Wynajem oceny wynajmu działka Wynika z zasad oceny całkowitej wartości Ziemi i pokazuje kwotę, że potencjalny nabywca tego prawa jest skłonny zapłacić za korzystanie z tego. Ale ten proces ma jakieś specyfikacje.
Aby zapewnić pełnoprawne informacje na tej kwestii w przepisach Federacji Rosyjskiej, Ministerstwo Stosunków Własnych w 2003 r. Opublikowano zalecenia metodyczne, przepisując procedurę i metody oceny wynajmu prawa. Niniejszy dokument zapewnia podsumowanie metod stosowanych w praktyce oszacowania transferu gruntów do wynajęcia, a także wymienia informacje, które powinny być określone w sprawozdaniu z oceny.
Z reguły koszt wynajmu zjawiska C / X oblicza się z wartości katastralnej. Możesz dowiedzieć się o innych metodach obliczeń.
Cechy kompilacji raportu
Dokument skompilowany zgodnie z wynikami oceny zawiera następujące dane: 
- FIO autora dokumentu (rzeczoznawca), rodzaj dokumentu, data oceny i data kompilacji (nie zawsze zbiegają się);
- Mianowanie oceny (dla banku, na proces itp.);
- Wartość do oceny (wartość rynkowa wynajem prawa);
- Wygląd i podgatunki szacowanej nieruchomości, jego nazwa, lokalizacja, szczegółowy opis;
- Metody stosowane i metody.
Na pierwszych stronach dokumentu, krótkie informacje o nieruchomościach i wyniku jego oceny, wyrażone w wartości jego wynajmu w rublach. Koszt jest napisany przez liczby i słownie.
- Warunki leasingowe;
- Prawo najemcy;
- Rozmiar czynszu;
- Dane dotyczące stanu rynku nieruchomości w regionie;
- Przyczyny otrzymania wynajmu w prawo.
Dokument średnio zajmuje 40-50 stron.
Średni koszt oceny gruntów wynosi 5-7 tysięcy rubli. Jeśli istnieje potrzeba oceny budynków, podejmowana jest oddzielna opłata, składnik 1000-2000 rubli.
Ocena wynajmu Dziś jest ważnym elementem działalności gospodarczej całego rosyjskiego biznesu. Zgodnie z art. 607 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, właściciel lub wszelkie posiadacz praw autorskich ma prawo przekazać swoją własność do wynajęcia innym osobom fizycznym lub podmiotom prawnym. Obiekt dzierżawiony może być wszelkimi rzeczami i przedmiotami związanymi z kategorią "Infuzed", a mianowicie nieruchomości, ziemia, apartamentów, przedsiębiorstw i innych kompleksów nieruchomości, obiektów kula transportowych, które nie tracą swoich naturalnych właściwości w procesie ich używania.
Podczas zawarcia umowy najmu najemca, wraz z prawem do korzystania z obiektu według własnego uznania, może również uzyskać pełne wykorzystanie i usuwanie nieruchomości - zależy od warunków umowy. Tak więc prawo dzierżawy, a także inne prawa otrzymane w ramach umowy, mogą zostać przeniesione do stron trzecich w dowolnej legalnej formie obrotu cywilnego, na przykład sprzedane. Ale w celu sprzedaży go, konieczne jest poznanie ceny rynkowej prawa, ale taka szansa, po prostu daje ocena praw do wynajęcia.
Jakie są cechy praw do wynajęcia? Składają się z kompleksowej analizy świadczeń i świadczeń, które udzielają umowy najemcy. W rzeczywistości zakup samego prawa, oszacowanie kosztów wynajmu nie jest małymi pieniędzmi, a jeśli zestaw beneficjentów w tym dokumencie nie daje żadnych korzyści, w porównaniu z umową, która może zostać zawarta bezpośrednio Wynajmujący powstaje kwestia prawna - dlaczego potrzebujesz dodatkowych kosztów?
Podczas oceny praw dzierżawy uwzględniono następujące czynniki:
- warunki wynajmu (warunki, kwoty i procedura płatności)
- charakterystyka obiektów samej dzierżawy (obszar, podłogi, materiały budowlane i elementy dekoracyjne, lokalizacja, wygoda wejścia, dostępność komunikacji)
- infrastruktura lokalizacji, w której znajduje się dzierżawiony obiekt;
- termin umowy najmu i warunków przedłużenia;
- wszelkie dodatkowe prawa, jako prawo odkupienia, prawo do sprzedaży itp.
Zalety Zwiększenie kosztów praw do wynajmu, które są rozliczane przy ocenie
- Przewaga w ilości stawek wynajmu
- Prawo do zakupu dzierżawionego obiektu
- Wynajem kosztów najemcy
W związku z tym ocena wynajmu w szacowanej firmie daje możliwość uzyskania prawdziwych oszczędności swoich funduszy, jeśli jesteś w roli nabywcy prawa do wynajęcia działki gruntów, apartamentów, innych nieruchomości, lub, przeciwnie, Zwiększ swoje zyski z realizacji praw do wynajęcia, jeśli jesteś właścicielem.
Wynajem wynajem ziemi
Koszt wynajmu wykresu gruntów uwzględnia wiele czynników i jest bezpośrednio zależny od: treści umowy najmu i jego termin, prawa dzierżawców przyznanych mu przez niniejszy traktat, zezwolenia na stosowanie gruntów dla określonych celów oczekiwano dochód przez okres czasu związany z najbardziej teoretycznie zyskownymi jego zastosowaniem. Również wartość racji wynajmu może być pod wpływem miejsca, w którym znajduje się miejsce, dostępność komunikacji, dozwolone i prawdziwe użycie ziemi, wygodę wejścia.
Zwykle oszacowanie najmu działki jest prowadzone na podstawie analizy cen więźniów transakcji lub sugestii propozycji (oferty) do sprzedaży praw użytkowania przez działki, które są identyczne dla niego w jego Charakterystyka (metoda oceny porównawczej).
Oszacowanie praw do wynajmu gruntów można przeprowadzić na:
- zakup i sprzedaż praw do wynajęcia;
- podejmowanie prawa jako wkład w autoryzowany kapitał przedsiębiorstwa;
- pożyczanie na kaucji;
- kupowanie, sprzedaż, połączenie, absorpcja przedsiębiorstwa posiadającego prawa do wynajęcia lądowe działki;
- rozwój i przyjęcie rozwiązań zarządzania i inwestycyjnych związanych z planowaniem długoterminowym;
- inwestowanie funduszy;
- inne sytuacje, które są w jakiś sposób przecinają się wraz z realizacją zarządzania prawami własnością gruntów.
Dodatkowe informacje na temat oceny kosztów wynajmu gruntów można uzyskać na stronach.
Koziornik praktykujący, Cand. tehn. nauka
moskwa
Zgodnie z prawodawstwem, właściciel wykresu gruntów ma względne prawa dotyczące niego: posiadanie, użycie, zamówień. Podczas przenoszenia działki do wynajęcia, właściciel przekazuje najemcę na okres określony przez traktat wynajmu, prawo do używania lub posiadania i użycia, zarezerwowało prawo do dysponowania działki gruntowej. Najemca z kolei, na okres umowy najmu, prawo do pozbycia się własności i stosowania praw przekazanych mu. W szczególności może uczynić jego prawa, przeniesienie ich do depozytu, jeśli nie jest to bezpośrednio zakazane przez umowę najmu.
Koszt praw przekazanych najemcy (zwany dalej, rozważymy tylko te prawa i nazywamy ich prawo do dzierżawy) jest zazwyczaj określane na podstawie możliwości wyciągania dochodów z gruntów przeniesionych do leasingu (pamięci). W najprostszej wersji możliwość wprowadzenia tej sekcji w Subblease i ekstrakcji dochodów w różnicy między dochodem z Subblease i wypożyczalniazabronione przez właściciela. W bardziej skomplikowanym przypadku zakłada się, że firma jest tworzona przy użyciu dzierżawionego miejsca, co nie jest możliwe w przypadku braku tej witryny, a część dochodów najemcy z firmy jest przypisana tej pamięci. W obu przypadkach koszt praw leasingu definiuje się jako kapitalizowany dochód najemcy, przypisany do pamięci.
Wszystkie powyższe w pełni odnosi się do wolnej (nie zbudowanej) działki. W przypadku, gdy wynajęty obszar zbudował budynek należący do innego właściciela, sytuacja zmienia się nieco. Właściciel działki gruntowej nie może w uznaniu, aby przestać wynajęć pamięć pod koniec umowy najmu (wyjątkiem jest wykup gruntów dla potrzeb federalnych i komunalnych). Jest zmuszony przedłużyć zakończoną umowę najmu lub sprzedać pamięć właścicielowi budynku. Z kolei najemca pamięci nie ma możliwości przekazania go w nadstary lub zorganizować działalność na niej, z wyjątkiem przekazywania budynku lub jego część do wynajęcia. W związku z tym w stanie okresu, podczas którego znajduje się budynek, ta strona ma specjalny status, czyli nierozłączny z tego budynku i tworzy jednolite właściwość.
Zwykle, w celu określenia kosztów praw do wynajmu, zaleca się stosowanie metod pozostałości lub seletu. Jednak dokładność tych metod jest wyjątkowo niska. Po pierwsze, ze względu na wzrost błędu względnego. Podczas wykonywania matematycznego działania odejmowania, bezwzględne błędy składników są złożone, a podstawa względna, do którego określa się błąd względny, zmniejsza się. Po drugie, cena firmy obejmuje zysk przedsiębiorcy, który z kolei zależy od lokalizacji pamięci, a jego wartość jest określona z wysokim błędem. Ponadto w tym przypadku podejście kosztów do oceny nieruchomości traci niezależność od dochodów lub podejść porównawczych (w zależności od sposobu obliczania kosztów praw do wynajmu gruntów). Należy również zauważyć, że uzyskana wartość jest rozwiedziona z rynku gruntów, ponieważ jest stosowany w swojej definicji tylko dane dotyczące rynku dla podobnych obiektów nieruchomości i rynku branży budowlanej. Podobne problemy pojawiają się i przy użyciu metody dystrybucji.
Obserwacja pokazuje, że dynamika rynku gruntów i dynamika powyższych rynków w określonych okresach może się znacznie różnić. Dlatego, oszacując koszt wynajmu, nabywa wagę do zmian na rynku gruntów. W celu związania kosztów praw do wynajęcia na rynku gruntów, używamy metody korelacji. Rozważ dwie komercyjne obiekty nieruchomości znajdujące się obok, do którego wszyscy są równie, z wyjątkiem praw do pamięci. Jeden budynek jest zbudowany na własnej ziemi, a drugi na dzierżawiony. Ponieważ budynki są takie same, wtedy wynajem ich pomieszczeń powinien zrezygnować z tego samej stawki. W związku z tym potencjał i ważne przychody brutto od właścicieli budynków są również takie same. Koszty operacyjne różnią się tylko różnicą w zarządzie dla ziemi. Właściciel budynku zbudowany na własnej ziemi płaci podatek gruntowy, a właściciel budynku zbudowany na dzierżawionej ziemi płaci czynsz, który przekracza podatek gruntowy. W obu przypadkach możesz zapisać następujące wskaźniki:
Z ZUS - wartość rynkowa posiadania działki;
Z Zua - wartość rynkowa prawa do wynajęcia działki;
Z ZD - wartość rynkowa budynku;
DVD - ważny dochód brutto z nieruchomości;
Lub BZU - wydatki operacyjne z wyłączeniem kosztów treści pamięci;
N z - podatek od gruntów;
A pamięć jest czynsz;
R jest współczynnikiem kapitalizacji dla nieruchomości.
gdzie
Y - szybkość rentowności dla przedmiotu nieruchomości;
1, 2, ..., N, N + 1 to liczba prognozy i poprogów.
Należy zauważyć, że zawarcie adresowanych zależności jest oparty na tym samym użyciu pamięci. Ponieważ prawo do dzierżania pamięci wbudowanej obejmuje określenie wartości tego prawa w bieżącym użytkowaniu, koszt posiadania działki gruntów powinno być określone na podstawie podobnego zastosowania.
Inną cechą jest to, że koszt posiadania pamięci jest wartością rynkową pamięci (do użytku bieżącego), a koszt praw leasingowych zależy od wartości czynszu i ogólnie nie odpowiada wartości rynkowej.
Jeśli podzielimy obie części równań (3) i (4) do obszaru pamięci, uzyskujemy uzależnienie do obliczenia określonej wartości wynajmu bezpośrednio z określonej wartości właściwej nieruchomości i konkretnej stawki podatkowej (Ruble / m kw.).
Ponieważ do wynajęcia jest praktyka obsługi, uzyskane zależności wydaje się być dystrybuowane do obiektów mieszkalnych nieruchomości.
Zależności (3) i (4) mogą być stosowane przy obliczaniu kosztów praw do wynajmu (prawa posiadania i stosowania jęk najemcy) wbudowanej ziemi, biorąc pod uwagę powołany czynsz. Te same zależności mogą być wykorzystywane do uzasadnienia wypłaty odszkodowania dla gruntów podczas obowiązkowego wykupu wbudowanej działki ziemskiej, ponieważ nie istnieją warunki rynkowe transakcji z działką z określoną wartością dla określonego najemcy.
Ponieważ stawka podatku gruntowa jest zazwyczaj proporcjonalna do wartości katastralnej Ziemi, a następnie dzielenie obu części równań (3) i (4), wykazywali określoną wartość do określonej wartości własności, możesz uzyskać zależności względnego wartość wartość rynkowa Prawa wynajmu ze względnej wielkości wartości katastrowej. Zależność ma formularz:
gdzie
* - górny indeks oznaczający określoną wartość;
C * CAD - wartość katastralna pamięci;
KN - stawka podatku gruntowa (odsetek wartości katastralnej).
Wyniki obliczeń zależności (5) z N \u003d 1,5% i R \u003d 15%
Figa. jeden.
Figa. 1 Zależność względnej wartości kosztu wynajmu prawa od względnej wielkości wartości katastrowalnej w stawce podatku gruntowego 1,5% i współczynnik kapitalizacji dla współczynnika nieruchomości 15%.
Analiza zależności tych pokazanych na FIG. 1 Umożliwia narysowanie następujących wniosków. Przy wynajmie zoomu w stawce równej stawki podatkowej gruntów, koszt praw do wynajmu i prawa własności pokrywa się.
Jest to podstawowa stawka czynszu, w której koszt jego prawa najmu jest zero (ze stałą względną wartością katastralnej). Odpowiada to stanowi, w którym właściciel ziemi jest wycofany z najemcy wszystkie dochody należące do działki. Najwyraźniej ta wielkość wskaźnika wynajmu należy traktować jako teoretyczny limit działalności gospodarczej dewelopera. Nadwyżka tego limitu prowadzi do faktu, że koszt budowy konstrukcji przekracza kapitalizowaną wartość dochodu związanego z budynkiem.
Rzeczywiście, zależności (2), z ZOY \u003d 0 Następuje:
gdzie
A pamięć jest opłatą za wynajem, odpowiadającym zerowym kosztem prawa do dzierżawy.
Zastępuje ten stosunek do zależności (1) i przekształcenie w określone wartości, które należy uzyskać:
Jednak w praktyce (w warunkach rynkowych) limit działalności gospodarczej musi wystąpić nieco wcześniej (z mniejszą wartością wynajmu), ponieważ koszt odkupienia jest zwykle przypisany na prawo czynszu na prawo od własności. Dlatego praktyczny stosunek ma formularz:
Zależność (6) w istocie odzwierciedla warunki rynkowe, na mocy których właściciel pamięci ma możliwość przypisania maksymalnego kosztu czynszu na ziemię, z którą najemca (deweloper) musi się zgodzić. Zatem stawka rynkowa czynszu dla strefy wbudowanej jest zdefiniowana jako:
Z kolei właściciel, składając najemcę prawo własności i użytkowania, może sprzedać wbudowaną pamięć (aby zrealizować zamówienie pozostawione dla niego) w dowolnym momencie. Jednak obecność długoterminowego najemcy zwykle przy składaniu transakcji zakupu i sprzedaży jest uważany za obciążenie, więc na wartości rynkowej właściciel pamięci może sprzedać je dopiero po zakończeniu życia życia budynku. W związku z tym rynek (rozsądna) wartość wykupu można określić, w jaki sposób koszt odwracania pamięci zniżki w dniu opiera się na ewentualnym koszcie rekultywacji gruntów. Szacunkowa zależność w określonych jednostkach ma formularz:
gdzie
C * Wipe - specyficzna wartość rynkowa wykupu przez leasing;
C * Roar - specyficzna wartość rewersji pamięci;
C * RVC - konkretny koszt rekultywacji pamięci;
Y zu - szybkość wydajności dla pamięci.
Koszt odwrócenia można określić, wykorzystując czynsz w ostatnim roku budynku budynku, biorąc pod uwagę dodanie rocznej tempa wzrostu jego wzrostu, lub bezpośrednio prognozowanie bieżącej wartości własności pamięci, biorąc pod uwagę jego stopy wzrostu.
Wniosek
Zależności zaproponowane na podstawie danych regionalnych rynku gruntów w celu określenia kosztów wynajmu (prawa posiadania i wykorzystania czynszu najemcy) wbudowanej działki gruntowej z uwzględnieniem wyznaczonej opłaty za wynajem. Uzasadnienie sposobu obliczania stawki rynkowej czynszu oraz wartość wykupu rynkowego przyznawanej zabudowanej działki najemca. Uzyskane zależności można wykorzystać w praktycznej ocenie obiektów nieruchomości i przypisania uzasadnionego czynszu dla ziemi. Zależności były również wykorzystywane do uzasadnienia wypłaty odszkodowania dla ziemi podczas obowiązkowego wykupu zabudowanej dzierżawionej działki.
Literatura
1. Kodeks cywilny Federacja Rosyjska. Glos 34. M.: Publisher Norma, 2000
2. Prawo do zawierania umowy najmu gruntu. Materiały dyskusyjne na stronie www.Apraiser.ru
3. D. Friedman, N. Uday. Analiza i ocena dochodu nieruchomości. M.: Case, 1995
4. Metodyczne zalecenia dotyczące określania wartości rynkowej prawa do dzierżawy gruntów. Zatwierdzony przez Zakon Ministerstwa Własności Rosji z dnia 04.04.2003 nr 11102-P
5. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej. Sztuka. 390, 394. M.: Elite Publisher, 2007
Ministerstwo Relacji Własności
FEDERACJA ROSYJSKA
Zamówienie
W sprawie zatwierdzenia wytycznych dotyczących definicji wartości rynkowej prawa do wynajęcia ziemi
Dokument jest zwracany bez rejestracji państwa
Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej
List Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji w dniach 06.05.2003 nr 07/5533-SMD.
______________________________________________________________
Zgodnie z (spotkanie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, 2001, N 29, art.3026):
Zatwierdzić towarzyszące wytyczne dotyczące definicji wartości rynkowej prawa do dzierżawy gruntów.
Minister
F.r. Gazizullin.
Metodyczne zalecenia dotyczące określania wartości rynkowej prawa do wynajmu ziemi
I. Postanowienia ogólne
Te wytyczne metodologiczne do definicji wartości rynkowej wynajmu wynajmu gruntów opracowanych przez Ministerstwo Własności Rosji zgodnie z dekretem rządu Federacji Rosyjskiej w wysokości 06.07.2001 N 519 "w sprawie zatwierdzenia standardów oceny".
II. Metodyczne fundamenty oceny Koszt Rynku Prawo Wynajem ziemi
Wartość rynkowa wynajmu prawa działki jest ustalana na podstawie zasad użyteczności, podaży i popytu, wymiany, zmian, wpływu zewnętrznego określone w sekcji II metodycznych zaleceń dotyczących określenia wartości rynkowej zatwierdzonych działek gruntowych *.
________________
* Pismo Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z 15 kwietnia 2002 r. N 07/593-SMD uznane nie potrzebują rejestracji państwa.
Wartość rynkowa wynajmu prawa działki zależy od prawego najemcy, okres prawa, ciężar praw do wynajęcia, prawa innych osób na działkę gruntowej, celu i dozwolone wykorzystanie działki .
Wartość rynkowa wynajmu prawa działki zależy od oczekiwanej wartości, czasu trwania i prawdopodobieństwa uzyskania dochodów z prawa leasingu przez pewien okres z najbardziej efektywnym wykorzystaniem najemcy gruntów (zasada oczekiwań).
Wartość rynkowa wynajmu prawa działki jest określona na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania przez najemcę wykresu gruntów, czyli najbardziej prawdopodobne wykorzystanie działki, która jest praktycznie i wdrożona finansowo, ekonomicznie uzasadnione , odpowiednie wymogi prawodawstwa iw wyniku którego szacunkowa wartość wartości współczynnika najmu gruntów będzie maksymalna (zasada najbardziej efektywnego wykorzystania).
Szacunkowa wartość wartości prawa wynajmu fabuła gruntowego może być wyrażona przez wartość ujemną (na przykład, jeśli wielkość wynajem wyznaczonej przez umowę najmu działki jest wyższa niż wielkość rynku czynszu ta strona). W takich przypadkach, z reguły, nie jest możliwe wyobrażanie przedmiotu oceny na otwartym rynku w kontekście konkurencji, gdy strony działają inteligentnie, mające wszystkie niezbędne informacje i nie ma nadzwyczajnych okoliczności transakcja.
Oceniając wartość rynkową wynajmu wynajmu rejestracji gruntów, zaleca się stosowanie przepisów sekcji III zalecenia metodologiczne do ustalenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez Zakon Ministerstwa Własności Rosji z 06.03.2002 N 568-P.
Raport z oceny wartości rynkowej zaleca się w prawo wynajmu gruntów, w tym:
informacje o rejestracji państwowej praw do wynajmu (umowa najmu) w przypadkach, gdy określona rejestracja jest obowiązkowa;
informacje o obciążeniu praw do wynajęcia działki i najbardziej gruntów;
podstawa występowania praw do wynajmu najemcy;
oznaczanie najemcy Paverver:
termin, dla którego zawarta zostanie umowa najmu gruntu;
charakterystyka rynku gruntów, inne nieruchomości, prawa najmu gruntu, w tym rynek na wynajem ziemi i innych nieruchomości.
IV. Ocena metod
Rzeczoznawca podczas oceny jest zobowiązany do użycia (lub uzasadnienia odmowy użytkowania) kosztowne, porównawcze i opłacalne podejścia do oceny. Rzeczoznawca ma prawo niezależnie określić specyficzne metody oceny w ramach każdego z podejść do oceny. Przy wyborze metod, adekwatność i dokładność są brane pod uwagę, aby korzystać z tego lub tej metody informacji.
Z reguły, przy ocenie wartości rynkowej praw najmu gruntów, metoda porównania sprzedaży, metoda alokacji, metoda dystrybucji, metoda kapitalizacji dochodu, metoda salda, metoda przeznaczenia jest stosowana.
Oparte jest podejście porównawcze: metoda porównania sprzedaży, metoda alokacji, metoda dystrybucji. Opiera się podejście dochodowe: metoda kapitalizacji dochodu, metoda salda, metoda przeznaczenia. Elementy podejścia kosztów pod względem obliczania kosztów reprodukcji lub wymiany ulepszeń działki są stosowane w metodzie remover, sposobu izolacji.
Zawartość wymienionych metod jest podawana w odniesieniu do oceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek, zarówno zaangażowanych w budynki, budynki, jak i (lub) struktury (zwane dalej (zwaną dalej - rozebraną ziemię).
W przypadku korzystania z innych metod w sprawozdaniu z oceny wskazane jest ujawnienie ich treści i uzasadniania użytkowania.
1. Metoda porównania sprzedaży
1. Metoda porównania sprzedaży
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanej i uakowanej ziemi. Oceniając wartość rynkową wynajem prawa do metody porównywania sprzedaży, zaleca się stosowanie przepisów klauzuli 1 wytycznych metodologicznych IV w celu określenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez Zakon Ministerstwa Własności Rosji Od 06.03.2002 N 568-P, biorąc pod uwagę następujące funkcje.
Przy ocenie wartości rynkowej prawa do dzierżawy wykresu gruntów z metodą porównania sprzedaży w ramach czynników wartości, w tym następujące czynniki:
okres czasu pozostający do końca umowy najmu;
wartość czynszu dostarczonego przez umowę najmu;
procedura i warunki stosowania (w tym częstotliwość) i zmiany czynszu przewidziane przez umowę najmu;
potrzeba uzyskania zgody właściciela, aby dokonać transakcji z właściwą dzierżawą;
najemca ma prawo odkupić wynajęty działki;
obecność preferencyjnego prawa do zawarcia nowej umowy najmu na działkę wygaśnięcia umowy najmu.
2. Metoda izolacji
2. Metoda izolacji
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanych działek. Oceniając wartość rynkową prawa do dzierżawy zgodnie z metodą selekcji, zaleca się stosowanie przepisów klauzuli 2 wytycznych metodologicznych IV do ustalenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez Zakon Ministerstwa Własności Rosji od 06.03.2002 N 568-p.
3. Metoda dystrybucji
3. Metoda dystrybucji
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanych działek. Przy ocenie wartości rynkowej czynszu czynszu przez metodę dystrybucji zaleca się stosowanie przepisów ust. 3 sekcji IV zaleceń metodologicznych do określania wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez kolejność Ministerstwa Własności Rosja od 06.03.2002 N 568-p.
4. Sposób kapitalizacji dochodu
4. Sposób kapitalizacji dochodu
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanej i uakowanej ziemi. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość uzyskania tych samych odstępów czasu równa się wzajemnie lub różni się z taką samą szybkością dochodów ze szacowanego wynajmu gruntów w prawo.
Metoda przyjmuje następującą sekwencję działań:
obliczanie dochodu przez pewien okres czasu generowany przez prawo do dzierżawy wykresu gruntów z najbardziej efektywnym wykorzystaniem najemcy ziemi;
określenie wartości odpowiedniego współczynnika kapitalizacji dochodu;
obliczanie wartości rynkowej dzierżawy gruntów w prawo, wykorzystując dochód generowany przez to prawo.
Zgodnie z kapitałem dochodów jest definicja w dniu oceny wartości wszystkich przyszłych akcji równych lub różniących się z taką samą szybkością dochodów na równe okresy czasu. Obliczenia składa się przez podzielenie kwoty dochodu za pierwsze po dacie oceny okresu przez odpowiedni stosunek kapitalizacji pewnego prawnika.
Przy ocenie wartości rynkowej w prawo wynajmu gruntów, dochód z tego prawa oblicza się jako różnica między wynajem gruntów i kwotą czynszu przewidzianego przez umowę najmu na odpowiedni okres. Jednocześnie wielkość czynszu gruntów może być obliczona jako dochód z dostarczania działki na czynsz na rynku czynszu (najbardziej prawdopodobne stawki wynajmu, na których działka jest wynajęta na otwartym miejscu Rynek w konkurencji, gdy strony transakcji są rozsądne, posiadające wszystkie niezbędne informacje, a na wielkości stawek wynajmu, wszelkie warunki awaryjne nie są odzwierciedlone).
Definicja stawek rynkowych czynszu w tej metodzie obejmuje następującą sekwencję działań:
wybór fabuły gruntowej, którego prawe leasing jest szacowane, podobne obiekty, stawki czynszu, dla których są znane z transakcji wynajmu oraz (i /)
definicja elementów, na których porównuje się wykres gruntów, których należy oceniać prawo do dzierżawy, z analogami (dalej - elementy porównawcze);
określenie dla każdego elementu porównania charakteru i zakresu różnic każdego analogowego z działki gruntowej, których szacuje się prawo do dzierżawy;
określenie dla każdego elementu porównania regulacji wskaźników wynajmu analogów odpowiadających charakterowi i stopniu różnic między każdym analogiem z działki gruntowej, których szacuje się prawo do dzierżawy;
dostosowanie dla każdego elementu porównania wskaźnika wynajmu każdego analogowego, wygładzając ich różnice od działki gruntowej, których szacuje się prawo do dzierżawy;
obliczanie kursu rynkowego czynszu na działkę gruntowej, których należy szacować prawo do dzierżawy, dzięki uzasadnionej uogólnieniu skorygowanych stawek kontrahentów wynajmu.
Przy obliczaniu współczynnika kapitalizacji dla dochodu wygenerowanego przez prawo do dzierżawy wykresu gruntów należy go rozważyć: stawkę wolnej od ryzyka zwrotu kapitału; Wielkość nagrody na ryzyko związane z inwestycją kapitału w nabycie szacowanych praw do wynajmu; Najprawdopodobniej tempo zmian w dochodach z prawa do wynajęcia działki gruntowej i najprawdopodobniej zmieniają się koszt (na przykład, ze spadkiem kosztów praw do wynajmu - weź pod uwagę zwrot kapitału zainwestowanego w nabycie Prawa do wynajęcia).
W przypadku wiarygodnych informacji o wielkości dochodu generowanego przez analogowy obiekt oceny przez pewien okres czasu oraz jego cenę, współczynnik kapitalizacji dla dochodu generowanego przez odpowiednią dzierżawę działki można określić przez podzielenie Wartość dochodowa utworzona przez analogowy przez pewien okres czasu, cena tego analogowego.
5. Metoda pozostałości
5. Metoda pozostałości
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanej i uakowanej ziemi. Oceniając wartość rynkową wynajmu prawa do metody pozostałości, zaleca się stosowanie przepisów pkt 5 wytycznych metodologicznych IV do określenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez kolejność Ministerstwa Własności Rosji od 06.03.2002 N 568-P
różnica między czystym przychodem operacyjnym z pojedynczego obiektu nieruchomości a czystym przychodem operacyjnym dotyczącym ulepszeń działki jest częścią czynszu gruntowego nie przenoszone przez właściciela wykresu gruntów w formie czynszu, ale przez dzierżawę lokator;
przy obliczaniu współczynnika kapitalizacji do dochodów z wynajmu prawdopodobieństwa prawdopodobieństwa utrzymania różnicy między wielkością czynszu a kwotą czynszu, przewidzianej przez umowę najmu, okres pozostałym do końca umowy najmu, jak również jako możliwość zawarcia najemcy nowej umowy najmu na określony okres dzierżawy.
6. Sposób użycia przeznaczenia
6. Sposób użycia przeznaczenia
Metoda służy do oceny prawa do dzierżawy zabudowanej i uakowanej ziemi. Oceniając wartość rynkową wynajem prawa do metody przeznaczenia, zaleca się stosowanie przepisów ust. 6 wytycznych metodologicznych IV do określania wartości rynkowej działek zatwierdzonych przez Zakon Ministerstwa Własności Rosji Od 06.03.2002 N 568-P, biorąc pod uwagę następujące funkcje:
w ramach wydatków operacyjnych, w tym kwotę czynszu przewidzianego przez istniejącą umowę najmu gruntu;
przy obliczaniu stawki dyskontowej do dochodu z wynajmu należy wziąć pod uwagę prawdopodobieństwo utrzymania dochodu z tego prawa;
przy określaniu okresu prognozy okres pozostałego do końca umowy najmu jest również rozpatrywane, jak również możliwość zawarcia najemcy nowej umowy na określony okres.
