Cum se determină uzura acumulată a unei clădiri. Modele aditive și multiplicative pentru calcularea uzurii. Satul Shchepetnevka: sută la sută uzat

Odihnește-te pentru uzură Sub ploaia umedă „de iarnă” nu prea poți merge, nu mai rămânea decât să te înfășori într-o pătură în camera rece a sanatoriului Podlipki și să pornești unul dintre cele trei programe TV de lucru (acesta este lângă Moscova, lângă Mytishchi!). Întâlnirea cu diferiți oameni - atât în ​​sala de mese, cât și în

58. Munciți din greu

58. Muncește din greu Lucrez 24 de ore pe zi: analizez, gândesc, compun, notez constant... Îmi pot crea propriul birou oriunde în lume, pentru că acolo este capul meu. Dar este mai bine să am computerul în apropiere. Și internetul. Și cărțile preferate, și filme și muzică... Și

La data evaluării, costul complet de înlocuire al clădirilor va diferi de valoarea lor de piață la aceeași dată. Motivul principal este pierderea de valoare sub influența diverșilor factori care provoacă îmbătrânirea proprietății. Deteriorarea clădirii se datorează deteriorării stării sale fizice, discrepanței dintre caracteristicile funcționale ale conceptelor moderne ale pieței imobiliare și influenței condițiilor externe de funcționare a obiectului asupra valorii acestuia. Deoarece factorii enumerați sunt interrelaționați, impactul lor asupra costurilor este evaluat în mod cuprinzător.

Prin uzura generală cumulativă, evaluatorii înțeleg pierderea de valoare a proprietății care este evaluată din toate motivele posibile. Valoarea amortizarii totale cumulate reprezinta diferenta dintre valoarea de piata a cladirilor la data evaluarii si costul total de inlocuire a acesteia, calculat fie ca cost de reproducere, fie ca cost de inlocuire.

Deprecierea (I) este de obicei măsurată ca procent, iar expresia monetară a deprecierii este amortizarea (O). În funcție de motivele care au determinat deprecierea proprietății, se disting următoarele tipuri de amortizare:

• -Deteriorarea fizică;
• -Funcţional;
• -Extern.

Deteriorarea fizică reprezintă pierderea valorii clădirilor ca urmare a utilizării lor și a expunerii la forțele naturale.

Există două tipuri de uzură fizică:

Apărând sub influența factorilor operaționali

Apărând sub influența factorilor naturali și naturali.

Există patru metode principale pentru calcularea deteriorării fizice a clădirilor:

Expert.

Metodă de calcul a duratei de viață a unei clădiri.

Cost.

Reglementare (sau contabilitate).

Metoda expertă pentru calcularea uzurii fizice se bazează pe crearea unei liste de defecte și pe determinarea procentului de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri sau structuri. Metoda expertă este cea mai precisă, dar și cea mai laborioasă.

Uzura fizică a elementelor de construcție se calculează folosind formula:

Exemplu. Determinați uzura fizică a unei clădiri rezidențiale dacă se știe că inspecția acesteia a evidențiat uzura fizică a tuturor elementelor structurale:

fundații - 10%;

pereți - 15%;

suprapuneri - 20%;

acoperiș - 10%;

acoperiri de finisare - 30%;

instalații sanitare interioare și dispozitive electrice - 50%;

altele - 25%.

Astfel, uzura fizică a clădirii este de 23,25%. Pentru a trece la evaluarea deprecierii fizice este necesar 23,25% * cost de inlocuire = amortizare in termeni monetari.

2. . Metodă de calcul a duratei de viață a unei clădiri.

Viața economică este perioada în care un obiect poate fi folosit pentru profit. În această perioadă, îmbunătățirile contribuie la valoarea proprietății; Viața economică a unei proprietăți se termină atunci când îmbunătățirile aduse nu contribuie la valoarea proprietății din cauza perimării sale generale.

Viața fizică a unui obiect este perioada în care clădirea există și poate fi locuită sau lucrată. Durata de viață fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Vârsta reală este perioada care a trecut de la data punerii în funcțiune a obiectului până la data evaluării.

Vârsta efectivă se bazează pe o evaluare a aspectului, a stării tehnice și a factorilor economici care afectează valoarea obiectului. Vârsta efectivă este vârsta care corespunde stării fizice a proprietății și ia în considerare posibilitatea vânzării acesteia. Dacă, după renovări majore, o casă din cărămidă care are 80 de ani arată ca și cum ar avea 15 ani, atunci vârsta efectivă a acelei case va fi de 15 ani.

Durata de viață economică rămasă a clădirii este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a proprietății. Această perioadă este utilizată de obicei de evaluator pentru a estima veniturile viitoare. Repararea și modernizarea proprietății crește durata de viață economică rămasă.

Durata de viață standard (sau viața fizică tipică) este durata de viață a clădirilor și structurilor determinată de reglementări.

Relația dintre amortizare, costul de înlocuire, vârsta efectivă și durata de viață economică tipică este exprimată prin următoarea relație:

unde sunt uzura;

ВС - cost de înlocuire;

EV - vârsta efectivă;

EZh - durata de viață economică.

Uneori, pentru calcule aproximative ale uzurii, evaluatorii folosesc raportul dintre vârsta cronologică și durata de viață standard a clădirii, exprimat ca procent.

Dezavantajul acestei metode este că toate tipurile de uzură sunt rezumate, adică. Este dificil de identificat în mod specific fiecare tip de uzură.

Exemplu. Determinați uzura fizică a unei clădiri rezidențiale dacă se știe că costul de înlocuire, vârsta reală și durata de viață fizică totală a elementelor sale structurale sunt, respectiv: fundații - 1.200 mii ruble, 10 ani, 15 ani; ziduri - 400 de mii de ruble, 5 ani, 10 ani; plafoane - 300 de mii de ruble, 6 ani, 15 ani; altele - 900 de mii de ruble, 1 an, 10 ani.

Să stabilim cantitatea de uzură fizică. Rezultatele evaluării uzurii fizice a elementelor:

Astfel, uzura fizică a clădirii este de 1210 de ruble. sau 43,2%.

Determinarea cantității de uzură fizică corectabilă (se mai numește și reparație amânată, deoarece se presupune că cumpărătorul obișnuit va efectua reparații imediate pentru a restabili caracteristicile operaționale normale ale structurii: reparații cosmetice, refacerea zonelor de acoperiș cu scurgeri, reparații de inginerie echipamente etc.) se efectuează utilizând metoda costului sau expertului de calcul al uzurii fizice.

Uzura fizică ireparabilă corespunde articolelor pentru care repararea este în prezent practic imposibilă sau impracticabilă din punct de vedere economic. Valoarea acestui tip de uzură este determinată pe baza diferenței dintre costul total de înlocuire (sau de înlocuire) și cantitatea de uzură fizică detașabilă.

În scopul calculării uzurii, elementele unei structuri care au o uzură fizică ireparabilă sunt împărțite în de lungă durată și de scurtă durată.

Pentru elementele cu durată lungă de viață, durata de viață reziduală estimată coincide cu durata de viață economică reziduală a întregii structuri. Elementele de scurtă durată au o viață economică reziduală mai mică decât întreaga structură.

Pentru a evalua uzura fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată, se utilizează metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri: se înmulțește diferența dintre costul total de înlocuire (sau înlocuire) al elementului și cantitatea de uzură corectabilă a elementului. prin raportul dintre vârsta reală și viața fizică totală a elementului.

În acest caz, durata de viață fizică generală a elementului este determinată din datele de referință, ținând cont de reparațiile periodice și menținând caracteristicile de funcționare normale.

Pentru a evalua uzura fizică ireparabilă a elementelor cu durată lungă de viață, se utilizează și metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri: cantitatea de uzură fizică corectabilă și suma costului de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă. sunt scăzute din costul total de înlocuire (sau înlocuire), iar rezultatul este înmulțit cu costul de înlocuire rezidual (sau de înlocuire) elemente cu durată lungă de viață, precum și relația dintre vârsta reală și viața fizică generală a clădirii.

Durata de viață fizică globală a unei clădiri este determinată în funcție de tipul elementelor structurale principale pentru diferite categorii de clădiri în funcție de durabilitate. Clasificarea clădirilor rezidențiale și publice după durabilitate este dată în literatura de reglementare.

Exemplu. Determinați deteriorarea fizică a unei clădiri rezidențiale

1. Pe baza documentației de deviz, vom determina costul construcției noi pentru a evalua uzura acumulată:

Numele elementelor de construcție Costul de înlocuire, mii de ruble

Costuri directe (materiale și echipamente, forță de muncă, cheltuieli generale și profitul antreprenorului),

incl. 143400

montaj fundatii 4.900

montaj pereti exteriori 50.000

montaj podea 2 500

acoperiș 2 500

montaj despărțitori 32.500

montaj tavane suspendate 6.000

montaj etaje 5.000

decoratiuni interioare si exterioare 6.000

sistem de canalizare 2.000

sistem de alimentare 3.500

sistem de incalzire 13.500

ventilatie si aer conditionat 3.500

Costuri indirecte 10.000

Profitul antreprenorului 21.500

Cost total de înlocuire 174.900

2. Determinați cantitatea de uzură fizică corectabilă:

Astfel, costul uzurii corectabile este de 3.000 de mii de ruble.

2. Să determinăm cantitatea de uzură fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată

Astfel, costul uzurii fizice ireparabile a elementelor de scurtă durată este de 22.967 mii de ruble, costul de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă este de 33.000 mii de ruble.

3. Să determinăm cantitatea de uzură fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată:

Astfel, costul uzurii fizice ireparabile a elementelor de lungă durată este de 22 224 mii de ruble.

• 3. Să determinăm cantitatea totală de uzură fizică a clădirii:
• 3000+22967+22224=48191 mii. freca.

Astfel, costul deprecierii fizice totale a clădirii este de 48.191 mii de ruble. sau 27,6%.

4. Metoda normativă. Metoda normativă (sau contabilă) pentru determinarea deteriorării fizice a clădirilor implică utilizarea standardelor unificate de amortizare pentru restaurarea completă a activelor fixe în Federația Rusă, aprobate prin Rezoluția Consiliului de Miniștri al URSS din 29 octombrie 1990. nr. 1072

Uzura funcțională este o pierdere de valoare cauzată de faptul că un obiect nu îndeplinește standardele moderne: în ceea ce privește utilitatea sa funcțională, arhitecturală și estetică, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale.

Se disting următoarele tipuri de uzură funcțională:

• - uzura corectabilă (dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării);
• - uzura ireparabila (daca valoarea suplimentara primita nu depaseste costul restaurarii).

Uzura funcțională corectabilă este măsurată prin costul corectării acesteia și este cauzată de:

• - neajunsuri care necesită adăugarea de elemente;
• - deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor;
• - „super-îmbunătățiri”.

Deficiențe care necesită adăugarea de elemente - elemente de construcție și echipamente care nu sunt prezente în clădirea existentă și fără de care aceasta nu poate îndeplini standardele moderne de funcționare.

O măsură cantitativă a deteriorării funcționale corectabile din cauza deficiențelor care necesită adăugare este diferența dintre costul efectuării adăugărilor necesare la momentul evaluării și costul efectuării acelorași adăugări dacă acestea ar fi fost făcute în timpul construcției proprietății care se evaluează.

Deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor - elemente de construcție și echipamente care se află în clădirea existentă și își îndeplinesc încă funcțiile, dar nu mai respectă standardele moderne de funcționare.

Deteriorarea funcțională corectabilă din cauza elementelor care necesită înlocuire sau modernizare se măsoară ca costul elementelor existente, luând în considerare deteriorarea fizică a acestora, minus costul returnării materialelor, plus costul demontării elementelor existente și plus costul instalării elementelor noi. În acest caz, costul de returnare a materialelor este definit ca costul materialelor și echipamentelor demontate atunci când sunt utilizate în alte unități.

„Super Îmbunătățiri” sunt elemente de construcție și echipamente care sunt prezente într-o clădire existentă și a căror disponibilitate este în prezent inadecvată standardelor moderne de operare.

Uzura funcțională corectabilă din cauza supra-îmbunătățirii este măsurată ca costul actual de înlocuire al articolelor supra-îmbunătățite, minus uzura fizică, plus costul de demontare și minus returnarea materialelor, dacă există.

Dacă costul construcției este determinat ca cost de înlocuire, atunci există unele particularități atunci când se determină uzura funcțională corectabilă. Deoarece în acest caz nu există „super îmbunătățiri”, nu este nevoie să se determine ponderea uzurii fizice care cade asupra lor. Cu toate acestea, costul remedierii „supra-îmbunătățirilor” trebuie încă luat în considerare.

Exemplu. Determinați uzura funcțională corectabilă a unei clădiri de birouri dacă se știe că:

• 1. standardele moderne necesită instalarea unui aparat de aer condiționat într-o clădire, al cărui cost de instalare într-o clădire existentă este de 150 mii de ruble, iar costul instalării în aceeași clădire în timpul construcției sale este de 110 mii de ruble.
• 2. fitingurile electrice instalate în clădire nu îndeplinesc standardele moderne ale pieței, în timp ce costul fitingurilor electrice existente incluse în costul de înlocuire este de 350 mii de ruble, uzura fizică a fitingurilor electrice existente este de 200 mii ruble, costul demontării fitingurilor electrice existente este de 100 mii de ruble, costul returnării materialelor este de 10 mii de ruble, costul instalării noilor fitinguri electrice este de 190 mii de ruble.
• 3. clădirea are un depozit și o analiză a celei mai bune și mai eficiente utilizare a arătat că în prezent este recomandabil să se utilizeze această zonă ca spațiu de birou, în timp ce costul actual de înlocuire a spațiului depozitului este de 800 de mii de ruble, uzura fizică și lacrima este de 50 de mii de ruble, costul lichidării depozitului este de 80 de mii de ruble.

• 1. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de deficiențe care necesită adăugarea de elemente (în cazul nostru, un aparat de aer condiționat):
• 150-110=40 t.r.
• 2. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de deficiențe, neajunsuri care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor (în cazul nostru, fitinguri electrice):
• 350-200-10+100+210=450 tr.
• 3. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de „super-îmbunătățiri” (în cazul nostru, articole care sunt inerente din punct de vedere funcțional depozitului):
• 800-50+80=830 tr.

Astfel, costul uzurii funcționale corectabile a clădirii este:

40+450+830=1320 tr.

Amortizarea externă (economică) este deprecierea unui obiect ca urmare a influenței negative a mediului extern în raport cu obiectul evaluării: situația pieței, servituțile impuse unei anumite utilizări a bunurilor imobile, modificări ale infrastructurii înconjurătoare și decizii legislative. în domeniul fiscalității etc. Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă din cauza locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.

Următoarele metode pot fi utilizate pentru a evalua uzura externă:

• - metoda de valorificare a pierderilor de venit aferente influentelor externe;
• - o metodă de comparare a vânzărilor de obiecte similare cu și fără influențe externe.

Dacă există suficiente date, a doua abordare este mai de preferat.

Metoda de capitalizare a pierderilor de venit presupune determinarea pierderii de venit a intregii proprietati datorate influentelor externe. Partea din pierdere a clădirii este apoi valorificată la rata de capitalizare pentru clădiri.

Exemplu. Determinați uzura externă (economică) a depozitului, dacă se știe că: venitul net fără a lua în considerare factorii externi după eliminarea uzurii fizice și funcționale corectabile este de 25.000 de mii de ruble; venitul net curent după eliminarea uzurii fizice și funcționale corectabile - 21.000 de mii de ruble; costul terenului este de 5.000 de mii de ruble, rata de capitalizare a terenului este de 10%; Rata de valorificare a terenului este de 15%.

• 1. Să determinăm pierderea venitului net din cauza factorilor externi:
• 2500-2100=400 t.r.
• 2. Determinați venitul net aferent clădirii:
• 2100-500*0,1=1600 tr.
• 3. Determinați pierderea venitului net aferent imobilului:
  • (1-500/2100)*400=305 tr.

Astfel, costul deprecierii externe (economice) a depozitului este:

305/0,15=2035 tr.

Metoda vânzărilor în pereche se bazează pe analiza informațiilor de preț disponibile pe proprietăți similare vândute recent (vânzări în pereche). Se presupune că obiectele de vânzare pereche diferă între ele doar prin amortizarea economică identificată și aferentă obiectului de evaluare.

Exemplu. Determinați uzura externă (economică) a unei clădiri situate departe de stația de autobuz, dacă se știe că: prețul de vânzare al unui obiect similar situat departe de stația de autobuz este de 400 de mii de ruble; prețul de vânzare al unui obiect analog situat în apropierea pieței de îmbrăcăminte este de 250 de mii de ruble; diferența dintre diferențele fizice și alte diferențe între obiecte analoge este de 40 de mii de ruble.

• 1. Determinați costul uzurii externe (economice).
• 400-250-40=110 t.r.

Uzura totală (cumulată) a unui obiect este determinată prin însumarea tuturor celor trei tipuri de uzură: fizică, funcțională și externă.

Amortizarea acumulată se caracterizează prin pierderea de valoare a îmbunătățirilor din toate cauzele posibile.

Amortizarea acumulată este măsurată prin diferența dintre costul construcției îmbunătățirilor similare la data evaluării și valoarea de piață a îmbunătățirilor evaluate. Amortizarea cumulată (acumulată) include trei tipuri de amortizare și anume:

Fizic,

Funcţional,

Extern.

Deteriorarea fizică- aceasta este o scădere a valorii unei clădiri din cauza deteriorării stării fizice și tehnice (rezistență, rigiditate, atractivitate etc.) a elementelor sale structurale individuale sau a întregii clădiri în ansamblu.

Uzura fizică poate fi asociată cu calitatea construcției, materialele de construcție utilizate, condițiile de funcționare ale unității, condițiile climatice, regularitatea reparațiilor de rutină etc.

Programa. O curbă care reflectă procesul de acumulare a uzurii fizice.

I este perioada de acumulare intensivă de uzură asociată cu începerea funcționării instalației,

II - perioada de stabilizare, III - perioada de acumulare intensiva a deformarilor la oboseala.

Purtare funcțională- aceasta este o scădere a valorii unei clădiri din cauza inconsecvenței funcționale a elementelor sale individuale sau a întregii clădiri în ansamblu cu nevoile pieței pentru proprietate la data evaluării.

Uzura fizică și funcțională se manifestă sub forma unor deficiențe specifice proprietății în sine.

Uzură externă (economică). este o pierdere de valoare a unei clădiri cauzată de motive exterioare proprietății. Aceste motive pot fi factori de natură fizică, economică sau politică.

Acest tip de uzură este inerent îmbunătățirilor datorită poziției lor fixe și, spre deosebire de uzura fizică și funcțională, nu apare în obiectul în sine. Este asociat cu mediul extern al obiectului (mediu de îmbătrânire).

Amortizarea externă se măsoară prin valoarea capitalizată a pierderilor din chirie, estimată folosind multiplicatorul chiriei brute.

Uzura fizică și funcțională poate fi sau nu demontabilă la data evaluării.

Amovibil este uzura ale cărei cauze sunt fezabile din punct de vedere economic de eliminat, adică atunci când creșterea valorii obiectului după eliminarea defectului acoperă costurile asociate acestei eliminări.

Fatal amortizarea este considerată a fi costul eliminării care este mai mare decât creșterea valorii obiectului asociată cu eliminarea defectului identificat.

Astfel, testul pentru natura uzurii (detașabil sau ireparabil) este concluzia - dacă elementele restaurate (reparate) au valoare de piață suplimentară și dacă costurile de reparație sunt acoperite.

Uzura externă (economică) este întotdeauna considerată ireparabilă. Este direct legat de locația obiectului evaluat. Motivele care o determină sunt externe proprietății și nu pot fi eliminate de către proprietarul imobilului evaluat.

Metode de determinare a uzurii acumulate.

Există următoarele metode pentru a determina uzura acumulată:

Drept:

• metoda de viață;
• metoda de partiţionare;

si indirect:

• metoda de extracție.

Metoda de viață.

Durata de viață fizică (Tf)- aceasta este perioada de timp în care clădirea există și este adecvată pentru utilizare (locuință).

Viața economică (Tek) este perioada de timp în care clădirea generează profit.

Vârsta efectivă (Teff)- determinată pe baza unei expertize a aspectului casei, luând în considerare starea acesteia, proiectarea și factorii economici care afectează valoarea imobilului evaluat.

Viața economică rămasă (Toast)- aceasta este perioada de timp determinată de diferența Tek - Tef.

Vârsta cronologică (Thr)- determinată de la data evaluării din momentul punerii în funcțiune a instalației.

Programa. Estimarea uzurii cumulate.

Calculul deprecierii cumulate prin metoda duratei de viață presupune că raportul dintre vârsta efectivă și viața economică tipică este egal cu raportul dintre amortizarea acumulată și costul reproducerii.

Această metodă poate fi utilizată pentru:

• determinarea uzurii întregii clădiri;
• elementele sale structurale individuale.

Informațiile de bază necesare privind determinarea duratei de viață standard a unei clădiri și a elementelor sale individuale pot fi obținute din cărțile de referință standard

În procesul de estimare a amortizarii cumulate folosind metoda ciclului de viață, se pune problema determinării perioadei de viață economică rămasă. În acest caz, ar trebui să pornești de la următoarele sugestii:

Metoda de divizare.

Să luăm în considerare modul în care se determină uzura acumulată atunci când se aplică metoda de compartimentare, care utilizează ca bază ipoteza independenței diferitelor tipuri de uzură.

Purta(fizică, morală, economică) este pierderea de valoare a unui obiect în timp sub influența diverșilor factori.

Uzura acumulata determinat de formula:

In = 1- (1- If)(1-Ifun)(1- Ie), unde

Dacă - deteriorare fizică

Ifun – uzură funcțională

Adică – uzura economică

Deteriorarea fizică– pierderea de valoare a unui obiect asociată cu utilizarea, uzura, uzura, distrugerea și alți factori fizici care conduc la reducerea duratei de viață și a utilității obiectului.

Pentru a determina nivelul de uzură fizică, structura indicatorului specific al costului construcției unei clădiri rezidențiale cu un etaj a fost aplicată în conformitate cu colecția UPVS nr. 28 „Clădiri rezidențiale, publice și clădiri și structuri. în scopuri de utilitate publică pentru reevaluarea mijloacelor fixe”, Tabel 3a. Pe baza rezultatelor inspecției clădirii, „Regulile pentru evaluarea uzurii fizice a clădirilor rezidențiale VSN 53-86 (r)” Gosgrazhdanstroy, Moscova 1990 au fost utilizate pentru a determina deteriorarea fizică.

Tabelul 14

Acceptăm uzura fizică 32%

Uzură funcțională (morală). este pierderea de valoare din cauza eșecului relativ al unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o structură nouă construită în același scop. Învechirea funcțională este rezultatul proprietăților interne ale obiectului și este asociată cu factori precum defecte de proiectare, costuri excesive de exploatare și se manifestă în arhitectura învechită a clădirii, facilități de planificare, suport ingineresc etc. Obiectul în caracteristicile sale nu îndeplinește cerințele moderne, învechirea obiectului evaluat va fi de 50%.

Uzură externă /economică/: Subiectul evaluării este o clădire rezidențială; o trăsătură distinctivă a pieței de cumpărare și vânzare de obiecte similare este că expunerea acestora durează considerabil. Aceste fapte sunt considerate de evaluator ca fiind uzura cauzata de influente externe, pe care o consideram egala cu valoarea primei pentru lichiditate scazuta, care este o ajustare pentru durata de expunere la inchirierea/vanzarea unui obiect. Ajustarea pentru lichiditate insuficientă a fost calculată folosind formula:

unde: I b/r – rata fără risc;

Tek – perioada de expunere pentru obiectul evaluat.

Rata fără risc este aleasă la 7,32%, egală cu rata pe termen lung a pieței GKO-OFZ de la data evaluării

Perioada de expunere pentru obiectele asemănătoare obiectului evaluat conform companiilor imobiliare este de un an, deci uzura externă este egală cu:

Astfel, deprecierea economică este acceptată de evaluator ca fiind de 9%.

Uzura acumulată este:

In = 1 - (1 - Dacă) x (1 - Ifun) x (1 - Ie)

In = 1 - (1 - 32) x (1 - 50) x (1 – 9) = 69

Astfel, uzura acumulată este de 69%.

uzura acumulata - Aceasta este o scădere a costului de înlocuire sau înlocuire a îmbunătățirilor care pot apărea ca urmare a distrugerii fizice sau a uzurii funcționale. Metode de evaluare a purtării : metoda vietii economice (viata economica- aceasta este perioada de timp în care contribuțiile bănești la îmbunătățiri asigură o creștere a valorii (pe scurt, a valorii fizice). viata economica reziduala - Perioada de timp în care o proprietate poate genera venituri. . cronologic (vârsta reală)– perioada de timp de la finalizarea construcției până la data evaluării, vârsta efectivă - cel cu care arată proprietatea este diferit de cel cronologic.) Inak=Tef/Tek, unde (Tef=Tek-Toek).

Metoda de defalcare: luând în considerare în detaliu și contabilizarea tuturor tipurilor de uzură: fizic(pierderea elementelor calităților tehnice și operaționale originale), funcţional(pierderea costului îmbunătățirilor), extern(localizarea obiectului, accesibilitatea transportului).Amortizarea se referă la amovibil, dacă costul eliminării semnelor sale este mai mic decât costul obiectului sau venitul din exploatarea acestuia care apare după eliminarea acestuia. Amortizarea este clasificată ca fiind ireparabilă dacă costul corectării acesteia este mai mare decât valoarea adăugată a structurii.

7. Determinarea uzurii fizice (detașabil, ireparabil)

Uzura fizică a structurilor și a clădirii în ansamblu trebuie înțeleasă ca pierderea calităților lor tehnice și operaționale originale (rezistență, stabilitate, fiabilitate) ca urmare a influenței factorilor naturali și climatici și a activității umane. Uzura fizică poate fi definită ca obiecte de reparații amânate recuperabile și articole nerecuperabile care nu sunt fezabile din punct de vedere economic de reparat. Uzură fizică detașabilă de obicei atribuită întreținerii proaste, așa că uneori se numește reparație amânată. Cumpărătorul va efectua imediat reparații pentru a restabili caracteristicile normale de funcționare ale structurii (reparații cosmetice). Uzură fizică irecuperabilă corespunde poziţiilor a căror eliminare este în prezent practic imposibilă sau nerealizabilă economic. În practică, elementele unei structuri care prezintă o uzură fizică ireparabilă sunt împărțite în de lungă durată (durata de viață a acestora se potrivește sau chiar depășește durata de viață a clădirii: fundații, pereți portanti, planșee) și de scurtă durată (a căror durată de viață fizică). este mai mică decât durata de viață a clădirii în ansamblu). Condiție fizică netulburată = Stare rămasă Greutate cronică / Vârsta normală

Sf. rămasă = Sf. p. – Ex.rem

8. Determinarea uzurii funcționale (detașabil, ireparabil)

Purtare funcțională- aceasta este pierderea costului îmbunătățirilor din cauza discrepanței dintre amenajarea spațiului sau proiectarea structurală a structurii și cerințele pieței moderne pentru acest tip de îmbunătățire.Asemenea uzurii fizice, uzura funcțională se împarte în detașabilă și ireparabilă. Uzură funcțională detașabilă- aceasta este o astfel de uzură, costul eliminării care este mai mic decât venitul primit ca urmare a eliminării acestuia. Poate fi cauzată de deficiențe care necesită înlocuirea și modernizarea elementului Uzură funcțională irecuperabilă- aceasta este o astfel de uzură, costurile de eliminare care sunt mai mari decât veniturile primite ca urmare a eliminării acesteia.