako prostředek k identifikaci vznikajícího trendu, který ovlivní budoucí výkonnost společnosti. Pokud například po pokrytí provozních nákladů dojde k výraznému poklesu tohoto poměru a tento trend pokračuje po dvě nebo více účetních období, musí vrcholní manažeři společnosti prozkoumat důvody poklesu. Mohou to být například sezónní pokles tržeb, pokles příjmů z dříve provedených investic, zvýšení cen surovin atd. Jakmile je příčina identifikována, může podnik podniknout kroky k překonání situace a udržení zdravé finanční pozice podniku.
Je třeba poznamenat, že při výpočtu výše čistého provozního výnosu se některé společnosti mohou uchýlit k méně než etickým účetním postupům, jejichž účelem je pro určité účely zkreslit skutečný stav. To může například znamenat, že účetní záznamy jsou organizovány způsobem, který umožňuje podhodnocování částky čistého provozního příjmu. Účelem této manipulace je minimalizovat daňové závazky nebo uvést investory v omyl. Používané metody jsou obvykle v mezích platné legislativy, nicméně etická stránka takových praktik může být velmi diskutabilní.
Posoudit plná vlastnická a nájemní práva
Čistý provozní příjem (NOI) se vypočítá jako tok příjmů.
Použití NPV umožňuje nezohledňovat rozdíly mezi různými nemovitostmi v kapitálové struktuře a placení daní, což činí hodnocení hodnoty různých nemovitostí srovnatelnější.
Tradičně se při posuzování nemovitosti považuje za hlavní zdroj příjmů pronájem posuzované nemovitosti. Pronájem objektu se zpravidla projevuje ve dvou hlavních formách:
Pronájem nemovitosti jako celku (budovy, pozemku);
Pronájem části objektu (pokoj, byt, kancelář v business centru, hotelový pokoj, parkovací místo, garáž v družstvu, oddělení nebo lůžko v komerční nemocnici, sedadla v kině atd.).
Jak však ukazuje praxe, tyto dvě klasické formy nevyčerpávají celou škálu zdrojů příjmů. V poslední době se rozšířil způsob oceňování objektu, kdy zdrojem příjmů je příjem z prodeje objektu po částech za určité časové období (obdoba klasického způsobu zástavby pozemku). Tato metoda se často používá k ocenění pozemku, na kterém vzniká stavba (pro bytové i nebytové účely) s následným prodejem jejích jednotlivých částí více kupujícím. Mohou existovat i jiné zdroje příjmů. Hlavní věc je, že zdroj příjmů je přímý
a je neoddělitelně spjata s oceňovaným aktivem, tj. příjem musí být funkcí pouze oceňovaného aktiva. Pokud výrobek nebo služba nesouvisí s oceňovaným majetkem (například benzín na čerpací stanici), nelze je při posuzování nemovitosti považovat za zdroj příjmů. V tomto případě je nutné hovořit o oceňování podniku vč
zahrnuje kromě hodnoty nemovitostí i hodnotu movitého a nehmotného majetku. Příjem generovaný podnikáním umístěným na nemovitosti zahrnuje
zahrnuje příjmy generované samotnou nemovitostí a aktivy spojené s podnikáním. Teorie oceňování však nevylučuje možnost ocenění nemovitostí z obchodního hlediska. Nejtypičtějším příkladem je hodnocení hotelového komplexu. V tomto případě je ale nutné příjmy připadající na nemovitosti správně zařadit do celkových příjmů z podnikání.
a použít jej k vyhodnocení toho druhého.
Čistý provozní výnos lze v nejobecnějším případě definovat jako rozdíl mezi skutečnými hrubými příjmy a provozními náklady za daný rok.
CHOD = DVD – NEBO, (5.2)
kde DVD je skutečný hrubý příjem, den. Jednotky; NEBO - provozní náklady, den. Jednotky
Provozní výdaje jsou výdaje spojené s každodenním provozem nemovitosti, nezbytné k zajištění běžného fungování nemovitosti a dosažení požadované úrovně skutečných hrubých příjmů. (Fixní náklady jsou výdaje, jejichž hodnota nezávisí na úrovni vytížení zařízení (využití aktiva). Variabilní náklady jsou náklady, které se liší v závislosti na vytížení zařízení.)
Skutečný hrubý příjem je potenciální hrubý příjem mínus ztráty z nedostatečného využití prostoru
a při vybírání nájemného plus dalších příjmů z běžného tržního užívání nemovitosti:
DVD = PVD – ztráty + jiné příjmy, (5.3)
kde PPV je potenciální hrubý příjem, den. Jednotky
Ztráty se obvykle vyjadřují v procentech vzhledem k
k potenciálnímu hrubému příjmu. Ztráta je založena na tržním ukazateli. Ztráty jsou způsobeny nedostatečným využíváním majetku, ztrátami při inkasu plateb atd.
Další příjmy mohou být spojeny s běžným užíváním této nemovitosti za účelem obsluhy nájemníků, které nejsou zahrnuty v nájemném (příjmy z pronájmu parkoviště, skladu apod.).
Potenciální hrubý příjem je příjem, který lze získat z nemovitosti, pokud je 100% využívána bez zohlednění všech ztrát a výdajů.
PVD = S C a, (5.4)
kde PPV je potenciální hrubý příjem, den. Jednotky; S- pronajímatelná plocha, m2; S a - sazba nájemného za 1 m 2, den. jednotek/m2.
IPV se vypočítává na základě analýzy tržních údajů o příjmech objektů podobných tomu, které se posuzují, ale je to povinné
s přihlédnutím k analýze již uzavřených smluv na posuzovaný objekt. Přitom zohlednění stávajících nájemních smluv při posuzování předmětu je povinné, pokud jsou v souladu s principem příspěvku náklady na ukončení nerentabilní smlouvy nižší než ekonomické přínosy, které se objeví po tomto ukončení. Ekonomický přínos lze samozřejmě vypočítat jako aktuální hodnotu rozdílu mezi tržními a smluvními sazbami nájemného po ukončení smlouvy, vynásobenou plochou prostor.
Není-li ukončení smluv ekonomicky proveditelné, pak se potenciální příjem ve vztahu k volnému prostoru vypočítá za tržní nájemné au oblastí, na které byly uzavřeny nájemní smlouvy během trvání smlouvy - za sjednané (smluvní) sazby. Pokud je prognózované období delší než doba pronájmu, pak by na konci nájemní smlouvy měla prognóza příjmů z této oblasti vycházet z tržních sazeb nájemného.
Potíž při účtování stávajících pronájmů spočívá v tom, že vypočtený čistý provozní výnos je nutné převést na hodnotu předmětné nemovitosti pomocí kapitalizačních nebo diskontních sazeb odvozených z analýzy tržních dat pro nemovitosti srovnatelné s předmětem nejen v lokalitě a fyzických vlastnostech, ale také podle ekonomických ukazatelů: podle úrovně
a podíl smluvního pronájmu na PVD.
Taková analýza může způsobit značné potíže při absenci informací o trhu. Někdy se uchýlí k takovému postupu hodnocení, kdy se NPV vypočítá na základě tržního nájemného, převede se na hodnotu a od konečného výsledku se odečte aktuální hodnota rozdílu v tržní hodnotě.
a smluvní leasingy vypočítané pomocí tržních diskontních sazeb. Spolehlivost konkrétního přístupu je určena dostupností a úplností tržních informací o objektech používaných jako analogy.
Při posuzování PVD je poměrně důležitá struktura nájemného, která závisí na typu leasingu. Obecně existují tři typy leasingů: hrubý leasing, čistý leasing a absolutně čistý leasing. Hrubý pronájem předpokládá, že veškeré provozní náklady nese vlastník nemovitosti. U čistého pronájmu veškeré provozní náklady, s výjimkou nákladů spojených s daněmi, pojištěním, správou a externími opravami nemovitosti, nese nájemce. A při absolutně čistém nájmu platí nájemník vše kromě nákladů spojených se správou nemovitosti.
Při prognózování jakýchkoli složek čistého provozního výnosu a možných trendů jeho změny je odhadce povinen držet se logiky svých předpokladů, která by odpovídala uvažování typického investora na trhu oceňované nemovitosti.
