ما يجب الانتباه إليه عند إبرام العقد
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن بيع حق الإيجار لا يماثل على الإطلاق عقد إيجار من الباطن. في الحالة الأولى ، يتم نقل جميع الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار المبرمة مسبقًا إلى الطرف المقابل ويتم استبعاد المستأجر الأصلي تمامًا من العلاقة التعاقدية بين المؤجر والطرف المقابل. عند التأجير من الباطن ، ينقل الطرف المقابل فقط الحق في استخدام الممتلكات المؤجرة ، وحتى ذلك الحين لفترة محدودة.بيع حق الإيجار هو الحل الوحيد الممكن لهذا الحق. يجب بالضرورة دفع العقد المبرم بين المستأجر الأول والطرف المقابل من أجل القضاء على مخاطر الاعتراف بمثل هذه الاتفاقية على أنها تبرع ، لأن هذا الشكل من نقل الحقوق إلى العقارات محظور بين الكيانات القانونية. هذا هو السبب في أن اتفاقية الإيجار ، التي تحدد المبلغ والإجراءات الخاصة بدفع الرسوم من قبل المستأجر الجديد ، سيكون من الصعب الطعن فيها وإبطالها. يجب أن تنص هذه الاتفاقية ليس فقط على نقل حق الإيجار ، ولكن أيضًا على الالتزامات التي تم تعيينها للمستأجر الجديد: إجراءات وشروط استخدام العقار المؤجر ، وصيانته ، وكذلك قضايا دفع الإيجار و إصلاحات.
في نص اتفاقية الإيجار ، من الضروري أيضًا النص على نقل مجموعة من المستندات إلى المستأجر الجديد من قبل المستأجر السابق. يجب أن يشتمل على أصل اتفاقية الإيجار الأولية ، والشهادة الأصلية لتسجيل الدولة لحق الإيجار ، وجواز السفر الفني والمساحي للمبنى أو المبنى ، وجواز السفر المساحي أو مخطط قطعة الأرض ، بالإضافة إلى المستندات التي تؤكد الدفع في الوقت المناسب من الإيجار من قبل المستأجر السابق. تتم صياغة اتفاقية الإيجار في شكل اتفاقية إيجار ، لأنها في هذه الحالة هي الاتفاقية الرئيسية. في حالة تسجيل اتفاقية الإيجار الأولية لدى سلطات Rosreestr ، تخضع اتفاقية الإيجار أيضًا للتسجيل الإلزامي.
التنازل عن حقوق إيجار المباني غير السكنية هو صفقة ، بطبيعتها والنتيجة التي تم الحصول عليها ، يمكن مقارنتها إلى حد ما بعقد البيع ، في حين أن موضوع هذه الاتفاقية هو حقوق الإيجار.
تمامًا مثل جميع المعاملات التي تتم بين المشاركين في العلاقات القانونية المدنية ، يمكن اعتبارها غير صالحة لأسباب معينة.
لتجنب ذلك ، تحتاج إلى معرفة بعض التفاصيل الدقيقة لإبرام اتفاقية ، والتي يمكن أن تكون مفيدة جدًا ومفيدة للطرفين في بعض الحالات.
ما هي اتفاقية شراء الطاقة؟
PPA هو اختصار لمفهوم "التنازل عن حق الإيجار". على السؤال: "ما هو PPA؟" يمكن الإجابة على النحو التالي - هذا إعادة إيجار ، عندما يكون هناك تغيير في الأشخاص ، ولا سيما المستأجر.
في مكانه في العقد ، هناك شخص آخر يستمر في تحمل جميع الالتزامات ، وكذلك يتمتع بجميع الحقوق التي كان يتمتع بها المستأجر السابق. في نفس الوقت ، عند التنازل ، حقوق والتزامات الطرف الأخير.
الإطار التشريعي
تحدد المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي بعض الفروق الدقيقة التي يجب على المستأجر مراعاتها في عملية استخدام ممتلكات شخص آخر ، ولكنها في نفس الوقت تمنحه حقوقًا معينة. من معنى الفقرة الثانية من هذه المادة ، يمكن تحديد العديد من حقوق المستأجر ، والتي تشمل:
- الحق في نقل الملكية للتأجير من الباطن ؛
- الحق في تحويل جميع التزاماتهم وحقوقهم بالاتفاق مع المؤجر إلى أطراف ثالثة (الإيجار) ؛
- الحق في نقل المنطقة المؤجرة للاستخدام المجاني ؛
- نقل حقوق الإيجار بموجب أي التزامات كضمان ؛
- نقل حقوق الإيجار إلى رأس المال المصرح به للمنظمات التجارية.
حقوق وقيود الإيجار
بعد إبرام اتفاقية الإيجار ، يتم نقل حقوق الملكية والاستخدام تلقائيًا إلى المستأجر. أيضًا ، اعتبارًا من هذه اللحظة ، تصبح الحقوق المدرجة كائنًا مستقلاً يمكن من خلاله إجراء المعاملات. يمكن أيضًا الإشارة إلى هذه الحقوق باسم حقوق التأجير.
ومع ذلك ، لا يمكن للمستأجر التصرف فيها بشكل مستقل ، لأنه ليس مالك العقار. هذا إلى حد ما يحد من المستأجر في إجراء معاملات معينة ، حيث أن المالك هو الوحيد الذي لديه سلطة التصرف في هذا العقار. وفقًا لذلك ، يحد هذا المالك من إرادة الطرف المقابل في التصرف في حقوق الإيجار.
إذا كان هناك تغيير في الأشخاص في عقد الإيجار وحل شخص آخر مكان المستأجر ، عندئذ يلزم الحصول على موافقة مسبقة من المالك. يجب تقديم هذه الموافقة كتابيًا ، على سبيل المثال ، ردًا على خطاب ذي صلة.
وفقًا لرسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا رقم 66 ، إذا نص الطرفان على إمكانية إعادة الإيجار في عقد الإيجار ، فلا يلزم الحصول على موافقة منفصلة من المالك (الفقرة 18 من الرسالة) .
فوائد التنازل
في حالات معينة من الحياة ، فإن إبرام اتفاق بشأن التنازل عن الحق في استئجار المباني غير السكنية هو أفضل طريقة للخروج من موقف صعب.
ستوفر مثل هذه المعاملة بين الطرفين فرصة للمستأجر الجديد للحصول على الكائن مقابل الحيازة المدفوعة والاستخدام بشروط متطابقة وبنفس السعر الذي تم تأجيره به من قبل الشخص السابق. بمعنى آخر ، يمكن للمستأجر الجديد الحصول على شروط تفضيلية خاصة للمستأجر السابق.
يتم إبرام هذه الاتفاقيات بشكل أساسي عند استئجار المباني غير السكنية الموجودة في أماكن مرموقة في موسكو والمدن الأخرى في البلاد ، والتي توفر دخلاً جيدًا للأعمال.
عادة ما تكون صالحة لأكثر من خمس سنوات ، لذلك من المربح جدًا للمستأجر الجديد أن يحصل على مكان مشهور بالفعل لدى العملاء ، كما أن للمستأجر السابق مصلحته الخاصة ، والتي تتمثل في الحصول على مبلغ تعويض.
الملاك ، كقاعدة عامة ، هم هيئات بلدية وغيرها من الهيئات التنفيذية. دائمًا ما يكون الطلب على استئجار مبانيهم مرتفعًا بسبب المعدلات المنخفضة ، على عكس المؤسسات التجارية.
إذا كنت ترغب في استئجار مبنى غير سكني مملوك للدولة ، فسيكون أمام رجل الأعمال أو الشركة خياران:
- المشاركة في المزاد بين العديد من نفس المتقدمين مع فرصة غير محدودة للفوز ؛
- لنقل حقوق الإيجار مع المستأجر الحالي ، مع دفع نوع من العمولة له.
بطبيعة الحال ، سيكون الخيار الثاني هو الأفضل. ومع ذلك ، قد تنشأ هنا أيضًا بعض الصعوبات. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا احتاج المستأجر الجديد إلى إعادة بناء شيء ما لنفسه ، فلن يكون الأمر سهلاً بما فيه الكفاية ، بل ومستحيلًا في بعض الأحيان ، إذا كنت لا تتفق مع المالك.
ميزات التصميم
الفرق من التأجير من الباطن
يظل المستأجر الذي يؤجر الكائن من الباطن هو نفس الطرف في الاتفاقية المبرمة مع المؤجر ، ولا يزال يواصل الوفاء بالتزاماته ، أي أنه مسؤول عن أي انتهاك للعقد.
على عكس عقد الإيجار من الباطن ، فإن التنازل ينهي تمامًا حقوق والتزامات المستأجر الأصلي وينقلها إلى المستأجر الجديد.
لهذا السبب ، تختلف المستندات الموضوعة في هذه المعاملات أيضًا.
كيفية إبرام اتفاق
لا يمكن أن يتم التنازل عن حق تأجير شيء ما أو نقله إلا من خلال توقيع عقد للحصول على تعويض. من المستحيل إبرام هبة حقوق الإيجار ، ستعتبر هذه المعاملة غير صالحة (تنص المادة 575 من القانون المدني لروسيا على أن الهبة بين المؤسسات التجارية محظورة).
يجب أن تحتوي اتفاقية التنازل أو الإيجار ، التي يمكن العثور على عينة منها بسهولة على الإنترنت ، على:
- إجراءات نقل حقوق الإيجار وشروط الدفع ؛
- إجراءات استخدام العقار المؤجر ؛
- شروط صيانة هذه الممتلكات ؛
- إجراءات دفع قيمة العقار المؤجر إلى المؤجر ؛
- الشروط الأساسية الأخرى.
يجب أن يكون شكل العقد المبرم هو نفسه العقد الأصلي. إذا تم تسجيل عقد الإيجار مع Rosreestr ، فيجب أن يمر التنازل من خلال هذا الإجراء. عادة في اتفاقية التنازل يسمى المستأجر الأول المحيل ، والثاني - المتنازل له.
نقل المستندات والتسجيل
بعد صياغة عقد التنازل عن المبنى ، يجب على الطرفين وضع وثيقة قبول ونقل المستندات من المستأجر السابق إلى المستأجر الجديد. يجب أن يتلقى الأخير عقد الإيجار الأصلي وجميع مستندات الدفع التي تؤكد المدفوعات إلى المالك.
أيضًا ، يجب على المستأجر الأول تقديم شهادة تسجيل عقد الإيجار لدى وكالة الدولة ووثائق الهوية للعنصر ، لقطعة الأرض (جوازات السفر المساحية والفنية ، إلخ).
للتسجيل لدى هيئة معتمدة في موسكو أو أي مدينة أخرى ، قد تحتاج إلى:
- تطبيق في شكل سلطة التسجيل ؛
- وثيقة دفع؛
- وثائق التأسيس
- البروتوكولات والقرارات ذات الصلة الصادرة عن الهيئات المخولة للأطراف التي تؤكد نية إبرام صفقة ؛
- مستندات لممثل تؤكد حقه في إبرام صفقة ؛
- شهادة OGRN ، رقم دافع الضرائب الفردي ؛
- عقد إيجار
- اتفاق التنازل؛
- جواز سفر تقني ، خطة ، شرح المباني.
يمكن أن تكون اتفاقية PPA الخاصة بالمباني ممتعة للغاية لكيانات الأعمال الفردية ، ولكن قبل التوقيع عليها ، تحتاج إلى التشاور مع المتخصصين ذوي الصلة من هذا المجال.
هل لديك اسئلة؟
اكتب سؤالك في النموذج أدناه واحصل على استشارة قانونية مفصلة:
التنازل عن حق تأجير المباني هو نوع شائع جدًا من الاتفاقيات في سوق العقارات المحلي. الدولة هي المالك الرئيسي لمساحة البيع بالتجزئة / الإنتاج في بلدنا ، بينما تشارك الشركات الخاصة بنشاط في نقل هذه المناطق إلى بعضها البعض. هذا مسموح به تمامًا وينظمه القانون المدني للاتحاد الروسي.
يحظى هذا النوع من المعاملات بشعبية كبيرة في كل من العواصم وفي جميع أنحاء البلاد ، على الرغم من أنه الأكثر شيوعًا في المدن الكبيرة. علاوة على ذلك ، يمكن تأجير المناطق التجارية والصناعية لأسباب مختلفة:
- تغيير في الوضع المالي للمستأجر (للأسوأ وللأفضل) ، عندما لم يعد قادرًا على دفع ثمن هذا المبنى أو لم تعد هناك حاجة إليه ؛
- هناك مؤسسة تابعة يريدون استخدامها كمستأجر ؛
- إنشاء كيان قانوني جديد من المؤسسة الأصلية. في هذه الحالة ، سيكون من الضروري إصدار تنازل عن حقوق الإيجار ؛
- بيع نشاط تجاري يقع في مناطق البيع بالتجزئة / الإنتاج إلى مالك آخر ؛
- يمكن أن يكون التعيين بمثابة الخط الرئيسي للأعمال ، وطريقة لتحقيق الربح.
كما ترى ، فإن نقل حقوقهم والتزامات المستأجر ، فيما يتعلق بالمباني غير السكنية ، لا يختلف كثيرًا عن إجراء مماثل.
انتباه! في ضوء التغييرات الأخيرة في التشريع ، فإن هذا الإجراء (التنازل) أكثر تعقيدًا ويمتد بمرور الوقت. والحقيقة هي أنه الآن ، من أجل نقل حقوق استئجار المباني ، المالك الأصلي لها هو الدولة ، سيكون من الضروري تنظيم وإجراء مسابقة بين المتقدمين. في هذه الحالة ، يجب أن يظل السعر دون تغيير.
الحقيقة هي أن سعر الإيجار عند إبرام اتفاقية مع البلدية يمكن أن يكون مغريًا للغاية. في كثير من الأحيان ، يتم تأجير مجمعات كاملة من قبل شركات متخصصة في مثل هذه المخططات لمزيد من التأجير من الباطن أو التنازل عن المساحة.
الفرق بين عقد الإيجار من الباطن واتفاقية التنازل هو أنه عند التنازل ، تفقد تمامًا الحقوق الخاصة بالعنصر لصالح شخص آخر ، والذي يصبح في نفس الوقت خليفة لك. بالنسبة لعقد إيجار من الباطن ، كقاعدة عامة ، يتم تحديد فترة استخدام معينة ، وبعد ذلك ستعود كمشغل رئيسي للممتلكات. أيضًا ، يتم استخدام هذا المصطلح في المعاملات مع تسليم جزء من الكائن ، وليس الشيء بأكمله.
إن إمكانية التنازل عن حقوق الإيجار مكفولة بموجب المادة رقم 615 من القانون المدني ، والتي تمنح المالك الحقوق التالية:
- إمكانية إبرام عقود إيجار من الباطن ؛
- إمكانية النقل الكامل لحقوقهم التي حصلوا عليها بالاتفاق مع مالك العقار ؛
- نقل المنطقة المستخدمة للاستخدام غير المبرر ؛
- إمكانية استخدام هذا الحق في شكل أصل ثانوي ؛
- إمكانية إتاحة هذا الحق لرأس المال المصرح به للمؤسسات المنشأة حديثًا.
بمعنى آخر ، تصبح إمكانية تأجير بعض الممتلكات موضوعًا مستقلاً للمعاملات وموضوع تسوية بين الأفراد والكيانات القانونية.
يحتوي التنازل عن إيجار المباني على عدد من الميزات ، أو بالأحرى القواعد التي تجعله عملية شائعة إلى حد ما في سوق العقارات. بينهم:
- عند التنازل عن العقود المبرمة منذ فترة طويلة ، يتلقى المالك الجديد الشيء بالسعر القديم ، والذي غالبًا ما يكون مربحًا بشكل لا يصدق ، بالنسبة لسعر اليوم ؛
- يقع أكبر تركيز لمثل هذه الاتفاقيات على مراكز المدن ، حيث توجد المباني التي تحقق أكبر فائدة لرواد الأعمال ؛
- يتمتع المستأجر الجديد بفرصة رؤية هذا العنصر "قيد التنفيذ": مدى شعبيته لدى العملاء ، ومقدار الربح الذي يجلبه النشاط التجاري الموجود الآن هناك ؛
- يستلم المستأجر السابق التعويض المادي الذي ينص عليه العقد ، وينقل الحقوق على هذا الكائن مباشرة ، دون إجراء مناقصة.
انتباه! كما هو مذكور أعلاه ، الآن عند نقل حقوق استئجار مبنى في ملكية البلدية ، يجب عليك إما المشاركة في مسابقة (تُجرى في شكل مزاد) ، أو تنفيذ التنازل دون ذلك ، والاتفاق على مبلغ العمولة .
تحرير عقد نقل الحقوق
الوثيقة المركزية التي تنطوي عليها هذه العملية هي اتفاق على نقل هذه الحقوق إلى شخص آخر. يجب تضمين المعلومات التالية في محتواها:
- الإجراء المتفق عليه لنقل حقوق الإيجار ؛
- مقدار وطريقة دفع التعويضات ؛
- التزامات الطرف المتلقي للحفاظ على هذا الكائن ؛
- معلومات حول دفع الإيجار الفعلي ؛
- أي اتفاقيات أخرى توصل إليها الطرفان (على سبيل المثال ، الالتزام بتنفيذ / عدم إعادة التطوير ، تجديد المباني ، إلخ).
انتباه! وفقًا للقانون المدني ، وتحديداً المادة رقم 575 ، إذا كان المشاركون في الصفقة كيانات قانونية. الأشخاص الذين يمارسون أنشطة تجارية ، لن يكون من الممكن تقديم هدية لحقوق الإيجار. لذلك ، يجب تحديد مبلغ مدفوعات التعويض. بطبيعة الحال ، تتم مراقبة هذه المعاملات من قبل السلطات الضريبية ، وفي حالة وجود تباين ، يمكن إلغاؤها.
بعد توقيع العقد ، يقوم المشاركون بإعداد مستند قبول ونقل المستندات المتعلقة بالكائن. ستكون مطلوبة أثناء التسجيل اللاحق للمستأجر الجديد في هيئات الدولة. قائمة الأوراق على النحو التالي:
- طلب تسجيل معد باسم المؤسسة ؛
- المستندات المتعلقة بإنشاء مؤسسة للكيانات القانونية ، أو جواز سفر شخص يمثل المصالح ، أو مستندات مدنية للأفراد. الوجوه.
- توكيل رسمي لممثل ، أو مستندات أخرى تؤكد سلطته ؛
- عقد الإيجار الأصلي
- TIN للمالك الجديد ، رقم تسجيله ؛
- الوثائق الفنية للمباني ؛
- الاتفاق المبرم مسبقًا بشأن نقل حقوق الإيجار ؛
- إيصال دفع رسوم الدولة.
انتباه! كما هو الحال مع أي صفقة عقارية ، إذا كانت لديك أي شكوك ، فمن المستحسن دائمًا استشارة محامين من ذوي الخبرة في هذا المجال.
إذا تم تقديم جميع المستندات وفقًا للمتطلبات ، فعند الانتهاء من عمليات التسجيل ، يتولى المالك الجديد رسميًا حقوقه كمستأجر للمباني غير السكنية ، بينما يفقدها السابق تمامًا.
أحد أكثر أنواع عقود الإيجار شيوعًا في السنوات الأخيرة هو الإيجار بالتنازل. في أغلب الأحيان ، تتم ممارسة هذه الطريقة في توفير مساحة الإيجار في مراكز التسوق الكبيرة والأكثر شهرة في العواصم.
ما هو التنازل عن حقوق الإيجار ولماذا انتشرت هذه الطريقة الخاصة لتأجير المباني؟
الحقيقة هي أن استئجار المباني في مركز تسوق مرموق ومعروف ، مع موقع جيد ، أمر صعب للغاية عمليًا اليوم ، لأن طابور المستأجرين بالنسبة لهم طويل جدًا ، ويتم تأجير المناطق في مرحلة بناء التسوق المركز. ثم تقوم الشركات التي استأجرت هذه المساحة بالتنازل عن عقد الإيجار لشركات أخرى مقابل مبلغ معين من المال. يدفع المستأجر مقابل حق العمل في مركز التسوق هذا مبلغًا يساوي تكلفة التنازل عن حق الإيجار. كما يدفع المستأجر الإيجار. في كثير من الأحيان ، في مراكز التسوق ، تتولى شركة الإدارة مهام اختيار المرشحين للمستأجرين على أساس تنافسي تقريبًا ، أي في الواقع ، ليس فقط شركات الطرف الثالث التي تكسب المال من هذا ، ولكن أيضًا شركة الإدارة منخرطة في التنازل عن حقوق الإيجار. وهذا يفسر حقيقة أنه لا يمكن لكل مستأجر الدخول إلى مركز التسوق.
لاستئجار غرفة في مركز تسوق جيد ، يجب أن يكون لديك على الأقل المزيد من المنافذ في مناطق مرموقة أخرى في العاصمة. لذلك ، على سبيل المثال ، في موسكو ، يحتاج المستأجر المحتمل إلى تقديم قائمة بعناوين المنافذ التي تعمل بها متاجره. لن يتم إبرام عقد إيجار عقار في مركز تسوق معروف إلا إذا كانت المتاجر الأخرى لهذا المستأجر موجودة أيضًا في العاصمة ، في أماكن لائقة.
ما هو التنازل عن عقد الإيجار؟وهي معروفة ليس فقط في مراكز التسوق الكبيرة ، ولكنها تمارس أيضًا في أماكن أخرى ، ولكنها مربحة للغاية وما يسمى بأماكن "المرور".
اتفاقية التنازل عن حقوق الإيجار لها عدد من الميزات. على سبيل المثال ، لا يحتاج المستأجر الجديد إلى تنسيق شروط العقد مع مالك المبنى ، حيث تم الاتفاق بالفعل على جميع الشروط مع المستأجر الأول الذي يتنازل عن حق الإيجار. علاوة على ذلك ، لا تخضع شروط عقد الإيجار للتغيير.
في السنوات الأخيرة ، أصبح استئجار مساحة لنشاط تجاري يعمل بالفعل أمرًا شائعًا ومطلوبًا. يتم إبرام اتفاقيات الإيجار في الأماكن المربحة للغاية لمدة 5-10 سنوات ، وبعد ذلك ، إذا لزم الأمر ، يتم التنازل عن حقوق الإيجار إلى مستأجر آخر مقابل رسوم. في الوقت نفسه ، يكون ذلك مفيدًا لكلا الطرفين: يتلقى المستأجر الأول دخلًا مقابل التعيين عندما يغادر المنطقة ، ويحصل المستأجر التالي على مكان مربح لإدارة عمله.
