Što se tiče komunikacijskih usluga (telefonskih poziva), treba uzeti u obzir sljedeće.

Prema Saveznom zakonu od 16. veljače 1995. br. 15-FZ "O komunikacijama" (članak 15.), aktivnosti pojedinaca i pravna lica vezano uz pružanje komunikacijskih usluga obavlja se na temelju uredno dobivene i za tu namjenu izvršene dozvole. Sukladno tome, najmodavac može isplatu primljenu od najmoprimca za telefonske razgovore putem računa 46 (90) prikazati samo kada posluje u području pružanja komunikacijskih usluga na temelju odgovarajuće dozvole, koju najmodavac u pravilu nema. . Općenito govoreći, argumenti protiv evidentiranja naknade primljene od najmoprimca za korištenje telefonskih komunikacija (plaćanje poziva) mogu se dati isti kao i gore, u smislu režija za snimanje. No, budući da poreznici po ovom pitanju pribjegavaju “dodatnim” argumentima, i njih ćemo opovrgnuti.

U pismu Državne porezne službe Ruske Federacije od 27. listopada 1998. br. ŠS-6-02/768, porezna tijela pozivaju se na stavak 4. Pravila za pružanje telefonskih usluga, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 1997. broj 1235). U ovom stavku navodi se da se Telefonske usluge pružaju na temelju ugovora o pružanju telefonskih usluga, sklopljenog između telekom operatera i pretplatnika (klijenta).

Prava i obveze stranaka prema ugovoru mogu se prenijeti na druge osobe samo na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije i ovim Pravilima. O čemu se radi, još nije sasvim jasno. Sama Pravila navode proceduru ponovnog izdavanja ugovora samo za građane. A sama Pravila donesena su temeljem Zakona o zaštiti prava potrošača i nema osnova za proširenje primjene u smislu reguliranja odnosa s poslovnim subjektima, tim više što ova pravila ne mogu utjecati ni na formiranje računovodstvenih registara, niti, štoviše, , porezni pravni odnosi. Štoviše, najmodavac ne može odražavati plaćanje telefonskih poziva putem računa 46 (90), budući da nema licencu, a zapravo u okviru zakupnog odnosa obavlja „tranzit” obračuna između stanar i telekom operater.

U praksi se problem izgradnje između najmoprimca, najmodavca i telekom operatera često rješava na sljedeći način: privremeno (za vrijeme najma prostora) preregistrirati ugovor o pružanju komunikacijskih usluga najmoprimcu, što za sobom povlači dodatne novčane troškove.

Stanar

Govoreći o specifičnostima reflektiranja plaćanja komunalnih računa od strane najmoprimca, možemo reći sljedeće: Budući da je pitanje izravno povezano sa smanjenjem oporezive osnovice poreza na dohodak, porezna vlast posvećuje veliku pozornost pitanju mogućnosti uključivanja iznosa računa za komunalne usluge predviđene za nadoknadu relevantnih troškova najmodavca u skladu s uvjetima ugovora o najmu iznad najamnine. Ako ta plaćanja nisu raspoređena u poseban redak (zaseban račun), već su uključena u najamninu, tada se komunalna plaćanja kao dio zakupnine uključuju u trošak proizvodnje.

Ako se računi za komunalne račune, plaćanja za telefonske razgovore naplaćuju zasebno, stanar može imati problema.

U pismu Ministarstva poreza Ruske Federacije br. ŠS-6-02 / 768 stoji: „Što se tiče troškova organizacije stanara za plaćanje komunalnih računa, onda na temelju prirode ovih troškova, kao rashoda koji se izravno odnosi na proizvodnju i prodaju proizvoda (radova, usluga), oni podliježu uključivanju u trošak proizvoda (radova, usluga) najmoprimca, bez obzira na vrstu djelatnosti organizacije najmodavca, utvrđivanje iznosa najam u skladu s ugovorom i podložno sklapanju ugovora za primanje komunalnih usluga od strane najmoprimca u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije. Slijedom ovog dopisa i niza drugih, porezna uprava prihvatila je pripisivanje troškova komunalnih usluga od strane stanara samo u slučaju kada je najmoprimac sklopio izravne ugovore s dobavljačima energije i drugim sličnim organizacijama. Zauzvrat, ove organizacije nisu posebno žurile sklapati ugovore sa stanarima.

Međutim, ako usporedimo dio dopisa koji se odnosi na najmodavca, prema kojem najmodavac iskazuje pristigle račune za komunalne usluge preko računa 46 (90), ako ima pravo obavljanja poslova pružanja javnih usluga i dio koji ukazuje na mogućnost pripisivanja troškova plaćanja komunalnih računa na cijenu koštanja, - dolazimo do sasvim logičnog zaključka da ako u zakup uključite i mogućnost da najmoprimac dobije režije sukladno čl. 544. i 545. Građanskog zakona Ruske Federacije, time ćemo ispuniti zahtjeve poreznih tijela navedene u pismu. Imat ćemo ugovor s relevantnom organizacijom (najmodavcem) o prijenosu usluga na pretplatnika!!!

Uzimajući u obzir odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije koji uređuju obligaciono pravo, kao i posebne odredbe koje utvrđuju obvezu pribavljanja suglasnosti opskrbne organizacije za priključenje pretplatnika, moguće je potvrditi pravo na obavljati poslove pružanja komunalnih usluga od strane najmodavca slanjem opskrbnoj organizaciji obavijesti o priključenju pretplatnika u skladu s ugovorom o zakupu i prijedlozima o postupku pružanja usluga i obračuna s navedenim pretplatnikom-najmodavcem. Navedeni dokument uključuje uvjet da se prijedlog smatra prihvaćenim ako nema prigovora organizacije dobavljača.

Kao potvrdu, može se navesti stav izrečen u pismima UMNS-a u Moskvi od 27. prosinca 2000. br. 03-12 / 61590, od 21. travnja 2000. br. 03-12 / 16517.

Stav je sljedeći: ako je ugovorom o zakupu predviđeno da zakupodavac najmoprimcu daje pravo na korištenje usluga opskrbe energijom, toplinom, vodom i telefonom u zakupljenim prostorima uz obvezu najmoprimca da naknadi zakupodavčeve troškove za plaćajući uz plaćanje zakupnine usluge energije, topline, vode i telefona, najmoprimac može na trošak proizvoda (radova, usluga) pripisati i troškove naknade najmodavcu troškova navedenih usluga, ako su ti troškovi potvrđuju relevantni primarni dokumenti - računi najmodavca sastavljeni na temelju sličnih dokumenata koje izdaju energetska organizacija i organizacija - telekomunikacijski operater u odnosu na stvarno nastanjenog najmoprimca prostora i toplinske i električne mreže i telefonske linije koje koristi stanar”.

Odnosno, kako bi račune za komunalne usluge pripisao cijeni koštanja, najmoprimac mora:

Naznaka u ugovoru da najmodavac daje najmoprimcu pravo korištenja energije, vode itd. Opskrba

Suglasnost opskrbljivača energijom dana najmodavcu o mogućnosti pružanja usluga pretplatniku.

Računi najmodavca sastavljeni na temelju sličnih računa primljenih od organizacija za opskrbu resursima.

Treba napomenuti da, iako su pojašnjenja u dopisu od 27. prosinca 2000. dana na zahtjev banke stanara, ona su ipak opće prirode i prilično su primjenjiva na sve stanarske organizacije. Ova pisma su objavljena u časopisima “Moskovski porezni kurir”, br. 11, 2000; broj 5, 2001.

Stav iznet u pismima Ministarstva poreza Ruske Federacije za grad Moskvu primjenjiv je i u slučaju kada je najmodavac osoba koja pruža usluge, iu slučaju kada ga smatramo posrednikom (komisionar ).

Zaključno ćemo iznijeti svoje mišljenje o ovom ključnom pitanju za stanare. Prema našem mišljenju, bez obzira na nepostojanje ili prisutnost izravnih ugovora s organizacijama za opskrbu energijom, toplinom, vodom i komunikacijskim poduzećima, kako to zahtijeva čl. 539, 545 Građanskog zakona Ruske Federacije, bez obzira da li je primljena suglasnost relevantnih organizacija za povezivanje pretplatnika, osnova za pripisivanje ovih troškova trošku u skladu s Pravilnikom o računovodstvu i izvješćivanju su primarni dokumenti. Osim toga, nepostojanje izravnih ugovora s dobavljačima i komunikacijskim poduzećima nije temelj za isključenje ovih troškova iz cijene proizvoda (radova, usluga) zakupca, budući da je sama činjenica korištenja zakupljenog prostora u procesu upravljanja i proizvodnje je osnova za uključivanje u trošak proizvoda (radova), usluga) troškova održavanja ovih prostora, ako su ti troškovi stvarno nastali. Ne postoje uvjeti za postojanje relevantnih ugovora normama Zakona o porezu na dohodak i Pravilnika o sastavu troškova. I, kao i uvijek, potvrdit ćemo našu tvrdnju arbitražnim odlukama: Dekret Federalne antimonopolske službe Središnjeg okruga od 25. studenog 1999. br. A09-3086 / 9912, FAS Moskovskog okruga od 13. studenog 2000. br. KA -A40 / 5134-00.

Tekući popravak iznajmljene nekretnine

Kao što smo već naveli, strane u ugovoru raspodjeljuju odgovornosti za popravak zakupljene imovine. U nedostatku takvih naznaka u ugovoru, u pravilu, najmoprimac snosi troškove tekućeg popravka zakupljene imovine (članak 616. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Dakle, moguće su sljedeće mogućnosti raspodjele troškova za tekuće popravke zgrada, građevina i prostorija.

Ugovor je obveza stanara za popravak.

Rashodi za redovne aktivnosti u skladu sa stavkom 18. PBU 10/99 priznaju se u računovodstvu u izvještajnom razdoblju u kojem su nastali, bez obzira na vrijeme stvarne isplate sredstava i drugog oblika realizacije (pod pretpostavkom privremene sigurnosti činjenica o gospodarska djelatnost) kada su ispunjeni uvjeti navedeni u stavku 16. PBU 10/99.

Trošak popravka iznajmljene dugotrajne imovine nastao u skladu s uvjetima ugovora o najmu na teret sredstva najmoprimca, u skladu sa stavkom 78. Smjernica za računovodstvo stalnih sredstava odobrenih Naredbom Ministarstva financija Rusije od 20.07.1998. br. 33n, a Upute za primjenu Kontnog plana odražavaju se u računovodstvu u teret računa 20 u iznosima troška radovi na popravci i otpadni materijal.

Uredbom o sastavu troškova (podstav e) stav 2) predviđeno je uključivanje u trošak troškova provođenja tehnički pregled i njega, za tekuće, srednje i veće popravke.

Kako bi se nadolazeći troškovi za popravak dugotrajne imovine ravnomjerno uključili u troškove proizvodnje ili prometa izvještajnog razdoblja, organizacija je, na temelju članka 72. Uredbe o računovodstvu i financijskom izvještavanju u Ruskoj Federaciji, odobrena od Naredba Ministarstva financija Ruske Federacije od 29. srpnja 1998. br. 34n i klauzula 77 gornjih Smjernica mogu stvoriti pričuvu za popravak dugotrajne imovine (uključujući iznajmljene). Kada se formira rezerva troškova za popravak dugotrajne imovine, u troškove proizvodnje (protjecanja) uključen je iznos odbitka obračunat na temelju procijenjenih troškova popravaka. Prilikom popisa pričuve za popravak dugotrajne imovine (uključujući objekte u zakupu) prerezervirani iznosi se ukidaju na kraju godine.

Ukoliko dođe do manjka fonda za popravke, nepredviđeni troškovi popravka mogu se uračunati na teret računa 20.

Ugovorom je predviđeno provođenje tekućih popravaka od strane najmodavca o svom trošku.

U tom slučaju, ako se najam odražava na računu 46 (90), troškovi popravka zakupljenog prostora - rashodi za redovne djelatnosti - iskazuju se preko računa 20.

U slučaju kada za najmodavca posluje prihod od najma, odnosno troškovi tekućih popravaka su poslovni rashodi i iskazuju se na računu 80 (91).

Dakle, u ovom članku ispitali smo glavne problematične točke koje nastaju prilikom iznajmljivanja nestambenih prostora za industrijske potrebe.

Objavljivanje

Pitanje oporezivanja dohotka pojedinca koji iznajmljuje stambenu nekretninu može se smatrati dijelom značajnijeg pitanja, odnosno pitanjem razlikovanja poduzetničke i nepoduzetničke djelatnosti. Budući da iznajmljivanje nekretnina (na primjer, stanova) za najam može donijeti značajan prihod, priznanje takve poduzetničke aktivnosti može dovesti ne samo do administrativne, već i do kaznene odgovornosti, ako je to povezano s „generiranjem velikih prihoda“ , što je iznos veći od 250.000 rubalja. (Napomena uz članak 169. Kaznenog zakona Ruske Federacije). Dakle, ako iznajmite trosobni stan u Moskvi, na primjer, za 45.000 rubalja. mjesečno, kazneno-pravna granica će biti prekoračena za manje od 6 mjeseci.

I to je samo odgovornost za nezakonito poslovanje, a i dalje postoje rizici vezani uz neregistraciju, nepodnošenje prijave, netočan obračun i plaćanje poreza.

Pokušajmo shvatiti koje kriterije pojedinac može koristiti za izradu pravi izbor utvrditi metode i oblike obavljanja djelatnosti iznajmljivanja stambenih objekata, kako pravilno obračunati i platiti poreze, te razmotriti pitanja poreznog planiranja pri strukturiranju prihoda od ove vrste djelatnosti.

Poduzetništvo je samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastitu odgovornost, a usmjerena je na sustavno stjecanje dobiti korištenjem imovine, prodajom dobara, obavljanjem poslova ili pružanjem usluga od strane osoba registriranih kao takve u statutarno u redu. Za ocjenu prirode djelatnosti pojedinca, ova definicija sama po sebi očito nije dovoljna, pa ćemo pokušati razjasniti stav državnih tijela po tom pitanju.

Stav poreznih vlasti

Prema mišljenju poreznih vlasti, izraženom u pismu Federalne porezne službe za grad Moskvu od 25. siječnja 08. br. 18-12 / 3 / 005988, za pojedince koji sudjeluju u odnosima zakupa i (ili) transakcijama za kupoprodaje imovine u njihovom vlasništvu, nema obveze stjecanja statusa individualnog poduzetnika. To je zbog činjenice da je prihod koji pojedinci primaju od najma (najam) i (ili) prodaje pokretnine ili nekretnine naveden u čl. 208 Poreznog zakona Ruske Federacije kao samostalna vrsta dohotka, koja je predmet poreza na dohodak.

Zakon potrebu registracije pojedinca kao individualnog poduzetnika povezuje s obavljanjem posebne vrste djelatnosti, a ne samo s provođenjem plaćenih transakcija.

O prisutnosti znakova poduzetničke aktivnosti svjedoče, posebice, sljedeće činjenice:

proizvodnja ili stjecanje imovine radi naknadnog izvlačenja dobiti od njezine uporabe ili prodaje;

računovodstvo poslovnih transakcija vezanih za provedbu transakcija;

međusobnu povezanost svih transakcija koje je građanin napravio u određenom vremenskom razdoblju;

stabilni odnosi s prodavačima, kupcima, drugim izvođačima.

Gospodarska se djelatnost odvija kada se resursi, oprema, rad, tehnologije, sirovine, materijali, energija (informacijski resursi) spoje u proizvodni proces čija je svrha proizvodnja proizvoda (pružanje usluga). Takve djelatnosti karakteriziraju troškovi proizvodnje, proizvodni proces i učinak (usluge).

Ako su prisutni svi gore navedeni znakovi, fizička osoba je dužna registrirati se kao poduzetnik bez osnivanja pravne osobe.

Ako nema osnova za priznavanje prometa nekretninama kao poduzetničke djelatnosti, od ostvarenog dohotka pojedinac mora platiti porez na dohodak kao osoba koja nije samostalni poduzetnik.

Stav sudova u slučajevima od upravnim prekršajima(članak 13. Rezolucije Plenuma Vrhovni sud RF od 24. listopada 2006. br. 18 „O nekim pitanjima koja se javljaju kod sudova prilikom primjene posebnog dijela Zakona o upravnim prekršajima“). Odvojeni slučajevi prodaje robe, obavljanja poslova, pružanja usluga od strane osobe koja nije registrirana kao samostalni poduzetnik ne čine dio ovog upravnog prekršaja, pod uvjetom da se količina robe, njen asortiman, obim obavljenog posla , izvršene usluge i druge okolnosti ne upućuju na to da je ova aktivnost bila usmjerena na sustavnu dobit.

Dokazi koji potvrđuju činjenicu bavljenja aktivnostima usmjerenim na sustavnu dobit, posebice mogu biti svjedočanstva osoba koje su platile robu, rad, usluge, potvrde o primanju sredstava, bankovni izvodi osobe koja je administrativno odgovorna, akti prijenosa robe (izvođenje radova, pružanje usluga), ako iz ovih dokumenata proizlazi da unovčiti primljene za prodaju robe od strane ovih osoba (izvođenje radova, pružanje usluga), postavljanje oglasa, izlaganje uzoraka robe na prodajnim mjestima, kupnju robe i materijala, sklapanje ugovora o zakupu prostora.

Položaj sudova u kaznenim predmetima (članak 2. Rezolucije Vrhovnog suda Ruske Federacije od 18. studenog 2004. br. 23 „O sudskoj praksi u slučajevima nezakonitog poduzetništva i legalizacije (pranja) sredstava ili druge imovine stečene kriminalnim sredstvima”).

U slučajevima kada je osoba koja nije registrirana kao samostalni poduzetnik stekla stambeni prostor ili drugu nekretninu za osobne potrebe ili ju je primila nasljeđem ili na temelju ugovora o darovanju, ali zbog nepostojanja potrebe korištenja te nekretnine, dala ju je privremeno u zakup ili zakup i primili prihode kao rezultat takve građanskopravne transakcije (uključujući velike ili posebno velike), njegova djela ne povlače kaznenu odgovornost za nezakonito poduzetništvo.

Izbor poslovnog subjekta

Nakon što smo utvrdili je li planirana djelatnost poduzetnička, predlažemo sljedeći algoritam postupanja za poreznog obveznika.

Ako djelatnost ispunjava sve znakove poduzetničke djelatnosti, tada se porezni obveznik mora registrirati kao samostalni poduzetnik. Zatim biste trebali saznati ima li općina (ili u subjektu federacije - za Moskvu i Sankt Peterburg) na mjestu poslovanja sustav oporezivanja u obliku UTII-a za iznajmljivanje stambenih nekretnina. Ako je osiguran UTII, tada se individualni poduzetnik dužan prijaviti poreznoj upravi u mjestu obavljanja navedene djelatnosti najkasnije pet dana od početka ove djelatnosti i platiti jedinstveni porez uveden u tim općinskim četvrtima, gradskim četvrtima , savezni gradovi Moskva i Sankt Peterburg. Ako UTII nije predviđen, tada pojedinačni poduzetnik ima pravo primijeniti opći porezni režim ili pojednostavljeni sustav oporezivanja.

Ako djelatnost formalno ne ispunjava obilježja poduzetničke djelatnosti, tada, prema našem mišljenju, pojedinac, ipak, koristeći svoje zakonsko pravo na bavljenje poduzetničkom i bilo kojom drugom djelatnošću koja nije zakonom zabranjena, ima pravo obavljati svoju djelatnost. kao poduzetničku djelatnost uz poštivanje potrebnih formalnosti ili djelovati izravno kao pojedinac.

Izbor između poduzetničke i nepoduzetničke djelatnosti, odnosno između jednog ili drugog sustava oporezivanja, ako je djelatnost poduzetnička, može se izvršiti i nakon procjene poreznih posljedica davanja u najam stambenih nekretnina, provedenih u ovom ili onom obliku (pojedinac, individualni poduzetnik koji koristi UTII, zajednički sustav, USN ili USN na temelju patenta).

Porezne posljedice davanja u najam stambene nekretnine od strane pojedinca - ne poduzetnika

Stjecanje nekretnina. U ovom slučaju:

Odbitak poreza na imovinu predviđen je samo za stambene nekretnine u iznosu do 2 milijuna rubalja. (za pravne odnose koji su nastali prije 01.01.2008., maksimalni iznos odbitka je 1 milijun rubalja), ali ne više od stvarno nastalih troškova;

kamate na ciljane zajmove za kupnju ili izgradnju stambenih nekretnina primljene od ruskih organizacija uzimaju se u obzir uz 2 milijuna rubalja;

Odbitak se odobrava jednokratno, ali se neiskorišteni odbitak prenosi u sljedeće godine. Međutim, porezni obveznik nema pravo iskoristiti odbitak u slučajevima kada:

plaćanje je izvršeno na teret poslodavaca ili drugih osoba, materinskog (obiteljskog) kapitala, kao i plaćanja iz saveznog proračuna, proračuna konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i lokalnih proračuna,

kupoprodajni posao sklapa se s fizičkom osobom koja je povezana s poreznim obveznikom sukladno čl. 20. Poreznog zakona Ruske Federacije (samo ako je odnos između stranaka utjecao na uvjete i ekonomske rezultate transakcije);

materijalna korist (kamate na kredit u 2009. godini čija je visina manja od 2/3) ne priznaje se kao prihod ako porezni obveznik ima pravo na odbitak;

roditelji koji imaju malodobnu djecu i troše vlastita sredstva na stjecanje zajedničkih nekretnina s djecom, imaju pravo primijeniti imovinski odbitak prema stvarno nastalim troškovima;

Odbitak se može primiti ili od poreznog tijela na kraju godine, ili od poslodavca prije kraja godine (ako postoji obavijest poreznog tijela) (pismo Ministarstva financija Rusije od 20.05. 08 broj 03-04-06-01 / 146);

preplaćeni porez može se vratiti na zahtjev pojedinca od strane poreznog agenta.

Izdavanje nekretnina u najam. Prilikom iznajmljivanja nekretnine na dohodak se oporezuje stopom od 13%, a kod iznajmljivanja drugoj fizičkoj osobi porezni obveznik sam plaća porez na kraju godine.

Ako je nekretnina iznajmljena individualnom poduzetniku ili pravnoj osobi, tada najmoprimac (porezni agent) zadržava porez u trenutku isplate dohotka.

Troškovi povezani s popravkom nekretnine, drugi troškovi vezani uz nekretnine, mogu se uzeti u obzir samo unutar poreznog odbitka (2 milijuna rubalja), t.j. zapravo “ispadaju” iz porezne osnovice (do trenutka prodaje).

Otuđenje nekretnina. Razmotrite glavne točke u otuđenju nekretnina:

• dohodak se oporezuje po stopi od 13%;

odbitak poreza na imovinu daje se u iznosu od 1 milijun rubalja ako je imovina u vlasništvu manje od 3 godine, a u iznosu od prodajne vrijednosti ako je u vlasništvu 3 godine ili više;

odbitak se daje više puta;

ako se prodaje udio u nekretnini koji je dodijeljen u naravi i samostalan je predmet individualnog vlasništva, tada imovinski odbitak primjenjuje vlasnik u cijelosti bez raspodjele ukupnog iznosa odbitka između ostalih vlasnika nekretnine (rješenje Ustavni sud Ruske Federacije od 13.03.08 br. 5-P);

porezni obveznik ima pravo ne primjenjivati ​​imovinski odbitak, ali prihode ostvarene prodajom imovine umanjiti za izdatke vezane za primitak tih prihoda, troškovi moraju biti dokumentirani;

zamjena se vrši u odnosu na sve prodane predmete ili se uopće ne vrši (pismo Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 23.04.2008. br. 28-10/039332);

porezna olakšica za prihod od prodaje imovine osigurava porezno tijelo, porezni agent (osobito poslodavac) ne daje ovaj odbitak (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Volškog okruga od 03.02.2004. N A12-13945/03-C21);

odbitak se ostvaruje na kraju godine u kojoj je ostvaren prihod od prodaje imovine, na temelju zahtjeva pojedinca koji se podnosi poreznom tijelu uz poreznu prijavu;

Preplaćeni porez na zahtjev pojedinca može vratiti porezni agent na isti način kao i odbitak poreza na imovinu pri stjecanju nekretnine.

Važna je i činjenica da pri kupnji, prodaji i leasingu stambene nekretnine (dakle, u svakoj fazi predmetne djelatnosti) pojedinac ne plaća PDV.

Izračunajmo iznos poreznih obveza pojedinca, pretpostavljajući uvjetno trošak stana za 10 milijuna rubalja, trošak najma je 45 tisuća rubalja. mjesečno, uz pretpostavku, radi pojednostavljenja izračuna, da se u godini kupnje i godini prodaje stana ne provodi najam.

Stjecanje

Odbitak - 2 000 000 rubalja, 8 000 000 rubalja. ne ulaze u poreznu osnovicu;

Odbitak koji se koristi za prvu godinu iznosi 720.000 rubalja.

Porezna osnovica - 0 rubalja, porez na dohodak - 0 rubalja. (uključujući odbitak i povrat poreza po odbitku).

Iznajmljivanje

FL prihod (plata) - 720.000 rubalja. godišnje;

FL prihod od iznajmljivanja - 540.000 rubalja. (45 000 rubalja x 12 mjeseci);

Ukupno za godinu - 1.260.000 rubalja.

Preneseni odbitak - 1.280.000 rubalja.

porez na dohodak - 0 rub. [(1.260.000 - 1.280.000) x 13%] za prvu godinu, za sljedeće -163.800 rubalja. (porez za drugu godinu će se smanjiti za 2.600 rubalja neiskorištenih 20.000 rubalja x 13% odbitka)

Prodaja (nakon 3 godine od datuma kupnje)

Prihod FL (plata) za godinu - 720.000 rubalja. (60.000 rubalja x 12 mjeseci);

Odbitak u iznosu od prodajne vrijednosti nekretnine - 8.000.000 rubalja, koji nije uključen u poreznu osnovicu pri stjecanju - zapravo, prodaja je oslobođena poreza

Porezna osnovica - 720.000 rubalja, porez na dohodak - 93.600 rubalja.

Samostalni poduzetnik: Pregled poreznih režima za iznajmljivanje stambenih nekretnina

Opći porezni režim.

Poduzetnik pojedinac je porezni obveznik PDV-a, što znači da će prilikom davanja u najam nekretnine nastati predmet oporezivanja PDV-om. Računovodstvo prihoda i rashoda regulirano je Naredbom br. 86n Ministarstva financija Rusije od 13. kolovoza 2002., Ministarstvo poreza Ruske Federacije br. BG-3-04 / 430 „O odobrenju Postupka računovodstva za Prihodi i rashodi i poslovanje samostalnih poduzetnika”, u kojem nije regulirano niz pitanja (npr. ne postoji pravo na korištenje amortizacijskog bonusa, što je važno za situaciju koja se razmatra zbog činjenice da stambene nekretnine je imovina koja se amortizira; nisu podmirene posljedice prodaje imovine koja se amortizira).

Prema poreznim tijelima, stan se ne može klasificirati kao objekt dugotrajne imovine, što znači da se amortizacijski odbici ne mogu prihvatiti kao rashodi (pismo Ministarstva poreza Ruske Federacije od 06.07.04. br. 04-3-01 / 398). Smatramo da je takvo stajalište neutemeljeno, jer se stan kao „sredstvo proizvodnje“ ne razlikuje, primjerice, od hotela ili uredskih centara, na koje takve tvrdnje ne proizlaze zbog očite apsurdnosti.

Dakle, primjena ovog porezni režim u odnosu na djelatnost koja se razmatra, to je nepraktično, postoji rizik od spora s poreznim vlastima (ovaj zaključak je općenit i podložan je prilagodbi u odnosu na konkretnu situaciju, na primjer, ako se planira davanje nekretnina u najam pravnoj osobi, ova potonja može biti zainteresirana za odbitak PDV-a).

UTII.

U ovom slučaju nije moguće uzeti u obzir troškove, što je neisplativo kako u fazi stjecanja tako i u fazi leasinga nekretnine, te nema potrebe za plaćanjem PDV-a.

Dakle, primjena ovog poreznog režima u odnosu na predmetnu djelatnost, prema našem mišljenju, nije primjerena zbog nemogućnosti uzimanja u obzir troškova. Podsjećamo da je u slučaju uvođenja UTII-a na propisan način moguće izbjeći primjenu ovog poreznog režima samo obavljanjem djelatnosti bez registracije kao individualni poduzetnik.

USN.
U STS-u treba uzeti u obzir sljedeće:

rashodi na dugotrajna sredstva moraju se ravnomjerno uzeti u obzir tijekom poreznog razdoblja i priznati na zadnji dan izvještajnog (poreznog) razdoblja;

mogućnost prijenosa gubitaka u budućnost, ali ne više od 10 poreznih razdoblja;

ova pravila se mogu primijeniti ako je predmet oporezivanja „dohodak umanjen za iznos rashoda” i, sukladno tome, porezna stopa iznosi 15%, međutim, subjekti federacije imaju pravo sniziti stopu na 5% ovisno o kategorija poreznog obveznika (članak 2. članka 346.20 Poreznog zakona RF);

nema potrebe za plaćanjem PDV-a;

potrebno je uzeti u obzir ograničenje dohotka čije prekoračenje ne dopušta primjenu pojednostavljenog poreznog sustava (23.070.000 rubalja za 9 mjeseci, uzimajući u obzir koeficijent deflatora za 2009.), kao i maksimalna veličina ostatak vrijednosti dugotrajna sredstva (100 milijuna rubalja).

Treba imati na umu takve „neugodne“ značajke pojednostavljenog poreznog sustava, kao što su minimalni porez i potreba preračunavanja i plaćanja poreza prema pravilima amortizacije u određenim slučajevima (u slučaju prodaje dugotrajne imovine po zakonu). uvjeti navedeni u zadnjem stavku, stavku 3, članku 346.16 Poreznog zakona Ruske Federacije).

Dakle, pojednostavljeni porezni sustav je optimalan porezni režim za leasing nekretnina, koji vam omogućuje da uzmete u obzir nastale troškove, međutim, organiziranje aktivnosti korištenjem pojednostavljenog poreznog sustava zahtijeva uravnoteženije i profesionalnije porezno planiranje.

USN na temelju patenta. Patent se može dobiti samo ako je u relevantnom subjektu Ruske Federacije donesen zakon o mogućnosti primjene patenta USN za određenu vrstu djelatnosti. Oporezivanje se sastoji u plaćanju troška patenta, čija je formula za izračun dana u Poreznom zakonu Ruske Federacije i ovisi o potencijalnom godišnjem prihodu određenom zakonom subjekta Ruske Federacije. Priznavanje za potrebe oporezivanja rashoda nije predviđeno.

Stoga je, po našem mišljenju, primjena ovog poreznog režima u odnosu na predmetnu djelatnost neprikladna zbog nemogućnosti uzimanja u obzir troškova.

Porezne posljedice davanja u zakup stambene nekretnine od strane pojedinca - poduzetnika koji primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav

Razmotrimo porezne posljedice primjene pojednostavljenog poreznog sustava kao najoptimalnijeg, s našeg stajališta, poreznog režima u svrhu davanja nekretnina u zakup. Ovaj zaključak se odnosi na određenu prosječnu situaciju i može se prilagoditi uzimajući u obzir specifične okolnosti.

Stjecanje nekretnina. Vrijednost nekretnine uzima se u obzir tijekom poreznog razdoblja ravnomjerno i priznaje se na zadnji dan izvještajnog (poreznog) razdoblja.

Samostalni poduzetnik u potvrdi o državnoj registraciji mora imati takvu vrstu gospodarske djelatnosti kao što je "Posao s nekretninama, iznajmljivanje i pružanje usluga" (pismo Ministarstva poreza Ruske Federacije od 06.07.04. br. 04-3- 01 / 398).

Ako je za porezno razdoblje iznos obračunat u opći red porez manji od iznosa obračunatog minimalnog poreza, tada se plaća minimalni porez od 1% dohotka, dok se razlika između iznosa obračunatog poreza i iznosa minimalnog dohotka može prenijeti kao gubitak za budućnost.

Kamate na zajmove mogu se teretiti na troškove prema pravilima utvrđenim za pravne osobe (1,5 stope središnje banke za kredite u rubljama ili 22% u stranoj valuti).

Izdavanje nekretnina u najam. Prihodi se smanjuju za dokumentirane i ekonomski opravdane troškove (prema pravilima poglavlja 25 Poreznog zakona Ruske Federacije)

Porezna stopa iznosi 15%, porez se plaća neovisno svako tromjesečje kao predujam, konačna uplata se događa na kraju godine (pismo Ministarstva poreza Ruske Federacije od 06.07.04. br. 04-3-01 / 398).

Nekretnina na prodaju. Prihod se općenito priznaje u trenutku primitka uplate u iznosu primljenog prihoda. U trenutku prodaje nemoguće je smanjiti prihod za trošak dugotrajne imovine (pisma Ministarstva financija Rusije od 18.04.07. br. 03-11-04 / 2/106, od 27.5.2005. br. 03 -03-02-04 / 1/131).

Prilikom prodaje dugotrajne imovine u nekim slučajevima potrebno je preračunati već uračunate troškove i sam porez, platiti ga i penale, dostaviti ažurirane povrat porezašto ovisi o dva faktora:

termin korisna upotreba dugotrajna imovina;

vrijeme koje je proteklo od obračuna izdataka za kupnju (nastanak) dugotrajnog sredstva ili od trenutka takvog stjecanja (stvaranje).

Preračunavanje je potrebno posebno za dugotrajnu imovinu: vijek trajanja preko 15 godina, ako je prodana unutar 10 godina od datuma stjecanja (stvaranje, proizvodnja); tu spadaju stambeni prostori (posljednja amortizacijska skupina, vijek trajanja 30 godina; u slučaju stjecanja prethodno korištenih stambenih prostora potrebno je pribaviti dokumentarni dokaz o razdoblju korištenja, npr. sastaviti akt OS-1) .

Preračun poreza sastoji se u tome što je za prošla razdoblja potrebno isključiti rashode koji su već uzeti u obzir za takva dugotrajna sredstva, te je potrebno obračunati amortizaciju prema pravilima čl. 25 Poreznog zakona Ruske Federacije.

Budući da stambeni prostori spadaju u posljednju amortizacijsku skupinu (korisni vijek 30 godina), iznos mjesečnih troškova u slučaju preračuna poreza prema pravilima amortizacije značajno će se smanjiti.

Razdoblje korištenja nekretnine od strane prethodnog vlasnika mora biti dokumentirano (po mogućnosti u obrascu OS-1), t.j. kod stjecanja "sekundarne nekretnine" i propisne potvrđivanja razdoblja korištenja mogu se povećati troškovi amortizacije.

Za procjenu poreznih posljedica potrebno je uzeti u obzir da i pojedinac poduzetnik uplaćuje doprinose u mirovinski fond u obliku fiksne uplate obračunate na temelju troška godine osiguranja (u 2008. godini trošak osiguranja godine iznosio je 3.864 rubalja).

Izračunavamo iznos poreznih obveza pojedinačnog poduzetnika, uzimajući trošak stana za 10 milijuna rubalja, trošak najma je 45 tisuća rubalja. mjesečno, uz pretpostavku, radi pojednostavljenja izračuna, da se u godini kupnje i godini prodaje stana ne provodi najam. Cijena stana je 10.000.000 rubalja, stan je nov.

Stjecanje: prihod - 0 rubalja, rashodi - 10.000.000 rubalja. godišnje, u potpunosti se prenose kao gubici za budućnost (ne više od 10 godina), porezna osnovica je 0 rubalja, minimalni porez je 0 rubalja. (jer nema prihoda).

Iznajmljivanje: prihod od najma 540.000 rubalja. (45.000 rubalja x 12 mjeseci). Preneseni gubitak iznosio je 540.000 rubalja. godišnje (kako bi se gubitak "iskoristio" u cijelosti 10 godina, korisno je istovremeno se baviti drugim vrstama aktivnosti koje generiraju prihod).

Porezna osnovica = 0 rub., Minimalni porez = 5.400 rubalja.

Porez na dohodak \u003d 720.000 (plaća, pod uvjetom da osim najma stana, pojedinac radi i po ugovoru o radu) * 13% \u003d 93.600 rubalja. godišnje, ukupno za godinu 99.000 rubalja. (za usporedbu, kod iznajmljivanja nekretnina u FL, iznos poreza bit će 0 rubalja (za 1. godinu), za sljedećih 163.800 rubalja)

Prodaja(više od 10 godina kasnije): cijena - 5.000.000 rubalja, porez (15%) - 750.000 rubalja. (u nedostatku troškova, dakle, rashodi se mogu planirati za razdoblje prodaje koji će pokriti primljeni prihod).

Prilikom prodaje također je važno uzeti u obzir da ako se prekorači granica dohotka utvrđena za primjenu pojednostavljenog poreznog sustava, onda će se pravo na primjenu ovog poreznog režima izgubiti od početka tromjesečja u kojem je navedeni višak i (ili) neusklađenost s navedenim zahtjevima je dopuštena.

Dakle, izbor oblika poslovanja unaprijed je određen odgovorom na pitanje radi li se o poduzetničkoj djelatnosti ili ne. Ako jest, onda se pojedinac mora registrirati kao samostalni poduzetnik. Ako djelatnost nije poduzetnička, onda teško da ima smisla dobiti status individualnog poduzetnika: to su, u pravilu, slučajevi kada pojedinac iznajmljuje jedan stan, na primjer, naslijeđen, ima mogućnost platiti svojih 13% porez i ograničen je na podnošenje prijava jednom godišnje, izbjegavajući složenost porezne administracije i zamršenost poreznog planiranja. To, međutim, ne isključuje obavljanje djelatnosti kao samostalni poduzetnik, što će Vam uz pravilno planiranje i pravno ispravno izvršenje omogućiti upravljanje svojim poreznim uplatama.

Kako pravilno primijeniti "pojednostavljenje" Kurbangaleeva Oksana Alekseevna

Prihodi od najma

Prema stavku 4. čl. 250 Poreznog zakona Ruske Federacije, prihod od najma imovine odnosi se na neposlovne prihode poduzeća, pod uvjetom da najam imovine nije glavna djelatnost poduzeća.

Treba imati na umu da lokacija nekretnine koja se daje u zakup nije bitna. „Pojednostavljena“ organizacija mora platiti jedinstveni porez na najam na svojoj lokaciji (pismo Ministarstva financija Rusije od 02.12.2005. br. 03-11-04 / 2/143).

Prilikom sklapanja ugovora o najmu prihod najmodavca koji primjenjuje pojednostavljeni sustav oporezivanja je iznos stvarno primljene zakupnine. Najam se može postaviti ne samo u fiksnom iznosu plaćanja koje je najmoprimac dužan plaćati mjesečno. Stavak 2. čl. 614 Građanskog zakona Ruske Federacije predviđa plaćanje zakupnine:

– plaćanje udjela u prihodu koji je ostvaren korištenjem imovine date u zakup;

– pružanje određenih usluga od strane najmoprimca;

- prijenos od strane najmoprimca na najmodavca stvari navedene u ugovoru, u vlasništvo ili zakup;

– spuštanje najmoprimcu troškova poboljšanja zakupljenog prostora koji su predviđeni ugovorom o najmu.

Strane mogu u ugovoru o najmu predvidjeti kombinaciju navedenih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.

Dakle, prihodi od najma imovine nastaju neovisno o tome jesu li primljeni u obliku novca, imovine ili u obliku prijenosa troškova poboljšanja zakupljene nekretnine na najmodavca (dopis Ureda Ministarstva poreza Rusija za Moskvu od 1. srpnja 2004. br. 21-09 / 43685) . U potonjem slučaju, datum priznavanja prihoda bit će dan potpisivanja akta o prihvatu i prijenosu obavljenog posla. Temeljem ovog akta knjigovođa vrši odgovarajuće knjiženje u knjizi prihoda i rashoda.

Pretpostavimo da organizacija koja primjenjuje pojednostavljeni sustav oporezivanja iznajmljuje nestambene prostore koje posjeduje na temelju prava vlasništva. Prema uvjetima ugovora o najmu, najmoprimac nadoknađuje najmodavcu troškove električne energije, opskrbe vodom, toplinskom energijom i sl.

U tom slučaju, iznos naknade operativnih i komunalnih troškova, organizacija najmodavca mora uključiti u neposlovne prihode (pisma Ministarstva poreza Rusije od 11. svibnja 2004. br. 22-1-14 / 881 i Odjela Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 29. rujna 2005. broj /3/69533).

Stručnjaci Ministarstva financija Rusije drže se istog stava (pisma Ministarstva financija Rusije od 17. studenog 2008. br. 03-11-05 / 274, od 27. veljače 2004. br. 04-02-05 / 1/19, od 2. veljače 2005. broj 03-03-02 -04/2/2 i od 05.09.2007. broj 03-11-05/215).

U ovom slučaju nije važno prenosi li najmoprimac sredstva na račun za namirenje najmodavca ili izravno energetskim i vodoopskrbnim organizacijama (pismo Ministarstva financija Rusije od 16. kolovoza 2005. br. 03-11-04 / 2/48).

Istovremeno, najmodavac može u troškove uključiti svoje troškove za plaćanje komunalnih računa za prostore koji se iznajmljuju (pisma Ministarstva financija Rusije od 22. kolovoza 2005. br. 15.01.2007. br. 18-8/ 3/02040), ali samo pod uvjetom da za predmet oporezivanja odabere dohodak umanjen za iznos rashoda.

8.2. Zakup državne imovine od strane jedinstvenog poduzeća koje posjeduje ovu nekretninu na temelju prava gospodarskog upravljanja Članak 17. Saveznog zakona od 14. studenog 2002. br.

Autor Kurbangaleeva Oksana Aleksejevna

8.9.1. Pojava dužnosti poreznog agenta pri zakupu federalne imovine, imovine subjekta Ruske Federacije i općinske imovine U nekim situacijama, organizacija je dužna ispuniti dužnosti poreznog agenta za PDV. To znači da ona

Iz knjige Najam Autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Članak 612. Odgovornost najmodavca za nedostatke date u zakup 1. Najmodavac odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji u potpunosti ili djelomično onemogućuju njezino korištenje, čak i ako u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu nije učinio znati za ove

Iz knjige Kamo ide novac. Kako pravilno upravljati svojim obiteljskim proračunom Autor Saharovskaja Julija

Članak 629

Iz knjige Sve o poslovanju u Njemačkoj Autor von Luxburg Natalie

9. TROŠKOVI NAJMA IMOVINE Organizacije koje priznaju prihod umanjen za iznos rashoda kao predmet oporezivanja mogu umanjiti poreznu osnovicu za jednokratni porez za iznos plaćanja najma (leasinga) za zakupljene (prihvaćene u leasing) nekretnine (pod.

Iz knjige Freelance: Reboot [Vodič korak po korak za udaljenog zaposlenika za zaradu od 200.000 rubalja. na mjesec] Autor Maslenjikov Roman Mihajlovič

Popravak iznajmljene imovine od strane najmodavca, tko bi to trebao izvršiti i kako, izmjenom ugovora, spriječiti besplatnu radnju Dugotrajna imovina koja se daje u zakup podložna je fizičkom i moralnom trošenju, potrebno je popraviti i obnoviti. Kako

Iz knjige autora

Rezerviranja za popravak nekretnina, postrojenja i opreme u najmu kod najmodavca Većina najmodavaca troši znatan iznos na popravak nekretnina, postrojenja i opreme u najmu. Za ravnomjerno obračunavanje takvih troškova, zakon dopušta organizacijama stvaranje rezervi pod

Iz knjige autora

Osiguranje imovine dane u zakup U praksi vrlo često, prilikom sklapanja ugovora o najmu, najmodavci, želeći zaštititi svoje imovinske interese u očuvanju imovine, samostalno osiguravaju zakupljenu imovinu. U donjem materijalu

Iz knjige autora

Modernizacija i druga poboljšanja od strane najmodavca zakupljene nekretnine, uključujući naknadu troškova najmoprimca U praksi nema svaki gospodarski subjekt mogućnost stjecanja nekretnine u vlasništvo. Stoga, u

Iz knjige autora

Zakup državne imovine od strane institucija U Ruskoj Federaciji, kao što znate, priznaju se privatni, državni, općinski i drugi oblici vlasništva. U skladu s građanskim pravom, državna imovina u ruskom

Iz knjige autora

Popravak iznajmljene imovine od strane najmoprimca, tko bi to trebao izvršiti i kako, promjenom ugovora, spriječiti besplatnu operaciju Danas mnoge organizacije iznajmljuju uredske, proizvodne ili skladišne ​​prostore. Imovina koju prima najmoprimac je obično

Iz knjige autora

Odredbe za popravak imovine date u zakup od najmoprimca Prilikom sklapanja ugovora o najmu, ugovorne strane, najmodavac i najmoprimac, u pravilu predviđaju obveze stranaka da izvrše tekuće i veće popravke imovine. Istovremeno, u svrhu

Iz knjige autora

Osiguranje unajmljene imovine, poteškoće s korisnikom najmodavca Organizacije često koriste zakupljenu imovinu u svojim aktivnostima - zgrade, prostori, vozila, uredska oprema i tako dalje. U nekim slučajevima, kada

Iz knjige autora

Kupnja stana uz hipoteku za iznajmljivanje Još jedna klasična greška neplaniranja. Posljednjih godina mnogi ljudi kupuju stan na hipoteku kako bi ga dali u najam i pokrili plaćanje kredita plaćanjem najma. Alena, podlegla stanskoj groznici,

Iz knjige autora

13.4.6. Prihodi od najma (Pacht) K ovu vrstu prihodi uključuju prihode dobivene od zakupa bilo koje pokretne i nepokretne imovine, na primjer: zemljišta; zgrade i njihovi dijelovi (na primjer, stanovi); morska i riječna plovila; strojevi i

Iz knjige autora

Obavezno se pridržavajte roka za isporuku narudžbe. Rok za dostavu narudžbe je unaprijed dogovoren i upisan je u projektni zadatak ili u ugovoru s naručiteljem.Rok za dostavu narudžbe je jasno fiksiran i nemate pravo propustiti rokove. Točka. Koliko god vam se to činilo paradoksalno, ali

Voditelj Odjela interne revizije grupe društava „BEST. Upravljanje nekretninama»

Opće odredbe o najmu

Obično se najam ureda odnosi na zakup jedne ili više prostorija u zgradi koje su namijenjene za uredske svrhe. U skladu sa stavkom 1. članka 130. Građanskog zakona, nepokretnosti (nekretnine, nekretnine) uključuju sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomicati bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući građevine, strukture. Dakle, posebna prostorija u zgradi je nekretnina.

Postupak sklapanja i izvršenja ugovora o najmu nekretnine uređen je kao općim odredbama Građanskog zakona o zakupu, sadržan u stavku 1. Poglavlja 34. "Najam", te pravila iz stavka 4. kojim se uređuje zakup zgrada i građevina. Istodobno, prednost imaju norme stavka 4. poglavlja 34. Građanskog zakonika, budući da su posebne u odnosu na opće norme. Ova pravila u potpunosti se primjenjuju na najam pojedinačnih prostorija.

Ugovor o zakupu, kao i svaka transakcija, barem jedna od strana u kojoj je pravna osoba, mora biti sklopljen u jednostavnom pisanom obliku (podčlanak 1. stavak 1. članak 161. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Prema ugovoru o zakupu, najmodavac se obvezuje dati najmoprimcu nekretninu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili za privremeno korištenje (članak 606. Građanskog zakona Ruske Federacije). Najmoprimac je dužan koristiti zakupljenu nekretninu u skladu s uvjetima ugovora o zakupu (članak 1. članka 615. Građanskog zakona Ruske Federacije). Najmoprimac je dužan održavati nekretninu u ispravnom stanju, proizvoditi o svom trošku Održavanje i snosi troškove održavanja imovine, osim ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (članak 2. članka 616. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ako je najmoprimac izvršio neodvojiva poboljšanja zakupljene nekretnine o svom trošku i uz suglasnost najmodavca, najmoprimac ima pravo, nakon raskida ugovora, nadoknaditi trošak tih poboljšanja, osim ako ugovorom o najmu nije drugačije određeno. sporazum (klauzula 2, članak 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prema ugovoru o zakupu zgrade ili građevine, najmodavac se obvezuje prenijeti zgradu ili građevinu najmoprimcu u privremeni posjed i korištenje ili na privremeno korištenje (članak 1. članka 650. Građanskog zakona Ruske Federacije). Prijenos zgrade ili građevine od strane najmodavca i njegovo prihvaćanje od strane najmoprimca provode se prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu koji su potpisale strane (članak 655. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Po prestanku ugovora o najmu, zakupljena zgrada ili građevina mora se vratiti najmodavcu u skladu s pravilima koja proizlaze iz prijenosa zgrade ili građevine od strane najmodavca na najmoprimca.

Prema stavku 1. članka 654. Građanskog zakona, ugovorom o zakupu zgrade ili građevine mora se predvidjeti iznos zakupnine. U nedostatku uvjeta o visini zakupnine o kojoj su strane ugovorile pismeno, smatra se da ugovor o zakupu zgrade ili građevine nije sklopljen. Istodobno, u slučajevima kada je plaćanje za zakup zgrade ili građevine utvrđeno ugovorom po jedinici površine zgrade (građevine), najam se utvrđuje na temelju stvarne veličine prenesene zgrade ili građevine. najmoprimcu (članak 3., članak 654. Građanskog zakona Ruske Federacije).

U praksi se visina zakupnine za najam ureda u većini slučajeva postavlja na ovaj način: određeni iznos mjesečne ili godišnje zakupnine po četvornom metru.

Registracija ugovora

U skladu s člankom 4. Zakona od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretnini i transakcija s njom“, transakcije s nekretninama podliježu obveznoj državnoj registraciji. Ova odredba također je sadržana u članku 131. Građanskog zakonika. Međutim, stavak 2. članka 651. Zakonika pojašnjava da ugovor o zakupu zgrade ili građevine sklopljen na razdoblje od najmanje godinu dana podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije. Dakle, ugovor o najmu sklopljen na rok kraći od godinu dana ne podliježe obveznoj registraciji. To potvrđuje i Informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 1. lipnja 2000. broj 53.

U praksi se ugovori o zakupu pojedinih prostorija, kako bi se izbjegle nepotrebne gnjavaže vezane uz potrebu registracije ugovora, u velikoj većini slučajeva sklapaju na rok kraći od godinu dana; Po isteku trajanja ugovora sklapa se novi ugovor.

U skladu s člankom 19.21. Zakona o upravnim prekršajima, nepoštivanje utvrđenog postupka za državnu registraciju prava na nekretnini ili transakcija s njom podrazumijeva izricanje administrativne kazne pravnim osobama od 30 do 40 tisuća rubalja.

Priprema dokumentacije za prihvaćanje plaćanja troškova

U praksi, prilikom iznajmljivanja imovine, često se postavlja pitanje: koji su primarni dokumenti koji potvrđuju prihode najmodavca i troškove najmoprimca? Je li najmodavac dužan mjesečno sa najmoprimcem potpisivati ​​akt o obavljenim radovima (uslugama)? U velikim poslovnim centrima, gdje se broj stanara kreće na stotine, potpisivanje "Zakona o pružanju usluga najma prostora" sa svakim od njih zahtijeva puno vremena i radnih resursa. Međutim, računovođe stanarskih tvrtki ponekad su zabrinute imaju li razloga naplatiti najam kao trošak za računovodstvo i porezno računovodstvo u nedostatku takvog čina? Pokušajmo to shvatiti.

U Građanskom zakonu odnosi najma uređeni su Poglavljem 34, a odredbe o pružanju usluga uz naknadu - Poglavljem 39. Stavak 2. članka 779. Građanskog zakonika pojašnjava da se na ugovore o ugovorima primjenjuju pravila poglavlja 39. pružanje komunikacijskih usluga, medicinskih, veterinarskih, revizorskih, konzultantskih, informacijskih usluga, usluga osposobljavanja, turističkih usluga i drugih usluga. Poglavlje 34. ne sadrži nikakvo upućivanje na činjenicu da se na ugovore o najmu mogu primjenjivati ​​posebne odredbe ugovora o pružanju usluga. Dakle, najam nije usluga, već zasebna vrsta poslovne djelatnosti.

To je, primjerice, potvrđeno dopisom Ministarstva financija od 26. listopada 2004. godine broj 03-03-01-04 / 1/86, koji je potpisao zamjenik ravnatelja Odjela za poreznu i carinsko-tarifnu politiku A.I. Ivanejev. Prema Ministarstvu financija, najamnine plaćene na temelju ugovora o zakupu nestambenog prostora podliježu uključivanju u ostale troškove, pod uvjetom da su opravdane i potvrđene relevantnim primarnim dokumentima (ugovor o zakupu, potvrda o prihvatu, računi za plaćanje). plaćanja najma, nalozi za plaćanje itd.). Kao što vidite, čin obavljenog posla (usluge) među potrebni dokumenti nije imenovan.

Otprilike godinu dana kasnije pojavilo se pismo Federalne porezne službe Ruske Federacije od 05.09.2005. br. 02-1-07 / 81 „O potvrđivanju poslovnih transakcija s primarnim računovodstvenim dokumentima“ u kojem se kaže sljedeće: „Ako ugovorne strane su sklopile ugovor o zakupu i potpisale akt o prihvatu i prijenosu imovine koja je predmet zakupa, proizlazi da uslugu prodaju (konzumiraju) ugovorne strane, te stoga organizacije imaju osnova za uključivanje u poreznu osnovicu poreza na dohodak iznosa prihoda od prodaje takve usluge (od najmodavca) i rashoda u svezi s potrošnjom usluge (kod najmoprimca).

Ti se razlozi javljaju za organizacije bez obzira na potpisivanje akta o prihvatu i prijenosu usluga, pogotovo jer zahtjev za obvezno sastavljanje akata o prihvaćanju i prijenosu usluga u obliku zakupnine nije predviđen ni Poreznim zakonom ni zakon o računovodstvu.

Unatoč činjenici da je Federalna porezna služba zakup nazvala uslugom, ipak priznaje da ovdje nije potrebno sastavljanje bilateralnog akta.

Međutim, nedavno je Ministarstvo financija izdalo još jedan dopis od 7. lipnja 2006. godine broj 03-03-04/1/505, u kojem je iznijelo mišljenje da je mjesečno sastavljanje akta o davanju u zakup nekretnina usluge su obavezne. Napominjemo da je ovo pismo potpisao i g. A.I. Ivanejev. U tom razdoblju (1 godina i 7 mjeseci) nije bilo promjena u građanskom zakonodavstvu koje se tiču ​​zakupnih odnosa. Stavak 1. članka 252. Poreznog zakona izmijenjen je zakonom br. 58-FZ od 6. lipnja 2005., koji je omogućio potvrđivanje troškova ne samo dokumentima sastavljenim u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, već i dokumenti koji neizravno potvrđuju nastale troškove. Dakle, poštivanje strogih pravila prilikom obrade dokumenata više nije preduvjet za priznavanje troškova, dovoljno je dostaviti sve dokumente koji potvrđuju nastale troškove. Stoga najnoviji dopis Ministarstva financija na pozadini ovih pozitivnih promjena za porezne obveznike izgleda u najmanju ruku čudno.

Što se tiče izdavanja računa zakupcu, tradicionalno se račun za zakup izdaje posljednjeg dana svakog mjeseca.

Prihodi i rashodi najmodavca. Računovodstvo i oporezivanje

Prihod

Računovodstvo

Ako je najmodavac organizacija kojoj je zakup poslovnog prostora glavna (ili jedna od glavnih) djelatnosti, njezin se prihod može sastojati od same najamnine i prihoda od pružanja dodatnih usluga zakupcima (na primjer, čišćenje ureda usluge). ). Obračun prihoda od najma i od pružanja dodatnih usluga vodi se na računu 90 "Prodaja". U skladu sa stavkom 5. Računovodstvene uredbe "Prihodi organizacije" (PBU 9/99), odobrene naredbom Ministarstva financija Ruske Federacije od 06.05.1999. br. 32n (u daljnjem tekstu PBU 9/99 ), ti se prihodi priznaju kao prihod od uobičajenih aktivnosti. Ako je zakup prostora jednokratne, slučajne prirode, ti prihodi su operativni (klauzula PBU 9/99) i iskazuju se na računu 91 “Ostali prihodi i rashodi”.

Porezna dodanu vrijednost

Ako je najmodavac obveznik PDV-a, tada njegov prihod od najma i pružanja dodatnih usluga podliježe PDV-u (podčlanak 1. stavka 1. članka 146. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ako je zakupnik prostora strani državljanin ili strana organizacija akreditirana u Ruskoj Federaciji, tada se najam neće plaćati PDV-om (članak 1. članka 149. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Međutim, ova se odredba primjenjuje u slučajevima kada zakonodavstvo relevantne strane države utvrđuje sličan postupak za državljane Ruske Federacije i ruske organizacije akreditirane u toj stranoj državi, ili ako je takvo pravilo predviđeno međunarodnim ugovorom (sporazumom) od Ruska Federacija. Popis stranih država, na čije se građane i (ili) organizacije primjenjuju norme ovog stavka, utvrđuje savezno izvršno tijelo u području međunarodnih odnosa zajedno s Ministarstvom financija Ruske Federacije. U pismu Federalne porezne službe Ruske Federacije od 18. svibnja 2005. br. KB-6-26 / [e-mail zaštićen]"O primjeni oslobađanja od oporezivanja porezom na dodanu vrijednost za usluge iznajmljivanja prostorija koje se pružaju stranim državljanima i organizacijama akreditiranim u Ruskoj Federaciji" objašnjava koji dokumenti utvrđuju relevantne popise kojih se trenutno treba pridržavati.

porez na dohodak

Prihod od najma imovine uzima se u obzir kao prihod od prodaje ako je najam prostora glavna (ili jedna od glavnih) vrsta djelatnosti (članak 1. članka 249. Poreznog zakona Ruske Federacije). U drugim slučajevima, ti prihodi su neoperativni (članak 4. članka 250. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Troškovi

Organizacije koje iznajmljuju uredski prostor na stalnoj osnovi, u pravilu imaju različite troškove. To uključuje:

• komunalni troškovi (plaćanje usluga opskrbe električnom energijom, vodom, toplinom prema ugovorima sklopljenim izravno s organizacijama za opskrbu energijom ili kao pretplatnik putem priključene mreže (članak 545. Građanskog zakona Ruske Federacije));
• troškovi (čišćenje, sitni popravci, pranje prozora) za održavanje zakupljenih prostorija i zajedničkih prostora (hodnici, hodnici, sanitarni čvorovi);
• troškovi održavanja složenih jedinica i sustava smještenih u zgradi (dizala, pokretne stepenice, ventilacijski sustavi, alarmni sustavi itd.);
• troškovi plaćanja specijaliziranim organizacijama za sanitaciju prostorija (deratizacija, dezinfekcija, dezinsekcija);
• troškovi tekućih i velikih popravaka prostorija i zajedničkih prostora;
• sigurnosni troškovi;
• troškovi najma (ako je stanodavac sam zakupnik prostora i daje ih u podzakup);
• porez na zemljište ili troškove zakupnine zemljišna parcela u visini svog udjela (ako je najmodavac vlasnik prostora);
• troškovi osiguranja nekretnina;
• ostali troškovi održavanja prostora i zgrade u kojoj se nalaze.

Zadržimo se na najopćenitijim i najrelevantnijim točkama. U skladu sa stavkom 5. računovodstvenog pravilnika "Troškovi organizacije" (PBU 10/99), odobrenog naredbom Ministarstva financija Rusije od 06.05.1999. br. 33n u organizacijama čiji je predmet djelatnosti pružanje njihovih imovina za privremeno korištenje prema ugovoru o najmu uz naknadu, troškovi za redovne djelatnosti smatraju se rashodima čija je provedba povezana s ovom djelatnošću. U ostalim slučajevima, u skladu s člankom 11. PBU 10/99, ovi troškovi su operativni.

Za potrebe poreznog računovodstva, oni se mogu prihvatiti samo ako su potkrijepljeni i dokumentirani (članak 1. članka 252. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ako je djelatnost iznajmljivanja prostora trajne prirode, ti se troškovi odnose na troškove vezane uz proizvodnju i prodaju na temelju podstavka 2. stavka 1. članka 253. Poreznog zakona (troškovi održavanja i rada, popravka i Održavanje dugotrajna sredstva i održavati ih u dobrom stanju). U drugim slučajevima (troškovi održavanja imovine prenesene temeljem ugovora o zakupu), ti se troškovi klasificiraju kao rashodi koji se ne odnose na prodaju (podčlanak 1. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije).

U praksi se ponekad javlja situacija (najčešće, ako zakup prostora nije glavna djelatnost najmodavca), kada najmodavac najmoprimcu „ponovno izdaje“ dio svojih komunalnih troškova za plaćanje struje, vode, topline. i izdaje mu račun. Prema Ministarstvu financija, izraženim u dopisu broj 03-04-15/52 od 03.03.2006. godine, ovo je nezakonito, budući da najmodavac ne može biti energetska organizacija zakupca, budući da je on sam, kao pretplatnik, prima električnu energiju za opskrbu zgrade od organizacije za opskrbu energijom. Ovi se troškovi ne mogu prihvatiti od najmoprimca za potrebe poreza na dohodak, a PDV na njih se ne može odbiti. Za količinu struje, vode, topline koju utroši najmoprimac, najmodavac može povećati najamninu.

Prilikom obračuna troškova za potrebe računovodstvenog i poreznog računovodstva za popravak i održavanje zgrade u cjelini i njezinih inženjerskih sustava, ponekad se postavljaju pitanja u slučajevima kada najmodavac nije jedini vlasnik zgrade, već posjeduje zasebne prostore u to, dok ostali prostori pripadaju drugim vlasnicima (jednom ili više). Ako te troškove snosi netko od vlasnika, oni se teško mogu priznati kao pošteni i opravdani u cijelosti. U ovom slučaju, dogovor mora biti zajedničke aktivnosti(jednostavan partnerski ugovor) s ostalim vlasnicima te se rukovoditi Poglavljem 55. Građanskog zakonika i računovodstvenom uredbom "Informacije o sudjelovanju u zajedničkim aktivnostima" (PBU 20/03), odobrenom nalogom Ministarstva financija Ruska Federacija od 24. studenog 2003. br. 105n.

Troškovi stanara. Računovodstvo i oporezivanje

porez na dohodak

Najmoprimac snosi i troškove vezane uz zakup ureda. Zadržimo se na nekima od njih.

Neodvojiva poboljšanja iznajmljenih dugotrajnih sredstava uključena su u imovinu koja se amortizira od 2006. (Zakon br. 58-FZ od 6. lipnja 2005.). U skladu sa stavkom 1. članka 258. Poreznog zakona, kapitalna ulaganja u iznajmljena dugotrajna sredstva koja je izvršio najmoprimac uz suglasnost najmodavca, a čiji trošak ne nadoknađuje najmodavac, najmoprimac amortizira tijekom trajanja ugovor o najmu na temelju iznosa amortizacije obračunate uzimajući u obzir korisni vijek određen za zakupljene nekretnine, postrojenja i opremu u skladu s Klasifikacijom nekretnina, postrojenja i opreme. To znači da ako korisni vijek kapitalnih ulaganja ne završi na kraju ugovora o najmu, tada na kraju ugovora o najmu najmoprimac i dalje mora prestati obračunavati amortizaciju na imovinu koja se amortizira u obliku kapitalnih ulaganja u obliku neodvojiva poboljšanja. Ako se ugovor o najmu produži, organizacija može nastaviti obračunavati amortizaciju na propisan način.

Ako trošak neodvojivih poboljšanja najmoprimcu nadoknađuje najmodavac, tada najmodavac na njih obračunava amortizaciju. U skladu sa stavkom 2. čl. 259 Poreznog zakona Ruske Federacije, amortizacija imovine koja se amortizira u obliku kapitalnih ulaganja u iznajmljena dugotrajna sredstva, koja, u skladu s ovim poglavljem, podliježe amortizaciji, počinje od zakupca od 1. dana sljedećeg mjeseca mjesec u kojem je ova nekretnina puštena u funkciju. Objašnjenja o ovim pitanjima sadržana su u pismu Ministarstva financija Ruske Federacije od 15. ožujka 2006. br. 03-03-04/1/233.

DOO "Shelest" iznajmljuje uredski prostor iz LLC Delovoy Tsentr i u svibnju 2006., uz suglasnost najmodavca, izvršio neodvojiva poboljšanja u iznajmljenim prostorijama (instaliran požarni alarm po cijeni od 30.000 rubalja, uključujući PDV - 4.576 rubalja). U skladu s Klasifikacijom dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine, odobrenom Uredbom Vlade Ruske Federacije od 01.01.2002. br. 1, požarni alarmi pripadaju četvrtoj skupini. Vijek upotrebe je od 5 do 7 godina. Komisija je odredila korisni vijek od 61 mjesec. Ugovor o zakupu ističe za 3 godine (36 mjeseci). U računovodstvu će biti sljedeće objave:

Postupak plaćanja PDV-a pri iznajmljivanju državne imovine

Ako su najmodavac (i vlasnik nekretnine) državne vlasti, lokalne vlasti i državna imovina (savezna imovina, imovina konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općinska imovina) iznajmljuje se, najmoprimac postaje porezni agent i dužan je za izračunavanje porezne osnovice za PDV (članak 161. Poreznog zakona Ruske Federacije) . Prema stavku 3. članka 161. porezna osnovica utvrđuje se kao iznos zakupnine, uključujući porez. U tom slučaju poreznu osnovicu utvrđuje porezni agent posebno za svaku danu u zakup nekretninu. U tom slučaju se najmoprimci priznaju kao porezni agenti, koji su dužni obračunati, zadržati od prihoda isplaćenih najmodavcu i uplatiti odgovarajući iznos poreza u proračun.

Iznos poreza koji se plaća u proračun obračunavaju i plaćaju porezni agenti u cijelosti (članak 4. članka 173. Poreznog zakona Ruske Federacije). U ovom slučaju, iznosi poreza koje plaćaju kupci - porezni agenti na temelju dokumenata koji potvrđuju plaćanje iznosa poreza podliježu odbitcima (članak 171. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Pravo na navedene porezne olakšice imaju kupci - porezni zastupnici, registrirani kod porezne uprave i koji djeluju kao porezni obveznici. Prema stavku 1. članka 172. Poreznog zakona, porezni odbici se vrše na temelju dokumenata koji potvrđuju plaćanje iznosa poreza po odbitku od strane poreznih agenata.

Organizacija iznajmljuje poslovni prostor u zgradi koja je u državnom vlasništvu od siječnja 2006. godine. Iznos najma, uključujući PDV, iznosi 23.600 rubalja. na mjesec. Iznos PDV-a prenosi se u proračun istovremeno s najamninom. U siječnju se vrše sljedeće objave: Zaduženje 20, 26 Kreditna 76 - 20 000 rubalja. - Plaćena mjesečna najamnina Zaduženje 19 Kreditna 68 / A - 3.600 rubalja. (23.600 rubalja x 18/118%) - PDV naplaćen na najam; Zaduženje 76 Kreditna 51 - 20 000 rubalja. - Plaćena mjesečna najamnina Zaduženje 68/A Kreditna 51 - 3 600 rubalja. — prebačeno u proračun PDV-a (obavljene dužnosti poreznog agenta). U istom mjesecu su nastale okolnosti za prihvaćanje PDV-a na odbitak, što se odrazilo na knjiženje: Zaduženje 68 Kreditna 19 - 3 600 rubalja. — iznos PDV-a prihvaćen za odbitak na temelju računa izdanog od strane najmoprimca. Taj je iznos prikazan u prijavi za siječanj 2006. u rubrici „Porezni odbici“, redak 260.