PPA sporazum. Značajke ustupanja prava na zakup nestambenih prostora. Prodaja prava zakupa: dokumenti

Dodjela prava na najam, uključujući i novac, omogućuje vam da dobijete nekretninu za najam pod istim uvjetima pod kojima je sklopljen ugovor s prethodnim najmoprimcem. U slučaju da je ugovor o zakupu sklopljen na duže vrijeme i pod posebno povoljnim uvjetima, kada je registriran u skladu sa svim pravilima u tijelima Rosreestra, druga strana, čak i nakon što je otkupila pravo na zakup, ne ostaje na gubitak. Ustupanje prava zakupa koristi se i u slučajevima kada je zakup prvotno dat jednom od poduzeća uključenih u gospodarstvo, a zatim drugo poduzeće istog gospodarstva postaje njegov zakupnik.

Na što trebate obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora

Treba imati na umu da prodaja prava najma uopće nije analogna podzakupu. U prvom slučaju sva prava i obveze propisane prethodno sklopljenim ugovorom o najmu prenose se na drugu stranu, a prvobitni zakupnik je potpuno isključen iz ugovornog odnosa između najmodavca i druge ugovorne strane. Prilikom podzakupa, druga ugovorna strana prenosi samo pravo korištenja zakupljene imovine, i to na određeno vrijeme.

Prodaja prava zakupa jedino je moguće rješenje za ovo pravo. Ugovor sklopljen između prvog najmoprimca i druge ugovorne strane nužno mora biti plaćen kako bi se otklonio rizik priznavanja takvog ugovora kao donacije, budući da je ovaj oblik prijenosa prava na nekretnini zabranjen između pravnih osoba. Zato će samo ugovor o najmu, u kojem je preciziran iznos i postupak plaćanja naknade od strane novog najmoprimca, teško osporiti i poništiti. Ovaj ugovor trebao bi predvidjeti ne samo prijenos prava na zakup, već i obveze koje su dodijeljene novom najmoprimcu: postupak i uvjete korištenja zakupljene imovine, njezino održavanje, kao i pitanja plaćanja najamnine i popravaka. .

U tekstu ugovora o najmu također je potrebno predvidjeti prijenos paketa dokumenata na novog najmoprimca od strane prethodnog zakupca. Trebao bi sadržavati izvornik primarnog ugovora o zakupu, izvornu potvrdu o državnoj registraciji prava zakupa, tehničku i katastarsku putovnicu za zgradu ili prostor, katastarsku putovnicu ili plan zemljišne čestice, kao i dokumente koji potvrđuju pravovremeno plaćanje najamnine od strane prethodnog zakupca. Ugovor o zakupu sastavlja se u obliku ugovora o najmu, budući da je u ovom slučaju glavni ugovor. U slučaju da je primarni ugovor o najmu registriran kod tijela Rosreestra, ugovor o zakupu također podliježe obveznoj registraciji.

Ustupanje prava na zakup nestambenog prostora je transakcija koja je po svojoj prirodi i postignutom rezultatu donekle usporediva s ugovorom o kupoprodaji, dok su predmet takvog ugovora prava najma.

Kao i svi poslovi sklopljeni među sudionicima građanskih pravnih odnosa, može se proglasiti nevažećim iz određenih razloga.

Da biste to izbjegli, morate znati neke suptilnosti sklapanja sporazuma, što u nekim slučajevima može biti vrlo korisno i obostrano korisno za strane.

Što je PPA?

PPA je skraćenica za koncept "ustupanja prava na zakup". Na pitanje: "Što je PPA?" može se odgovoriti na sljedeći način - ovo je ponovni zakup, kada dođe do promjene osoba, posebno stanara.

Na njegovom mjestu u ugovoru je druga osoba koja nastavlja snositi sve obveze, kao i sva prava koja je imao prethodni stanar. Istodobno, ustupkom prestaju prava i obveze potonjeg.

Zakonodavna osnova

Članak 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije definira neke nijanse koje najmoprimac mora poštivati ​​u postupku korištenja tuđe imovine, ali mu u isto vrijeme daje određena prava. Iz značenja stavka drugog ovog članka može se odrediti više prava najmoprimca, a to su:

• pravo prijenosa imovine u podzakup;
• pravo prenijeti sve svoje obveze i prava sporazumno s najmodavcem na treće osobe (najam);
• pravo prijenosa zakupljene površine na besplatno korištenje;
• prijenos prava najma pod bilo kojim obvezama kao kolateralom;
• prijenos prava zakupa na temeljni kapital trgovačkih organizacija.

Prava iznajmljivanja i ograničenja

Nakon sklapanja ugovora o najmu, prava vlasništva i korištenja automatski se prenose na najmoprimca. Također, od ovog trenutka navedena prava postaju samostalan objekt s kojim je moguće obavljati transakcije. Ova prava se također mogu nazvati pravom najma.

Međutim, najmoprimac njima ne može samostalno raspolagati, budući da nije vlasnik nekretnine. To u određenoj mjeri ograničava najmoprimca u obavljanju određenih transakcija, budući da samo vlasnik ima ovlasti raspolagati ovom nekretninom. Sukladno tome, ovaj vlasnik ograničava volju svoje druge ugovorne strane u raspolaganju pravima najma.

Ako dođe do promjene osoba u ugovoru o najmu i na mjesto najmoprimca dođe druga osoba, potrebna je prethodna suglasnost najmodavca. Ovaj pristanak mora biti dat u pisanom obliku, na primjer, odgovor na relevantno pismo.

Prema informativnom pismu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda br. 66, ako su stranke u ugovoru o najmu predvidjele mogućnost ponovnog zakupa, tada nije potrebna posebna suglasnost vlasnika (stav 18. Dopisa) .

Prednosti dodjele

U određenim životnim situacijama sklapanje sporazuma o ustupanju prava najma nestambenih prostora najpovoljniji je izlaz iz teške situacije.

Takva transakcija između stranaka pružit će mogućnost novom najmoprimcu da dobije predmet u plaćeno posjedovanje i korištenje pod identičnim uvjetima i po istoj cijeni po kojoj ga je prijašnja osoba iznajmila. Drugim riječima, novi najmoprimac može dobiti posebne povlaštene uvjete koje je imao prethodni zakupac.

Takvi se ugovori sklapaju uglavnom prilikom iznajmljivanja nestambenih prostora koji se nalaze na prestižnim mjestima u Moskvi i drugim gradovima zemlje, koji pružaju dobar prihod za poslovanje.

Obično vrijede više od pet godina, pa je novom zakupcu vrlo isplativo dobiti mjesto koje je već popularno kod kupaca, a prethodni zakupnik također ima svoj interes koji se sastoji u primanju iznosa naknade.

Najmodavci su, u pravilu, općinska i druga izvršna tijela. Potražnja za iznajmljivanjem njihovih prostora uvijek je velika zbog niskih cijena, za razliku od trgovačkih poduzeća.

Ako želite iznajmiti nestambeni prostor u vlasništvu države, poduzetnik ili tvrtka imat će dvije mogućnosti:

• sudjelovati u dražbi među mnogim istim podnositeljima zahtjeva s neograničenom šansom za pobjedu;
• prenijeti prava najma na sadašnjeg najmoprimca, plaćajući mu svojevrsnu proviziju.

Naravno, druga opcija bi bila poželjnija. Međutim, i ovdje se mogu pojaviti neke poteškoće. Tako, na primjer, ako novi stanar treba sam rekonstruirati objekt, onda će to biti prilično teško, a ponekad čak i nemoguće, ako se ne slažete sa stanodavcem.

Značajke dizajna

Razlika od podzakupa

Najmoprimac koji daje predmet u podzakup ostaje ista strana u ugovoru sklopljenom s najmodavcem, i dalje ispunjava svoje obveze, odnosno odgovoran je za svako kršenje ugovora.

Za razliku od podzakupa, ustupanjem u potpunosti prestaju prava i obveze prvotnog najmoprimca i prenose ih na novog.

Iz tog razloga, dokumenti koji se sastavljaju u ovim transakcijama također su različiti.

Kako sklopiti ugovor

Ustupanje ili prijenos prava zakupa objekta može se izvršiti samo potpisivanjem ugovora o naknadi. Nemoguće je zaključiti dar prava zakupa, takva će se transakcija smatrati nevaljanom (članak 575. Građanskog zakonika Rusije navodi da je dar među trgovačkim poduzećima zabranjen).

Ugovor o ustupanju ili zakupu, čiji se uzorak lako može pronaći na Internetu, mora sadržavati:

• postupak prijenosa prava najma, uvjeti plaćanja;
• postupak korištenja zakupljene imovine;
• uvjeti održavanja ove imovine;
• postupak plaćanja zakupljene nekretnine najmodavcu;
• drugi bitni uvjeti.

Oblik sklopljenog ugovora mora biti isti kao izvorni ugovor. Ako je ugovor o zakupu registriran kod Rosreestra, tada dodjela mora proći ovaj postupak. Obično se u ugovoru o ustupanju prvi najmoprimac naziva ustupitelj, drugi - ustupitelj.

Prijenos dokumenata, registracija

Nakon sastavljanja ugovora o dodjeli prostora, stranke moraju sastaviti akt o prihvaćanju i prijenosu dokumenata od bivšeg najmoprimca na novog. Potonji mora dobiti originalni ugovor o najmu i sve dokumente o plaćanju koji potvrđuju plaćanja najmodavcu.

Također, prvi zakupnik mora priložiti potvrdu o registraciji zakupa kod državne agencije i identifikacijske dokumente za objekt, za zemljište (katastarske i tehničke putovnice, itd.).

Za registraciju kod ovlaštenog tijela u Moskvi ili bilo kojem drugom gradu, možda će vam trebati:

• prijava u obliku tijela za registraciju;
• isprava o plaćanju;
• osnivački dokumenti;
• relevantni protokoli i odluke ovlaštenih tijela stranaka kojima se potvrđuje namjera sklapanja posla;
• dokumenti za zastupnika koji potvrđuju njegovo pravo na sklapanje posla;
• OGRN potvrda, individualni broj poreznog obveznika;
• ugovor o najmu;
• ugovor o ustupanju;
• tehnička putovnica, plan, eksplikacija prostora.

PPA ugovor za prostor može biti vrlo zanimljiv za pojedine poslovne subjekte, no prije potpisivanja potrebno je konzultirati se s relevantnim stručnjacima iz ovog područja.

Imate li kakvih pitanja? Napišite svoje pitanje u donji obrazac i dobijte detaljan pravni savjet:

Ustupanje prava najma prostora vrlo je česta vrsta ugovora na domaćem tržištu nekretnina. Glavni vlasnik maloprodajnog/proizvodnog prostora u našoj zemlji je država, dok su privatne tvrtke aktivno uključene u prijenos tih površina jedna na drugu. To je u potpunosti dopušteno i regulirano Građanskim zakonikom Ruske Federacije.

Ova vrsta transakcija prilično je popularna kako u glavnim gradovima tako iu cijeloj zemlji, iako je najtipičnija za velike gradove. Štoviše, površine, komercijalne i industrijske, mogu se iznajmiti iz različitih razloga:

• promjena financijske situacije najmoprimca (i na gore i na bolje), kada više ne može plaćati ovaj prostor ili jednostavno prestaje biti potreban;
• postoji osnivanje podružnice koju žele koristiti kao zakupca;
• stvaranje nove pravne osobe iz prvobitnog poduzeća. U tom slučaju bit će potrebno izdati prijenos prava zakupa;
• poslovni prostor koji se nalazi na maloprodajnim/proizvodnim površinama prodaje se drugom vlasniku;
• dodjela može djelovati kao glavna linija poslovanja, način ostvarivanja dobiti.

Kao što vidite, prijenos njihovih prava i obveza najmoprimca, u odnosu na nestambene prostore, ne razlikuje se puno od sličnog postupka.

Pažnja! S obzirom na nedavne izmjene zakonodavstva, ovaj je postupak (dodjela) znatno kompliciraniji i vremenski rastegljen. Činjenica je da će sada, za prijenos prava na zakup prostora, čiji je izvorni vlasnik država, biti potrebno organizirati i održati natječaj među podnositeljima zahtjeva. U tom slučaju cijena bi trebala ostati nepromijenjena.

Činjenica je da cijena najma pri sklapanju ugovora s općinom može biti vrlo atraktivna. Često cijele komplekse iznajmljuju tvrtke specijalizirane za takve sheme za daljnji podzakup ili ustupanje prostora.

Razlika između ugovora o podzakupu i ugovora o cesiji je u tome što ustupom u potpunosti gubite prava na predmetu drugoj osobi, koja ujedno postaje i vaš nasljednik. Za podzakup se u pravilu postavlja određeno razdoblje korištenja nakon kojeg se vraćate kao glavni operater nekretnine. Također, ovaj izraz se koristi u transakcijama s isporukom dijela predmeta, a ne cijele stvari.

Sama mogućnost ustupanja prava zakupa zajamčena je člankom 615. Građanskog zakona, koji najmodavcu daje sljedeća prava:

• mogućnost sklapanja ugovora o podzakupu;
• mogućnost potpunog prijenosa njihovih prava primljenih po dogovoru s vlasnikom imovine;
• prijenos korištene površine na besplatno korištenje;
• mogućnost korištenja ovog prava u obliku kolateralne imovine;
• mogućnost stavljanja ovog prava na raspolaganje temeljnom kapitalu novostvorenih poduzeća.

Drugim riječima, mogućnost leasinga određene imovine postaje samostalan predmet prometa i predmet nagodbe između fizičkih i pravnih osoba.

Dodjela najma prostora ima niz značajki, odnosno pravila koja ga čine prilično popularnom operacijom na tržištu nekretnina. Među njima:

• po ustupanju davno sklopljenih ugovora, novi vlasnik dobiva objekt po staroj, često nevjerojatno isplativoj, u odnosu na današnju cijenu;
• najveća koncentracija ovakvih ugovora pada na gradska središta, gdje se nalaze prostori koji poduzetnicima donose najveću korist;
• novi zakupac ima priliku vidjeti ovaj objekt “na djelu”: koliko je popularan kod kupaca, koliku dobit donosi posao koji se sada tamo nalazi;
• prethodni zakupnik prima materijalnu naknadu utvrđenu ugovorom, prenoseći prava na ovaj objekt izravno, bez održavanja natječaja.

Pažnja! Kao što je već spomenuto, sada prilikom prijenosa prava na zakup prostora koji je u općinskom vlasništvu, morate ili sudjelovati u natječaju (koji se provodi u obliku dražbe) ili izvršiti zadatak bez toga, dogovorivši visinu provizije .

Sastavljanje ugovora o prijenosu prava

Središnji dokument uključen u ovaj proces je sporazum o prijenosu tih prava na drugu osobu. Sljedeće informacije moraju biti uključene u njegov sadržaj:

• dogovoreni postupak prijenosa prava zakupa;
• iznos i način isplate naknade;
• obveze primatelja za održavanje ovog objekta;
• podatke o plaćanju stvarne najamnine;
• bilo koje druge sporazume koje su stranke sklopile (na primjer, obveza izvođenja/nedostatak preuređenja, obnove prostora, itd.).

Pažnja! Prema Građanskom zakoniku, a točnije članku br. 575, ako su sudionici u transakciji pravne osobe. osobama koje se bave komercijalnom djelatnošću, neće biti moguće darivati ​​prava zakupa. Stoga je potrebno navesti iznos isplate naknade. Naravno, takve transakcije nadziru porezna tijela i, u slučaju neslaganja, mogu se poništiti.

Nakon potpisivanja ugovora, sudionici sastavljaju akt o prihvaćanju i prijenosu dokumenata koji se odnose na objekt. Oni će biti potrebni prilikom naknadne registracije novog stanara u državnim tijelima. Popis radova je sljedeći:

• zahtjev za registraciju sastavljen na ime ustanove;
• dokumenti koji se odnose na osnivanje poduzeća za pravne osobe, putovnica osobe koja zastupa interese ili građanske isprave za fizičke osobe. lica;
• punomoć zastupnika ili drugi dokumenti koji potvrđuju njegove ovlasti;
• izvorni zakup;
• PIB novog vlasnika, njegov registarski broj;
• tehnička dokumentacija za prostor;
• prethodno sastavljen ugovor o prijenosu prava zakupa;
• potvrda o uplati državne pristojbe.

Pažnja! Kao i kod svake transakcije nekretninama, ako imate bilo kakvih nedoumica, uvijek se preporuča konzultirati odvjetnike s iskustvom u ovom području.

Ako se svi dokumenti predaju u skladu sa zahtjevima, tada nakon završetka procesa registracije novi vlasnik službeno preuzima svoja prava najmoprimca nestambenog prostora, dok ih prethodni potpuno gubi.

Jedna od najčešćih vrsta najma posljednjih godina je najam s ustupkom. Najčešće se ovakav način iznajmljivanja prostora prakticira u velikim, najprestižnijim trgovačkim centrima u glavnim gradovima.

Što je ustupanje prava zakupa i zašto je ovaj način davanja u zakup prostora postao raširen?

Činjenica je da je iznajmljivanje prostora u poznatom, prestižnom trgovačkom centru, na dobroj lokaciji, danas praktički vrlo teško, budući da je red zakupaca za njih vrlo dug, a površine se iznajmljuju u fazi izgradnje trgovačkog centra. centar. Tvrtke koje su zakupile takav prostor zatim ustupaju zakup drugim tvrtkama za određeni iznos novca. Najmoprimac plaća za pravo rada u ovom trgovačkom centru iznos jednak trošku ustupanja prava najma. Najmoprimac plaća i najamninu. Često u trgovačkim centrima društvo za upravljanje preuzima funkcije odabira kandidata za stanare gotovo na konkurentskoj osnovi, odnosno zapravo se ne bave samo treće strane koje od toga zarađuju, već i društvo za upravljanje ustupanje prava zakupa. To objašnjava činjenicu da svaki stanar ne može ući u trgovački centar.

Da biste unajmili sobu u dobrom trgovačkom centru, morate barem imati više prodajnih mjesta u drugim prestižnim dijelovima glavnog grada. Tako, na primjer, u Moskvi potencijalni zakupnik mora dostaviti popis s adresama prodajnih mjesta u kojima posluju njegove trgovine. Ugovor o zakupu prostora u poznatom trgovačkom centru bit će sklopljen samo ako se i druge trgovine ovog zakupca nalaze u glavnom gradu, na pristojnim mjestima.

Što je zakup? Poznato je ne samo u velikim trgovačkim centrima, već se prakticira i na drugim, ali vrlo profitabilnim i što se zove "prolaznim" mjestima.

Ugovor o ustupanju prava zakupa ima niz značajki. Primjerice, novi najmoprimac ne mora uskladiti uvjete ugovora s vlasnikom prostora, budući da su svi uvjeti već dogovoreni s prvim najmoprimcem koji ustupa pravo zakupa. Štoviše, uvjeti najma nisu podložni promjenama.

Posljednjih godina vrlo je popularan i tražen najam prostora za već funkcionalnu tvrtku. Ugovori o zakupu na vrlo isplativim mjestima sklapaju se na 5-10 godina, a zatim se, ako je potrebno, prava zakupa ustupaju drugom zakupcu uz naknadu. Istodobno, to je korisno za obje strane: prvi stanar prima prihod za zadatak kada napusti područje, a sljedeći stanar dobiva profitabilno mjesto za vođenje svog posla.