كيفية تحديد البلى المتراكم للمبنى. النماذج المضافة والمضاعفة لحساب التآكل. قرية شيبيتنيفكا: مهترئة مائة بالمائة

الراحة من البلى تحت المطر "الشتوي" الرطب لا يمكنك المشي حقًا، كل ما تبقى هو لف نفسك ببطانية في الغرفة الباردة في مصحة Podlipki وتشغيل أحد البرامج التلفزيونية العاملة الثلاثة (هذا بالقرب من موسكو، بالقرب من Mytishchi!). مقابلة أشخاص مختلفين - سواء في غرفة الطعام أو في الداخل

58. العمل الجاد

58. اعمل بجد أعمل 24 ساعة في اليوم: أقوم بالتحليل، والتفكير، والتأليف، والكتابة باستمرار... يمكنني إنشاء مكتبي الخاص في أي مكان في العالم، لأنه هو المكان الذي يوجد فيه ذهني. لكن من الأفضل أن يكون جهاز الكمبيوتر الخاص بي قريبًا. والإنترنت. والكتب المفضلة والأفلام والموسيقى... و

في تاريخ التقييم، ستختلف تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني عن قيمتها السوقية في نفس التاريخ. السبب الرئيسي هو فقدان القيمة تحت تأثير العوامل المختلفة التي تسبب تقادم العقار. يرجع تدهور المبنى إلى تدهور حالته المادية، والتناقض بين الخصائص الوظيفية للمفاهيم الحديثة لسوق العقارات، وتأثير الظروف الخارجية لتشغيل الكائن على قيمته. وبما أن العوامل المذكورة مترابطة، يتم تقييم تأثيرها على التكلفة بشكل شامل.

من خلال البلى التراكمي العام، يفهم المثمنون فقدان قيمة العقار الذي يتم تقييمه لجميع الأسباب المحتملة. يمثل مبلغ إجمالي الاستهلاك التراكمي الفرق بين القيمة السوقية للمباني في تاريخ التقييم وتكلفة الاستبدال الكاملة، والتي يتم حسابها إما كتكلفة إعادة الإنتاج أو كتكلفة الاستبدال.

عادة ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، والتعبير النقدي عن الإهلاك هو الإهلاك (O). اعتمادًا على الأسباب التي تسبب انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين أنواع الاستهلاك التالية:

• - التدهور الجسدي.
• -وظيفي؛
• -خارجي.

التدهور المادي هو فقدان قيمة المباني نتيجة استخدامها وتعرضها للقوى الطبيعية.

هناك نوعان من التآكل الجسدي:

تنشأ تحت تأثير العوامل التشغيلية

تنشأ تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية.

هناك أربع طرق رئيسية لحساب التدهور المادي للمباني:

خبير.

طريقة حساب عمر المبنى .

يكلف.

التنظيمية (أو المحاسبية).

تعتمد طريقة الخبراء لحساب التآكل المادي على إنشاء قائمة العيوب وتحديد نسبة التآكل لجميع العناصر الهيكلية للمبنى أو الهيكل. الطريقة المتخصصة هي الأكثر دقة، ولكنها أيضًا الأكثر كثافة في العمالة.

يتم حساب التآكل المادي لعناصر المبنى باستخدام الصيغة:

مثال. تحديد التآكل المادي للمبنى السكني إذا كان من المعروف أن فحصه كشف عن التآكل المادي لجميع العناصر الهيكلية:

الأساسات - 10%؛

الجدران - 15%؛

التداخلات - 20%؛

تسقيف - 10٪؛

طلاءات التشطيب - 30%؛

السباكة الداخلية والأجهزة الكهربائية - 50%؛

أخرى - 25%.

وبذلك تبلغ نسبة التآكل المادي للمبنى 23.25%. من أجل الانتقال إلى تقييم الإهلاك المادي، مطلوب 23.25% * تكلفة الاستبدال = الإهلاك من الناحية النقدية.

2. . طريقة حساب عمر المبنى .

الحياة الاقتصادية هي الوقت الذي يمكن خلاله استخدام الشيء لتحقيق الربح. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات في قيمة العقار؛ تنتهي الحياة الاقتصادية للعقار عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار بسبب تقادمه العام.

الحياة المادية للكائن هي الفترة التي يوجد خلالها المبنى ويمكن العيش أو العمل فيها. ينتهي العمر المادي عندما يتم هدم الكائن.

العمر الفعلي هو الفترة التي انقضت من تاريخ تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

يعتمد العمر الفعلي على تقييم المظهر والحالة الفنية والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمة الشيء. العمر الفعلي هو العمر الذي يتوافق مع الحالة المادية للعقار ويأخذ في الاعتبار إمكانية بيعه. إذا بدا منزل من الطوب عمره 80 عامًا، بعد إجراء عمليات تجديد كبيرة، كما لو كان عمره 15 عامًا، فإن العمر الفعلي لذلك المنزل سيكون 15 عامًا.

العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى هو الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للعقار. عادةً ما يستخدم المثمن هذه الفترة لتقدير الأرباح المستقبلية. تجديد العقار وتطويره يزيد من عمره الاقتصادي المتبقي.

مدة الخدمة القياسية (أو الحياة المادية النموذجية) هي مدة خدمة المباني والهياكل التي تحددها اللوائح.

يتم التعبير عن العلاقة بين الاستهلاك وتكلفة الاستبدال والعمر الفعلي والحياة الاقتصادية النموذجية بالعلاقة التالية:

حيث أرتدي؛

ВС - تكلفة الاستبدال؛

EV - العمر الفعلي؛

EZh - العمر الاقتصادي.

في بعض الأحيان، لإجراء حسابات تقريبية لاستهلاك المبنى، يستخدم المثمنون نسبة العمر الزمني إلى عمر الخدمة القياسي للمبنى، معبرًا عنه كنسبة مئوية.

عيب هذه الطريقة هو أنه يتم تلخيص جميع أنواع التآكل، أي. من الصعب تحديد كل نوع من أنواع التآكل على وجه التحديد.

مثال. تحديد التآكل المادي للمبنى السكني إذا كان من المعروف أن تكلفة الاستبدال والعمر الفعلي والعمر المادي الإجمالي لعناصره الهيكلية هي على التوالي: الأساسات - 1200 ألف روبل، 10 سنوات، 15 سنة؛ الجدران - 400 ألف روبل، 5 سنوات، 10 سنوات؛ السقوف - 300 ألف روبل، 6 سنوات، 15 سنة؛ أخرى - 900 ألف روبل، 1 سنة، 10 سنوات.

دعونا نحدد مقدار البلى الجسدي. نتائج تقييم التآكل الجسدي للعناصر:

وبالتالي، فإن البلى المادي للمبنى هو 1210 روبل. أو 43.2%.

تحديد مقدار التآكل المادي القابل للتصحيح (ويسمى أيضًا الإصلاح المؤجل، لأنه من المفترض أن يقوم المشتري النموذجي بإجراء إصلاحات فورية لاستعادة الخصائص التشغيلية الطبيعية للهيكل: الإصلاحات التجميلية، وترميم مناطق التسقيف المتسربة، والإصلاح الهندسي المعدات، وما إلى ذلك) باستخدام التكلفة أو طريقة الخبراء لحساب التآكل المادي.

يتوافق التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه مع العناصر التي يكون إصلاحها مستحيلًا عمليًا أو غير عملي اقتصاديًا في الوقت الحالي. يتم تحديد مقدار هذا النوع من التآكل بناءً على الفرق بين إجمالي تكلفة الاستبدال (أو الاستبدال) ومقدار التآكل المادي القابل للإزالة.

لغرض حساب التآكل، يتم تقسيم عناصر الهيكل التي لها تآكل مادي لا يمكن إصلاحه إلى طويلة العمر وقصيرة العمر.

بالنسبة للعناصر طويلة العمر، يتزامن العمر المتبقي المتوقع مع العمر الاقتصادي المتبقي للهيكل بأكمله. العناصر قصيرة العمر لها حياة اقتصادية متبقية أقل من الهيكل بأكمله.

لتقييم التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر، يتم استخدام طريقة حساب عمر المبنى: يتم ضرب الفرق بين إجمالي تكلفة الاستبدال (أو الاستبدال) للعنصر ومقدار التآكل القابل للتصحيح للعنصر بنسبة العمر الفعلي إلى إجمالي الحياة المادية للعنصر.

في هذه الحالة، يتم تحديد العمر المادي الإجمالي للعنصر من خلال البيانات المرجعية، مع مراعاة الإصلاحات الدورية والحفاظ على خصائص التشغيل العادية.

لتقييم التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر طويلة العمر، يتم أيضًا استخدام طريقة حساب عمر المبنى: مقدار التآكل المادي الذي يمكن تصحيحه ومجموع تكلفة استبدال العناصر قصيرة العمر بتآكل مادي لا يمكن إصلاحه يتم طرحها من إجمالي تكلفة الاستبدال (أو الاستبدال) ويتم ضرب النتيجة في تكلفة الاستبدال (أو الاستبدال) المتبقية (العناصر طويلة العمر)، بالإضافة إلى علاقة العمر الفعلي بالعمر المادي الإجمالي للمبنى.

يتم تحديد العمر المادي الإجمالي للمبنى اعتمادًا على نوع العناصر الهيكلية الرئيسية لفئات المباني المختلفة حسب المتانة. يتم تصنيف المباني السكنية والعامة حسب المتانة في الأدبيات التنظيمية.

مثال. تحديد التدهور المادي للمبنى السكني

1. بناءً على وثائق التقدير، سنحدد تكلفة البناء الجديد لتقييم البلى المتراكم:

اسم عناصر البناء تكلفة الاستبدال ألف روبل

التكاليف المباشرة (المواد والمعدات والعمالة والنفقات العامة وأرباح المقاول)

بما في ذلك 143400

تركيب الأساسات 4,900

تركيب جدران خارجية 50.000

تركيب ارضيات 2500

تسقيف 2500

تركيب أقسام 32500

تركيب أسقف معلقة 6000

تركيب طوابق 5000

ديكور داخلي وخارجي 6000

نظام الصرف الصحي 2000

نظام إمدادات الطاقة 3500

نظام التدفئة 13500

التهوية وتكييف الهواء 3500

تكاليف غير مباشرة 10.000

ربح رجل الأعمال 21,500

إجمالي تكلفة الاستبدال 174.900

2. تحديد مقدار التآكل الجسدي القابل للتصحيح:

وبالتالي فإن تكلفة التآكل القابل للإصلاح تبلغ 3000 ألف روبل.

2. دعونا نحدد مقدار التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر

وبالتالي، فإن تكلفة التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر تبلغ 22967 ألف روبل، وتكلفة استبدال العناصر قصيرة العمر بالتآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه هي 33000 ألف روبل.

3. دعونا نحدد مقدار التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر طويلة العمر:

وبالتالي، فإن تكلفة التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر طويلة العمر تبلغ 22224 ألف روبل.

• 3. دعونا نحدد مقدار التآكل المادي الإجمالي للمبنى:
• 3000+22967+22224=48191 الف. فرك.

وبالتالي فإن تكلفة إجمالي الاستهلاك المادي للمبنى تبلغ 48191 ألف روبل. أو 27.6%.

4. الطريقة المعيارية. تتضمن الطريقة المعيارية (أو المحاسبية) لتحديد التدهور المادي للمباني استخدام معايير موحدة للاستهلاك من أجل الاستعادة الكاملة للأصول الثابتة في الاتحاد الروسي، والتي تمت الموافقة عليها بقرار مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 29 أكتوبر 1990. رقم 1072

التآكل الوظيفي هو خسارة في القيمة ناتجة عن حقيقة أن الكائن لا يفي بالمعايير الحديثة: من حيث فائدته الوظيفية والمعمارية والجمالية وتخطيط المساحة وحلول التصميم وقابلية العيش والسلامة والراحة وغيرها من الخصائص الوظيفية.

تتميز الأنواع التالية من الملابس الوظيفية:

• - التآكل القابل للتصحيح (إذا كانت القيمة الإضافية المستلمة تتجاوز تكلفة الترميم)؛
• - التآكل الذي لا يمكن إصلاحه (إذا كانت القيمة الإضافية المستلمة لا تتجاوز تكلفة الترميم).

يتم قياس التآكل الوظيفي القابل للتصحيح بتكلفة تصحيحه وينتج عن:

• - العيوب التي تتطلب إضافة عناصر؛
• - أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛
• - "التحسينات الفائقة."

أوجه القصور التي تتطلب إضافة عناصر – عناصر ومعدات بناء غير موجودة في المبنى الحالي والتي بدونها لا يمكن تلبية معايير التشغيل الحديثة.

المقياس الكمي للتدهور الوظيفي القابل للتصحيح بسبب أوجه القصور التي تتطلب الإضافة هو الفرق بين تكلفة إجراء الإضافات المطلوبة في وقت التقييم وتكلفة إجراء نفس الإضافات إذا تم إجراؤها أثناء إنشاء العقار قيد التقييم.

أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر - عناصر ومعدات البناء الموجودة في المبنى الحالي والتي لا تزال تؤدي وظائفها، ولكنها لم تعد تلبي معايير التشغيل الحديثة.

يتم قياس التدهور الوظيفي القابل للتصحيح بسبب العناصر التي تتطلب الاستبدال أو التحديث على أنه تكلفة العناصر الموجودة، مع الأخذ في الاعتبار التدهور المادي لها، مطروحًا منه تكلفة إعادة المواد، مضافًا إليه تكلفة تفكيك العناصر الموجودة ومضافًا إليها تكلفة تركيب عناصر جديدة. وفي هذه الحالة، يتم تعريف تكلفة إعادة المواد على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في مرافق أخرى.

"التحسينات الفائقة" هي عناصر ومعدات بناء موجودة في مبنى قائم والتي لا يتوافق توفرها حاليًا مع معايير التشغيل الحديثة.

يتم قياس التآكل الوظيفي القابل للتصحيح بسبب الإفراط في التحسين على أنه تكلفة الاستبدال الحالية للعناصر الزائدة عن التحسين، مطروحًا منها التآكل المادي، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك ومطروحًا منها إرجاع المواد، إن وجدت.

إذا تم تحديد تكلفة البناء كتكلفة استبدال، فهناك بعض الخصائص المميزة عند تحديد التآكل الوظيفي القابل للتصحيح. نظرًا لعدم وجود "تحسينات فائقة" في هذه الحالة، ليست هناك حاجة لتحديد نسبة التآكل الجسدي الذي يقع عليها. ومع ذلك، فإن تكلفة إصلاح "التحسينات المفرطة" لا تزال بحاجة إلى النظر فيها.

مثال. تحديد التآكل الوظيفي القابل للتصحيح لمبنى المكاتب إذا كان من المعروف أن:

• 1. تتطلب المعايير الحديثة تركيب مكيف هواء في مبنى تبلغ تكلفة تركيبه في مبنى قائم 150 ألف روبل، وتكلفة تركيبه في نفس المبنى أثناء بنائه 110 ألف روبل.
• 2. التركيبات الكهربائية المثبتة في المبنى لا تلبي معايير السوق الحديثة، في حين أن تكلفة التركيبات الكهربائية الموجودة المدرجة في تكلفة الاستبدال هي 350 ألف روبل، والتآكل المادي للتركيبات الكهربائية الموجودة هو 200 ألف روبل، و تكلفة تفكيك التركيبات الكهربائية الموجودة 100 ألف روبل. وتكلفة إعادة المواد 10 آلاف روبل وتكلفة تركيب التركيبات الكهربائية الجديدة 190 ألف روبل.
• 3. يحتوي المبنى على مستودع وقد أظهر تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية أنه من المستحسن حاليًا استخدام هذه المنطقة كمساحة مكتبية، في حين أن تكلفة الاستبدال الحالية لمساحة المستودع هي 800 ألف روبل، والتآكل المادي و المسيل للدموع هو 50 ألف روبل، وتكلفة تصفية المستودعات 80 ألف روبل.

• 1. دعونا نحدد مقدار التآكل الوظيفي القابل للتصحيح الناتج عن أوجه القصور التي تتطلب إضافة عناصر (في حالتنا، مكيف الهواء):
• 150-110=40 طن
• 2. دعونا نحدد مقدار التآكل الوظيفي القابل للتصحيح الناتج عن أوجه القصور أو العيوب التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر (في حالتنا، التركيبات الكهربائية):
• 350-200-10+100+210=450 طن
• 3. دعونا نحدد مقدار التآكل الوظيفي القابل للتصحيح الناتج عن "التحسينات الفائقة" (في حالتنا، العناصر المتأصلة وظيفيًا في المستودع):
• 800-50+80=830 طن

وبالتالي فإن تكلفة التآكل الوظيفي القابل للتصحيح للمبنى هي:

40+450+830=1320 طن

الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي) هو انخفاض قيمة كائن بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: حالة السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدام معين للعقارات، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب وغيرها التآكل الخارجي للعقار، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، في معظم الحالات لا يمكن إصلاحه بسبب عدم تغيير الموقع، ولكن في بعض الحالات يمكن أن "يزيل نفسه" بسبب التغيير الإيجابي في بيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:

• - طريقة رسملة خسارة الدخل المرتبطة بالمؤثرات الخارجية؛
• - طريقة لمقارنة مبيعات الأشياء المشابهة مع وبدون التأثيرات الخارجية.

إذا كانت هناك بيانات كافية، فإن النهج الثاني هو الأفضل.

تتضمن طريقة رسملة خسارة الدخل تحديد خسارة الدخل للممتلكات بأكملها بسبب التأثيرات الخارجية. ويتم بعد ذلك رسملة جزء المبنى من الخسارة بمعدل الرسملة للمباني.

مثال. تحديد التآكل الخارجي (الاقتصادي) للمستودع، إذا كان من المعروف أن: صافي الدخل دون مراعاة العوامل الخارجية بعد القضاء على التآكل الجسدي والوظيفي القابل للتصحيح هو 25000 ألف روبل؛ صافي الدخل الحالي بعد القضاء على التآكل الجسدي والوظيفي القابل للتصحيح - 21000 ألف روبل؛ تكلفة الأرض 5000 ألف روبل، ومعدل رسملة الأرض 10٪؛ معدل الرسملة للأراضي هو 15٪.

• 1. لنحدد خسارة صافي الدخل بسبب عوامل خارجية:
• 2500-2100=400 طن
• 2. تحديد صافي الدخل المتعلق بالمبنى:
• 2100-500*0.1=1600 طن
• 3. تحديد خسارة صافي الدخل المتعلق بالمبنى:
  • (1-500/2100)*400=305 طن

وبالتالي فإن تكلفة الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي) للمستودع هي:

305/0.15=2035 طن

تعتمد طريقة البيع المزدوج على تحليل معلومات الأسعار المتاحة للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا (المبيعات المزدوجة). من المفترض أن تختلف كائنات البيع المزدوج عن بعضها البعض فقط من خلال الإهلاك الاقتصادي المحدد والمتعلق بموضوع التقييم

مثال. تحديد البلى الخارجي (الاقتصادي) لمبنى يقع بعيدًا عن محطة الحافلات، إذا كان من المعروف أن: سعر بيع كائن مماثل يقع بعيدًا عن محطة الحافلات هو 400 ألف روبل؛ سعر بيع جسم تناظري يقع بالقرب من سوق الملابس هو 250 ألف روبل؛ الفرق في الاختلافات الجسدية وغيرها من الأشياء المماثلة هو 40 ألف روبل.

• 1. تحديد تكلفة التآكل الخارجي (الاقتصادي).
• 400-250-40=110 طن

يتم تحديد إجمالي التآكل (التراكمي) للكائن من خلال تلخيص أنواع التآكل الثلاثة: المادية والوظيفية والخارجية.

يتميز الاستهلاك المتراكم بفقدان قيمة التحسينات من جميع الأسباب المحتملة.

يتم قياس الاستهلاك المتراكم بالفرق بين تكلفة إنشاء التحسينات المماثلة في تاريخ التقييم والقيمة السوقية للتحسينات المقدرة. يشمل الاستهلاك التراكمي (المتراكم) ثلاثة أنواع من الاستهلاك وهي:

بدني،

وظيفي،

خارجي.

التدهور الجسدي- هذا انخفاض في قيمة المبنى بسبب تدهور الحالة المادية والفنية (القوة والصلابة والجاذبية وما إلى ذلك) لعناصره الهيكلية الفردية أو المبنى بأكمله ككل.

قد يرتبط التآكل المادي بجودة البناء ومواد البناء المستخدمة وظروف تشغيل المنشأة والظروف المناخية وانتظام الإصلاحات الروتينية وما إلى ذلك.

جدول. منحنى يعكس عملية تراكم التآكل الجسدي.

I هي فترة التراكم المكثف للتآكل المرتبطة ببدء تشغيل المنشأة،

II - فترة الاستقرار، III - فترة التراكم المكثف لتشوهات التعب.

ارتداء وظيفي- هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب عدم الاتساق الوظيفي لعناصره الفردية أو المبنى بأكمله ككل مع احتياجات السوق للعقار في تاريخ التقييم.

يتجلى التآكل الجسدي والوظيفي في شكل عيوب محددة في الممتلكات نفسها.

البلى الخارجي (الاقتصادي).هو فقدان قيمة المبنى بسبب أسباب خارجة عن العقار. وقد تكون هذه الأسباب عوامل ذات طبيعة مادية أو اقتصادية أو سياسية.

هذا النوع من التآكل متأصل في التحسينات بسبب موضعها الثابت، وعلى عكس التآكل الجسدي والوظيفي، لا يظهر في الكائن نفسه. يرتبط بالبيئة الخارجية للكائن (بيئة الشيخوخة).

يتم قياس الاستهلاك الخارجي بالقيمة المرسملة لخسائر الإيجار، المقدرة باستخدام مضاعف إجمالي الإيجار.

قد يكون أو لا يكون التآكل الجسدي والوظيفي قابلاً للإزالة في تاريخ التقييم.

قابل للإزالةهو البلى الذي يمكن إزالة أسبابه اقتصاديًا، أي عندما تغطي الزيادة في قيمة الشيء بعد إزالة العيب التكاليف المرتبطة بهذا الإزالة.

مميتيعتبر الاستهلاك هو تكلفة الإزالة التي تكون أكبر من الزيادة في قيمة الكائن المرتبط بإزالة العيب المحدد.

وبالتالي، فإن اختبار طبيعة التآكل (القابل للإزالة أو غير القابل للإصلاح) هو الاستنتاج - ما إذا كانت العناصر المستعادة (التي تم إصلاحها) لها قيمة سوقية إضافية، وما إذا كانت تكاليف الإصلاح مغطاة.

يعتبر التآكل الخارجي (الاقتصادي) دائمًا غير قابل للإصلاح. ويرتبط مباشرة بموقع الكائن الذي يتم تقييمه. والأسباب التي تسببه هي أسباب خارجية للعقار ولا يمكن لمالك العقار الذي يجري تقييمه التخلص منها.

طرق تحديد التآكل المتراكم.

هناك الطرق التالية لتحديد التآكل المتراكم:

مستقيم:

• طريقة مدى الحياة
• طريقة التقسيم

وغير المباشرة:

• طريقة الاستخراج.

طريقة مدى الحياة.

العمر المادي (Tf)- هي الفترة الزمنية التي يوجد خلالها المبنى ويكون صالحاً للاستخدام (السكن).

الحياة الاقتصادية (تك)هي الفترة الزمنية التي يحقق فيها المبنى الربح.

العمر الفعلي (تيف)- يتم تحديده على أساس تقييم الخبراء لمظهر المنزل، مع مراعاة حالته وتصميمه والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمة العقار قيد التقييم.

المتبقي من الحياة الاقتصادية ( نخب )- هذه هي الفترة الزمنية التي يحددها فرق تك - تيف.

العمر الزمني (Thr)- يحدد اعتبارا من تاريخ التقييم اعتبارا من لحظة تشغيل المنشأة.

جدول. تقدير البلى التراكمي.

يفترض حساب الاستهلاك المتراكم باستخدام طريقة مدى الحياة أن نسبة العمر الفعلي إلى الحياة الاقتصادية النموذجية تساوي نسبة الاستهلاك المتراكم إلى تكلفة إعادة الإنتاج.

يمكن استخدام هذه الطريقة من أجل:

• تحديد مدى تآكل المبنى بأكمله؛
• عناصرها الهيكلية الفردية.

يمكن الحصول على المعلومات الأساسية اللازمة لتحديد العمر الافتراضي للمبنى وعناصره الفردية من الكتب المرجعية القياسية

في عملية تقدير الاستهلاك المتراكم باستخدام طريقة دورة الحياة، يبرز سؤال تحديد فترة الحياة الاقتصادية المتبقية. وفي هذه الحالة ينبغي للمرء أن ينطلق من الاقتراحات التالية:

طريقة التقسيم.

دعونا نفكر في كيفية تحديد التآكل المتراكم عند تطبيق طريقة التقسيم، والتي تستخدم افتراض استقلالية أنواع التآكل المختلفة كقاعدة أساسية.

يرتدي(المادي والمعنوي والاقتصادي) هو فقدان قيمة الشيء بمرور الوقت تحت تأثير العوامل المختلفة.

التآكل المتراكمتحددها الصيغة:

في = 1- (1- إذا)(1-إذا)(1- أي)، حيث

لو - التدهور الجسدي

Ifun – ملابس وظيفية

أي - التآكل الاقتصادي

التدهور الجسدي– فقدان قيمة الشيء المرتبط بالاستخدام والتآكل والتدمير والعوامل المادية الأخرى التي تؤدي إلى تقليل عمر الكائن وفائدته.

لتحديد مقدار التآكل الجسدي، تم تطبيق هيكل المؤشر المحدد لتكلفة تشييد مبنى سكني مكون من طابق واحد وفقًا لمجموعة UPVS رقم 28 "المباني السكنية والعامة والمباني والهياكل" لأغراض المنفعة العامة لإعادة تقييم الأصول الثابتة،" الجدول 3 أ. بناءً على نتائج فحص المبنى، تم استخدام "قواعد تقييم التآكل المادي للمباني السكنية VSN 53-86 (r)" Gosgrazhdanstroy، موسكو 1990 لتحديد التدهور المادي.

الجدول 14

نحن نقبل التآكل الجسدي بنسبة 32%

التآكل الوظيفي (الأخلاقي).هو فقدان القيمة بسبب الفشل النسبي لهيكل معين في توفير المنفعة مقارنة بهيكل جديد تم إنشاؤه لنفس الغرض. التقادم الوظيفي هو نتيجة للخصائص الداخلية للكائن ويرتبط بعوامل مثل عيوب التصميم، وتكاليف التشغيل المفرطة، ويتجلى في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى، ووسائل الراحة التخطيطية، والدعم الهندسي، وما إلى ذلك. الكائن في خصائصه لا يفي بالمتطلبات الحديثة، فإن تقادم الكائن الذي تم تقييمه سيكون 50٪.

الخارجية / الاقتصادية / البلى: موضوع التقييم هو مبنى سكني، ومن السمات المميزة لسوق شراء وبيع الأشياء المماثلة أن عرضها يستغرق وقتًا طويلاً. يعتبر المثمن هذه الحقائق بمثابة تآكل نتيجة للمؤثرات الخارجية، والتي نأخذها مساوية لقيمة العلاوة مقابل انخفاض السيولة، وهي تعديل لمدة التعرض عند تأجير/بيع شيء ما. تم حساب تعديل عدم كفاية السيولة باستخدام الصيغة:

حيث: I b/r - معدل خالي من المخاطر؛

Tek – فترة التعرض للكائن الذي يتم تقييمه.

تم اختيار المعدل الخالي من المخاطر بنسبة 7.32%، وهو ما يعادل المعدل طويل الأجل لسوق GKO-OFZ اعتبارًا من تاريخ التقييم.

فترة التعرض للأشياء المشابهة للكائن الذي يتم تقييمه لدى الشركات العقارية هي سنة واحدة، وبالتالي فإن البلى الخارجي يساوي:

وبالتالي، يتم قبول الاستهلاك الاقتصادي من قبل المثمن بنسبة 9٪.

البلى المتراكم هو:

في = 1 - (1 - إذا) × (1 - إيفون) × (1 - أي)

في = 1 - (1 - 32) × (1 - 50) × (1 - 9) = 69

وبذلك يكون التآكل المتراكم 69%.

التآكل المتراكم –هذا هو انخفاض في تكلفة استبدال أو استبدال التحسينات التي قد تحدث نتيجة للتدمير المادي أو التقادم الوظيفي. طرق تقييم التآكل : أسلوب الحياة الاقتصادية (الحياة الاقتصادية- هذه هي الفترة الزمنية التي توفر خلالها المساهمات النقدية في التحسينات زيادة في القيمة (باختصار، القيمة المادية). الحياة الاقتصادية المتبقيةالفترة الزمنية التي يمكن خلالها للعقار أن يدر الدخل. . زمني (العمر الفعلي)– الفترة الزمنية من الانتهاء من البناء إلى تاريخ التقييم، العمر الفعال –الشكل الذي تبدو عليه الخاصية يختلف عن التسلسل الزمني.) Inak=Tef/Tek، حيث (Tef=Tek-Toek).

طريقة الانهيار: في دراسة تفصيلية ومحاسبة لجميع أنواع التآكل: بدني(فقدان عناصر الصفات الفنية والتشغيلية الأصلية)، وظيفي(خسارة تكلفة التحسينات)، خارجي(موقع الكائن، إمكانية الوصول إلى وسائل النقل).يشير الاستهلاك إلى قابل للإزالةإذا كانت تكلفة إزالة علاماته أقل من تكلفة الشيء أو الدخل من تشغيله الذي يحدث بعد إزالته. يتم تصنيف الاستهلاك على أنه غير قابل للإصلاح إذا كانت تكلفة تصحيحه أكبر من مقدار القيمة المضافة للهيكل.

7. تحديد التآكل الجسدي (قابل للإزالة، غير قابل للإصلاح)

ينبغي فهم التآكل المادي للهياكل والمبنى ككل على أنه فقدان صفاته الفنية والتشغيلية الأصلية (القوة والاستقرار والموثوقية) نتيجة لتأثير العوامل الطبيعية والمناخية والنشاط البشري. يمكن تعريف التآكل المادي على أنه عناصر إصلاح مؤجلة قابلة للاسترداد وعناصر غير قابلة للاسترداد لا يمكن إصلاحها اقتصاديًا. ملابس بدنية قابلة للإزالةيُعزى عادةً إلى سوء الصيانة، لذلك يطلق عليه أحيانًا الإصلاح المؤجل. سيقوم المشتري بإجراء إصلاحات فورية لاستعادة خصائص التشغيل الطبيعية للهيكل (إصلاحات تجميلية). التآكل الجسدي غير القابل للاسترداديتوافق مع المواقف التي يكون القضاء عليها حاليًا مستحيلًا عمليًا أو غير ممكن اقتصاديًا. من الناحية العملية، يتم تقسيم عناصر الهيكل التي لها تآكل مادي لا يمكن إصلاحه إلى عناصر طويلة العمر (يتطابق عمرها الافتراضي مع عمر المبنى أو حتى يتجاوزه: الأساسات والجدران الحاملة والأرضيات) وقصيرة العمر (العمر المادي لها أقل من عمر المبنى ككل). الحالة البدنية غير المضطربة = الحالة المتبقية الوزن المزمن / العمر الطبيعي

الشارع المتبقي = شارع ص – Ex.rem

8. تحديد التآكل الوظيفي (قابل للإزالة، غير قابل للإصلاح)

ارتداء وظيفي- هذا هو فقدان تكلفة التحسينات بسبب التناقض بين تخطيط المساحة أو التصميم الهيكلي للهيكل ومتطلبات السوق الحديثة لهذا النوع من التحسين، وعلى غرار التآكل المادي، ينقسم التآكل الوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح. ملابس عملية قابلة للإزالة- هذا هو البلى الذي تكون تكلفة إزالته أقل من الدخل الذي يتم الحصول عليه نتيجة لإزالته. قد يكون السبب هو أوجه القصور التي تتطلب استبدال العنصر وترقيته تآكل وظيفي غير قابل للاسترداد- هذا هو البلى الذي تكون تكاليف إزالته أكبر من الدخل الذي يتم الحصول عليه نتيجة لإزالته.